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房产调控政策一边控制投机性的需求，一边满足合理的住房需求，这种调控政策在2013年还会继续坚持。
房地产的黄金时代还有多久？进入到2013年，房地产调控政策会不会松动？中国房价是涨还是跌？下面是有关专家与本刊记者的对话，以期对中国房地产未来的趋势作出分析和预测。
步入稳步走阶段
问：2012年以来的房地产市场一直在市场和政策的预期与博弈的过程中波动，那么2013年房地产走势将是什么样的情况？
秦虹：如果说2012年房地产市场一直在调控，那么我觉得还是出现了比较明显的成效。简单地说，就是使过去奔跑的市场终于慢下来了，走得更稳健了。过去个别城市透支市场的情况也开始得到纠正，健康的市场正在稳步往前发展。这次调控起到了明显的成效。此次调控政策一边控制投机性的需求，一边满足合理的住房需求。这样的政策，我认为在2013年还会坚持。
对中国房地产市场，正从快跑的阶段走向稳步走的阶段，但还没有到往后倒退的阶段。中国房地产市场随着城市人口的增加，改善需求还没有结束，也就是说自住性需求还比较庞大，我对市场还是有信心的。
谢国忠：2012年是中国房价的拐点。在世界经济不好的情况下，中国出口会比较弱，中国的货币供应量不会很高。而要制造一个大泡沫，需要货币供应量持续高位才能维持。现在很多人的想法是2013年市场会有大幅度的上升，因为政府调控压制了很多需求，所以释放出来的话，市场就会有所谓的报复性的上升。这一天是不会来的。中国货币高增长的时代已经过去了。如果外贸没有高速增长的话，货币就会贬值，所以货币大幅增加的条件不存在。
哈继铭：从中长期看，等到中国人口进入到老龄化的时候，可能房价会受到冲击。这个现象在许多其他的国家都发生过。我相信在中国肯定也会造成一定的影响。主要是很多人在中青年的时候，都踊跃购房，无论是为了养老还是其他目的，都会把房价推上去。但等到这拨人逐渐进入退休的年龄，他们的下一代是在计划生育政策之后出生的，他们的人口比老年人人口少一半，那个时候房子会有留下，从父母那继承，每一家有三个房子，那时房价就会遇到挑战。
但我并不是说将来的房价一定会一落千丈，因为中国还有比较大的发展潜力。尽管全国的城镇化率已达到51%，但其实很多人被城镇化，他们虽然住在城里，但是没有城市户口，在城市里没有固定的住所，他们的需求还会继续释放。另外，中国的区域发展差异很大，中西部地区的发展空间还非常大，这是中长期支撑房地产价格的动力。
屈宏斌：短期，特别是2013年，可能还会维持目前这种温和上涨的趋势。房地产市场价格短期趋势，主要受货币因素的影响。过去几年之所以有一轮大的上涨，是因为2009年货币政策有了一次大涨。货币政策用M2的增速来衡量，最高的时候达到27%。后来出现了通货膨胀，房地产也开始过热，再后来就开始收紧货币政策。特别是2011年，迎来近几年最严厉的货币紧缩，M2从27%紧缩到12%，房地产市场也随之受到较大影响。 预计在2013年，M2会维持14%左右的增速，预计不会涨到更高。在这种情况下其实也就决定了房价可能是一个温和的上涨。
基础设施冲动影响不大
问：我们看到，在2012年下半年很多地方政府已经储备了规模达十几万亿元的投资项目。地方政府对基建的冲动，是否会对房地产市场造成影响？
秦虹：显然，投资对地方经济的发展是有显著作用的，也是见效比较快的。那么，这次的调控影响最大的还是地方政府，因为土地市场在下跌，地方政府的财政收入受到了很大的影响。但我想说，要解决地方政府依靠土地财政的问题，根子还在中央财税，要靠中央与地方的财税体制改革，地方政府的事权和财权要统一。不解决这个问题，我想恐怕地方政府就是两难：如果土地市场不好的话，地方政府的投资就会受到很大影响。怎么办呢？只有靠银行贷款，继续用地方融资平台向银行借款。要不然就只能把土地市场推高。
屈宏斌：地方政府的投资冲动和房地产之间是有关联的，且不说投资冲动应该不应该，只从客观上来讲，对于基建的新一轮城建投资的增加，客观上来讲会对房地产有促进作用。因为大家都知道地铁网络修好了，人们在买房子的时候都会考虑这里有没有地铁，所以地方政府的基建对房地产会有促进作用。
陈剑：地方政府的基建投资，很大一个原因是城镇化的问题。不过我觉得，中国的城镇化还存在另一个问题。在中国，很多超大型城市看上去都很像，小城市看上去也差不多，各个城市不知道如何来区分自己。
在美国，一般来说每个地方有自己的独特产业，或者说每个地方政府支持产业的措施是不一样的。以房地产税为例，有的地方认为要提供很多公共服务，要多征税，让这个地方的教育、公共设施都做得特别好，就算这里的房产税比别的地方贵一些，但大家还是愿意到这里来居住。如果往南走到田纳西州、德克萨斯州这些地方，可能政府认为要采取放任的措施，也不提供那么多的公共服务，那么就少收税。所以城镇化最后的发展，不是说发展出来千篇一律的城市，而是应该有多彩多样的城市。
投资房地产债
问：刚才大家都预测了房地产未来的走势，那么下一阶段中国的房地产市场还有没有投资的机会？
哈继铭：我想从实战的角度来看一下房地产行业带来的投资机会。在房地产开发领域，我相信中国还有一些类型的房地产有待于进一步开发，市场需求还有待于进一步释放。比如刚才说到的老龄化问题，现在某些地区虽说面临着商品房库存量过大的问题，但养老地产是不是会有长足的发展？面对即将到来的老年社会，养老地产是否会有机会？
在过去，中国面临的问题可能是教育资源的稀缺，入托难，入小学难，入大学难。将来的难题，我觉得可能不是小孩教育的问题，而是老人养老难题。将来的孩子只有一个，不可能有太多时间陪伴老人，让老人孤苦伶仃待在一个很大的房子里面也是不现实的。所以对这个领域，我觉得无论是开发商，还是保险公司，或是相关的养老行业的企业，都应当去挖掘一些机会。
作为二级市场的投资者，如何在未来房地产行业获得应有的投资回报，我认为有三个大方面的选择。一是买房子，二是买房地产公司的股票，三是买房地产公司的债券。这三项选择谁优谁劣，我相信在过去毫无疑问是买房子，不过这个时代已经过去了。现在来看，在限购令短期难以解除的情况下，我认为首先要寻求流动性比较好的品种，比如买房地产股或买房地产债。
那么是买房产股好还是买债好？如果说限购令的目的是让房价降下来，那么房地产开发商若用降价的方式促销，可能对其利润增长是不利的。他更愿意选择发房地产债。从这个意义上来说，买房子不如买房地产股，买房地产股不如买房地产债。
房地产的黄金时代还有多久？进入到2013年，房地产调控政策会不会松动？中国房价是涨还是跌？下面是有关专家与本刊记者的对话，以期对中国房地产未来的趋势作出分析和预测。
步入稳步走阶段
问：2012年以来的房地产市场一直在市场和政策的预期与博弈的过程中波动，那么2013年房地产走势将是什么样的情况？
秦虹：如果说2012年房地产市场一直在调控，那么我觉得还是出现了比较明显的成效。简单地说，就是使过去奔跑的市场终于慢下来了，走得更稳健了。过去个别城市透支市场的情况也开始得到纠正，健康的市场正在稳步往前发展。这次调控起到了明显的成效。此次调控政策一边控制投机性的需求，一边满足合理的住房需求。这样的政策，我认为在2013年还会坚持。
对中国房地产市场，正从快跑的阶段走向稳步走的阶段，但还没有到往后倒退的阶段。中国房地产市场随着城市人口的增加，改善需求还没有结束，也就是说自住性需求还比较庞大，我对市场还是有信心的。
谢国忠：2012年是中国房价的拐点。在世界经济不好的情况下，中国出口会比较弱，中国的货币供应量不会很高。而要制造一个大泡沫，需要货币供应量持续高位才能维持。现在很多人的想法是2013年市场会有大幅度的上升，因为政府调控压制了很多需求，所以释放出来的话，市场就会有所谓的报复性的上升。这一天是不会来的。中国货币高增长的时代已经过去了。如果外贸没有高速增长的话，货币就会贬值，所以货币大幅增加的条件不存在。
哈继铭：从中长期看，等到中国人口进入到老龄化的时候，可能房价会受到冲击。这个现象在许多其他的国家都发生过。我相信在中国肯定也会造成一定的影响。主要是很多人在中青年的时候，都踊跃购房，无论是为了养老还是其他目的，都会把房价推上去。但等到这拨人逐渐进入退休的年龄，他们的下一代是在计划生育政策之后出生的，他们的人口比老年人人口少一半，那个时候房子会有留下，从父母那继承，每一家有三个房子，那时房价就会遇到挑战。
但我并不是说将来的房价一定会一落千丈，因为中国还有比较大的发展潜力。尽管全国的城镇化率已达到51%，但其实很多人被城镇化，他们虽然住在城里，但是没有城市户口，在城市里没有固定的住所，他们的需求还会继续释放。另外，中国的区域发展差异很大，中西部地区的发展空间还非常大，这是中长期支撑房地产价格的动力。
屈宏斌：短期，特别是2013年，可能还会维持目前这种温和上涨的趋势。房地产市场价格短期趋势，主要受货币因素的影响。过去几年之所以有一轮大的上涨，是因为2009年货币政策有了一次大涨。货币政策用M2的增速来衡量，最高的时候达到27%。后来出现了通货膨胀，房地产也开始过热，再后来就开始收紧货币政策。特别是2011年，迎来近几年最严厉的货币紧缩，M2从27%紧缩到12%，房地产市场也随之受到较大影响。 预计在2013年，M2会维持14%左右的增速，预计不会涨到更高。在这种情况下其实也就决定了房价可能是一个温和的上涨。
基础设施冲动影响不大
问：我们看到，在2012年下半年很多地方政府已经储备了规模达十几万亿元的投资项目。地方政府对基建的冲动，是否会对房地产市场造成影响？
秦虹：显然，投资对地方经济的发展是有显著作用的，也是见效比较快的。那么，这次的调控影响最大的还是地方政府，因为土地市场在下跌，地方政府的财政收入受到了很大的影响。但我想说，要解决地方政府依靠土地财政的问题，根子还在中央财税，要靠中央与地方的财税体制改革，地方政府的事权和财权要统一。不解决这个问题，我想恐怕地方政府就是两难：如果土地市场不好的话，地方政府的投资就会受到很大影响。怎么办呢？只有靠银行贷款，继续用地方融资平台向银行借款。要不然就只能把土地市场推高。
屈宏斌：地方政府的投资冲动和房地产之间是有关联的，且不说投资冲动应该不应该，只从客观上来讲，对于基建的新一轮城建投资的增加，客观上来讲会对房地产有促进作用。因为大家都知道地铁网络修好了，人们在买房子的时候都会考虑这里有没有地铁，所以地方政府的基建对房地产会有促进作用。
陈剑：地方政府的基建投资，很大一个原因是城镇化的问题。不过我觉得，中国的城镇化还存在另一个问题。在中国，很多超大型城市看上去都很像，小城市看上去也差不多，各个城市不知道如何来区分自己。
在美国，一般来说每个地方有自己的独特产业，或者说每个地方政府支持产业的措施是不一样的。以房地产税为例，有的地方认为要提供很多公共服务，要多征税，让这个地方的教育、公共设施都做得特别好，就算这里的房产税比别的地方贵一些，但大家还是愿意到这里来居住。如果往南走到田纳西州、德克萨斯州这些地方，可能政府认为要采取放任的措施，也不提供那么多的公共服务，那么就少收税。所以城镇化最后的发展，不是说发展出来千篇一律的城市，而是应该有多彩多样的城市。
投资房地产债
问：刚才大家都预测了房地产未来的走势，那么下一阶段中国的房地产市场还有没有投资的机会？
哈继铭：我想从实战的角度来看一下房地产行业带来的投资机会。在房地产开发领域，我相信中国还有一些类型的房地产有待于进一步开发，市场需求还有待于进一步释放。比如刚才说到的老龄化问题，现在某些地区虽说面临着商品房库存量过大的问题，但养老地产是不是会有长足的发展？面对即将到来的老年社会，养老地产是否会有机会？
在过去，中国面临的问题可能是教育资源的稀缺，入托难，入小学难，入大学难。将来的难题，我觉得可能不是小孩教育的问题，而是老人养老难题。将来的孩子只有一个，不可能有太多时间陪伴老人，让老人孤苦伶仃待在一个很大的房子里面也是不现实的。所以对这个领域，我觉得无论是开发商，还是保险公司，或是相关的养老行业的企业，都应当去挖掘一些机会。
作为二级市场的投资者，如何在未来房地产行业获得应有的投资回报，我认为有三个大方面的选择。一是买房子，二是买房地产公司的股票，三是买房地产公司的债券。这三项选择谁优谁劣，我相信在过去毫无疑问是买房子，不过这个时代已经过去了。现在来看，在限购令短期难以解除的情况下，我认为首先要寻求流动性比较好的品种，比如买房地产股或买房地产债。
那么是买房产股好还是买债好？如果说限购令的目的是让房价降下来，那么房地产开发商若用降价的方式促销，可能对其利润增长是不利的。他更愿意选择发房地产债。从这个意义上来说，买房子不如买房地产股，买房地产股不如买房地产债。