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摘 要 近年来，由于城市私家车不断增多，小区车位供不应求，导致小区车位、车库归属与使用问题日益突出。《物权法》的出台为小区停车难问题提供了基本的解决方案，但由于车位立法不完善等诸多因素，致使在该问题上还未形成卓有成效的解决机制。
关键词 物权法 小区车位 法制提议
中图分类号：D923 文献标识码：A
一、小区车位、车库的法律性质
在众多物权纠纷中，关于小区车位的纠纷长期位居榜首。此类纠纷之所以不断出现的根源在于人们对小区车位、车库的法律性质认识不清。具体看来，有人认为小区车位或车库是小区的配套设施；有的则认为是建筑物或建设用地使用权的添附物；还有的人认为是建筑物的从物。通过研究分析，笔者认为小区车位、车库应当属于小区的配套设施，原因有二：其一，随着经济发展和人民生活水平的提高，私有汽车数量猛增，车位、车库已经成为业主所在的生活居住区中必不可少的部分。其二，将车位、车库作为小区的配套设施具有一定的法律意义，即在小区中设置数量相当、类型各样、满足业主需求的车位车库作为开发商的法定义务。
二、我国小区车位、车库的相关立法及存在的问题
（一）《物权法》中关于小区车位、车库的规定。
《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 《建筑物区分所有权司法解释》第6条补充道：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”可见，《物权法》对于小区车位、车库的定义、归属、使用等作了规定，在很大程度上解决了开发商、物业管理公司和业主之间的矛盾。然而，很多关键性问题《物权法》却没有解释清楚，为小区车位、车库纠纷的解决留下了诸多隐患。
（二）《物权法》关于小区车位、车库规定中的缺陷。
1、相关规定过于原则化。
“首先满足业主需要”是框架性规定，较为原则化，不具有可操作性，需要法律明确规定。通常，开发商在售商品房时都会同时将车库出售、附赠或者出租，而业主在购买商品房的同时并非一定具有购买车库的经济能力和现实需要。在这种情况下，开发商必然会将车位、车库出让，甚至会卖给非业主。
2、开发商与业主地位不对等。
众所周知，在房屋交易过程中，开发商与业主的地位是不对等的。首先，在信息资源方面，相对于开发商来说普通业主处于弱势地位。其次，当今的房屋买卖合同大多是格式合同，房屋买受人只能被动地接受开发商提出的条件，在一定程度上违背了《物权法》第74条规定的车库归属通过约定方式进行的意思自治原则。最后，在产生纠纷发生后，业主的举证能力十分有限，而开发商则凭借其强大的财政实力通过各种途径争取小区车位、车库的所有权。
3、我国不动产登记制度不完善。
目前，我国房地产登记制度并不完善，对于小区车库的容积率是否记入公摊面积不予记载。不动产登记簿和权属证书作为公示的基本载体，在小区车库权利归属上并未发挥其作用。登记机关发放的《房地产证》对建筑物共用部位、他项权利不予记载，无意中为开发商拟定的可能有违法律规定的格式合同条款大开方便之门。房地产财产权利人无法借助所持有的《房地产证》直接对抗该类违法的合同条款，保护自身的合法权益。
三、解决小区车位问题的法制提议
（一）明确规定小区车位使用权归小区业主所有。
美国法律对小区内的车库及停车位所有权的制度设计，遵循了以下两个最基本的原则：一是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车库及停车位的所有权，二是不允许小区内的车库及停车位作为独立的专有部分单独买卖。根据美国的经验，笔者认为应该从是否赋予小区内业主优先购买权的争论中彻底解脱出来，明确规定小区内的车位只有小区内的业主有使用权，这样才能避免开发商或车位所有人将小区内的车位卖给小区外的人的尴尬，保证车位首先满足而且只能满足小区内的业主基本要求。
（二）完善小区车位、车库登记制度。
开发商出售一套本房地产开发项目的房屋，只能向该房屋购买人出售、附赠或出租本房地产开发项目的一个规划用于停放汽车的车位、车库。违反该条款的，房地产交易登记机构不予办理车位的房地产产权登记。如果开发商已将车位、车库出售给本房地产开发项目以外的单位或个人，或出售2个以上（含2个）车位给同一套房屋所有权人，但未办理买卖合同登记的，由此导致不能办理车位、车库房地产权证，造成业主损失的，由开发商赔偿其相应的损失。
（三）设立临时停车位。
项目规划用于停放汽车的车位、车库不能满足业主需要的，鼓励开发商根据开发项目的建设规模，提供部分机动的车位供临时停放车辆使用。可以借鉴美国夏威夷的做法设立临时停车位。鼓励小区周边企事业单位在特定时间段开放车位，允许小区业主停放车辆。
（作者单位：宁夏大学政法学院）
参考文献：
[1]陈华彬.建筑物区分所有权研究.法律出版社2007年第1版.
[2]王利明．论物权法中车库的归属及相关法律问题．现代法学．2006（5）．
[3]韩晓利．论居民小区停车位、车库的归属与利用—兼评《物权法》第74条的得与失．研究生法学．2007（4）．
[4]崔建远．对业主的建筑物区分所有权之共有部分的具体考察．法律科学．2008（3）.
关键词 物权法 小区车位 法制提议
中图分类号：D923 文献标识码：A
一、小区车位、车库的法律性质
在众多物权纠纷中，关于小区车位的纠纷长期位居榜首。此类纠纷之所以不断出现的根源在于人们对小区车位、车库的法律性质认识不清。具体看来，有人认为小区车位或车库是小区的配套设施；有的则认为是建筑物或建设用地使用权的添附物；还有的人认为是建筑物的从物。通过研究分析，笔者认为小区车位、车库应当属于小区的配套设施，原因有二：其一，随着经济发展和人民生活水平的提高，私有汽车数量猛增，车位、车库已经成为业主所在的生活居住区中必不可少的部分。其二，将车位、车库作为小区的配套设施具有一定的法律意义，即在小区中设置数量相当、类型各样、满足业主需求的车位车库作为开发商的法定义务。
二、我国小区车位、车库的相关立法及存在的问题
（一）《物权法》中关于小区车位、车库的规定。
《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 《建筑物区分所有权司法解释》第6条补充道：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”可见，《物权法》对于小区车位、车库的定义、归属、使用等作了规定，在很大程度上解决了开发商、物业管理公司和业主之间的矛盾。然而，很多关键性问题《物权法》却没有解释清楚，为小区车位、车库纠纷的解决留下了诸多隐患。
（二）《物权法》关于小区车位、车库规定中的缺陷。
1、相关规定过于原则化。
“首先满足业主需要”是框架性规定，较为原则化，不具有可操作性，需要法律明确规定。通常，开发商在售商品房时都会同时将车库出售、附赠或者出租，而业主在购买商品房的同时并非一定具有购买车库的经济能力和现实需要。在这种情况下，开发商必然会将车位、车库出让，甚至会卖给非业主。
2、开发商与业主地位不对等。
众所周知，在房屋交易过程中，开发商与业主的地位是不对等的。首先，在信息资源方面，相对于开发商来说普通业主处于弱势地位。其次，当今的房屋买卖合同大多是格式合同，房屋买受人只能被动地接受开发商提出的条件，在一定程度上违背了《物权法》第74条规定的车库归属通过约定方式进行的意思自治原则。最后，在产生纠纷发生后，业主的举证能力十分有限，而开发商则凭借其强大的财政实力通过各种途径争取小区车位、车库的所有权。
3、我国不动产登记制度不完善。
目前，我国房地产登记制度并不完善，对于小区车库的容积率是否记入公摊面积不予记载。不动产登记簿和权属证书作为公示的基本载体，在小区车库权利归属上并未发挥其作用。登记机关发放的《房地产证》对建筑物共用部位、他项权利不予记载，无意中为开发商拟定的可能有违法律规定的格式合同条款大开方便之门。房地产财产权利人无法借助所持有的《房地产证》直接对抗该类违法的合同条款，保护自身的合法权益。
三、解决小区车位问题的法制提议
（一）明确规定小区车位使用权归小区业主所有。
美国法律对小区内的车库及停车位所有权的制度设计，遵循了以下两个最基本的原则：一是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车库及停车位的所有权，二是不允许小区内的车库及停车位作为独立的专有部分单独买卖。根据美国的经验，笔者认为应该从是否赋予小区内业主优先购买权的争论中彻底解脱出来，明确规定小区内的车位只有小区内的业主有使用权，这样才能避免开发商或车位所有人将小区内的车位卖给小区外的人的尴尬，保证车位首先满足而且只能满足小区内的业主基本要求。
（二）完善小区车位、车库登记制度。
开发商出售一套本房地产开发项目的房屋，只能向该房屋购买人出售、附赠或出租本房地产开发项目的一个规划用于停放汽车的车位、车库。违反该条款的，房地产交易登记机构不予办理车位的房地产产权登记。如果开发商已将车位、车库出售给本房地产开发项目以外的单位或个人，或出售2个以上（含2个）车位给同一套房屋所有权人，但未办理买卖合同登记的，由此导致不能办理车位、车库房地产权证，造成业主损失的，由开发商赔偿其相应的损失。
（三）设立临时停车位。
项目规划用于停放汽车的车位、车库不能满足业主需要的，鼓励开发商根据开发项目的建设规模，提供部分机动的车位供临时停放车辆使用。可以借鉴美国夏威夷的做法设立临时停车位。鼓励小区周边企事业单位在特定时间段开放车位，允许小区业主停放车辆。
（作者单位：宁夏大学政法学院）
参考文献：
[1]陈华彬.建筑物区分所有权研究.法律出版社2007年第1版.
[2]王利明．论物权法中车库的归属及相关法律问题．现代法学．2006（5）．
[3]韩晓利．论居民小区停车位、车库的归属与利用—兼评《物权法》第74条的得与失．研究生法学．2007（4）．
[4]崔建远．对业主的建筑物区分所有权之共有部分的具体考察．法律科学．2008（3）.