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摘 要：項目投资决策分析是房地产项目投资开发的重要依据，在投资之前对拟开发项目的市场、技术、经济以及财务等方面进行全面细致的调查与研究，根据可能采用的规划设计方案深入进行经济分析，并对项目建成后的经济效益进行预测和评价，从而为房地产企业项目投资决策提供科学依据，本文将以某市XX项目为研究对象，对其投资决策过程进行分析。
关键词：项目投资；项目决策
一、项目概况
XX项目位于沿海地区，东面为大面积林地，北面为城市主干道和大量居住区，西侧为规划中商业区。本地块东西长495m，南北长830m，用地面积400亩（2666667平方米）；一期建筑面积300513.10平方米，其中地下73950.85平方米，地上226562.25平方米；共有科研办公楼、综合医院医技楼、住院楼、感染疾病区、心理疾病区、备勤宿舍和能源中心组成。
二、项目投资决策主要内容
1.市场及项目调研阶段 市场调研包括目标城市同类项目供需状况、土地市场状况、国家调控及地方政策情况、目标城市规划情况、税收政策、开发成本等情况，项目调研包括规划指标、用地情况以及周边配套等，调研结束后，要将调查内容形成调研报告，并由专业部门组成团队进行产品定位分析，才能为项目投资提供合理的依据。医疗卫生事业关系到人民群众的身体健康与切身利益，是社会高度关注的热点，因此该项目在某市的需求量很大。国家鼓励改善居民就医条件，提高公共服务质量，长期以来该片区医院由于缺少资金，设备设施严重老化，造成服务能力下降，同时医疗人才向东、南部转移，更加重了南北医疗差距，因此政府对建设医疗健康中心项目是保持鼓励态度。该项目现状基础设施配套条件不足，特别是区域内医疗卫生、教育等相关服务设施不足，不能满足经济社会发展的需要，为促进该片区的建设与发展，确定建立XX建设工程。该项目的建设有助于某市医疗机构合理布局，卫生资源优化配置，解决该市北部地区医疗设施服务供应不足的矛盾，缩小南北差距，实现城市的均衡发展；同时为人民群众提供更为可靠的健康保障，为建设和谐社会提供有力支撑。
2.规划方案设计阶段 根据项目指标和规划要求，综合调研报告的产品定位分析进行项目规划方案设计，规划设计方案要细致、合理，符合相关规范要求，该项目的功能定位于某市北部医疗中心，由综合医疗、感染性疾病、心理精神疾病等功能组成。该项目的设计标准包括安全使用年限50年，耐火等级一级，抗震设防烈度7度，结构形式为钢筋混凝土框架结构、楼板采用井字梁结构、内外墙均采用加气混凝土砌块。该项目的建设标准参照《民用建筑设计通则》GB50352-2005、《建筑结构荷载规范》GB50009-2012、《建筑抗震设计规范》GB50011-2010、《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011、《地下工程防水技术规范》GB50108-2008、《建筑给排水设计规范》GB50015-2010（2014年版）、《综合医院建设标准》（2014年修订版报批稿）、《综合医院建筑设计规范》GB51039-2014、《无障碍设计规范》GB50763-2012、《建筑设计防火规范》GB50016-2014、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005。项目经济技术指标如表1所示。
3.项目风险 该项目投资方式主要采用政府资本和社会资本联合发展机制，项目实施期限较长，一些风险可能会出现政府和社會资本都无法预料的变化，导致风险发生概率上升或财务损失增加。在项目协议中，应按项目参与方的财务实力、技术能力、管理能力等因素设定风险损失承担上限，不能由某一方单独承担超过其承受能力的风险。
将项目风险进行划分，其中政府承担的风险包括国有化、取消、扣押、没收风险，政府无作为或负面作为风险，税率提高风险，政府中止特许合同风险，场地可用性/准备风险，外部配套条件可用性风险，政府部门违约风险，法律变更风险，土地使用权变化风险；社会资本承担的风险包括融资风险，承包商违约风险，工程质量风险，工地安全风险，劳资/设备的获取风险，民工争端风险，建设成本超支风险，工期风险，地质条件风险，工程变更引起的工期或成本风险，运营成本超支，服务质量差，维修成本高，运营效率低，设备设施使用情况，移交后设施情况，收益不足风险，原辅料价格上涨风险，投资人破产风险，违反融资合同，第三方延误/违约风险，资产完整性（抵押、担保）风险，贷款利率变化风险；共同承担的风险包括项目审批延误风险以及不可抗力风险。
4.项目效益测算阶段
（1）价格预测：通过调研某市分析，项目周边物业租金价格0.7-2.0元/m2·天，平均价格1.2元/m2·天。考虑项目医院设施特点，设定调整系数1.0，本项目出租价格约1.2元/m2·天。
（2）收入估算：项目整体经营期为10年，出租收入约28.0亿元。
（3）税金：包括营业税金及附加、房产税等。营业税按收入的5%计算，城市维护建设费按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的5%计算。计算期内合计约1.6亿元。房产税按收入12%计算，约3.4亿元。
项目可以为区域的居民创造一定就业机会，提高区域居民的收入，这主要体现在项目的建设期间和使用期间。项目的建设会对建筑材料、绿化苗木、餐饮、住宿、娱乐设施、交通运输等产生一定的需求，创造部分就业机会，提高居民的收入水平。同时，项目经营期间需要就近聘请相关岗位的服务人员，可提供就业岗位约200个。
三、项目投资决策过程需要注意的问题
1.注重组建专业团队 我国房地产行业经历几十年的风风雨雨，在取得丰富经验的同时也接受了很多教训，在实践操作过程中，单是凭借企业领导人的个人才智或是一时运气毕竟不是企业经营的长久之计，因此笔者认为企业在项目投资决策过程中，最重要的就是要组建专业团队，科学、系统的展开项目投资决策研究才是正确的方法。组建专业化程度高的团队，可以更加客观、理智的分析市场形势和项目投资大环境，为企业做出最好的决策提供参考依据，才能提高企业项目开发的经济效益，降低企业开发风险。
2.注重市场调研 市场调研是掌握市场最新信息的重要手段，建立完善的市场调研机制首先需要确定健全的市场调研流程，形成调研工作的指导性文件，明确每个参与调研工作人员的责任和义务，做到每次调研工作都是清晰明确的；其次是要选择专业能力强、业务水平高的人员参与调研活动，才能保证调研工作的质量和效率，同时企业还要定期组织专业知识培训活动，促使职工及时更新专业知识；最后是要建立日常工作监督机制，通过互联网平台对目标城市的房地产市场进行监控，形成相对完善的认识和掌控，提高项目投资决策的科学性和可靠性。
3.做好规划设计方案 好的规划设计方案是投资决策成功的基础，虽然前期基本上属于概念设计，但是设计思想能够体现一个项目的价值和市场定位，一份具有竞争力的规划设计方案能够增加企业项目成功的可能性，只有让企业领导人看到项目投资回收效益，才能降低企业投资风险。
四、结语
房地产开发行业的发展是否健康对国民经济发展有着非常重要的影响，因此为了保证国民经济健康发展，要对项目投资决策进行全面细致的分析，才能确保社会经济发展井然有序。
参考文献
[1]郭宏彬.房地产项目投资决策分析[J].中华建设，2012，06：136-137.
[2]马海涛.房地产项目投资决策中的主要风险[J].中国市场，2014，20：63-64.
[3]李煌.房地产开发项目的投资决策研究[J].中国建筑金属结构，2013，02：160.
（作者单位：西安建筑科技大学）
关键词：项目投资；项目决策
一、项目概况
XX项目位于沿海地区，东面为大面积林地，北面为城市主干道和大量居住区，西侧为规划中商业区。本地块东西长495m，南北长830m，用地面积400亩（2666667平方米）；一期建筑面积300513.10平方米，其中地下73950.85平方米，地上226562.25平方米；共有科研办公楼、综合医院医技楼、住院楼、感染疾病区、心理疾病区、备勤宿舍和能源中心组成。
二、项目投资决策主要内容
1.市场及项目调研阶段 市场调研包括目标城市同类项目供需状况、土地市场状况、国家调控及地方政策情况、目标城市规划情况、税收政策、开发成本等情况，项目调研包括规划指标、用地情况以及周边配套等，调研结束后，要将调查内容形成调研报告，并由专业部门组成团队进行产品定位分析，才能为项目投资提供合理的依据。医疗卫生事业关系到人民群众的身体健康与切身利益，是社会高度关注的热点，因此该项目在某市的需求量很大。国家鼓励改善居民就医条件，提高公共服务质量，长期以来该片区医院由于缺少资金，设备设施严重老化，造成服务能力下降，同时医疗人才向东、南部转移，更加重了南北医疗差距，因此政府对建设医疗健康中心项目是保持鼓励态度。该项目现状基础设施配套条件不足，特别是区域内医疗卫生、教育等相关服务设施不足，不能满足经济社会发展的需要，为促进该片区的建设与发展，确定建立XX建设工程。该项目的建设有助于某市医疗机构合理布局，卫生资源优化配置，解决该市北部地区医疗设施服务供应不足的矛盾，缩小南北差距，实现城市的均衡发展；同时为人民群众提供更为可靠的健康保障，为建设和谐社会提供有力支撑。
2.规划方案设计阶段 根据项目指标和规划要求，综合调研报告的产品定位分析进行项目规划方案设计，规划设计方案要细致、合理，符合相关规范要求，该项目的功能定位于某市北部医疗中心，由综合医疗、感染性疾病、心理精神疾病等功能组成。该项目的设计标准包括安全使用年限50年，耐火等级一级，抗震设防烈度7度，结构形式为钢筋混凝土框架结构、楼板采用井字梁结构、内外墙均采用加气混凝土砌块。该项目的建设标准参照《民用建筑设计通则》GB50352-2005、《建筑结构荷载规范》GB50009-2012、《建筑抗震设计规范》GB50011-2010、《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011、《地下工程防水技术规范》GB50108-2008、《建筑给排水设计规范》GB50015-2010（2014年版）、《综合医院建设标准》（2014年修订版报批稿）、《综合医院建筑设计规范》GB51039-2014、《无障碍设计规范》GB50763-2012、《建筑设计防火规范》GB50016-2014、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005。项目经济技术指标如表1所示。
3.项目风险 该项目投资方式主要采用政府资本和社会资本联合发展机制，项目实施期限较长，一些风险可能会出现政府和社會资本都无法预料的变化，导致风险发生概率上升或财务损失增加。在项目协议中，应按项目参与方的财务实力、技术能力、管理能力等因素设定风险损失承担上限，不能由某一方单独承担超过其承受能力的风险。
将项目风险进行划分，其中政府承担的风险包括国有化、取消、扣押、没收风险，政府无作为或负面作为风险，税率提高风险，政府中止特许合同风险，场地可用性/准备风险，外部配套条件可用性风险，政府部门违约风险，法律变更风险，土地使用权变化风险；社会资本承担的风险包括融资风险，承包商违约风险，工程质量风险，工地安全风险，劳资/设备的获取风险，民工争端风险，建设成本超支风险，工期风险，地质条件风险，工程变更引起的工期或成本风险，运营成本超支，服务质量差，维修成本高，运营效率低，设备设施使用情况，移交后设施情况，收益不足风险，原辅料价格上涨风险，投资人破产风险，违反融资合同，第三方延误/违约风险，资产完整性（抵押、担保）风险，贷款利率变化风险；共同承担的风险包括项目审批延误风险以及不可抗力风险。
4.项目效益测算阶段
（1）价格预测：通过调研某市分析，项目周边物业租金价格0.7-2.0元/m2·天，平均价格1.2元/m2·天。考虑项目医院设施特点，设定调整系数1.0，本项目出租价格约1.2元/m2·天。
（2）收入估算：项目整体经营期为10年，出租收入约28.0亿元。
（3）税金：包括营业税金及附加、房产税等。营业税按收入的5%计算，城市维护建设费按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的5%计算。计算期内合计约1.6亿元。房产税按收入12%计算，约3.4亿元。
项目可以为区域的居民创造一定就业机会，提高区域居民的收入，这主要体现在项目的建设期间和使用期间。项目的建设会对建筑材料、绿化苗木、餐饮、住宿、娱乐设施、交通运输等产生一定的需求，创造部分就业机会，提高居民的收入水平。同时，项目经营期间需要就近聘请相关岗位的服务人员，可提供就业岗位约200个。
三、项目投资决策过程需要注意的问题
1.注重组建专业团队 我国房地产行业经历几十年的风风雨雨，在取得丰富经验的同时也接受了很多教训，在实践操作过程中，单是凭借企业领导人的个人才智或是一时运气毕竟不是企业经营的长久之计，因此笔者认为企业在项目投资决策过程中，最重要的就是要组建专业团队，科学、系统的展开项目投资决策研究才是正确的方法。组建专业化程度高的团队，可以更加客观、理智的分析市场形势和项目投资大环境，为企业做出最好的决策提供参考依据，才能提高企业项目开发的经济效益，降低企业开发风险。
2.注重市场调研 市场调研是掌握市场最新信息的重要手段，建立完善的市场调研机制首先需要确定健全的市场调研流程，形成调研工作的指导性文件，明确每个参与调研工作人员的责任和义务，做到每次调研工作都是清晰明确的；其次是要选择专业能力强、业务水平高的人员参与调研活动，才能保证调研工作的质量和效率，同时企业还要定期组织专业知识培训活动，促使职工及时更新专业知识；最后是要建立日常工作监督机制，通过互联网平台对目标城市的房地产市场进行监控，形成相对完善的认识和掌控，提高项目投资决策的科学性和可靠性。
3.做好规划设计方案 好的规划设计方案是投资决策成功的基础，虽然前期基本上属于概念设计，但是设计思想能够体现一个项目的价值和市场定位，一份具有竞争力的规划设计方案能够增加企业项目成功的可能性，只有让企业领导人看到项目投资回收效益，才能降低企业投资风险。
四、结语
房地产开发行业的发展是否健康对国民经济发展有着非常重要的影响，因此为了保证国民经济健康发展，要对项目投资决策进行全面细致的分析，才能确保社会经济发展井然有序。
参考文献
[1]郭宏彬.房地产项目投资决策分析[J].中华建设，2012，06：136-137.
[2]马海涛.房地产项目投资决策中的主要风险[J].中国市场，2014，20：63-64.
[3]李煌.房地产开发项目的投资决策研究[J].中国建筑金属结构，2013，02：160.
（作者单位：西安建筑科技大学）