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摘 要：本文浅略分析了房地产成本在各个阶段管理中的应用，确保成本控制在房地产管理中得到有效控制，为房地产成本管理提供借鉴。
关键词：目标成本 前期阶段 设计阶段 施工阶段 竣工阶段
一、加强目标成本与实施成本的管理
为了加强对房地产成本的高效管理，严格控制房地产成本，提高房地产企业的经济效益，必须完善成本管理制度，制定科学合理的目标成本。开发商需结合当地的房地产销售和未来发展趋势，对房地产成本情况做出科学合理的预测。
1.权衡价格和销量。在房地产开发阶段，预算人员必须结合人们对房地产的需求情况，综合考察需求量和供应量之间的关系，在确保取得最大的利润的前提下，权衡价格和销量之间的关系，制定合理的目标成本。在开发前，预算人员应做好销售收入预测工作，综合考虑各种因素对销售收入的影响，包括房地产企业内部和外部的因素，以便使预测结果与实际相符。在销售建筑产品时，做好价格和销售的统计，并进行认真分析销量、产品价格、容积率、土地面积与城市建筑风格之间存在的关系。
2.建立健全成本目标管理体系。房地产企业目标成本是成本管理中的重要环节，在实际应用中，成本管理应以目標成本为基础，并结合房地产项目的具体情况，对目标成本进行分解，确保成本目标分解后各个部分之间具有一定的联系，相互之间相互制约。通过对房地产成本进行核算和分析，根据不同的对象需要采用不同的分解方式，在实际中比较常用的有按组织管理系统和目标成本责任系统进行分解等。
3.实施成本控制。房地产实施目标成本进行分解后，预算人员根据实际情况，在管理过程中对房地产的施工进度目标成本和实施成本进行综合分析、比较、纠偏，并对偏差产生的因素进行分析，采取有针对性的应对措施，使成本控制在目标成本的范围内，确保成本目标的实现。为了提高房地产开发商的成本管理水平，建立健全成本目标的奖罚制度，并加强对实施过程中成本管理制度的落实，提高房地产实施阶段的成本管理水平。
二、加强前期阶段成本管理
根据房地产所在地的市场需求情况，做好房地产市场前期市场分析和财务估价，对房地产的投资方向准确掌握，并制定符合房地产所在地实际情况的开发目标。
1.做好前期市场调查工作。在进行前期阶段的成本管理时，首先对房地产将要开发的地理位置进行考察，分析购买率和利润大小，做好征地、拆迁、安置及补偿工作，其次，根据前期调查情况，合理确定房地产的租金和售价情况，最后，做好科学合理的估算和概算。在实施过程中，预算人员应及时对与成本有关的资料进行收集，确保成本在实施阶段控制在预算范围内，如项目在实施过程中出现特殊情况，及时对成本计划做适当调整。在出售房地产建筑产品时，为取得最大的经济效益，避免投资风险，必须加强对项目前期的市场调查工作，确保成本快速收回。
2.加强土地成本管理。在房地产开发前期，成本管理人员应制定详细的土地成本管理计划，做好房地产开发前期的市场调研工作，并对房地产项目的可行性进行研究。对于房地产开发商最终的目标是获取更大的经济效益，为了实现这一目标，开发商需要采取措施，在确保质量的前提下，节约成本，以满足土地成本管理的需要。
通过对建筑产品的销售情况进行前期调查，制定合理的价格发展趋势，对建筑产品的销售前景作出合理判断，同时，对建筑产品方案进行优化，合理的确定建筑产品的规模，争取获取更大的利润空间。预算人员编制成本时，必须对房地产开发项目的基本情况、特征熟悉了解，并结合房地产所在地的实际情况进行修正，提高房地产项目估算的合理性，避免因此造成的资金浪费。
三、加强设计阶段成本管理
设计阶段是进行成本管理的重要环节，在实际管理过程中，根据建筑产品的范围、规模，做好设计阶段的投资控制工作。选择设计单位时，对设计单位提交的设计方案进行着比较，选择经济合理，安全可靠的设计方案，以确保设计质量达到房地产建设的目的。在进行项目设计时，设计单位应结合现代建筑的特点进行创新设计，以确保设计理念新颖，使技术水平与管理水平相适应。
为了节约房地产建筑产品投资，应按照要求做好设计阶段的投资控制，限额设计是设计阶段进行投资控制的重要方法，实现对总投资额的有效控制。在设计过程中对于有定量方面的项目内容，应有充分的设计依据，确保设计方案与实际水平、管理水平相适应，实现绿色环保，经济适用，最大程度上节约投资，实现对房地产项目成本的有效控制。
四、加强招投标阶段成本控制
招投标阶段是进行成本管理的重要环节，房地产项目为了适应国家的招投标制度，采用工程量清单招标的模式，在一定程度上有利于房地产企业的公平、公开、公正竞争，降低工程造价，实现对房地产项目投资的有效控制。
针对项目的特点，编制符合实际要求的招投标文件，对有特殊要求的设计可邀请专家对设计方案进行审查，例如，对于地质情况复杂的工程，邀请地质专家对设计方案的可行性进行评审，经审核满足安全性要求后，建设单位方可进行招投标工作。否则，设计单位应按照相关安全技术要求意见进行修改，才能进行后续工作。
项目开工前，房地产企业应按照有关要求对施工图纸进行会审，使参与各方明白设计意图，找出工程的关键点、重点、难点，并制定有针对性的处理措施。对于图纸中出现的问题，会审时应及时提出来，避免由于施工图问题影响工程的正常施工进度，从而导致施工成本增加影响对成本控制。
五、施工阶段成本控制
施工阶段是设计意图落实阶段，是设计成果最直接的反应，由于工程项目施工处于露天作业环境中，受外界环境的影响因素多，施工前，结合房地产项目的特点，制定切实有效的应对处理措施，减少或避免外界因素对成本控制的影响。在施工过程中，监理工程师加强对施工过程的监督，根据项目实际进展情况，制定详细的材料供应计划，对材料进行合理控制，最终实现对房地产项目的投资控制，确保得到最大的经济效益。
在施工阶段，由于受各种环境的影响，工程变更和索赔是常见现象。根据项目的特点，制定满足现场实际的资金使用计划，并对项目存在风险进行科学合理的分析，制定有针对性的防范措施，最大程度上降低风险对资金的影响。在实施过程中，索赔事件发生后，应及时按照索赔的相关程序和时限进行相关资料的申报工作，并收集与索赔相关的资料，以免索赔金额较大对房地产投资产生较大影响。现场签证是在施工过程中发生的，签证时，通知监理工程师、建设方对签证情况进行核实，避免程序错误对现场签证产生影响，造成经济损失。
六、竣工阶段成本管理
为加强对阶段成本管理，必须加强对竣工结算阶段的成本管理工作，收集与竣工结算有关的资料，为工程竣工结算的顺利进行打下坚实基础工作。同时做好工程的洽谈工作，加强对工程材料价差及竣工调价的审定，并将竣工结算资料与招标文件进行比较，避免工程量重复计量工作，提高竣工结算的准确性。
七、项目竣工后成本管理
项目竣工验收后，房地产开发商根据有关成本管理制度，对成本执行情况进行考核，并逐项进行落实。项目完工后，成立成本控制小组对存在的成本管理问题及时进行清理、考核，并制定有针对性的处理措施，加强对竣工后成本的管控，确保对竣工后成本的回收，根据责权利相结合的原则，确保成本控制在预算范围内，更好的控制房地产竣工后的成本管理。
综上所述，房地产成本控制具有很强的专业性，房地产管理必须结合项目特点，制定有针对性的成本控制方案，在实施过程中强化全体人员的成本管理与控制意识，以实现更好的经济效益。
参考文献：
[1]徐景桥，张颖新，张克芳.管道施工企业目标成本管理浅析[J]. 价值工程. 2013（20）.
[2]杨占海.房地产企业目标成本管理的实施[J]. 中国农业会计. 2014（03）.
关键词：目标成本 前期阶段 设计阶段 施工阶段 竣工阶段
一、加强目标成本与实施成本的管理
为了加强对房地产成本的高效管理，严格控制房地产成本，提高房地产企业的经济效益，必须完善成本管理制度，制定科学合理的目标成本。开发商需结合当地的房地产销售和未来发展趋势，对房地产成本情况做出科学合理的预测。
1.权衡价格和销量。在房地产开发阶段，预算人员必须结合人们对房地产的需求情况，综合考察需求量和供应量之间的关系，在确保取得最大的利润的前提下，权衡价格和销量之间的关系，制定合理的目标成本。在开发前，预算人员应做好销售收入预测工作，综合考虑各种因素对销售收入的影响，包括房地产企业内部和外部的因素，以便使预测结果与实际相符。在销售建筑产品时，做好价格和销售的统计，并进行认真分析销量、产品价格、容积率、土地面积与城市建筑风格之间存在的关系。
2.建立健全成本目标管理体系。房地产企业目标成本是成本管理中的重要环节，在实际应用中，成本管理应以目標成本为基础，并结合房地产项目的具体情况，对目标成本进行分解，确保成本目标分解后各个部分之间具有一定的联系，相互之间相互制约。通过对房地产成本进行核算和分析，根据不同的对象需要采用不同的分解方式，在实际中比较常用的有按组织管理系统和目标成本责任系统进行分解等。
3.实施成本控制。房地产实施目标成本进行分解后，预算人员根据实际情况，在管理过程中对房地产的施工进度目标成本和实施成本进行综合分析、比较、纠偏，并对偏差产生的因素进行分析，采取有针对性的应对措施，使成本控制在目标成本的范围内，确保成本目标的实现。为了提高房地产开发商的成本管理水平，建立健全成本目标的奖罚制度，并加强对实施过程中成本管理制度的落实，提高房地产实施阶段的成本管理水平。
二、加强前期阶段成本管理
根据房地产所在地的市场需求情况，做好房地产市场前期市场分析和财务估价，对房地产的投资方向准确掌握，并制定符合房地产所在地实际情况的开发目标。
1.做好前期市场调查工作。在进行前期阶段的成本管理时，首先对房地产将要开发的地理位置进行考察，分析购买率和利润大小，做好征地、拆迁、安置及补偿工作，其次，根据前期调查情况，合理确定房地产的租金和售价情况，最后，做好科学合理的估算和概算。在实施过程中，预算人员应及时对与成本有关的资料进行收集，确保成本在实施阶段控制在预算范围内，如项目在实施过程中出现特殊情况，及时对成本计划做适当调整。在出售房地产建筑产品时，为取得最大的经济效益，避免投资风险，必须加强对项目前期的市场调查工作，确保成本快速收回。
2.加强土地成本管理。在房地产开发前期，成本管理人员应制定详细的土地成本管理计划，做好房地产开发前期的市场调研工作，并对房地产项目的可行性进行研究。对于房地产开发商最终的目标是获取更大的经济效益，为了实现这一目标，开发商需要采取措施，在确保质量的前提下，节约成本，以满足土地成本管理的需要。
通过对建筑产品的销售情况进行前期调查，制定合理的价格发展趋势，对建筑产品的销售前景作出合理判断，同时，对建筑产品方案进行优化，合理的确定建筑产品的规模，争取获取更大的利润空间。预算人员编制成本时，必须对房地产开发项目的基本情况、特征熟悉了解，并结合房地产所在地的实际情况进行修正，提高房地产项目估算的合理性，避免因此造成的资金浪费。
三、加强设计阶段成本管理
设计阶段是进行成本管理的重要环节，在实际管理过程中，根据建筑产品的范围、规模，做好设计阶段的投资控制工作。选择设计单位时，对设计单位提交的设计方案进行着比较，选择经济合理，安全可靠的设计方案，以确保设计质量达到房地产建设的目的。在进行项目设计时，设计单位应结合现代建筑的特点进行创新设计，以确保设计理念新颖，使技术水平与管理水平相适应。
为了节约房地产建筑产品投资，应按照要求做好设计阶段的投资控制，限额设计是设计阶段进行投资控制的重要方法，实现对总投资额的有效控制。在设计过程中对于有定量方面的项目内容，应有充分的设计依据，确保设计方案与实际水平、管理水平相适应，实现绿色环保，经济适用，最大程度上节约投资，实现对房地产项目成本的有效控制。
四、加强招投标阶段成本控制
招投标阶段是进行成本管理的重要环节，房地产项目为了适应国家的招投标制度，采用工程量清单招标的模式，在一定程度上有利于房地产企业的公平、公开、公正竞争，降低工程造价，实现对房地产项目投资的有效控制。
针对项目的特点，编制符合实际要求的招投标文件，对有特殊要求的设计可邀请专家对设计方案进行审查，例如，对于地质情况复杂的工程，邀请地质专家对设计方案的可行性进行评审，经审核满足安全性要求后，建设单位方可进行招投标工作。否则，设计单位应按照相关安全技术要求意见进行修改，才能进行后续工作。
项目开工前，房地产企业应按照有关要求对施工图纸进行会审，使参与各方明白设计意图，找出工程的关键点、重点、难点，并制定有针对性的处理措施。对于图纸中出现的问题，会审时应及时提出来，避免由于施工图问题影响工程的正常施工进度，从而导致施工成本增加影响对成本控制。
五、施工阶段成本控制
施工阶段是设计意图落实阶段，是设计成果最直接的反应，由于工程项目施工处于露天作业环境中，受外界环境的影响因素多，施工前，结合房地产项目的特点，制定切实有效的应对处理措施，减少或避免外界因素对成本控制的影响。在施工过程中，监理工程师加强对施工过程的监督，根据项目实际进展情况，制定详细的材料供应计划，对材料进行合理控制，最终实现对房地产项目的投资控制，确保得到最大的经济效益。
在施工阶段，由于受各种环境的影响，工程变更和索赔是常见现象。根据项目的特点，制定满足现场实际的资金使用计划，并对项目存在风险进行科学合理的分析，制定有针对性的防范措施，最大程度上降低风险对资金的影响。在实施过程中，索赔事件发生后，应及时按照索赔的相关程序和时限进行相关资料的申报工作，并收集与索赔相关的资料，以免索赔金额较大对房地产投资产生较大影响。现场签证是在施工过程中发生的，签证时，通知监理工程师、建设方对签证情况进行核实，避免程序错误对现场签证产生影响，造成经济损失。
六、竣工阶段成本管理
为加强对阶段成本管理，必须加强对竣工结算阶段的成本管理工作，收集与竣工结算有关的资料，为工程竣工结算的顺利进行打下坚实基础工作。同时做好工程的洽谈工作，加强对工程材料价差及竣工调价的审定，并将竣工结算资料与招标文件进行比较，避免工程量重复计量工作，提高竣工结算的准确性。
七、项目竣工后成本管理
项目竣工验收后，房地产开发商根据有关成本管理制度，对成本执行情况进行考核，并逐项进行落实。项目完工后，成立成本控制小组对存在的成本管理问题及时进行清理、考核，并制定有针对性的处理措施，加强对竣工后成本的管控，确保对竣工后成本的回收，根据责权利相结合的原则，确保成本控制在预算范围内，更好的控制房地产竣工后的成本管理。
综上所述，房地产成本控制具有很强的专业性，房地产管理必须结合项目特点，制定有针对性的成本控制方案，在实施过程中强化全体人员的成本管理与控制意识，以实现更好的经济效益。
参考文献：
[1]徐景桥，张颖新，张克芳.管道施工企业目标成本管理浅析[J]. 价值工程. 2013（20）.
[2]杨占海.房地产企业目标成本管理的实施[J]. 中国农业会计. 2014（03）.