3月29日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同举办的“2013中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十届中国房地产百强企业家峰会”在京举行，本文由向松祚先生在论坛上发表的主题演讲整理而成。
　　以下3个问题是整个房地产面对的最基本的问题。如果最基本的问题都没有明确的回答，我们所有的政策，不是要打偏就是可能完全失去方向。
　　中国到底有多少房子
　　我们中国房地产住宅的存量是120亿平方米，这是一个数据；第二个数据是220亿平方米；第三个数据是一位年近七十的老经济学家带着批评的口气跟我讲的，说你知不知道中国的住宅面积早已超过300亿平方米了。
　　如果说只有120亿平方米，那么至少还有四五十亿平方米的发展空间，大家还有很多事情可做；如果说已经有220亿平方米，大家可盖的房子已经非常少了；如果按照老先生讲的，中国的住宅面积，不包括写字楼，已经超过300亿平方米，各位就不用再盖房子了。
　　我有一个基本的看法，中国住房的成量确实超过了官方公布的数据。这是不是房地产市场发展未来的一个巨大的隐患呢？不管是220亿平方米还是300亿平方米，我们必须把这个基本的国情搞清楚。
　　房地产市场有无泡沫
　　衡量有无泡沫，通常拿房价的增长幅度与GDP增长幅度相比，与其他资产价格相比，以及看房价收入比。张五常先生有一个非常有趣的观点，他说中国的房地产泡沫是钢筋水泥做的，而王石在最近接受一个采访时指出，中国房地产现在存在非常严重的泡沫，迟早要破灭。中国房地产泡沫的表现形式是什么？单纯看房价快速上涨，幅度超过了GDP增长幅度，甚至超过了财政收入的增长幅度，是否就是泡沫？有人讲中国的情况不能用西方的指标来看，我很同意，但我们经常到国外考察，中国的房子比国外贵，而且不是贵一点，是贵很多。北上广的房价比旧金山、纽约都贵，这怎么解释？
　　个人的观察，中国的房地产市场确实存在着泡沫，有些地方的泡沫还非常严重。为什么这些年房价上涨得这么快？有两个最重要的推动力量。一是从2005年开始人民币单边的升值预期，不仅改变了货币政策的走向，而且改变了人民对中国资本市场的预期，而中国资产市场非常狭窄。二是货币政策过度宽松，尤其2008年以后，货币政策的宽松是史无前例的。银行的信贷资产现在已经突破70万亿元，M2是GDP的200%，过度宽松货币政策造成价格全面飞涨。中国所有东西都炒过一遍了，当然房地产更不例外。
　　该遏制需求还是调节供给
　　过去几年的房地产调控政策，大体上都是在遏制需求，不能说没有效果，但效果极其有限，而且往往适得其反。我认为应以调控供给为主。
　　调控供给有两条政策非常重要。一是切实推动扩大房产税的试点，不能把房子攥在手里面，这是社会资源的巨大浪费。老百姓愿意买房投资，原本无可厚非。房地产的投资和投机，二者之间有区别吗？没有区别，从理论上很难去反对投机需求。如果中国的房地产的存量确实已经相当大，至少存在结构性供需不平衡的时候，应该着重转向调节供给，让大家把房子都拿出来。二是差别化的信贷政策应该成为长期的政策。差别化的政策有多种形式，除了首套房利率有优惠，首付可以低一点，第二套原则上不能优惠。