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摘 要：房地产开发的成功与否与在开发过程中的成本控制有着密切的关系，如果在开发过程中成本能够得到有效的控制，那么企业在利润的获取以及在项目的成功方面就不会有多大的问题。也就是说在房地产开发过程中成本的控制已经成为房地产企业的重中之重。本文就针对房地产开发的全过程对成本控制进行了分析，旨在为房地产企业的开发工作提供一些可行性的建议。
关键词：房地产开发；投资决策；成本控制
在房地产的开发中，对于成本的有效控制不仅能够给企业带来利润，也能够促进房地产项目的良性运行。在房地产的开发中，在成本控制方面一般包括在投资决策阶段的成本控制，在规划设计阶段的成本控制，在招投标、施工、竣工结算以及营销等方面的成本控制，具体来说体现在以下几个方面：
1 投资决策阶段
一般来说房地产企业在取得一个项目之后，在开发之前要对整个项目做可行性的研究。在进行可行性的研究过程中首先应该由策划设计部门进行市场调研，从而提出可行性的建议，也就是说这个建议一方面要满足消费者的需要，另一方面要让企业获得较高的利润，并且在这过程中需要对整个项目进行很好的定位。在分析目前市场中的状况的基础上对未来的发展趋势进行研究，当然在进行调研以后，专业人士还要根据现有的调查资料以及一些特有的方法对建设项目进行资金的估计，也就是要进行初步的预算。而决策者则要根据所提交的策划报告对整个项目的建设标准，建设的地点以及时间还有所要用到的一些原料的价格，市场方面的需求以及所要承担的风险等进行一个科学的分析与研究，从产品定位角度说明成本与产品的密切关系，并获得高品质，底成本的产品。或者满足市场需求的低成本产品，从而正确的制定目标成本与资金计划，为以后的环节铺路，并且为科学的成本控制打好基础。
2 规划设计阶段
在规划设计阶段的成本控制的好不好，也是整个项目成本控制的关键点。在规划设计的阶段可以分为初步设计、技术设计以及施工设计三部分，当然由于所在的阶段不同，所采取的成本控制的方法也就不同。在设计招投标的活动中，可以将技术以及经济方面的影响看作是整个项目成本控制的关键，也就是要组织多家单位进行竞标，然后在过程中邀请多个专家进行评标，从而科学的选出最适合做项目的设计单位，从而让良好的设计降低成本；在进行限额设计的阶段，设计人员应该对一些建筑原材料以及人力的价格进行科学的估算，当然在估算的过程中要保证所估算的数字不能够超过的可行性报告里面的幅度；并且在施工图的设计阶段，对于施工图要进行完美详细的编制，将工程方面的设计与工程预算结合起来，在保证有好的质量的前提下降低工程造价。当然为了达到这个目的，企业可以邀请比较专业的工程造价人员，对整个设计进行适当的监控，从而达到降低成本的目标。
3 招投标阶段
在房地产开发中，招投标活动是一个不可缺少的环节，也是整个项目成本控制的一個关键环节。在很多的项目开发中都是这样，为了保证找到最好的开发商以及找到最好的合作商，项目拥有者都会组织投招标活动。所以在整个房地产的开发过程中，不管是在土地的竞拍还是在进行规划设计以及提供材料方面都要进行招投标。当然在这个过程中房地产公司为了保证招投标科学的进行，所以就会将自己所要的东西委托给一家专门的招投标公司，让他们科学的组织招标投标，阐述合同条款的完善及可执行来降低成本变动风险，尽量编制切实可行的闭口合同来减小施工阶段的成本变动，然后通过专业的评审团的审判，找出最适合的合作企业。在进行这样的活动的过程中不仅需要招投标公司的努力，更需要企业部门的配合，从而让整个活动能够科学有序的进行。在这个过程中需要将施工图的预算作为招投标的控制标准，在这方面对整个开发的成本进行控制，然后在各个方面进行科学的审核，从而让整个成本的控制在一个良好的环境中发展也是很重要的一个环节。
4 施工阶段
在房地产开发的过程中，施工也是最重要的一个环节，因为在这个环节一些书面上的报告上的成本的控制都到了现实中去，也就是说要在这个过程中将目标成本转换成实际的成本。当然在这个过程中对于成本的控制也就非常关键，在遇到目标偏离的时候要尽可能的进行矫正，实现良性的循环，让整个过程在一个可控制的范围之内。当然在这个过程中对于设备以及原材料的质量把关也是非常重要的，在这个阶段的成本控制主要注意以下几个方面：
（一）对于合同的控制
在进行房地产项目开发的过程中应该谨遵合同上的条款，增强全体的法律意识，保证合同的严密性。因为如果对于合同不能够很好的控制，那么在施工的过程中如果发生纠纷以及索赔的现象，就会对开发中的成本控制产生很大的影响，有可能会因为索赔导致整个项目出现一些不该出现的问题，所以在施工的过程中需要对合同进行严谨的控制，以免因为合同的纠纷出现一些不该出现的成本浪费。
（二）对于现场的控制
在施工的过程中，如果由于在组织以及技术方面的缺陷，也有可能会导致成本的增加。例如在施工的时候施工人员不能够按时按质的去完成一些任务，或者是由于在组织方面由于签证方面的原因造成的滞后，或者是由于一些原材料或者是别的材料的不过关导致问题的出现，这些都有可能会引起工程造价的失控。所以在这个阶段要注意组织方面的完善，要严格按照管理流程做事。并且在这个过程中对于一些设备以及材料的价格也要进行严格的控制，不要因为材料质量的不过关造成一些不必要的损失，也应该及时的把握原材料的价格，从而积极的做出应变。而不是因为对于施工现场的忽视而导致整个建安成本的增加，从而造成开发成本不可控。
5 竣工阶段
在房地产开发的过程中，整个项目的最后阶段也就是我们所说的决算阶段，这时候的工程造价已经成为了实际的造价，所以在进行结算的时候要根据造价管理的规定并且按照所签订的合同进行价格的审核，一些该增的项目进行增加，一些该删减的项目进行删减，双方应该根据合同约定的结算方法，对于任何一笔费用等进行严格的控制。当然在进行控制的时候还要对结算的资料进行完整性及有效性审查，包括现场踏勘及图片资料审查，只有通过审查符合合同约定要求的结算资料才能作为竣工结算的组成部分。从而避免因弄虚作假或其它因素影响增加成本。从而让整个开发的过程都处于一种科学的可控的范围之内，通过科学的计价以及最终的审核，让成本得以控制。
6 房产营销以及期间费用控制
在房产开发过程中，营销费用及期间费用也不容忽视，它所占比例约为开发总成本的5%～10%。在营销的过程中所涉及的部门很多，并且有很多部门的人员都进行了职能的控制，这也是成本控制的一个重要方面。例如对于一些销售人员的销售费用的控制，对于一些售楼的销售承诺以及对于售后方面的纠纷也要进行一定的控制。在这段时间对于整个项目的期间费用也应该进行一个合理并且科学的控制，期间费用包括项目管理费、财务费、项目税费、配套费等等，如何运用好财务杠杆、合理避税、延展各项验工及款项的支付时间等手段来降低成本，对于产生的一些人工以及财务还有行政方面的用费进行严格的控制，以免出现超支以及别的方面的问题。
在房地产项目的开发过程中，如果成本能够得到有效的控制，在进行开发的过程中能够做到科学的预算，完美的决算，并且在开发的过程中做到有效的控制与管理，那么在整个开发的过程中资金的流动就会合理，当然开发能够获得最大的成功。
参考文献
[1]徐大图.工程建设投资控制[M].中国建筑工业出版社.2002
[2]徐蓉.徐伟.土木工程概预算与招投标[M].同济大学出版社.2006
关键词：房地产开发；投资决策；成本控制
在房地产的开发中，对于成本的有效控制不仅能够给企业带来利润，也能够促进房地产项目的良性运行。在房地产的开发中，在成本控制方面一般包括在投资决策阶段的成本控制，在规划设计阶段的成本控制，在招投标、施工、竣工结算以及营销等方面的成本控制，具体来说体现在以下几个方面：
1 投资决策阶段
一般来说房地产企业在取得一个项目之后，在开发之前要对整个项目做可行性的研究。在进行可行性的研究过程中首先应该由策划设计部门进行市场调研，从而提出可行性的建议，也就是说这个建议一方面要满足消费者的需要，另一方面要让企业获得较高的利润，并且在这过程中需要对整个项目进行很好的定位。在分析目前市场中的状况的基础上对未来的发展趋势进行研究，当然在进行调研以后，专业人士还要根据现有的调查资料以及一些特有的方法对建设项目进行资金的估计，也就是要进行初步的预算。而决策者则要根据所提交的策划报告对整个项目的建设标准，建设的地点以及时间还有所要用到的一些原料的价格，市场方面的需求以及所要承担的风险等进行一个科学的分析与研究，从产品定位角度说明成本与产品的密切关系，并获得高品质，底成本的产品。或者满足市场需求的低成本产品，从而正确的制定目标成本与资金计划，为以后的环节铺路，并且为科学的成本控制打好基础。
2 规划设计阶段
在规划设计阶段的成本控制的好不好，也是整个项目成本控制的关键点。在规划设计的阶段可以分为初步设计、技术设计以及施工设计三部分，当然由于所在的阶段不同，所采取的成本控制的方法也就不同。在设计招投标的活动中，可以将技术以及经济方面的影响看作是整个项目成本控制的关键，也就是要组织多家单位进行竞标，然后在过程中邀请多个专家进行评标，从而科学的选出最适合做项目的设计单位，从而让良好的设计降低成本；在进行限额设计的阶段，设计人员应该对一些建筑原材料以及人力的价格进行科学的估算，当然在估算的过程中要保证所估算的数字不能够超过的可行性报告里面的幅度；并且在施工图的设计阶段，对于施工图要进行完美详细的编制，将工程方面的设计与工程预算结合起来，在保证有好的质量的前提下降低工程造价。当然为了达到这个目的，企业可以邀请比较专业的工程造价人员，对整个设计进行适当的监控，从而达到降低成本的目标。
3 招投标阶段
在房地产开发中，招投标活动是一个不可缺少的环节，也是整个项目成本控制的一個关键环节。在很多的项目开发中都是这样，为了保证找到最好的开发商以及找到最好的合作商，项目拥有者都会组织投招标活动。所以在整个房地产的开发过程中，不管是在土地的竞拍还是在进行规划设计以及提供材料方面都要进行招投标。当然在这个过程中房地产公司为了保证招投标科学的进行，所以就会将自己所要的东西委托给一家专门的招投标公司，让他们科学的组织招标投标，阐述合同条款的完善及可执行来降低成本变动风险，尽量编制切实可行的闭口合同来减小施工阶段的成本变动，然后通过专业的评审团的审判，找出最适合的合作企业。在进行这样的活动的过程中不仅需要招投标公司的努力，更需要企业部门的配合，从而让整个活动能够科学有序的进行。在这个过程中需要将施工图的预算作为招投标的控制标准，在这方面对整个开发的成本进行控制，然后在各个方面进行科学的审核，从而让整个成本的控制在一个良好的环境中发展也是很重要的一个环节。
4 施工阶段
在房地产开发的过程中，施工也是最重要的一个环节，因为在这个环节一些书面上的报告上的成本的控制都到了现实中去，也就是说要在这个过程中将目标成本转换成实际的成本。当然在这个过程中对于成本的控制也就非常关键，在遇到目标偏离的时候要尽可能的进行矫正，实现良性的循环，让整个过程在一个可控制的范围之内。当然在这个过程中对于设备以及原材料的质量把关也是非常重要的，在这个阶段的成本控制主要注意以下几个方面：
（一）对于合同的控制
在进行房地产项目开发的过程中应该谨遵合同上的条款，增强全体的法律意识，保证合同的严密性。因为如果对于合同不能够很好的控制，那么在施工的过程中如果发生纠纷以及索赔的现象，就会对开发中的成本控制产生很大的影响，有可能会因为索赔导致整个项目出现一些不该出现的问题，所以在施工的过程中需要对合同进行严谨的控制，以免因为合同的纠纷出现一些不该出现的成本浪费。
（二）对于现场的控制
在施工的过程中，如果由于在组织以及技术方面的缺陷，也有可能会导致成本的增加。例如在施工的时候施工人员不能够按时按质的去完成一些任务，或者是由于在组织方面由于签证方面的原因造成的滞后，或者是由于一些原材料或者是别的材料的不过关导致问题的出现，这些都有可能会引起工程造价的失控。所以在这个阶段要注意组织方面的完善，要严格按照管理流程做事。并且在这个过程中对于一些设备以及材料的价格也要进行严格的控制，不要因为材料质量的不过关造成一些不必要的损失，也应该及时的把握原材料的价格，从而积极的做出应变。而不是因为对于施工现场的忽视而导致整个建安成本的增加，从而造成开发成本不可控。
5 竣工阶段
在房地产开发的过程中，整个项目的最后阶段也就是我们所说的决算阶段，这时候的工程造价已经成为了实际的造价，所以在进行结算的时候要根据造价管理的规定并且按照所签订的合同进行价格的审核，一些该增的项目进行增加，一些该删减的项目进行删减，双方应该根据合同约定的结算方法，对于任何一笔费用等进行严格的控制。当然在进行控制的时候还要对结算的资料进行完整性及有效性审查，包括现场踏勘及图片资料审查，只有通过审查符合合同约定要求的结算资料才能作为竣工结算的组成部分。从而避免因弄虚作假或其它因素影响增加成本。从而让整个开发的过程都处于一种科学的可控的范围之内，通过科学的计价以及最终的审核，让成本得以控制。
6 房产营销以及期间费用控制
在房产开发过程中，营销费用及期间费用也不容忽视，它所占比例约为开发总成本的5%～10%。在营销的过程中所涉及的部门很多，并且有很多部门的人员都进行了职能的控制，这也是成本控制的一个重要方面。例如对于一些销售人员的销售费用的控制，对于一些售楼的销售承诺以及对于售后方面的纠纷也要进行一定的控制。在这段时间对于整个项目的期间费用也应该进行一个合理并且科学的控制，期间费用包括项目管理费、财务费、项目税费、配套费等等，如何运用好财务杠杆、合理避税、延展各项验工及款项的支付时间等手段来降低成本，对于产生的一些人工以及财务还有行政方面的用费进行严格的控制，以免出现超支以及别的方面的问题。
在房地产项目的开发过程中，如果成本能够得到有效的控制，在进行开发的过程中能够做到科学的预算，完美的决算，并且在开发的过程中做到有效的控制与管理，那么在整个开发的过程中资金的流动就会合理，当然开发能够获得最大的成功。
参考文献
[1]徐大图.工程建设投资控制[M].中国建筑工业出版社.2002
[2]徐蓉.徐伟.土木工程概预算与招投标[M].同济大学出版社.2006