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摘要：本文初步提出了“住宅产业化供应链管理”的概念，分析了住宅产业化供应链管理的实施保障，旨在进一步丰富和深化房地产供应链管理理论，为住宅产业化房地产企业提供有价值的参考。
关键词：供应链管理；住宅产业化；实施保障
住宅产业化为我国传统建筑业的变革提供了有力支撑，也为房地产企业在新形势下提供了战略创新和变革的契机。住宅产业化涉及众多产业，所有参与企业必须合成有机产业链，才能实现住宅产业化的目标。供应链管理作为一种先进的管理方法已在制造业中被广泛应用并取得成功，运用供应链管理的思想，借助先进的信息技术，整合项目运营中的各相关要素，能够更快更好地响应市场需求，实现住宅产业化的利润最大化。以供应链管理促进住宅产业化发展，这方面的研究有着很大的应用价值。
一、供应链管理和住宅产业化概述
从供应链的构成来看，把供应链管理仅限定在对单个企业或部门物流活动的控制是不够的，必须将整条供应链上的所有环节或是关系紧密的关键环节的物流活动进行整合运作，实施一体化管理。本文将“供应链管理”定义为：在参与企业的共同愿景和目标下，从原材料到最终用户的过程中，通过制定并实施统一规则，对供应链上的物流、工作流、资金流和信息流进行计划、组织、协调和控制，保证运行秩序，达到增加收入、减少浪费、降低成本，在最短时间内为用户提供满意的产品和服务，实现链中所有企业的共赢和供应链整体效益的最优。
住宅产业化和住宅工业化含义相同，而“工业化”本身则意味着要采用先进的科学管理和技术手段，对住宅产业化各生产阶段的所有生产要素进行系统性的整合，并用现代化设备和机械替代传统的手工生产方式，形成有序的工厂流水生产作业，从而提高生产效率和产品的质量水平，降低成本和减少能耗。此外，我们还应站到国家宏观层面，从产业规划、结构升级的角度去理解，住宅产业化也是住宅产业现代化的简称，其概念不是一成不变的，除了“工业化”的含义，它还包括住宅产业的信息化、科技化、可持续发展等现代社会赋予的新含义。
根据住宅产业化和供应链的特点，本文提出“住宅产业化供应链管理”概念，并将其定义为：以房地产开发商为供应链核心企业，综合运用供应链管理理论和方法，以市场需求为导向对供应链的各节点企业进行协同管理，对所有生产要素进行整合，在纵向上由房地产企业主导产品的設计、采购、生产、施工、销售、管理等环节，在横向上以专业分工为基础完成生产过程中某一环节的集群式扩展，为客户提供满意的住宅产品和服务，并最终达到住宅产业化供应链增值、优化的过程。
二、住宅产业化供应链的组织结构
住宅产业化供应链的组织结构可划分为核心企业和节点企业两个组织层次。房地产企业作为整个供应链的核心企业，是住宅市场机遇的发现者和供应链的主导者。房地产企业要从市场中寻求好的住宅开发商机，然后从住宅产业化的相关企业中挑选合适的合作商作为节点企业，并根据各参与企业的资源优势和核心能力进行分工协作，为实现共同目标构建一个网状供应链。该供应链是一个以住宅产业化的市场机遇为前提，以住宅开发业务为核心，规模大、信息多、结构复杂、影响因素众多，但组织有序且功能综合的有机系统。在供应链运行过程中，为方便各方的交流沟通，保障供应链的顺畅工作，需利用信息网络进行横、纵向的沟通与协调，并由专门的组织协调部门及时处理运行中的问题和矛盾。要实现住宅产业化的现代化，离不开整个供应链上全体成员的合作和积极响应，住宅产业化供应链管理以实现整个系统最优化和利益最大化为合作伙伴之间的首要原则，如何平衡不同的利益主体将是供应链管理的一个重要问题。在这种合作模式下，核心企业不仅要将面向住宅产业现代化的整个供应链的战略规划、发展部署、组织结构和任务分工等形成书面文字材料，让全体参与企业学习领会，深入挖掘各个成员的潜能，使其形成统一的行动纲领，同时，还要以公平性条件共享住宅产业化供应链带来的收益。
三、住宅产业化供应链的组织协调机制
为了使住宅产业化供应链顺畅、高效运行，本文构建了供应链组织协调层次模型，模型包括战略层、战术层和操作层。战略层侧重于房地产企业和节点企业（设计商、部品生产商、材料设备供应商、施工企业、销售公司、物业管理公司）之间的利益协调，战术层在战略层协议的指导下解决他们间的业务协调、操作层
则负责基础信息的交互。战略层首先要在供应链总目标下权衡各参与企业之间的利益，建立公平的利益分配制度和有效的激励机制，使各参与企业能够保持热情，发挥最大的优势和潜力来实现合作目标。战术层主要负责核心企业和节点企业之间的业务计划、执行、变更和协调。各个参与企业应统筹规划，共同制定业务计划，减少冲突矛盾，并随时更新计划的执行情况，让每个参与企业都能了解到供应链的运行状态。在特殊情况下，如因顾客临时变动产品需求引起的相关材料、构配件等在需求节点上的变化，供需双方要及时对计划进行调整，以求达到供应链的目标。此时，需方应该根据上一层所制定的激励机制给供方一定的补偿。反之，如果因供方原因造成了延迟交付或其他问题，供方也要尽早告知需方，并给予适当补偿。操作层负责协调核心企业和节点企业之间基础信息的交互，保证参与企业之间的高效协作。
四、住宅产业化供应链的运行平台
房地产企业需构建基础平台为住宅产业化供应链的运行作支撑，该平台应既可以用于企业的内部管理，又能便捷与合作企业的沟通交流，其基本思路就是通过基于信息网络的住宅建造过程，创建新兴的住宅产业供应链。
1.知识/技能平台。供应链的核心企业将已有的知识与技能汇集，并逐步标准化，通过不断地更新和完善，形成本企业独有的核心竞争力。在企业内部实现资源共享，与合作企业进行沟通交流，是供应链良好运行的核心。
2.信息网络平台。信息共享是实现供应链管理的重要基础，也是住宅产业化企业高效运行的必要条件。信息网络，使住宅产业化供应链中的各节点企业能快速掌握市场需求和供应链的动态走向，可完成高质量的信息传递和共享，提高了企业信息交换的准确性和透明性，实现了不同地域的合作企业间的快速反应，避免了人为错误，从而减少了时间浪费和经济损失，提高了供应链管理的运行效率。
3.契约/信任平台。住宅产业化供应链上的企业众多，运行需要大量的双边协定和契约。房地产企业在知识/技能的基础上，通过协商谈判与上下游企业形成契约关系，保证供应链上企业顺利合作，并且在长期合作的基础上，可建立战略合作伙伴，形成长久的信任和默契，这是供应链良好运行的关键。这些平台之间存在着密切联系，知识网络的建立以信息网络和契约网络为基础，同时知识网络又使其两者更具实际的应用价值。
住宅产业化是传统建设方式的变革，它对于优化建筑产业结构、提升住宅品质、实现节能减排、降低能源消耗、促进经济增长、构建和谐社会等具有重要意义。随着技术的不断发展，住宅产业化必定给我们带来更多的好处，而供应链管理作为先进科学的管理手段，与住宅产业化又有着必然的联系，将两者结合起来，必将促进住宅产业化在我国更快更好的推广。
关键词：供应链管理；住宅产业化；实施保障
住宅产业化为我国传统建筑业的变革提供了有力支撑，也为房地产企业在新形势下提供了战略创新和变革的契机。住宅产业化涉及众多产业，所有参与企业必须合成有机产业链，才能实现住宅产业化的目标。供应链管理作为一种先进的管理方法已在制造业中被广泛应用并取得成功，运用供应链管理的思想，借助先进的信息技术，整合项目运营中的各相关要素，能够更快更好地响应市场需求，实现住宅产业化的利润最大化。以供应链管理促进住宅产业化发展，这方面的研究有着很大的应用价值。
一、供应链管理和住宅产业化概述
从供应链的构成来看，把供应链管理仅限定在对单个企业或部门物流活动的控制是不够的，必须将整条供应链上的所有环节或是关系紧密的关键环节的物流活动进行整合运作，实施一体化管理。本文将“供应链管理”定义为：在参与企业的共同愿景和目标下，从原材料到最终用户的过程中，通过制定并实施统一规则，对供应链上的物流、工作流、资金流和信息流进行计划、组织、协调和控制，保证运行秩序，达到增加收入、减少浪费、降低成本，在最短时间内为用户提供满意的产品和服务，实现链中所有企业的共赢和供应链整体效益的最优。
住宅产业化和住宅工业化含义相同，而“工业化”本身则意味着要采用先进的科学管理和技术手段，对住宅产业化各生产阶段的所有生产要素进行系统性的整合，并用现代化设备和机械替代传统的手工生产方式，形成有序的工厂流水生产作业，从而提高生产效率和产品的质量水平，降低成本和减少能耗。此外，我们还应站到国家宏观层面，从产业规划、结构升级的角度去理解，住宅产业化也是住宅产业现代化的简称，其概念不是一成不变的，除了“工业化”的含义，它还包括住宅产业的信息化、科技化、可持续发展等现代社会赋予的新含义。
根据住宅产业化和供应链的特点，本文提出“住宅产业化供应链管理”概念，并将其定义为：以房地产开发商为供应链核心企业，综合运用供应链管理理论和方法，以市场需求为导向对供应链的各节点企业进行协同管理，对所有生产要素进行整合，在纵向上由房地产企业主导产品的設计、采购、生产、施工、销售、管理等环节，在横向上以专业分工为基础完成生产过程中某一环节的集群式扩展，为客户提供满意的住宅产品和服务，并最终达到住宅产业化供应链增值、优化的过程。
二、住宅产业化供应链的组织结构
住宅产业化供应链的组织结构可划分为核心企业和节点企业两个组织层次。房地产企业作为整个供应链的核心企业，是住宅市场机遇的发现者和供应链的主导者。房地产企业要从市场中寻求好的住宅开发商机，然后从住宅产业化的相关企业中挑选合适的合作商作为节点企业，并根据各参与企业的资源优势和核心能力进行分工协作，为实现共同目标构建一个网状供应链。该供应链是一个以住宅产业化的市场机遇为前提，以住宅开发业务为核心，规模大、信息多、结构复杂、影响因素众多，但组织有序且功能综合的有机系统。在供应链运行过程中，为方便各方的交流沟通，保障供应链的顺畅工作，需利用信息网络进行横、纵向的沟通与协调，并由专门的组织协调部门及时处理运行中的问题和矛盾。要实现住宅产业化的现代化，离不开整个供应链上全体成员的合作和积极响应，住宅产业化供应链管理以实现整个系统最优化和利益最大化为合作伙伴之间的首要原则，如何平衡不同的利益主体将是供应链管理的一个重要问题。在这种合作模式下，核心企业不仅要将面向住宅产业现代化的整个供应链的战略规划、发展部署、组织结构和任务分工等形成书面文字材料，让全体参与企业学习领会，深入挖掘各个成员的潜能，使其形成统一的行动纲领，同时，还要以公平性条件共享住宅产业化供应链带来的收益。
三、住宅产业化供应链的组织协调机制
为了使住宅产业化供应链顺畅、高效运行，本文构建了供应链组织协调层次模型，模型包括战略层、战术层和操作层。战略层侧重于房地产企业和节点企业（设计商、部品生产商、材料设备供应商、施工企业、销售公司、物业管理公司）之间的利益协调，战术层在战略层协议的指导下解决他们间的业务协调、操作层
则负责基础信息的交互。战略层首先要在供应链总目标下权衡各参与企业之间的利益，建立公平的利益分配制度和有效的激励机制，使各参与企业能够保持热情，发挥最大的优势和潜力来实现合作目标。战术层主要负责核心企业和节点企业之间的业务计划、执行、变更和协调。各个参与企业应统筹规划，共同制定业务计划，减少冲突矛盾，并随时更新计划的执行情况，让每个参与企业都能了解到供应链的运行状态。在特殊情况下，如因顾客临时变动产品需求引起的相关材料、构配件等在需求节点上的变化，供需双方要及时对计划进行调整，以求达到供应链的目标。此时，需方应该根据上一层所制定的激励机制给供方一定的补偿。反之，如果因供方原因造成了延迟交付或其他问题，供方也要尽早告知需方，并给予适当补偿。操作层负责协调核心企业和节点企业之间基础信息的交互，保证参与企业之间的高效协作。
四、住宅产业化供应链的运行平台
房地产企业需构建基础平台为住宅产业化供应链的运行作支撑，该平台应既可以用于企业的内部管理，又能便捷与合作企业的沟通交流，其基本思路就是通过基于信息网络的住宅建造过程，创建新兴的住宅产业供应链。
1.知识/技能平台。供应链的核心企业将已有的知识与技能汇集，并逐步标准化，通过不断地更新和完善，形成本企业独有的核心竞争力。在企业内部实现资源共享，与合作企业进行沟通交流，是供应链良好运行的核心。
2.信息网络平台。信息共享是实现供应链管理的重要基础，也是住宅产业化企业高效运行的必要条件。信息网络，使住宅产业化供应链中的各节点企业能快速掌握市场需求和供应链的动态走向，可完成高质量的信息传递和共享，提高了企业信息交换的准确性和透明性，实现了不同地域的合作企业间的快速反应，避免了人为错误，从而减少了时间浪费和经济损失，提高了供应链管理的运行效率。
3.契约/信任平台。住宅产业化供应链上的企业众多，运行需要大量的双边协定和契约。房地产企业在知识/技能的基础上，通过协商谈判与上下游企业形成契约关系，保证供应链上企业顺利合作，并且在长期合作的基础上，可建立战略合作伙伴，形成长久的信任和默契，这是供应链良好运行的关键。这些平台之间存在着密切联系，知识网络的建立以信息网络和契约网络为基础，同时知识网络又使其两者更具实际的应用价值。
住宅产业化是传统建设方式的变革，它对于优化建筑产业结构、提升住宅品质、实现节能减排、降低能源消耗、促进经济增长、构建和谐社会等具有重要意义。随着技术的不断发展，住宅产业化必定给我们带来更多的好处，而供应链管理作为先进科学的管理手段，与住宅产业化又有着必然的联系，将两者结合起来，必将促进住宅产业化在我国更快更好的推广。