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摘要：本文对现代工程项目管理在房屋开发企业中的应用进行了详细阐述，结合X项目中项目管理的实际情况，对房屋开发的项目管理的完善和提高进行了论述。
关键词：房屋开发；工程项目；项目管理
中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号：
房屋开发项目管理包括工程项目质量、工程项目进度、工程项目成本以及工程合同、资料、安全、市政配套等多项管理。而项目成本、项目进度、项目质量是整个项目管理的核心内容，是工程项目管理的重点。
一、项目管理在实例管理方面的重要应用和探索
（一）X公司的成本管理
对于房屋开发项目来说，优秀方案的标准，既要具有经济的合理性，还必须取得良好的社会效益。X公司项目业主方采用多方设计审核，科学论证，经济对比的方法，对方案进行优化选择，在保证技术上可行，质量上保证的基础上，从技术与经济相结合的角度，进行充分地对比论证，找到最优化的方案。
充分利用项目合作伙伴及自身的技术力量，调动这些力量的主观能动性。业主方自有技术人员、监理及顾问公司技术人员是X公司项目的向业主负责的三部分技术人员。在审核过程中，各种各样的问题逐渐被发现，如设备功能富余，管线过长等。
加强对设计变更的严格控制。设计变更和现场签署变更两者的性质是截然不同的，属于设计变更范畴的，需要按设计变更处理，而不能按照现场变更进行处理。设计变更隶属于工程变更，是工程变更的一个部分，它关系到工程的质量、进度及成本。因此，对于规范项目各参与者的行为，确保工程质量和工期，以及控制工程造价，加强设计变更的管理意义重大。在施工阶段，X公司项目主要通过以下三种方法来进行成本管理：
（1）严格控制现场施工变更。进行施工变更，需要现场实施三级审查制度，即监理工程师初审并注明审查理由，随后交项目经理部专业工程师确认并注明变更理由，最后经项目经理签字确认后方有效。同时，施工单位提交的现场变更单必须在事件发生后3 日内交监理工程师初审，并说明拟变更事件发生的时间、原因、发出指令人、工程量等内容，否则不准予以确认。
（2）慎对待索赔。索赔产生后，问题主要集中在“索赔资格”和“索赔数量”的确定上，也就是“该不该提出索赔要求”和“索赔费用金额是否合理”两项问题上。以上问题在X公司项目中也发生过。索赔费用的确定原则是不能让承包商因索赔而额外受益，但必须能使承包商的实际损失得到完全弥补。这一原则就是此项目的索赔处理基本原则。
（3）使用先进的施工工艺。对于先进工艺的使用，业主方是不遗余力的。因为先进工艺的使用可以明显的降低成本和保证质量。在X公司的成本管理中虽说采取了各种措施，但是还是有所缺陷，其中最大的问题，也是最容易出现的问题就是成品的保护，在交叉作业中由于施工粗放导致的已完工程的二次损坏是本项目中最大的问题。对于这个问题最直接最好的解决办法就是在合同中对于成品保护的责任进行详细的限定。只有将成品保护责任确定到单位，确定到人，同时明确赔偿责任，才能有效的杜绝此类事情的发生。
(二)X公司项目的進度管理
X公司的进度管理制定了业主方、监理方、施工方三方参与的三级进度管理如下：
一级计划——总控制进度计划。项目经理根据项目目标创建项目，并做针对项目总体做出规划该计划为项目指出最终进度目标，为各主要分部、分项工程指出明确的开工、完工时间，各分部、分项工程中的关键路线，并反映各分部、分项工程相互间的逻辑制约关系。
二级计划——阶段性工期计划或分部工程计划。二级计划的制订是为了保证一级计划的有效落实，根据一级计划分配任务，将具体任务分配给每个项目目标相关成员，有针对性地对具体X一阶段、X一专业承包单位的生产任务做出安排，相关成员再根据任务大小确定计划，制定出与之相关的可行性目标计划。
三级计划——月、周计划。月、周计划的制订是将二级计划进一步细化到日常的施工安排中，是最基本的操作性计划，应具备很强的针对性、操作性、及时性和可控性；项目经理针对每个项目成员的情况总体调配，月、周计划的制订最主要是切合现场实际需要，可具有相当的灵活性，可在灵活性、全面性和可操作性等方面给一、二级计划以极大弥补；各分包单位须制订月、周计划上报总包。__对于这三级项目进度管理计划体制，理论上来说如果完全按照这些去做将是能够保证安进度完成项目的，但是在实施过程中，由于各个方面的原因，尤其是人员素质的这个基本原因导致并不能完全贯彻这一体制。计划和现实之间的差距在每个项目中都是存在的，但是如何缩小这个差距就城了项目管理最主要的需要解决的问题，同时两者之间的差距的大小也是衡量项目管理水平高低的标志。
（三）公司项目实施阶段的质量管理
A 公司的实施阶段主要包括设计和施工两部分。在设计阶段，A 公司业主方主要是通过如下几方面来进行质量管理的。第一就是聘请高水准的工程顾问公司， 制定符合业主方特点的最优方案，达到提高设计质量的目的。第二就是在设计方案招标时进行全方位的考察对比。根据综合分析，全面对比，挑选处最优方案。第三是在设计过程中业主给予建筑设计师充分的想象空间，尽量避免将自己的主管意志强加到设计当中。因为建筑方案设计是一个创造性的过程，在此过程中更好的发挥设计师的想象力是十分重要的。在设计阶段业主方质量管理主要通过以下方面实施：
（1）正确地编制设计任务书。设计任务书应以工程项目前期的策划定位、已批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和经验为依据来进行编写。
（2）对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。
（3） 在设计过程中和阶段设计完成时，业主方的项目设计主管人员应根据设计招标文件、设计合同对设计文件进行深入细致的审核， 并参考政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料。在审查过程中，特别注意过分设计和不足设计两种极端情况。根据A 公司的性质， 业主方提出了以获得鲁班奖为最终目标的质量要求，并以此为质量管理的基础。在确定质量管理基础后， 根据房地产项目管理的特点，进行了如下工作：
①重新审查施工队伍的资质等，包括各个分包商的资质的审查。如果发现施工单位与投标时描述的情况不相符，必须对此采取有效措施。
② 详细审阅所有的合同和技术文件、报告等相关资料。
③配备检测实验手段、设备和仪器，审查合同中关于检验的方法、标准、次数和取样的规定。
④审阅进度计划和施工方案。
⑤审核施工中将要采取的新技术、新材料、新工艺等，核查鉴定书和实验报告。
⑥ 检查施工材料及工程设备的采购， 并认真检查其采购是否符合规定的要求。
⑦进一步审核工地各方面负责人和主要的施工机械。
⑧做好设计技术交底， 明确施工工程中各个部分的质量要求。
⑨做好简历、质量管理表格的准备工作。
三、结语
综上，加强在项目管理中的合同管理，同时加大对项目参与方管理人员特别是业主方项目管理人员的专业项目管理知识的培训也至关重要
参考文献：
[1]黄光宇.山地城市规划与设计[M].重庆大学出版社,2010.
[2]荀平,杨锐.山地建筑设计理念[M].重庆建筑,2004.
[3]陈容明.业主方工程项目管理的实施研究[D].南京理工大学,2011.
[4]刘惠敏,传峰伟.型商业房屋开发项目[J].全过程管理,2010(5).
关键词：房屋开发；工程项目；项目管理
中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号：
房屋开发项目管理包括工程项目质量、工程项目进度、工程项目成本以及工程合同、资料、安全、市政配套等多项管理。而项目成本、项目进度、项目质量是整个项目管理的核心内容，是工程项目管理的重点。
一、项目管理在实例管理方面的重要应用和探索
（一）X公司的成本管理
对于房屋开发项目来说，优秀方案的标准，既要具有经济的合理性，还必须取得良好的社会效益。X公司项目业主方采用多方设计审核，科学论证，经济对比的方法，对方案进行优化选择，在保证技术上可行，质量上保证的基础上，从技术与经济相结合的角度，进行充分地对比论证，找到最优化的方案。
充分利用项目合作伙伴及自身的技术力量，调动这些力量的主观能动性。业主方自有技术人员、监理及顾问公司技术人员是X公司项目的向业主负责的三部分技术人员。在审核过程中，各种各样的问题逐渐被发现，如设备功能富余，管线过长等。
加强对设计变更的严格控制。设计变更和现场签署变更两者的性质是截然不同的，属于设计变更范畴的，需要按设计变更处理，而不能按照现场变更进行处理。设计变更隶属于工程变更，是工程变更的一个部分，它关系到工程的质量、进度及成本。因此，对于规范项目各参与者的行为，确保工程质量和工期，以及控制工程造价，加强设计变更的管理意义重大。在施工阶段，X公司项目主要通过以下三种方法来进行成本管理：
（1）严格控制现场施工变更。进行施工变更，需要现场实施三级审查制度，即监理工程师初审并注明审查理由，随后交项目经理部专业工程师确认并注明变更理由，最后经项目经理签字确认后方有效。同时，施工单位提交的现场变更单必须在事件发生后3 日内交监理工程师初审，并说明拟变更事件发生的时间、原因、发出指令人、工程量等内容，否则不准予以确认。
（2）慎对待索赔。索赔产生后，问题主要集中在“索赔资格”和“索赔数量”的确定上，也就是“该不该提出索赔要求”和“索赔费用金额是否合理”两项问题上。以上问题在X公司项目中也发生过。索赔费用的确定原则是不能让承包商因索赔而额外受益，但必须能使承包商的实际损失得到完全弥补。这一原则就是此项目的索赔处理基本原则。
（3）使用先进的施工工艺。对于先进工艺的使用，业主方是不遗余力的。因为先进工艺的使用可以明显的降低成本和保证质量。在X公司的成本管理中虽说采取了各种措施，但是还是有所缺陷，其中最大的问题，也是最容易出现的问题就是成品的保护，在交叉作业中由于施工粗放导致的已完工程的二次损坏是本项目中最大的问题。对于这个问题最直接最好的解决办法就是在合同中对于成品保护的责任进行详细的限定。只有将成品保护责任确定到单位，确定到人，同时明确赔偿责任，才能有效的杜绝此类事情的发生。
(二)X公司项目的進度管理
X公司的进度管理制定了业主方、监理方、施工方三方参与的三级进度管理如下：
一级计划——总控制进度计划。项目经理根据项目目标创建项目，并做针对项目总体做出规划该计划为项目指出最终进度目标，为各主要分部、分项工程指出明确的开工、完工时间，各分部、分项工程中的关键路线，并反映各分部、分项工程相互间的逻辑制约关系。
二级计划——阶段性工期计划或分部工程计划。二级计划的制订是为了保证一级计划的有效落实，根据一级计划分配任务，将具体任务分配给每个项目目标相关成员，有针对性地对具体X一阶段、X一专业承包单位的生产任务做出安排，相关成员再根据任务大小确定计划，制定出与之相关的可行性目标计划。
三级计划——月、周计划。月、周计划的制订是将二级计划进一步细化到日常的施工安排中，是最基本的操作性计划，应具备很强的针对性、操作性、及时性和可控性；项目经理针对每个项目成员的情况总体调配，月、周计划的制订最主要是切合现场实际需要，可具有相当的灵活性，可在灵活性、全面性和可操作性等方面给一、二级计划以极大弥补；各分包单位须制订月、周计划上报总包。__对于这三级项目进度管理计划体制，理论上来说如果完全按照这些去做将是能够保证安进度完成项目的，但是在实施过程中，由于各个方面的原因，尤其是人员素质的这个基本原因导致并不能完全贯彻这一体制。计划和现实之间的差距在每个项目中都是存在的，但是如何缩小这个差距就城了项目管理最主要的需要解决的问题，同时两者之间的差距的大小也是衡量项目管理水平高低的标志。
（三）公司项目实施阶段的质量管理
A 公司的实施阶段主要包括设计和施工两部分。在设计阶段，A 公司业主方主要是通过如下几方面来进行质量管理的。第一就是聘请高水准的工程顾问公司， 制定符合业主方特点的最优方案，达到提高设计质量的目的。第二就是在设计方案招标时进行全方位的考察对比。根据综合分析，全面对比，挑选处最优方案。第三是在设计过程中业主给予建筑设计师充分的想象空间，尽量避免将自己的主管意志强加到设计当中。因为建筑方案设计是一个创造性的过程，在此过程中更好的发挥设计师的想象力是十分重要的。在设计阶段业主方质量管理主要通过以下方面实施：
（1）正确地编制设计任务书。设计任务书应以工程项目前期的策划定位、已批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和经验为依据来进行编写。
（2）对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。
（3） 在设计过程中和阶段设计完成时，业主方的项目设计主管人员应根据设计招标文件、设计合同对设计文件进行深入细致的审核， 并参考政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料。在审查过程中，特别注意过分设计和不足设计两种极端情况。根据A 公司的性质， 业主方提出了以获得鲁班奖为最终目标的质量要求，并以此为质量管理的基础。在确定质量管理基础后， 根据房地产项目管理的特点，进行了如下工作：
①重新审查施工队伍的资质等，包括各个分包商的资质的审查。如果发现施工单位与投标时描述的情况不相符，必须对此采取有效措施。
② 详细审阅所有的合同和技术文件、报告等相关资料。
③配备检测实验手段、设备和仪器，审查合同中关于检验的方法、标准、次数和取样的规定。
④审阅进度计划和施工方案。
⑤审核施工中将要采取的新技术、新材料、新工艺等，核查鉴定书和实验报告。
⑥ 检查施工材料及工程设备的采购， 并认真检查其采购是否符合规定的要求。
⑦进一步审核工地各方面负责人和主要的施工机械。
⑧做好设计技术交底， 明确施工工程中各个部分的质量要求。
⑨做好简历、质量管理表格的准备工作。
三、结语
综上，加强在项目管理中的合同管理，同时加大对项目参与方管理人员特别是业主方项目管理人员的专业项目管理知识的培训也至关重要
参考文献：
[1]黄光宇.山地城市规划与设计[M].重庆大学出版社,2010.
[2]荀平,杨锐.山地建筑设计理念[M].重庆建筑,2004.
[3]陈容明.业主方工程项目管理的实施研究[D].南京理工大学,2011.
[4]刘惠敏,传峰伟.型商业房屋开发项目[J].全过程管理,2010(5).