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唐斌(1979—)，男，重庆科技学院管理学院讲师，硕士，研究方向：旅游管理，项目管理。
摘要：文本通过阐述房地产企业管理制度创新的重要意义，认真分析了目前重庆房地产企业管理制度存在的若干问题，探讨重庆房地产企业管理制度创新的对策。
关键词：房地产企业 管理制度 创新
Discusses the Chongqing real estate business management system innovation strategy
Tang Bin
Abstract:The text through the elaboration real estate business management system innovation vital significance,has earnestly analyzed present Chongqing Real estate business management system existence certain questions,discusses the Chongqing Real estate business management system innovation the countermeasure.
Keywords:Real estate enterpriseManagement systemInnovation
【中图分类号】F293.3【文献标识码】B 【文章编号】1009-9646(2008)07-0106-02
重庆直辖十年，房地产业成就卓著，贡献突出，人均居住面积由直辖之初的7.65平方米，增加到目前的24平方米，投资规模由十年前的60多亿，扩展到去年的660多亿，房地产业开发建设快速推进，城市面貌日新月异，重庆市国土与房屋管理局局长张定宇说：“多年来，重庆市政府不遗余力的引导和培育房地产市场，通过管理制度的不断创新，推动着重庆楼市持续、稳定、健康发展。”但是随着重庆城市化进程迎来上台阶，求突破，大发展的历史性机遇，面对企业自身发展需求和业界竞争压力的加大，以及统筹城乡综合配套改革的新形势，探索重庆房地产业管理制度创新之路，使其在激烈的市场竞争中求得生存与发展。
1.房地产企业管理制度创新的重要意义
房地产企业管理制度创新实际上对房地产企业有重要意义，因为房地产行业是一个讲究投入与产出效率问题的行业，所以房地产企业通过管理制度创新有三个方面的重要意义：其一，房地产企业进行管理制度创新有利于行业自身的健康发展，提高管理水平，加强组织结构的适应性调整和变更，在管理制度创新中，创新不只是一种职能，而是管理思维的变迁所形成的新模式，管理制度创新的目的不是一般地实现管理制度的目标和责任，而是发现“创新机会”，它可以为整个行业带来潜在的利益；其二，房地产企业进行管理制度创新有助于企业本身目标的实现，也有利于提高企业的资源配置效率，为了保证企业管理的顺利进行，在现代企业管理中，管理制度不仅是对生产经营进行计划、指挥与监督，而且还可以协调人与人、人与物、机构与机构的关系，企业可以通过管理制度来激发各方面的积极性和主观能动性，有效性的完成管理目标；其三，房地产企业进行管理制度创新有利于创造更多的机会，提高企业在行业中的竞争力，管理制度创新不是管理者的随意的主观创造，而是受“创新成本”约束的活动，管理制度是有成本的，如果创新“成本”很高或者“垄断性”很低，即使有机会，由于成本约束也难以抓住，如果房地产企业要使管理制度利益均衡化，将导致创新动力不足，机会把握力度不够。房地产企业的管理制度是企业为了在市场竞争中赢得管理优势，重组管理资源，以条理化的制度进行更有效的管理行为，实现取得创新效益的过程。目前，在国外房地产企业的进入中国后，促进了先进的企业管理和运行模式在国内房地产企业中的发展，如果是被动的进行管理制度创新，必将支付巨大的制度成本和代价，如果房地产企业不能建立真正适应市场和人才资源优化的企业制度，则必然为未来的竞争所淘汰，所以激烈的市场竞争迫使房地产企业需要对老化的管理制度创新。
2.目前重庆房地产企业在管理制度上存在的问题
2.1 将房地产企业归入传统的资源性行业导致管理制度滞后。
一般习惯上将房地产企业归入传统的资源性行业，比如近两年来，国内众多房地产公司所进行的“圈地”运动就是最好的佐证，虽然这种观点在一定程度上是正确的，但随着市场竞争的加剧，促使土地资源、资金高度积聚，企业的规模和市场份额也趋向集中，使已有的资源发挥最大效益已经成为房地产企业管理中的棘手问题，笔者认为是唯有通过企业管理制度的创新活动，以降低企业成本，提高企业收益，才能在竞争中处于不败之地。一般来说，企业创新活动都是系统的，企业在不同的发展阶段，有不同的战略重点，比如技术(产品创新)、营销(市场创新)、管理(制度创新)、理念(文化创新)，而无论是技术创新还是服务创新，其基础都是企业的制度创新，如果不与房地产企业管理制度创新相协调，其结果不是有名无实就是事半功倍，同时，也只有解决好这个问题，才能更好的进行产品和市场的创新，为文化创新打下坚实的基础。
2.2 不能及时有效的根据市场情况进行企业管理制度创新。
房地产企业已经拥有良好的市场出路和获利空间，但却普遍的拒绝管理制度创新，不能实现人才资源的机制和建立有效地企业运行模式，过去那些曾经创造了“市场辉煌”的企业，也往往“安居”于制度创新的盲区里，结果导致人才的大量流失，最终降低企业的竞争力。例如，重庆龙湖地产在管理制度方面从2003~2006年的是根据市场情况进行创新，在重庆获得巨大成功，同样地段的土地资源也是做的最成功的，但是，比较其他房地产企业同样的项目的运作结果却完全不同，前者大获成功，另后者却失败了。当然，其中原因可能是多方面的，但是其中最重要的就是人的因素，因为企业领导人的理念错误，不能建立高效的管理团队和职业经理人制度，因此无法有效地进行产品和市场的创新，从而影响企业的竞争力，不能够有效地保证产品的质量和提供良好的服务，最终使企业失去消费者的信赖，导致项目开发和企业经营的全面失败，丢掉了市场。
3.重庆房地产企业管理制度创新策略
3.1 房地产企业管理制度创新应该在政府相关政策引导下进行。
以前，重庆居民在购房时对看不见、摸不着的公摊面积伤透了脑筋，2001年，因开发商不能提供准确的房屋信息而引发的面积纠纷，占到重庆整个房地产买卖纠纷总量的40％。为让群众明明白白购房，2002年，重庆市政府出台《重庆市城镇房地产交易管理条例》，在全国率先推出了商品房销售按套内建筑面积计价制度，从此，重庆房地产市场的交易行为变得规范有序，之后，重庆市先后推出了商品房销售联机备案、房屋销售按套内面积计价、商品房销售现场信息公示、商品房预售资金监管、经营性土地“招拍挂”出让等一系列科学而规范的管理制度，中央加强房地产开发宏观调控的政策出台后，重庆市又及时编制了房地产开发用地供应计划，到2006年，重庆市实现了房地产开发投资增长与全社会固定资产投资增长基本协调，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重基本协调，商品房住房供应结构与市场需求结构基本协调，房价增长与经济增长、城镇居民可支配收入增长基本协调的“四个基本协调”，这都是政府引导地产企业加强管理制度创新所取得的好成绩。
3.2 房地产企业管理制度应该改善公司股权结构。
目前，随着房地产企业的进一步发展，土地资金正在逐步向少数企业转移，通过企业的管理制度创新，实现人才资源的同步优化，防止巨型企业的出现，已成为将来房地产企业创新发展的必然趋势，某些专家认为，企业的管理制度本质上是一种共同信息的集合，包括传统、风俗、竞技规则、合同等等，管理制度可以促使人与人之间的关系向良性方面形成，从而减少企业单方或管理层个人决策的不确定性，管理制度的主体可以通过建立新的制度构建以获得追加利益的活动，使产权体系得到重新的安置，这对房地产企业来说是解决企业的所有制结构下管理制度混乱的问题，如所有制结构不合理，产权不明晰，责、权、利不匹配，分配制度不合理或者组织结构不明确，管理层次混乱等等一系列问题，同时根据《减持国有股筹集社会保障资金管理暂行办法》中指出国有股减持主要采取国有股存量发行的方式，其中房地产行业中涉及到的是新发行和增发新股的两类上市公司，主要是后者，即增发新股的房房地产上市公司，其中有部分上市公司的国有股和国有法人股的比例较低，如果增发后，国有股比重将变得更小，流通股比重将占主要地位，所以可以制定相关的管理制度使股东逐步降低公司股份，改善公司股权结构。
3.3 房地产企业管理制度应该多让经营者与技术骨干参与持股。
现在的房地产企业中国有的房地产公司，已经试行一种新的银企合作方式，即由企业集团与某一银行合作，设定一定资金额度作为支持经营者和技术骨干的贷款额度，由经营者向银行申请，并将所购买的股权抵押各银行，而银行向借贷者发放一定比例额度的贷款，但是在重庆目前房地产企业并没有更多的从管理制度的角度来规范这一操作过程，一般的房地产企业还是选择老办法进行工程项目的管理，房地产专业人员可以思考如何在房地产企业创造条件让经营者与技术骨干持股，推进房地产企业的加速发展。
3.4 房地产企业管理制度应该实行期权奖励制度。
在我国最早引入股票期权的企业是深圳万科股份有限公司，万科聘请香港专业律师协助起草并制定《职员股份计划规则》，该计划为期9年(1993~2001)分3个阶段实施，后来因为相关法规没有跟上，第1阶段的“认股权利”1995年转为内部职工股后一直没有上市，万科因此停止了下阶段的计划，从案例中我们可以清楚的看到，由于国家相关法律法规的滞后，使企业在国有股减持和股票期权问题上存在诸多障碍，今年，房地产巨鳄万科拿出了金额高达59亿的公司债融资方案，成为《公司债券发行试点办法》正式颁布实施后深市先行者之一，万科完成其约为100亿的股票增发，这是期权奖励制度良好发展的表现，而在重庆已经有龙湖、金科等房地产企业在这方面迈出了步伐，并获得成功，是其他很多房地产企业思考如何结合企业实际实行期权奖励制度的范本。
总之，房地产企业管理制度创新应重视中国国情，应适应WTO的规则和新经济发展的趋势，通过改革创造人才、经营者、股东的利益共同体，加快现代企业制度建设，实行政企分开、政资分开、政事分开,进一步转换经营机制，深化市场化改革，真正自主经营、自负盈亏，成为市场经济主体和市场竞争主体，同时，健全公司制的法人治理结构，形成权力机构、决策机构、执行机构和监督机构之间互相配合、互相制约的制衡机制，使企业制度与国际接轨，在自由竞争和国际竞争中求生存和发展。
参考文献
［1］ 肖静.“房地产价格的形成问题研究”，《当代经理人》，2006年第8期
［2］ 周在泉.“旅游房地产的营销分析”［J］.营销策略，2006，12：31~34
［3］ 刘平、杨翠荣.“区域房地产的风险分析与防范对策”［J］.广西金融研究，2006，2：42～43
［4］ 邹益民、孔庆庆．“我国旅游房地产开发前景的探索［J］.商业经济与管理”，2004
摘要：文本通过阐述房地产企业管理制度创新的重要意义，认真分析了目前重庆房地产企业管理制度存在的若干问题，探讨重庆房地产企业管理制度创新的对策。
关键词：房地产企业 管理制度 创新
Discusses the Chongqing real estate business management system innovation strategy
Tang Bin
Abstract:The text through the elaboration real estate business management system innovation vital significance,has earnestly analyzed present Chongqing Real estate business management system existence certain questions,discusses the Chongqing Real estate business management system innovation the countermeasure.
Keywords:Real estate enterpriseManagement systemInnovation
【中图分类号】F293.3【文献标识码】B 【文章编号】1009-9646(2008)07-0106-02
重庆直辖十年，房地产业成就卓著，贡献突出，人均居住面积由直辖之初的7.65平方米，增加到目前的24平方米，投资规模由十年前的60多亿，扩展到去年的660多亿，房地产业开发建设快速推进，城市面貌日新月异，重庆市国土与房屋管理局局长张定宇说：“多年来，重庆市政府不遗余力的引导和培育房地产市场，通过管理制度的不断创新，推动着重庆楼市持续、稳定、健康发展。”但是随着重庆城市化进程迎来上台阶，求突破，大发展的历史性机遇，面对企业自身发展需求和业界竞争压力的加大，以及统筹城乡综合配套改革的新形势，探索重庆房地产业管理制度创新之路，使其在激烈的市场竞争中求得生存与发展。
1.房地产企业管理制度创新的重要意义
房地产企业管理制度创新实际上对房地产企业有重要意义，因为房地产行业是一个讲究投入与产出效率问题的行业，所以房地产企业通过管理制度创新有三个方面的重要意义：其一，房地产企业进行管理制度创新有利于行业自身的健康发展，提高管理水平，加强组织结构的适应性调整和变更，在管理制度创新中，创新不只是一种职能，而是管理思维的变迁所形成的新模式，管理制度创新的目的不是一般地实现管理制度的目标和责任，而是发现“创新机会”，它可以为整个行业带来潜在的利益；其二，房地产企业进行管理制度创新有助于企业本身目标的实现，也有利于提高企业的资源配置效率，为了保证企业管理的顺利进行，在现代企业管理中，管理制度不仅是对生产经营进行计划、指挥与监督，而且还可以协调人与人、人与物、机构与机构的关系，企业可以通过管理制度来激发各方面的积极性和主观能动性，有效性的完成管理目标；其三，房地产企业进行管理制度创新有利于创造更多的机会，提高企业在行业中的竞争力，管理制度创新不是管理者的随意的主观创造，而是受“创新成本”约束的活动，管理制度是有成本的，如果创新“成本”很高或者“垄断性”很低，即使有机会，由于成本约束也难以抓住，如果房地产企业要使管理制度利益均衡化，将导致创新动力不足，机会把握力度不够。房地产企业的管理制度是企业为了在市场竞争中赢得管理优势，重组管理资源，以条理化的制度进行更有效的管理行为，实现取得创新效益的过程。目前，在国外房地产企业的进入中国后，促进了先进的企业管理和运行模式在国内房地产企业中的发展，如果是被动的进行管理制度创新，必将支付巨大的制度成本和代价，如果房地产企业不能建立真正适应市场和人才资源优化的企业制度，则必然为未来的竞争所淘汰，所以激烈的市场竞争迫使房地产企业需要对老化的管理制度创新。
2.目前重庆房地产企业在管理制度上存在的问题
2.1 将房地产企业归入传统的资源性行业导致管理制度滞后。
一般习惯上将房地产企业归入传统的资源性行业，比如近两年来，国内众多房地产公司所进行的“圈地”运动就是最好的佐证，虽然这种观点在一定程度上是正确的，但随着市场竞争的加剧，促使土地资源、资金高度积聚，企业的规模和市场份额也趋向集中，使已有的资源发挥最大效益已经成为房地产企业管理中的棘手问题，笔者认为是唯有通过企业管理制度的创新活动，以降低企业成本，提高企业收益，才能在竞争中处于不败之地。一般来说，企业创新活动都是系统的，企业在不同的发展阶段，有不同的战略重点，比如技术(产品创新)、营销(市场创新)、管理(制度创新)、理念(文化创新)，而无论是技术创新还是服务创新，其基础都是企业的制度创新，如果不与房地产企业管理制度创新相协调，其结果不是有名无实就是事半功倍，同时，也只有解决好这个问题，才能更好的进行产品和市场的创新，为文化创新打下坚实的基础。
2.2 不能及时有效的根据市场情况进行企业管理制度创新。
房地产企业已经拥有良好的市场出路和获利空间，但却普遍的拒绝管理制度创新，不能实现人才资源的机制和建立有效地企业运行模式，过去那些曾经创造了“市场辉煌”的企业，也往往“安居”于制度创新的盲区里，结果导致人才的大量流失，最终降低企业的竞争力。例如，重庆龙湖地产在管理制度方面从2003~2006年的是根据市场情况进行创新，在重庆获得巨大成功，同样地段的土地资源也是做的最成功的，但是，比较其他房地产企业同样的项目的运作结果却完全不同，前者大获成功，另后者却失败了。当然，其中原因可能是多方面的，但是其中最重要的就是人的因素，因为企业领导人的理念错误，不能建立高效的管理团队和职业经理人制度，因此无法有效地进行产品和市场的创新，从而影响企业的竞争力，不能够有效地保证产品的质量和提供良好的服务，最终使企业失去消费者的信赖，导致项目开发和企业经营的全面失败，丢掉了市场。
3.重庆房地产企业管理制度创新策略
3.1 房地产企业管理制度创新应该在政府相关政策引导下进行。
以前，重庆居民在购房时对看不见、摸不着的公摊面积伤透了脑筋，2001年，因开发商不能提供准确的房屋信息而引发的面积纠纷，占到重庆整个房地产买卖纠纷总量的40％。为让群众明明白白购房，2002年，重庆市政府出台《重庆市城镇房地产交易管理条例》，在全国率先推出了商品房销售按套内建筑面积计价制度，从此，重庆房地产市场的交易行为变得规范有序，之后，重庆市先后推出了商品房销售联机备案、房屋销售按套内面积计价、商品房销售现场信息公示、商品房预售资金监管、经营性土地“招拍挂”出让等一系列科学而规范的管理制度，中央加强房地产开发宏观调控的政策出台后，重庆市又及时编制了房地产开发用地供应计划，到2006年，重庆市实现了房地产开发投资增长与全社会固定资产投资增长基本协调，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重基本协调，商品房住房供应结构与市场需求结构基本协调，房价增长与经济增长、城镇居民可支配收入增长基本协调的“四个基本协调”，这都是政府引导地产企业加强管理制度创新所取得的好成绩。
3.2 房地产企业管理制度应该改善公司股权结构。
目前，随着房地产企业的进一步发展，土地资金正在逐步向少数企业转移，通过企业的管理制度创新，实现人才资源的同步优化，防止巨型企业的出现，已成为将来房地产企业创新发展的必然趋势，某些专家认为，企业的管理制度本质上是一种共同信息的集合，包括传统、风俗、竞技规则、合同等等，管理制度可以促使人与人之间的关系向良性方面形成，从而减少企业单方或管理层个人决策的不确定性，管理制度的主体可以通过建立新的制度构建以获得追加利益的活动，使产权体系得到重新的安置，这对房地产企业来说是解决企业的所有制结构下管理制度混乱的问题，如所有制结构不合理，产权不明晰，责、权、利不匹配，分配制度不合理或者组织结构不明确，管理层次混乱等等一系列问题，同时根据《减持国有股筹集社会保障资金管理暂行办法》中指出国有股减持主要采取国有股存量发行的方式，其中房地产行业中涉及到的是新发行和增发新股的两类上市公司，主要是后者，即增发新股的房房地产上市公司，其中有部分上市公司的国有股和国有法人股的比例较低，如果增发后，国有股比重将变得更小，流通股比重将占主要地位，所以可以制定相关的管理制度使股东逐步降低公司股份，改善公司股权结构。
3.3 房地产企业管理制度应该多让经营者与技术骨干参与持股。
现在的房地产企业中国有的房地产公司，已经试行一种新的银企合作方式，即由企业集团与某一银行合作，设定一定资金额度作为支持经营者和技术骨干的贷款额度，由经营者向银行申请，并将所购买的股权抵押各银行，而银行向借贷者发放一定比例额度的贷款，但是在重庆目前房地产企业并没有更多的从管理制度的角度来规范这一操作过程，一般的房地产企业还是选择老办法进行工程项目的管理，房地产专业人员可以思考如何在房地产企业创造条件让经营者与技术骨干持股，推进房地产企业的加速发展。
3.4 房地产企业管理制度应该实行期权奖励制度。
在我国最早引入股票期权的企业是深圳万科股份有限公司，万科聘请香港专业律师协助起草并制定《职员股份计划规则》，该计划为期9年(1993~2001)分3个阶段实施，后来因为相关法规没有跟上，第1阶段的“认股权利”1995年转为内部职工股后一直没有上市，万科因此停止了下阶段的计划，从案例中我们可以清楚的看到，由于国家相关法律法规的滞后，使企业在国有股减持和股票期权问题上存在诸多障碍，今年，房地产巨鳄万科拿出了金额高达59亿的公司债融资方案，成为《公司债券发行试点办法》正式颁布实施后深市先行者之一，万科完成其约为100亿的股票增发，这是期权奖励制度良好发展的表现，而在重庆已经有龙湖、金科等房地产企业在这方面迈出了步伐，并获得成功，是其他很多房地产企业思考如何结合企业实际实行期权奖励制度的范本。
总之，房地产企业管理制度创新应重视中国国情，应适应WTO的规则和新经济发展的趋势，通过改革创造人才、经营者、股东的利益共同体，加快现代企业制度建设，实行政企分开、政资分开、政事分开,进一步转换经营机制，深化市场化改革，真正自主经营、自负盈亏，成为市场经济主体和市场竞争主体，同时，健全公司制的法人治理结构，形成权力机构、决策机构、执行机构和监督机构之间互相配合、互相制约的制衡机制，使企业制度与国际接轨，在自由竞争和国际竞争中求生存和发展。
参考文献
［1］ 肖静.“房地产价格的形成问题研究”，《当代经理人》，2006年第8期
［2］ 周在泉.“旅游房地产的营销分析”［J］.营销策略，2006，12：31~34
［3］ 刘平、杨翠荣.“区域房地产的风险分析与防范对策”［J］.广西金融研究，2006，2：42～43
［4］ 邹益民、孔庆庆．“我国旅游房地产开发前景的探索［J］.商业经济与管理”，2004