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<正> 在房地产估价中有一种非常常用的估价方法,即收益还原法(Income approach),它从房地产的经济效用出发,将房地产为其权利人带来的持续不断的纯收益资本化,从而确定房地产的市场价值。这一估价方法主要适用对象是租赁房地产和企业用房地产。在这一估价方法的实际操作过程中,第一个重要环节是确定房地产所产生的纯收益,而这通常是通过求取房地产总收益,再扣除为获取总收益而必须支出的费用来实现的。一般而言,总收益的确定比较容易,对于出租经营的房地产通常包括租金收入、押金的利息、其他服务收入等;而总费用的构成项目相对较为复杂,对于租赁房地产,一般认为包括维修费、保险费、税费和折旧费。但对于最后一项“折旧费”的性质,估价界却一直存在争议。