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物业工作简介：山东电力集团检修公司主要负责全省500千伏交流输变电设备、±660千伏直流线路及换流站的运检工作，涉及一个直流管理处和济南、淄博、临沂、青岛、济宁、烟台等六个检修分部，管辖±660千伏换流变电站1座、500千伏变电站29座。旗下物业管理公司多年来为其提供物业管理服务，自2001年以来分别对电力检修公司以及各分部探索实施了几种模式的物业服务管理工作。
一、电力检修公司物业管理朝向规模化方向发展
（一）规模化经营的必然性
物业管理的规模化经营早就是业内人士谈论的热点问题。笔者认为公司的规模化经营，就是物业管理企业充分利用自身资源，最大限度地扩大管理面积和管理领域（当然这个最大限度不是无节制，而是根据自身的实际情况），科学地确立自身的管理成本和经营目标，在一个适度界定的市场竞争中，最大化地为电力检修公司所属办公基地的建筑物、变电站提供规范化、制度化、专业化物业管理各项工作，充分利用有限资源，为企业提供物业服务，获取更多的经济效益。
（二）规模化经营的途径
扩大市场份额占有率，实现规模化经营是现代物业管理企业不变的主题，但在目前电力企业内部环境有限的情况下，物业管理企业如何实现规模化经营呢？
1、优化整合，充分利用企业资源，明确分工加强专业指导。
由于各检修分部、变电站地域分散，从事物业管理或配合协调人员大都是来自变电运行岗位上的人员，专业管理水平层次不齐，基本上都没有参加过物业专业技能培训或条例、法律、综合知识学习，而由于管辖面积较小，又考虑到高薪聘请专业人员成本较高，造成大量重复投资及资源浪费。显然，这种状况对提高物业管理行业整体水平不利，长期以来由于在这方面电力检修公司后勤管理服务的不规范，也使本应享受正常服务的物业所有人经济利益没有得到回报，使得各层面的人员提出了各种各样的要求，意见不断增多，极大影响了电力企业的整体形象。从长远来看，为促进电力企业健康发展，做为企业较为分散的、小型物业管理工作宜从整体工作大局着想，重新划分工作职责，实现生产要素的优化整合，共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等。通过优化整合，建立一定的物业规模，促进企业内部各方面工作的共同发展。
明确分工加强专业指导内容包括：具体负责电力检修公司总部的物业管理，从专业管理的角度负责各驻外检修分部基地和变电站物业管理。各检修分部设物业管理处，根据工作量大小配置人员，负责办公基地及变电站物业管理、各分部物流配送仓储管理等工作，总部派人定期对各管理处进行专业指导。物业管理处负责辖区内检修分部的办公基地、公寓、食堂以及所管辖各变电站的安全保卫管理；绿化养护、修剪整理、小型绿化专业工作；卫生保洁清理、环境保护、垃圾的收集、清运，场区道路清理；室内外水电暖、空调系统等小型维修工作；从事物业人员管理制度、专业工作标准及考核办法的日常学习培训。
2、抓住时机，适时介入内部物管工作，适应企业发展。
检修公司内部的物业管理工作具有巨大潜力，可以说它能够吸引众多实力的物业管理公司的目光。但我们应该意识到，任何一家物业管理企业要到电力检修公司这样具有非常特殊的分散地域开展工作和拓展服务业务都具有一定的难度。在从事公司内部物业综合管理工作的初期阶段，对检修分部和变电站有关政策规定的熟悉了解需要一个过程，在进行物业项目建设阶段的前期介入或竣工验收并接管这一过程之初，物业可能会出现水土不服以及由于管理链拉长而导致管理成本增加，管理效率下降的现象，很难因规模的扩大而取得较好的经济效益。同时，内部员工对公司统一进行物业管理的意识不够，造成管理过程中矛盾多、风险大，稍不留神便会出现工作推诿扯皮、损害企业形象等一系列问题。物业管理公司面对这些问题要与各检修分部各级人员加强沟通协调，提高对电力检修公司大局整体意识的理解认识。对此，从事物业管理的各级人员特别是对被管理对象原有的经济利益和特殊性必须要有足够的认识和思想准备，摒弃急功近利的念头，潜下心来为真正在企业内部扩宽思路、站穩脚跟、扎实工作做准备。
我们的物业管理公司在开展工作的初期阶段，从经济利益、工作方式、管理思维上需做好充分的思想准备，传播物业服务专业工作理念，并使之具有“规模化、规范化、专业化”的必由之路。这一时期使我们能够充分了解各检修分部及变电站的物业状态，适应当地风土人情，积累物业管理经验。因此，只要各级物业人员坚持“注重细节，追求完美；规范管理，优质服务”的工作理念，加强“对内管理对外服务”，把自身积累的经验和沉淀的理论充分运用于物业管理实际工作之中，我们就完全能够与各检修分部搞好工作协调配合，共同为提升物业管理水平做好各项工作而努力。
二、对区域化（各检修分部）的综合物业管理
各电力检修分部对任何单一物业都与其周边环境、公共市政、配套设施有着必然的联系。从这个意义上说，各变电站的单一物业管理是公司对区域综合型物业管理的组成部分。物业管理的核心，具有社会职能和企业职能的双重性。区域化物业管理就是把分散的物业集中起来进行集约化管理，实现整个区域的资源共享，优势互补，共同发展。而现代化生产的重要特征之一是集约化，即资源的优化组合与专业化管理和规模化经营相集合。有利于倡导以人为本，有机、有效、合理地配置资源，并不断回报企业，从而促进物业管理在可持续健康、稳步发展。
由此可见，区域化物业服务通过物业管理公司的统一指导下比单一物业管理具有更多的优势。从公司整个区域化大环境的角度综合考虑生态环境与人文环境的治理、建设、保护，这样起点高、效益好，还可大大降低公司的管理成本；可以做到资源共享，为公司减少重复投资，降低管理成本，实现经济效益、社会效益、环境效益的“三丰收”，为企业规模化发展提供了可靠的物质保障。能给现代人创造一个安全、舒适、文明、和谐、理想的居住、生活、工作和娱乐环境，能最大限度地提高物业资源的保值增值，统一管理标准、提升物业的档次，能提升电力企业管理品牌声誉，增加员工对物业管理的信心，促进物业管理总体目标的实现。 三、物业管理将向专业化方向发展
随着社会市场化的不断进步，电力检修公司各项工作发展水平必然会越来越高，各检修分部的不断壮大，电力检修公司功能划分将越来越细。而对于物业日常管理维护保养的要求越来越高，将促使物业管理工作统一组织、管理流程和资源整合与分配的规范调整。
如果物业公司一味追求小而全，过分地添置各种专业设备及相关专业人员，必将大大增加管理成本和自身负担，且这些专业设备无法充分发挥其潜在的使用价值，造成大量的资源浪费，这不符合资源共享、集约经营的原则。相反，如果由物业公司组织各专业人员对其服务，则可大大避免这些矛盾，如特殊的房屋维护与保养也可聘请专业公司，他们可以科学规范地制订详细的维护保养计划，达到预想的维护保养效果；卫生清洁可通过专业保洁人员培训指导下进行工作；场区绿化由专业绿化公司承担大型工作，原有变电站上的绿化人员每周进行修剪、杀虫和施肥、灌溉等。各变电站的安全保卫与当地保安公司联系签订安保协议，由保安人员承担安全保卫职责，物业公司负责治安保卫工作的协调监督，按照规范化、专业化的管理方式运作，这样各方必然会在技防、人防方面下功夫，必将大大加强变电站的治安防患能力，提高检修分部和变电站内的安全感和舒适感。
专业化管理必然导致物业管理人员职业化水平的提高。随着物业管理专业化时代的到来，物业管理从业人员必须经过专业化培训才能執证上岗。只有这些经过专业化系统培训的人员走上物业管理岗位，才能够有效地组织、协调和指挥各专业规范化的开展工作，并最终使物业管理真正成为电力检修公司每位员工信任、依赖的具有一定技能水平的专业队伍。
四、机构设置及管理
优秀物管企业随着物业项目的增加，所属分支机构增多、物管企业总数量减少、市场竞争走向专业化、品牌化、规模化，是我国物管行业未来发展的必然趋势之一。物管企业追逐更多利润的本性和日益加剧的规模化竞争压力，使得优秀物管企业设立分支机构成为行业发展大趋势大潮流。
物管行业未来竞争的成功者，一定是设有众多分支机构的物管企业。设立分支机构，远不限于简单的企业组织架构决策或工商登记手续，而是意味着管理资源实实在在的投入：管理和专业人才团队、资金、管理业务流程体系。
某个时间在某个区域是否应该设立分支机构，主要取决于区域业务对分支机构的需求与满足物业需求能力之间的平衡度分析。电力检修公司各分部办公基地建筑布局及工作特点都大同小异，其所属变电站确有一定差异。
因此，是否在某个区域设立分支机构，取决于需求的评估和能否拥有满足需求的资源。这是一个生命成长的过程，要求物管企业立足所处发展阶段循序推进。
目前山东电力检修公司的物业形势是以济南总部为物业管理核心，在各地市区域分别设立了六个物业管理处为分支机构，尚处于跨区域发展的初级阶段。
提升专业化水准、降低服务经营成本、吸引适应快速发展所需人才等方面，具有规模小的企业无可比拟的综合竞争优势。物业管理企业跨区域设立分支机构，正是追求规模优势、规模效益的基本途径，并打下更加宽厚可持续发展的业务根基和抵御经营发展风险的能力。
在经济持续高速发展、法制建设稳步推进和国民素质不断提高的背景下，总部+分支机构的架构，将成为未来物管企业的基本组织形态。对一个持续快速健康发展的物管企业来说，分支机构设立的地点将随着电力检修公司主业务量的增加而不断地扩展物业管理服务工作。
物管企业作为服务性组织，分支机构建设是优秀物管企业做强做大的必要而非充分条件。以物业管理创新服务为前提，以物业管理的标准化、专业化、人性化的队伍为基础。在业务区域设立分支机构，可降低管理费用，加快反映速度、提高决策质量；提供更具针对性的区域服务，利于物业开展专业服务管理工作。必须创造出特有的体制价值：实现管理重心的下移，缩短管理链条和空间跨度。同时，分支机构由于贴近服务第一线、贴近工作现场，更能理解区域工作的问题实质与特点，对各自分管区域相关问题的决策也将具有更高的质量，利于物业开展专业管理服务工作。
结束语
物业管理工作不能照搬照套体系，必须立足自身企业的物资供应和人力资源特点，建立一套完整的管理制度、工作流程和考核标准实施规范管理，总部要始终保持对各分支机构经营运作进程的督导和战略掌控，强化管理和优质服务水平的创新和提高，从制度规范、工作流程、人事安排和资金管理、依法经营等方面防范各类问题的出现，达到社会效益、环境效益与经济效益并重，实现良性发展的目标。
一、电力检修公司物业管理朝向规模化方向发展
（一）规模化经营的必然性
物业管理的规模化经营早就是业内人士谈论的热点问题。笔者认为公司的规模化经营，就是物业管理企业充分利用自身资源，最大限度地扩大管理面积和管理领域（当然这个最大限度不是无节制，而是根据自身的实际情况），科学地确立自身的管理成本和经营目标，在一个适度界定的市场竞争中，最大化地为电力检修公司所属办公基地的建筑物、变电站提供规范化、制度化、专业化物业管理各项工作，充分利用有限资源，为企业提供物业服务，获取更多的经济效益。
（二）规模化经营的途径
扩大市场份额占有率，实现规模化经营是现代物业管理企业不变的主题，但在目前电力企业内部环境有限的情况下，物业管理企业如何实现规模化经营呢？
1、优化整合，充分利用企业资源，明确分工加强专业指导。
由于各检修分部、变电站地域分散，从事物业管理或配合协调人员大都是来自变电运行岗位上的人员，专业管理水平层次不齐，基本上都没有参加过物业专业技能培训或条例、法律、综合知识学习，而由于管辖面积较小，又考虑到高薪聘请专业人员成本较高，造成大量重复投资及资源浪费。显然，这种状况对提高物业管理行业整体水平不利，长期以来由于在这方面电力检修公司后勤管理服务的不规范，也使本应享受正常服务的物业所有人经济利益没有得到回报，使得各层面的人员提出了各种各样的要求，意见不断增多，极大影响了电力企业的整体形象。从长远来看，为促进电力企业健康发展，做为企业较为分散的、小型物业管理工作宜从整体工作大局着想，重新划分工作职责，实现生产要素的优化整合，共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等。通过优化整合，建立一定的物业规模，促进企业内部各方面工作的共同发展。
明确分工加强专业指导内容包括：具体负责电力检修公司总部的物业管理，从专业管理的角度负责各驻外检修分部基地和变电站物业管理。各检修分部设物业管理处，根据工作量大小配置人员，负责办公基地及变电站物业管理、各分部物流配送仓储管理等工作，总部派人定期对各管理处进行专业指导。物业管理处负责辖区内检修分部的办公基地、公寓、食堂以及所管辖各变电站的安全保卫管理；绿化养护、修剪整理、小型绿化专业工作；卫生保洁清理、环境保护、垃圾的收集、清运，场区道路清理；室内外水电暖、空调系统等小型维修工作；从事物业人员管理制度、专业工作标准及考核办法的日常学习培训。
2、抓住时机，适时介入内部物管工作，适应企业发展。
检修公司内部的物业管理工作具有巨大潜力，可以说它能够吸引众多实力的物业管理公司的目光。但我们应该意识到，任何一家物业管理企业要到电力检修公司这样具有非常特殊的分散地域开展工作和拓展服务业务都具有一定的难度。在从事公司内部物业综合管理工作的初期阶段，对检修分部和变电站有关政策规定的熟悉了解需要一个过程，在进行物业项目建设阶段的前期介入或竣工验收并接管这一过程之初，物业可能会出现水土不服以及由于管理链拉长而导致管理成本增加，管理效率下降的现象，很难因规模的扩大而取得较好的经济效益。同时，内部员工对公司统一进行物业管理的意识不够，造成管理过程中矛盾多、风险大，稍不留神便会出现工作推诿扯皮、损害企业形象等一系列问题。物业管理公司面对这些问题要与各检修分部各级人员加强沟通协调，提高对电力检修公司大局整体意识的理解认识。对此，从事物业管理的各级人员特别是对被管理对象原有的经济利益和特殊性必须要有足够的认识和思想准备，摒弃急功近利的念头，潜下心来为真正在企业内部扩宽思路、站穩脚跟、扎实工作做准备。
我们的物业管理公司在开展工作的初期阶段，从经济利益、工作方式、管理思维上需做好充分的思想准备，传播物业服务专业工作理念，并使之具有“规模化、规范化、专业化”的必由之路。这一时期使我们能够充分了解各检修分部及变电站的物业状态，适应当地风土人情，积累物业管理经验。因此，只要各级物业人员坚持“注重细节，追求完美；规范管理，优质服务”的工作理念，加强“对内管理对外服务”，把自身积累的经验和沉淀的理论充分运用于物业管理实际工作之中，我们就完全能够与各检修分部搞好工作协调配合，共同为提升物业管理水平做好各项工作而努力。
二、对区域化（各检修分部）的综合物业管理
各电力检修分部对任何单一物业都与其周边环境、公共市政、配套设施有着必然的联系。从这个意义上说，各变电站的单一物业管理是公司对区域综合型物业管理的组成部分。物业管理的核心，具有社会职能和企业职能的双重性。区域化物业管理就是把分散的物业集中起来进行集约化管理，实现整个区域的资源共享，优势互补，共同发展。而现代化生产的重要特征之一是集约化，即资源的优化组合与专业化管理和规模化经营相集合。有利于倡导以人为本，有机、有效、合理地配置资源，并不断回报企业，从而促进物业管理在可持续健康、稳步发展。
由此可见，区域化物业服务通过物业管理公司的统一指导下比单一物业管理具有更多的优势。从公司整个区域化大环境的角度综合考虑生态环境与人文环境的治理、建设、保护，这样起点高、效益好，还可大大降低公司的管理成本；可以做到资源共享，为公司减少重复投资，降低管理成本，实现经济效益、社会效益、环境效益的“三丰收”，为企业规模化发展提供了可靠的物质保障。能给现代人创造一个安全、舒适、文明、和谐、理想的居住、生活、工作和娱乐环境，能最大限度地提高物业资源的保值增值，统一管理标准、提升物业的档次，能提升电力企业管理品牌声誉，增加员工对物业管理的信心，促进物业管理总体目标的实现。 三、物业管理将向专业化方向发展
随着社会市场化的不断进步，电力检修公司各项工作发展水平必然会越来越高，各检修分部的不断壮大，电力检修公司功能划分将越来越细。而对于物业日常管理维护保养的要求越来越高，将促使物业管理工作统一组织、管理流程和资源整合与分配的规范调整。
如果物业公司一味追求小而全，过分地添置各种专业设备及相关专业人员，必将大大增加管理成本和自身负担，且这些专业设备无法充分发挥其潜在的使用价值，造成大量的资源浪费，这不符合资源共享、集约经营的原则。相反，如果由物业公司组织各专业人员对其服务，则可大大避免这些矛盾，如特殊的房屋维护与保养也可聘请专业公司，他们可以科学规范地制订详细的维护保养计划，达到预想的维护保养效果；卫生清洁可通过专业保洁人员培训指导下进行工作；场区绿化由专业绿化公司承担大型工作，原有变电站上的绿化人员每周进行修剪、杀虫和施肥、灌溉等。各变电站的安全保卫与当地保安公司联系签订安保协议，由保安人员承担安全保卫职责，物业公司负责治安保卫工作的协调监督，按照规范化、专业化的管理方式运作，这样各方必然会在技防、人防方面下功夫，必将大大加强变电站的治安防患能力，提高检修分部和变电站内的安全感和舒适感。
专业化管理必然导致物业管理人员职业化水平的提高。随着物业管理专业化时代的到来，物业管理从业人员必须经过专业化培训才能執证上岗。只有这些经过专业化系统培训的人员走上物业管理岗位，才能够有效地组织、协调和指挥各专业规范化的开展工作，并最终使物业管理真正成为电力检修公司每位员工信任、依赖的具有一定技能水平的专业队伍。
四、机构设置及管理
优秀物管企业随着物业项目的增加，所属分支机构增多、物管企业总数量减少、市场竞争走向专业化、品牌化、规模化，是我国物管行业未来发展的必然趋势之一。物管企业追逐更多利润的本性和日益加剧的规模化竞争压力，使得优秀物管企业设立分支机构成为行业发展大趋势大潮流。
物管行业未来竞争的成功者，一定是设有众多分支机构的物管企业。设立分支机构，远不限于简单的企业组织架构决策或工商登记手续，而是意味着管理资源实实在在的投入：管理和专业人才团队、资金、管理业务流程体系。
某个时间在某个区域是否应该设立分支机构，主要取决于区域业务对分支机构的需求与满足物业需求能力之间的平衡度分析。电力检修公司各分部办公基地建筑布局及工作特点都大同小异，其所属变电站确有一定差异。
因此，是否在某个区域设立分支机构，取决于需求的评估和能否拥有满足需求的资源。这是一个生命成长的过程，要求物管企业立足所处发展阶段循序推进。
目前山东电力检修公司的物业形势是以济南总部为物业管理核心，在各地市区域分别设立了六个物业管理处为分支机构，尚处于跨区域发展的初级阶段。
提升专业化水准、降低服务经营成本、吸引适应快速发展所需人才等方面，具有规模小的企业无可比拟的综合竞争优势。物业管理企业跨区域设立分支机构，正是追求规模优势、规模效益的基本途径，并打下更加宽厚可持续发展的业务根基和抵御经营发展风险的能力。
在经济持续高速发展、法制建设稳步推进和国民素质不断提高的背景下，总部+分支机构的架构，将成为未来物管企业的基本组织形态。对一个持续快速健康发展的物管企业来说，分支机构设立的地点将随着电力检修公司主业务量的增加而不断地扩展物业管理服务工作。
物管企业作为服务性组织，分支机构建设是优秀物管企业做强做大的必要而非充分条件。以物业管理创新服务为前提，以物业管理的标准化、专业化、人性化的队伍为基础。在业务区域设立分支机构，可降低管理费用，加快反映速度、提高决策质量；提供更具针对性的区域服务，利于物业开展专业服务管理工作。必须创造出特有的体制价值：实现管理重心的下移，缩短管理链条和空间跨度。同时，分支机构由于贴近服务第一线、贴近工作现场，更能理解区域工作的问题实质与特点，对各自分管区域相关问题的决策也将具有更高的质量，利于物业开展专业管理服务工作。
结束语
物业管理工作不能照搬照套体系，必须立足自身企业的物资供应和人力资源特点，建立一套完整的管理制度、工作流程和考核标准实施规范管理，总部要始终保持对各分支机构经营运作进程的督导和战略掌控，强化管理和优质服务水平的创新和提高，从制度规范、工作流程、人事安排和资金管理、依法经营等方面防范各类问题的出现，达到社会效益、环境效益与经济效益并重，实现良性发展的目标。