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[摘 要]房地产登记制度是现代房地产制度的基础和核心。无论是房地产产权制度，房地产交易制度还是房地产管理制度的运行，都依赖于房地产登记制度的确立。
[关键词]房地产；登记制度；立法
一、房地产登记制度的立法现状
我国现行有关不动产物权登记制度的立法主要有《土地管理法》（1999年8月修订）、国家土地局发布的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
规定经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
二、房地产登记制度的不足以及完善措施
1.由上文规定不难看出，房地产登记管理部门不甚明确，目前我国涉及到房地产的登记规定种类繁多。笔者认为应该设立专门的房地产登记机关，并且制定一套完善成熟的房地产登记管理条例，有法可依，有章可循。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。但实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日益频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。对于中国这样一个城市农村差异大、房产地产分离的泱泱大国而言，唯一甚至是专一的房地产登记管理机关是必不可少的。有的国家如德国，在法院之下设立土地管理局，可以加以借鉴。再者，应该有统一的房地产登记管理规则，且是经过公示的、有统一的效力规则。
2.房地产登记制度具有强制性，所以房屋所有者选择登记多半是害怕司法追究的无奈之举。笔者认为应该在登记管理的程序层面上多下功夫，即让房屋所有人或其他权利人感觉到登记便捷容易，感觉到是因为想维护自己的合法权益才去登记而不是因为畏惧国家制裁。
3.《物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”
“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”
对于房地产登记而言，《物权法》并没有规定具体的赔偿数额，这就给产权登记纠纷埋下伏笔，本文认为可以具体规定申请人或登记机关错误登记给相对人造成损害给予赔偿的赔偿额度、赔偿要件，并适当借鉴国家赔偿法的相关规定。
[参考文献]
[1]梁慧星.中国物权法研究[M].北京：法律出版社，1998.199.
[2]王利明.物权法研究[M].北京：中国人民大学出版社，2002..227.
[3]程啸.试论物权法规定的预告登记制度[J].中国房地产，2007，（5）：22-24.
[4]孙宪忠.物权法[M]，北京，社会科学出版社，2011.
[5]王正辉.我国不动产制度研究[D].上海.华东政法大学，2007-04.
[6]欧阳建胜.论不动产预告登记制度.北京，中国政法大学，2008-10.
[作者简介]杨龙明，天津师范大学法学院。
[关键词]房地产；登记制度；立法
一、房地产登记制度的立法现状
我国现行有关不动产物权登记制度的立法主要有《土地管理法》（1999年8月修订）、国家土地局发布的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
规定经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
二、房地产登记制度的不足以及完善措施
1.由上文规定不难看出，房地产登记管理部门不甚明确，目前我国涉及到房地产的登记规定种类繁多。笔者认为应该设立专门的房地产登记机关，并且制定一套完善成熟的房地产登记管理条例，有法可依，有章可循。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。但实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日益频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。对于中国这样一个城市农村差异大、房产地产分离的泱泱大国而言，唯一甚至是专一的房地产登记管理机关是必不可少的。有的国家如德国，在法院之下设立土地管理局，可以加以借鉴。再者，应该有统一的房地产登记管理规则，且是经过公示的、有统一的效力规则。
2.房地产登记制度具有强制性，所以房屋所有者选择登记多半是害怕司法追究的无奈之举。笔者认为应该在登记管理的程序层面上多下功夫，即让房屋所有人或其他权利人感觉到登记便捷容易，感觉到是因为想维护自己的合法权益才去登记而不是因为畏惧国家制裁。
3.《物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”
“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”
对于房地产登记而言，《物权法》并没有规定具体的赔偿数额，这就给产权登记纠纷埋下伏笔，本文认为可以具体规定申请人或登记机关错误登记给相对人造成损害给予赔偿的赔偿额度、赔偿要件，并适当借鉴国家赔偿法的相关规定。
[参考文献]
[1]梁慧星.中国物权法研究[M].北京：法律出版社，1998.199.
[2]王利明.物权法研究[M].北京：中国人民大学出版社，2002..227.
[3]程啸.试论物权法规定的预告登记制度[J].中国房地产，2007，（5）：22-24.
[4]孙宪忠.物权法[M]，北京，社会科学出版社，2011.
[5]王正辉.我国不动产制度研究[D].上海.华东政法大学，2007-04.
[6]欧阳建胜.论不动产预告登记制度.北京，中国政法大学，2008-10.
[作者简介]杨龙明，天津师范大学法学院。