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摘要：本文通过对我国保障房开发建设的合同管理的研究分析，在充分吸收先进理念和经验的基础上，使保障房项目的合同制度更加合理，享受规范的合同管理机制和成果，从而带动整个保障房建设的合同管理的规范运作。
关键词：保障性住房；合同管理；合同实施；工程索赔
1、前言
合同管理是保障性住房项目管理的核心，重视合同管理是进一步有效管理项目的要求。任何保障房项目的实施都是由合同的签订开始的，忽视合同管理和成本控制就难于对项目的进度、质量、安全等方面进行把控。
2、保障房项目的招投标管理
（1）招投标方式
近十几年来我国的建筑市场蓬勃发展，在市场经济的大環境下，我国的建筑市场逐步规范，按照我国的招投标法规定，以下项目需采用招标方式确定承包人：
①大型基础设施、公共事业等关系社会公共利益、公共安全的项目；
②全部或部分使用国有资金投资或国家融资的项目；
③使用国际组织或外国政府资金的项目[25]
很显然，从上面的规定可以看出，对于泉富家园保障性住房项目来说是采取招投标方式来确定承包人是必须的。
（2）资格预审
由于保障性住房项目的特殊性，其承载了政府和人民的信任和企业的责任，一旦有信誉不佳、实力较差的鱼目混杂的承包商参与其中，会对社会和人民群众带来难以补救的损失。故泉富家园项目的建设单位对于参与到保障新住房建设的各个承包单位，进行严格的资格审查。包括承包商的施工经验是否满足本项目的结构形式及施工要求、技术能力是否可以保证项目图纸会审和施工过程的顺利进行、财务情况是否良好、企业资质和业绩是否达到工程总体要求以及企业近几年在市场上的口碑，有没有受到行政处罚的情况出现等等，同时由开发建设单位牵头到通过资格预审的施工单位的在施工地去现场考察，直观地了解其组织施工管理水平和落实现场文明施工的能力。
3、泉富家园项目工程合同的谈判与签订
保障房工程的施工合同的签订可能会需要一定的时间，在招标单位发出中标通知书后，双方就可以针对合同的内容及细节进行谈判，直到双方签订合同。其可能会涉及以下几个方面：
（1）工程内容和承包范围，合同双方可以根据招投标文件的要求及内容，来确定合同内容及承包范围，如果在合同谈判的过程中发生了合同内容的调整或重新明示的情况，可用合同补充要件的形式加入到原合同中。
（2）技术标准及要求，一般在合同中会规定工程的建设标准及技术规范要求，特别是保障性住房要把各个部位的交工标准以附件的形式加入到合同中。
（3）合同价格及调整，保障性住房项目受国家政策影响较大，利润率较低，其销售价格一旦经物价部门审批后，就已确定，不随市场变化而变化，也就是说其不具备自身调价的能力，所以项目前期合同签订阶段需要把所有的不确定因素都考虑进去。
（4）工程款的支付方式，基本分为三个阶段：工程预付款、工程进度款、工程保证金。合理的支付方式是保障房施工合同谈判的重点，其影响了工程承包方的工程进度、资金压力、材料供应等方面。
（5）建设工期，合同双方可以根据招投标文件的要求及工程范围变化可能性的大小来确定一个总的工期安排，包括开工日期和竣工日期，还有工程变更和特殊天气等，以“一个有经验的承包商无法预料的施工条件变化”所带来的工期顺延的情况。
（6）保修责任，应当对工程维修范围、责任、保修期的开始与终止时间、保留金的给付等方面进行说明。保障性住房项目要尽可能的在签订施工合同时，对外檐和门窗等与使用功能相关的分部工程，要适当的延长保修期，从而保证还迁居民正常的使用。
4、泉富家园项目工程合同的实施
（1）合同实施的跟踪与纠偏
保障房项目的合同在执行过程中，合同管理部门和合同管理的专职人员对合同的履行情况进行跟踪。合同跟踪的对象包括：承包人所承接的施工工程的质量、工期和材料采购是否按合同的要求执行；施工成本的增加或减少；发包人是否及时提供了是施工现场条件；发包人是否及时支付工程款等。
（2）工程变更的发生与处理
工程变更是指在项目建设过程中，对工程图纸、建设标准和承包范围等作出的相应更改和调整。其目的在于能够更好地完成项目所预定的建设目标和经济收益指标。
在通常情况下，保障性住宅项目工程变更有如下几方面原因：
①业主方的要求，由于一个建设项目时间较长，市场变化复杂，随着工程的进展，对前期规定的建设标准有可能作出局部的调整。对于保障房项目，业主方发出变更指令一定要慎重，尽量按照图纸和建设标准去执行，如果要作出工程变更应确定变更内容是与还迁居民入住后的使用功能相关的，而且要考虑对工程造价的影响，避免造成工期和资金的浪费。
②设计原因，由于现在的建设市场设计水平参差不齐，再加上有些建设单位前期与设计方沟通不够，就造成了施工图纸错误频出，对工程的顺利展开带来不利影响，对业主方的成本控制增添难度。所以，选择一家有实力的设计单位，特别是曾经参与过保障性住房建设的设计单位，对保障房项目设计工作的顺利开展和后期建设非常重要。
③市场环境变化，原先预想的工程建设条件不准确，造成某种建设材料的购置出现问题，影响了工程建设，故需要对其进行调整，寻找替代品。
④政府部门的原因，根据国家建设标准和规范的修改，政府部门会对在施的建设项目的标准进行更改，如上海静安区和央视大火之后，国家对外墙外保温材料的防火等级进行了提升。特别是保障房项目，其大多是高层，防火等级原本就很高，一旦出现新的建设强制性条文，由于保障房建设牵扯国家房地产政策性导向，肯定要不折不扣地严格执行。
⑤承包方和监理方的建议，在工程建设过程中，根据其以往的现场施工经验，提出有利于工程建设的施工技术或施工方法的提议。
5、泉富家园项目工程索赔
（1）工程索赔的起因
保障性住房的建设是一个漫长而又复杂的过程。在这个过程中，各个建设合同的责任方在履行合同的期间内，都会受到多种情况和环境的影响。以下列举了一些泉富家园项目这工程索赔的发生的原因：
①由于合同的一方没有按合同规定履行合同义务和承担相关责任。
②合同的内容发生影响到合同执行中实质性内容的变化。
③市场环境变化。
④工程变更，施工图纸和建设标准由于某种原因进行更改，发生工期和费用损失，无承包商责任的，可以进行索赔。
⑤不可抗力因素，是一个有经验的承包商无法预料到的情况出现，导致索赔
（2）索赔成立的条件
严格控制工程索赔成立的条件，是保障房项目成本控制的重要措施，是实现成本目标的关键所在。工程签证的数量也体现了一个房地产企业出运作保障房项目的管理水平。大量的工程签证的出现，说明在项目管理的某些环节出现了衔接不畅的问题，造成人、材、机等各种生产原材料的浪费。
所以，保障房项目在前期合同订立的过程中，强调要把索赔成立的条件做出规定，以防在工程建设过程中、竣工结算时合同双方发生争执，延误了项目工作正常开展，也有利于开发建设单位有效地进行成本控制。首先，与合同内容不一致的事件出现。其次，该事件发生所引起的工期和资金损失是由非承包人责任引起的。再次，由于项目签订的是总价合同，其中已经考虑了一部分承包人的风险，故规定单项索赔价格在5万元以内含（5万元）的索赔申请，不予考虑。最后，索赔申请人必须按照相应程序，在28天内上报索赔申请，过后不予受理。
关键词：保障性住房；合同管理；合同实施；工程索赔
1、前言
合同管理是保障性住房项目管理的核心，重视合同管理是进一步有效管理项目的要求。任何保障房项目的实施都是由合同的签订开始的，忽视合同管理和成本控制就难于对项目的进度、质量、安全等方面进行把控。
2、保障房项目的招投标管理
（1）招投标方式
近十几年来我国的建筑市场蓬勃发展，在市场经济的大環境下，我国的建筑市场逐步规范，按照我国的招投标法规定，以下项目需采用招标方式确定承包人：
①大型基础设施、公共事业等关系社会公共利益、公共安全的项目；
②全部或部分使用国有资金投资或国家融资的项目；
③使用国际组织或外国政府资金的项目[25]
很显然，从上面的规定可以看出，对于泉富家园保障性住房项目来说是采取招投标方式来确定承包人是必须的。
（2）资格预审
由于保障性住房项目的特殊性，其承载了政府和人民的信任和企业的责任，一旦有信誉不佳、实力较差的鱼目混杂的承包商参与其中，会对社会和人民群众带来难以补救的损失。故泉富家园项目的建设单位对于参与到保障新住房建设的各个承包单位，进行严格的资格审查。包括承包商的施工经验是否满足本项目的结构形式及施工要求、技术能力是否可以保证项目图纸会审和施工过程的顺利进行、财务情况是否良好、企业资质和业绩是否达到工程总体要求以及企业近几年在市场上的口碑，有没有受到行政处罚的情况出现等等，同时由开发建设单位牵头到通过资格预审的施工单位的在施工地去现场考察，直观地了解其组织施工管理水平和落实现场文明施工的能力。
3、泉富家园项目工程合同的谈判与签订
保障房工程的施工合同的签订可能会需要一定的时间，在招标单位发出中标通知书后，双方就可以针对合同的内容及细节进行谈判，直到双方签订合同。其可能会涉及以下几个方面：
（1）工程内容和承包范围，合同双方可以根据招投标文件的要求及内容，来确定合同内容及承包范围，如果在合同谈判的过程中发生了合同内容的调整或重新明示的情况，可用合同补充要件的形式加入到原合同中。
（2）技术标准及要求，一般在合同中会规定工程的建设标准及技术规范要求，特别是保障性住房要把各个部位的交工标准以附件的形式加入到合同中。
（3）合同价格及调整，保障性住房项目受国家政策影响较大，利润率较低，其销售价格一旦经物价部门审批后，就已确定，不随市场变化而变化，也就是说其不具备自身调价的能力，所以项目前期合同签订阶段需要把所有的不确定因素都考虑进去。
（4）工程款的支付方式，基本分为三个阶段：工程预付款、工程进度款、工程保证金。合理的支付方式是保障房施工合同谈判的重点，其影响了工程承包方的工程进度、资金压力、材料供应等方面。
（5）建设工期，合同双方可以根据招投标文件的要求及工程范围变化可能性的大小来确定一个总的工期安排，包括开工日期和竣工日期，还有工程变更和特殊天气等，以“一个有经验的承包商无法预料的施工条件变化”所带来的工期顺延的情况。
（6）保修责任，应当对工程维修范围、责任、保修期的开始与终止时间、保留金的给付等方面进行说明。保障性住房项目要尽可能的在签订施工合同时，对外檐和门窗等与使用功能相关的分部工程，要适当的延长保修期，从而保证还迁居民正常的使用。
4、泉富家园项目工程合同的实施
（1）合同实施的跟踪与纠偏
保障房项目的合同在执行过程中，合同管理部门和合同管理的专职人员对合同的履行情况进行跟踪。合同跟踪的对象包括：承包人所承接的施工工程的质量、工期和材料采购是否按合同的要求执行；施工成本的增加或减少；发包人是否及时提供了是施工现场条件；发包人是否及时支付工程款等。
（2）工程变更的发生与处理
工程变更是指在项目建设过程中，对工程图纸、建设标准和承包范围等作出的相应更改和调整。其目的在于能够更好地完成项目所预定的建设目标和经济收益指标。
在通常情况下，保障性住宅项目工程变更有如下几方面原因：
①业主方的要求，由于一个建设项目时间较长，市场变化复杂，随着工程的进展，对前期规定的建设标准有可能作出局部的调整。对于保障房项目，业主方发出变更指令一定要慎重，尽量按照图纸和建设标准去执行，如果要作出工程变更应确定变更内容是与还迁居民入住后的使用功能相关的，而且要考虑对工程造价的影响，避免造成工期和资金的浪费。
②设计原因，由于现在的建设市场设计水平参差不齐，再加上有些建设单位前期与设计方沟通不够，就造成了施工图纸错误频出，对工程的顺利展开带来不利影响，对业主方的成本控制增添难度。所以，选择一家有实力的设计单位，特别是曾经参与过保障性住房建设的设计单位，对保障房项目设计工作的顺利开展和后期建设非常重要。
③市场环境变化，原先预想的工程建设条件不准确，造成某种建设材料的购置出现问题，影响了工程建设，故需要对其进行调整，寻找替代品。
④政府部门的原因，根据国家建设标准和规范的修改，政府部门会对在施的建设项目的标准进行更改，如上海静安区和央视大火之后，国家对外墙外保温材料的防火等级进行了提升。特别是保障房项目，其大多是高层，防火等级原本就很高，一旦出现新的建设强制性条文，由于保障房建设牵扯国家房地产政策性导向，肯定要不折不扣地严格执行。
⑤承包方和监理方的建议，在工程建设过程中，根据其以往的现场施工经验，提出有利于工程建设的施工技术或施工方法的提议。
5、泉富家园项目工程索赔
（1）工程索赔的起因
保障性住房的建设是一个漫长而又复杂的过程。在这个过程中，各个建设合同的责任方在履行合同的期间内，都会受到多种情况和环境的影响。以下列举了一些泉富家园项目这工程索赔的发生的原因：
①由于合同的一方没有按合同规定履行合同义务和承担相关责任。
②合同的内容发生影响到合同执行中实质性内容的变化。
③市场环境变化。
④工程变更，施工图纸和建设标准由于某种原因进行更改，发生工期和费用损失，无承包商责任的，可以进行索赔。
⑤不可抗力因素，是一个有经验的承包商无法预料到的情况出现，导致索赔
（2）索赔成立的条件
严格控制工程索赔成立的条件，是保障房项目成本控制的重要措施，是实现成本目标的关键所在。工程签证的数量也体现了一个房地产企业出运作保障房项目的管理水平。大量的工程签证的出现，说明在项目管理的某些环节出现了衔接不畅的问题，造成人、材、机等各种生产原材料的浪费。
所以，保障房项目在前期合同订立的过程中，强调要把索赔成立的条件做出规定，以防在工程建设过程中、竣工结算时合同双方发生争执，延误了项目工作正常开展，也有利于开发建设单位有效地进行成本控制。首先，与合同内容不一致的事件出现。其次，该事件发生所引起的工期和资金损失是由非承包人责任引起的。再次，由于项目签订的是总价合同，其中已经考虑了一部分承包人的风险，故规定单项索赔价格在5万元以内含（5万元）的索赔申请，不予考虑。最后，索赔申请人必须按照相应程序，在28天内上报索赔申请，过后不予受理。