论文部分内容阅读
5月7日，北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》，正式公开征求意见。根据征求意见稿，如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%时，该限房价项目将由开放商直接作为商品房自行销售；比值不高于设定比例的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。
北京市住建委称，这个通知的目的是贯彻落实“防止是用来住的，不是用来炒的”定位，促进北京市房地产市场平稳健康发展。
2016年为了控制火热失控的楼市，北京发布930新政，对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书，属于现房销售的暂不办理现房销售备案。
同时规定，对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。商品住房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。即一个商品住宅地块在入市时，就已经明确限定了将来房子的销售价格。
紧接着，2017年北京市土地招拍挂市场上频繁出现“限房价、竞地价”的“竞限房”，由于“竞限房”具有极其诱人的价格，因此受到广泛关注。 近期，不少限房价项目即将入市，究竟如何销售，市场一直在等待相关政策落地。5月7日，《关于加强限房价项目销售管理的通知》正式公开征求意见。
其中拟规定，限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。
也就是说，分两种情况。第一种如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%（限价房与周边市场评估价的便宜幅度不足15%）时，则按照土地拍卖时规定的销售限价进行售卖，此时的限价房与常规商品房几乎相同，唯一不同的是，该限价房要拿到限房价项目或契税完税凭证后满5年方可上市交易。也就是之前很多城市执行的“限售”政策。
第二种情况，如果限房价项目的比值不高于设定比例，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。收购转化的共有产权住房，具备北京共有产权住房购房资格的家庭均可申购。这也意味着，这部分房源将摇号。
也就是若某地块在拍卖时规定限均价为5万元/平方米，在办理施工许可证后，北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。若评估价为5.5万元/平方米，5/5.5=90.9%，即大于设定比例85%，该项目将按照商品房程序进行售卖。若评估价为6万元/平方米，5/6=83.3%，小于设定比例85%，则该项目将会按照共有产权程序进行售卖。“由此来看，这种转化只针对价差较大的一些‘热点’项目。”中央财经大学法学院院长尹飞说。
此次新政规定的两种销售模式中，以85%为价差门槛。这个比值是如何确定的？是否合理？
北京房协副会长、秘书长陈志认为，这个比例的掌握是适度的、合理的。如果设定比例过高，收购项目过多，会对全市普通商品住房供应造成影响，不利于商品住房市场的稳定；如果设定比例过低，则不仅会存在较大的牟利空间，而且政府持有比例较高，也会影响刚需家庭的购房积极性，毕竟这种转化而来的共有产权住房的价格相对直接推出的共有产权住房的价格还是较高。
他表示，总的来看，85%的设定比例是经过综合考量和测算的，按这个比例，目前已推出的限房价地块，经初步测算80%左右的项目应该不会被收购，将按照普通商品住房由开发企业销售，因此对这类项目总体影响不大。而且，设定比例暂定为85%，在实施过程中，还有随着房地产市场的实际情况变化等进行动态调整的机制，而不是机械地固定在某个比例，体现了管理方既兼顾当下又着眼长远，既兼顾各方利益又突出刚需导向的考虑。
由于限价房的价格是在土拍时制定，不会变动，因此变动的只是周边市场均价，如果周边市场均价涨幅较大，其与限价房的价格差超过15%，则限价房将自动转为共有产权房，通过共有产权房的形式来保护刚需在房价高企环境下的居住权益。如果市场均价涨幅有限，其与限价房的价格差并未超过15%，即表明市场价格较为稳定，限价房依然是商品房，同时又通过限售的调控政策，进一步稳定房产市场。
针对“限改共”是否存在与民争利的嫌疑，北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，无论是之前的限房价项目拍地规则，还是如今的销售政策，都体现了“双防双保”的概念，最终的目的就是让限房价项目分配到用来自住的刚需家庭手中，实现“房住不炒”。
“双防”既通过土地出让时提前锁定住房的上市销售价格，防止开发企业炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市价偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利；“双保”则既保障了房子是用来住的，也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。
由于2017年至今的土地市场中，所有住宅地块仅有共有产权地块和限价房地块两种类型，这也就意味着，未来这些项目在办理施工许可时，要么市场稳定，限价房可以发挥起真正“限价”的作用，要么房价上涨，该项目转为共有产权房，保障刚需能够享有共有产权房带来的较低购房门槛福利。
据诸葛找房数据研究中心监测数据表明，2017年至今的53宗限价地中，已有3宗低于85%的设定比例，其中2宗为海淀城区较为繁华地段，一宗为孙河地块。比例在85%-100%之间的地块有16宗，其中大部分地块位于城区内。
值得注意的是，15%的比例在设定时，还规定该比例可根据市场变化和销售状况进行适当调整。限房价项目的销售价格是在土地出让时规定，但从土地出让到住房上市销售，即使房企开发周期较之前有所缩短，但通常还会有一年左右的时间，这期间整体的市场环境尤其是项目所在区域的市场环境，都会发生一些变化。如受一些政策规划、地铁规划、商场布局等不确定因素的影响，而灵活性的调整政策实现效果最大化。
政策中提及，超过140平米以上共有产权户选择后剩余的，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭進行销售。对于这部分房源，产权属性还是共有产权吗？如果购房资格恢复到自住房资格，那么未来这部分房源还是共有产权内流转吗？中原地产首席分析师张大伟表示，此次的政策意见中并未见到详细说明。
除此之外，限竞房的评估价格如何界定，以及哪些项目可能会触85%的比例要求，被转化为共有产。思源地产副总经理、首席分析师郭毅认为，在目前，仍存几点疑问。其一，转化为共有产部分的政府收购价格是否依据限售价格回购？其二，被转化的共有产如何定价？其三，在取得施工证后才能确定是否会被转化为共有产，此时产品规划已定，部分项目如果已经在产品上进行了“中小户型+低密别墅”的规划设计，那么别墅的地下面积政府是否收购？又如何确定地下面积的收购价格和销售价格？
期待这些疑问，能在最终定稿的《管理办法》中得以明确。
北京市住建委称，这个通知的目的是贯彻落实“防止是用来住的，不是用来炒的”定位，促进北京市房地产市场平稳健康发展。
限房价项目分类销售
2016年为了控制火热失控的楼市，北京发布930新政，对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书，属于现房销售的暂不办理现房销售备案。
同时规定，对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。商品住房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。即一个商品住宅地块在入市时，就已经明确限定了将来房子的销售价格。
紧接着，2017年北京市土地招拍挂市场上频繁出现“限房价、竞地价”的“竞限房”，由于“竞限房”具有极其诱人的价格，因此受到广泛关注。 近期，不少限房价项目即将入市，究竟如何销售，市场一直在等待相关政策落地。5月7日，《关于加强限房价项目销售管理的通知》正式公开征求意见。
其中拟规定，限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。
也就是说，分两种情况。第一种如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%（限价房与周边市场评估价的便宜幅度不足15%）时，则按照土地拍卖时规定的销售限价进行售卖，此时的限价房与常规商品房几乎相同，唯一不同的是，该限价房要拿到限房价项目或契税完税凭证后满5年方可上市交易。也就是之前很多城市执行的“限售”政策。
第二种情况，如果限房价项目的比值不高于设定比例，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。收购转化的共有产权住房，具备北京共有产权住房购房资格的家庭均可申购。这也意味着，这部分房源将摇号。
也就是若某地块在拍卖时规定限均价为5万元/平方米，在办理施工许可证后，北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。若评估价为5.5万元/平方米，5/5.5=90.9%，即大于设定比例85%，该项目将按照商品房程序进行售卖。若评估价为6万元/平方米，5/6=83.3%，小于设定比例85%，则该项目将会按照共有产权程序进行售卖。“由此来看，这种转化只针对价差较大的一些‘热点’项目。”中央财经大学法学院院长尹飞说。
85%比值的合理性
此次新政规定的两种销售模式中，以85%为价差门槛。这个比值是如何确定的？是否合理？
北京房协副会长、秘书长陈志认为，这个比例的掌握是适度的、合理的。如果设定比例过高，收购项目过多，会对全市普通商品住房供应造成影响，不利于商品住房市场的稳定；如果设定比例过低，则不仅会存在较大的牟利空间，而且政府持有比例较高，也会影响刚需家庭的购房积极性，毕竟这种转化而来的共有产权住房的价格相对直接推出的共有产权住房的价格还是较高。
他表示，总的来看，85%的设定比例是经过综合考量和测算的，按这个比例，目前已推出的限房价地块，经初步测算80%左右的项目应该不会被收购，将按照普通商品住房由开发企业销售，因此对这类项目总体影响不大。而且，设定比例暂定为85%，在实施过程中，还有随着房地产市场的实际情况变化等进行动态调整的机制，而不是机械地固定在某个比例，体现了管理方既兼顾当下又着眼长远，既兼顾各方利益又突出刚需导向的考虑。
助力“限价房”回归住房本质
由于限价房的价格是在土拍时制定，不会变动，因此变动的只是周边市场均价，如果周边市场均价涨幅较大，其与限价房的价格差超过15%，则限价房将自动转为共有产权房，通过共有产权房的形式来保护刚需在房价高企环境下的居住权益。如果市场均价涨幅有限，其与限价房的价格差并未超过15%，即表明市场价格较为稳定，限价房依然是商品房，同时又通过限售的调控政策，进一步稳定房产市场。
针对“限改共”是否存在与民争利的嫌疑，北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，无论是之前的限房价项目拍地规则，还是如今的销售政策，都体现了“双防双保”的概念，最终的目的就是让限房价项目分配到用来自住的刚需家庭手中，实现“房住不炒”。
“双防”既通过土地出让时提前锁定住房的上市销售价格，防止开发企业炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市价偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利；“双保”则既保障了房子是用来住的，也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。
由于2017年至今的土地市场中，所有住宅地块仅有共有产权地块和限价房地块两种类型，这也就意味着，未来这些项目在办理施工许可时，要么市场稳定，限价房可以发挥起真正“限价”的作用，要么房价上涨，该项目转为共有产权房，保障刚需能够享有共有产权房带来的较低购房门槛福利。
据诸葛找房数据研究中心监测数据表明，2017年至今的53宗限价地中，已有3宗低于85%的设定比例，其中2宗为海淀城区较为繁华地段，一宗为孙河地块。比例在85%-100%之间的地块有16宗，其中大部分地块位于城区内。
值得注意的是，15%的比例在设定时，还规定该比例可根据市场变化和销售状况进行适当调整。限房价项目的销售价格是在土地出让时规定，但从土地出让到住房上市销售，即使房企开发周期较之前有所缩短，但通常还会有一年左右的时间，这期间整体的市场环境尤其是项目所在区域的市场环境，都会发生一些变化。如受一些政策规划、地铁规划、商场布局等不确定因素的影响，而灵活性的调整政策实现效果最大化。
细则待完善
政策中提及，超过140平米以上共有产权户选择后剩余的，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭進行销售。对于这部分房源，产权属性还是共有产权吗？如果购房资格恢复到自住房资格，那么未来这部分房源还是共有产权内流转吗？中原地产首席分析师张大伟表示，此次的政策意见中并未见到详细说明。
除此之外，限竞房的评估价格如何界定，以及哪些项目可能会触85%的比例要求，被转化为共有产。思源地产副总经理、首席分析师郭毅认为，在目前，仍存几点疑问。其一，转化为共有产部分的政府收购价格是否依据限售价格回购？其二，被转化的共有产如何定价？其三，在取得施工证后才能确定是否会被转化为共有产，此时产品规划已定，部分项目如果已经在产品上进行了“中小户型+低密别墅”的规划设计，那么别墅的地下面积政府是否收购？又如何确定地下面积的收购价格和销售价格？
期待这些疑问，能在最终定稿的《管理办法》中得以明确。