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摘要：本文作者分析了房地产施工管理的相关问题以及成本造价控制的措施，，以期提高房地产的管理水平，供大家参考。
关键词：房地产；施工管理
中图分类号：TU7文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）
作为房地产项目建设单位，应以质量控制为中心，始终把工程质量作为工程项目建设管理的重点，自觉接受质量监督机构的监督和检查，协调设计、监理和施工单位的关系，通过控制项目规划、设计质量、招标投标、审定重大技术方案、施工阶段的质量控制、信息反馈等各个环节，达到控制工程质量的目的。
1 房地产施工管理的相关问题
工程项目管理从狭义角度可以理解为，以预期的工期、质量以及目标投入等为依托，在其范围内综合管理建设项目工程，进而将预期目标实现。但是，以上只是项目管理的狭义概念，其只是紧紧围绕于项目工程的施工管理。近年来，工程的投资规模呈现扩大趋势；设计的领域也逐渐广泛；投资来源不再是原来的单一模式以及其一定程度上逐渐加大了对经济的影响力度，由此，工程的项目管理的范围开始延伸，不再局限于施工管理，还包括工程的立项以及竣工验收并投入使用这些过程，其中，工程项目的施工也发生了一些变化，改变了原来单一的承包制，而是扩展到项目管理等许多不同的形式。建设工程中，项目管理的措施需适应新的形式发展，除却具体可行的技术措施，还需始终坚持协调可持续发展的宗旨，更加注重主流思想的体现，做到两手都要抓，两手都要硬。
1.1 施工合同。施工合同具有一定的法律效益的协议文件，其内容主要是规定了不同参建单位的权利以及义务。对于施工合同的管理应谨慎选择合同的类型，最好的选择就是价格类型，风险分配形式主要由形式价格的不同而有不一样的体现。一般情况下，施工合同的管理的施行按照标准的合同文本进行，允许适当地修改。
1.2 施工材料的采购。采购施工材料是工程建设的重要任务之一，需要大量资金的投入。材料的采购还需遵循一定的原则，在不影响工程施工的同时还要避免过多的材料采购造成的资源浪费，不利于资金的后期流动。因此，在材料采购的管理上，一方面有仔细的计划，另一方面还要立足于原有的库存，以施工进度为依据进行采购，从而达到满足工程施工需求的目的。除了以上提到的关于合同、采购等项目管理外，还包括人力资源管理、沟通管理、风险管理以及工程项目的综合管理等。
2 房地产施工的造价控制
在工程建设中，工程造价控制贯穿始终，包括工程项目的决策、设计、施工以及工程的竣工等阶段都涉及到造价管理。当前，我国建设工程中，关于工程造价存在三种问题：工程概算超出了估算，而预算有时还会超过概算以及最终决算时超过了原来的预算，这三个问题给建设工程的经济效益带来了极大的阻碍，因此，严格控制建设工程施工成本是必要的。同时，工程成本能够缩减要依赖于工程造价的控制。而工程造价的控制还要依赖于工程施工前的施工设计以及决策环节，其中项目决策起着决定性的作用，施工设计则在工程造价中占据着关键性的地位。经济与技术的相互融合才会形成合理、有效的工程造价编制。在工程造价编制的过程中，要清楚造价编制的相关法律规范要求，掌握施工现场的施工工序以及作业状况，此外，对计量定额的涉及范围以及计算工程量的办法等必须掌握，只要定额的选择以及工程量的计算合理、准确等等，最终就会形成合理、科学的工程造价编制。
3 房地产施工的成本控制分析
施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制．就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三超”现象，但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。
3.1 质量、工期和投资
质量工期和投资是一个工程项目是否能够顺利开工建设的主要因素。而每个管理者的重要的任务就是处理三个因素之间的辩证关系。
3.1.1 施工管理的核心是质量，管理者要强调和掌握施工的准备到交付使用的各个环节。因此，必须熟悉和掌握相关的规范、要求，并严格贯彻执行，避免经济浪费和工程进度的延期现象的发生。
3.1.2 在合同中很重要的一项条款就是工期。是否能够如期或提前完成工程，决定了建设单位的投资是否开始受益以及施工单位能否降低成本。因此，鉴于工期和经济效益之间的紧密联系，相应的奖惩措施的制定是必要手段。这样，既能保证工程质量，又可以按约及时履行工期，保证建设单位的投资取得良好效益。
3.1.3 控制投资的一个关键因素就是严格审核经济签证并及时给予办理。为达到管理的主要目标，就要把握好质量、工期、经济签证三要素之间的辩证关系，同时还要求三者能够相互协调、有机结合。
3.2 施工现场管理
3.2.1 材料质量管理。正常情况下，工程的质量会受到材料质量的直接影响，所以，在材料采购傻瓜，对材料质量的严格把关尤为重要。例如，在如何选择施工材料的供应商的问题上，管理者首先应做到熟悉掌握施工材料的准确信息；将竞标商家进行比较，选择既良好信誉又有供货能力的商家进行沟通，对其提供的材料样本进行现场检验，做好验收工作。所以，熟悉掌握材料的市场行情及相关情况，一方面避免了投资的使用浪费，另一方面也可以时刻掌握工程的进度和造价，保证投资计划的准确、如期完成。
3.2.2 施工进度管理。投资效益能否得到充分的发挥一定程度上取决于建设项目的能否按约完成并交付使用。因此，工程建设预定目标的顺利达到要依赖于对施工进度的合理控制。例如，进度计划的切实可行等等；如果在工程施工过程中，实际进度没有按照原定计划进行，要具体分析出现这种现象的原因，及时采取补救措施或调整施工计划，保证工程能够如约投入使用。
3.2.3 资金的投入管理。在工程建设中，除了质量和进度这两大管理目标，还有一个管理目标就是资金的投入。工程建设所需的全部费用称为投资，包括三个组成部分：建安工程投资、工程建设其他投资、设备器具购置投资。管理者采取措施让投资得到合理、科学的使用，并且发挥其最大的经济效益，避免浪費，是工程得以顺利进行的前提和保障。
3.2.4 经济签证管理。认真审核施工过程的各种经济签证。一旦遇到工程量的增加或减少的情况，应及时与现场的相关人员进行认真审查和核对，避免工程后期投资纠纷的产生。同时，准确并合理地办理签证，要依据施工合同及相关事项。办理停工、误工等签证时应做到公平合理，首先要查明事故原因并认定责任，有效避免工程预算中的额外支出。
4 总结
新时期土建管理也需要以科学的方法为指导，同时还要运用相应的先进的、科技的管理手段和管理工具，系统化管理工程施工项目的各个方面。因此，房地产施工管理及技术手段的实施和运用需全面性入手，进而做好房地产施工的质量控制。由于房地产施工工程项目施工的涉及范围广，施工过程又极具复杂性，能够对施工质量产生影响的因素，其主要包括以下几个方面方面：人力、施工材料、施工设备、施工技术以及施工环境。在建筑施工中，若想提高建筑工程的质量，必须严把各专业的质量控制关，尤其是工程的设计、施工材料、施工环境下的自然条件的整治措施以及技术监管等各个方面。
参考文献：
[1] 任晓峥.论房地产企业施工项目管理之见[J].山西建筑,2010，（9）.
[2] 倪武英.浅谈房地产施工项目进度管理[J].华章,2011（2）.
[3] 王新民.《浅谈房屋建筑质量管理与控制》[J].陕西建筑.2011（10）.
[4] 毕文彪.谈优化建筑施工企业的现场管理[J].新疆农垦经济.2010（3）.
关键词：房地产；施工管理
中图分类号：TU7文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）
作为房地产项目建设单位，应以质量控制为中心，始终把工程质量作为工程项目建设管理的重点，自觉接受质量监督机构的监督和检查，协调设计、监理和施工单位的关系，通过控制项目规划、设计质量、招标投标、审定重大技术方案、施工阶段的质量控制、信息反馈等各个环节，达到控制工程质量的目的。
1 房地产施工管理的相关问题
工程项目管理从狭义角度可以理解为，以预期的工期、质量以及目标投入等为依托，在其范围内综合管理建设项目工程，进而将预期目标实现。但是，以上只是项目管理的狭义概念，其只是紧紧围绕于项目工程的施工管理。近年来，工程的投资规模呈现扩大趋势；设计的领域也逐渐广泛；投资来源不再是原来的单一模式以及其一定程度上逐渐加大了对经济的影响力度，由此，工程的项目管理的范围开始延伸，不再局限于施工管理，还包括工程的立项以及竣工验收并投入使用这些过程，其中，工程项目的施工也发生了一些变化，改变了原来单一的承包制，而是扩展到项目管理等许多不同的形式。建设工程中，项目管理的措施需适应新的形式发展，除却具体可行的技术措施，还需始终坚持协调可持续发展的宗旨，更加注重主流思想的体现，做到两手都要抓，两手都要硬。
1.1 施工合同。施工合同具有一定的法律效益的协议文件，其内容主要是规定了不同参建单位的权利以及义务。对于施工合同的管理应谨慎选择合同的类型，最好的选择就是价格类型，风险分配形式主要由形式价格的不同而有不一样的体现。一般情况下，施工合同的管理的施行按照标准的合同文本进行，允许适当地修改。
1.2 施工材料的采购。采购施工材料是工程建设的重要任务之一，需要大量资金的投入。材料的采购还需遵循一定的原则，在不影响工程施工的同时还要避免过多的材料采购造成的资源浪费，不利于资金的后期流动。因此，在材料采购的管理上，一方面有仔细的计划，另一方面还要立足于原有的库存，以施工进度为依据进行采购，从而达到满足工程施工需求的目的。除了以上提到的关于合同、采购等项目管理外，还包括人力资源管理、沟通管理、风险管理以及工程项目的综合管理等。
2 房地产施工的造价控制
在工程建设中，工程造价控制贯穿始终，包括工程项目的决策、设计、施工以及工程的竣工等阶段都涉及到造价管理。当前，我国建设工程中，关于工程造价存在三种问题：工程概算超出了估算，而预算有时还会超过概算以及最终决算时超过了原来的预算，这三个问题给建设工程的经济效益带来了极大的阻碍，因此，严格控制建设工程施工成本是必要的。同时，工程成本能够缩减要依赖于工程造价的控制。而工程造价的控制还要依赖于工程施工前的施工设计以及决策环节，其中项目决策起着决定性的作用，施工设计则在工程造价中占据着关键性的地位。经济与技术的相互融合才会形成合理、有效的工程造价编制。在工程造价编制的过程中，要清楚造价编制的相关法律规范要求，掌握施工现场的施工工序以及作业状况，此外，对计量定额的涉及范围以及计算工程量的办法等必须掌握，只要定额的选择以及工程量的计算合理、准确等等，最终就会形成合理、科学的工程造价编制。
3 房地产施工的成本控制分析
施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制．就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三超”现象，但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。
3.1 质量、工期和投资
质量工期和投资是一个工程项目是否能够顺利开工建设的主要因素。而每个管理者的重要的任务就是处理三个因素之间的辩证关系。
3.1.1 施工管理的核心是质量，管理者要强调和掌握施工的准备到交付使用的各个环节。因此，必须熟悉和掌握相关的规范、要求，并严格贯彻执行，避免经济浪费和工程进度的延期现象的发生。
3.1.2 在合同中很重要的一项条款就是工期。是否能够如期或提前完成工程，决定了建设单位的投资是否开始受益以及施工单位能否降低成本。因此，鉴于工期和经济效益之间的紧密联系，相应的奖惩措施的制定是必要手段。这样，既能保证工程质量，又可以按约及时履行工期，保证建设单位的投资取得良好效益。
3.1.3 控制投资的一个关键因素就是严格审核经济签证并及时给予办理。为达到管理的主要目标，就要把握好质量、工期、经济签证三要素之间的辩证关系，同时还要求三者能够相互协调、有机结合。
3.2 施工现场管理
3.2.1 材料质量管理。正常情况下，工程的质量会受到材料质量的直接影响，所以，在材料采购傻瓜，对材料质量的严格把关尤为重要。例如，在如何选择施工材料的供应商的问题上，管理者首先应做到熟悉掌握施工材料的准确信息；将竞标商家进行比较，选择既良好信誉又有供货能力的商家进行沟通，对其提供的材料样本进行现场检验，做好验收工作。所以，熟悉掌握材料的市场行情及相关情况，一方面避免了投资的使用浪费，另一方面也可以时刻掌握工程的进度和造价，保证投资计划的准确、如期完成。
3.2.2 施工进度管理。投资效益能否得到充分的发挥一定程度上取决于建设项目的能否按约完成并交付使用。因此，工程建设预定目标的顺利达到要依赖于对施工进度的合理控制。例如，进度计划的切实可行等等；如果在工程施工过程中，实际进度没有按照原定计划进行，要具体分析出现这种现象的原因，及时采取补救措施或调整施工计划，保证工程能够如约投入使用。
3.2.3 资金的投入管理。在工程建设中，除了质量和进度这两大管理目标，还有一个管理目标就是资金的投入。工程建设所需的全部费用称为投资，包括三个组成部分：建安工程投资、工程建设其他投资、设备器具购置投资。管理者采取措施让投资得到合理、科学的使用，并且发挥其最大的经济效益，避免浪費，是工程得以顺利进行的前提和保障。
3.2.4 经济签证管理。认真审核施工过程的各种经济签证。一旦遇到工程量的增加或减少的情况，应及时与现场的相关人员进行认真审查和核对，避免工程后期投资纠纷的产生。同时，准确并合理地办理签证，要依据施工合同及相关事项。办理停工、误工等签证时应做到公平合理，首先要查明事故原因并认定责任，有效避免工程预算中的额外支出。
4 总结
新时期土建管理也需要以科学的方法为指导，同时还要运用相应的先进的、科技的管理手段和管理工具，系统化管理工程施工项目的各个方面。因此，房地产施工管理及技术手段的实施和运用需全面性入手，进而做好房地产施工的质量控制。由于房地产施工工程项目施工的涉及范围广，施工过程又极具复杂性，能够对施工质量产生影响的因素，其主要包括以下几个方面方面：人力、施工材料、施工设备、施工技术以及施工环境。在建筑施工中，若想提高建筑工程的质量，必须严把各专业的质量控制关，尤其是工程的设计、施工材料、施工环境下的自然条件的整治措施以及技术监管等各个方面。
参考文献：
[1] 任晓峥.论房地产企业施工项目管理之见[J].山西建筑,2010，（9）.
[2] 倪武英.浅谈房地产施工项目进度管理[J].华章,2011（2）.
[3] 王新民.《浅谈房屋建筑质量管理与控制》[J].陕西建筑.2011（10）.
[4] 毕文彪.谈优化建筑施工企业的现场管理[J].新疆农垦经济.2010（3）.