论文部分内容阅读
摘要：工程造价的管理与控制是房地产开发项目管理的重要内容，房地产的开发项目的工程造价管理一般需要经历设计阶段造价管理、招标投标阶段与合同签订阶段造价管理以及施工阶段工程造价管理等阶段。只有积极地做好各个阶段的具体工作，才能实现其预定目标。本文将主要围绕房地产开发项目工程造价控制展开论述。
关键词：房地产开发项目；工程造价；控制
1.设计阶段工程造价的管理
1.1推行设计招标，择优选择对象
在房地产开发时，有关部门需要采取科学的设计方案，将建筑方案与经济方案有机结合在一起，尽可能地将建筑工程的工程主体以及相关的配套设施、围护、环境等方面进行统筹招标。在选择合作单位时，应该采取多家竞标的方式，组织相关的专家进行综合评比分析。这样房地产开发单位则可以选择最优的设计单位，同时也有助于促进其在房地产项目中的整体布局、使用功能以及建筑造型等方面创新。因此，有利于合理降低房地产的工程造价。
1.2设置设计限额，有效地控制工程造价
增加建筑项目工程造价的主要因素有很多，比如，设计质量的缺陷以及设计的深度不足等方面。因此，需要全面考虑投资估算的具体要求以及有关的开发经验，从而设置科学的设计限额。同时，需要对突破工程造价的指标环节进行及时的评价分析，当遇到问题时，可以对设计指标进行一定的修改，从而有效地解决实际问题，不能产生“只顾画图不计算”的错误认识。另外，设计人员应该对建筑工程的预算定额以及有关的费用定额进行全面地了解，能够熟练地掌握这一方面的专业知识。对建筑材料的市场价格进行全面地调查和了解，严格按照建筑项目投资的估算控制进行初步的概算和设计，然后利用初步设计概算控制施工图进行设计以及相关的概算。房地产开发企业的一些建筑工程造价管理人员需要与其设计部门进行密切的交流与合作，积极地提供一些及时的、科学的、可靠的建筑工程的基础资料，严格控制设计变更，从而有效地保证投资限额不被轻易地突破。
2.招标投标与合同签订阶段的工程造价控制
招标投标阶段与合同签订阶段的工程造价控制是项目工程造价控制管理的重要环节，是实施建筑工程的工程造价控制的有效手段。采用市场招标的方式，有助于房地产开发单位选择最优的承包商，从而有效地保证了建筑工程的工程质量，在一定程度上可以缩短建筑工程的工期，最终有助于降低建筑工程的工程造价。招标投标以及合同签订阶段的工程造价控制的质量与施工阶段的工程造价控制的效果关系密切。因此，在此阶段需要根据建筑项目的实际状况进行总体进度规划，积极做好招标工作的计划，制定明确的招标阶段的工作目标。
工程造价的控制方式多种多样，主要有以下幾种表现方式：（1）采用工程量计价方式进行招标，这种招标方式适用于具有固定的总价包干条件的工程，主要采用固定总价合同。（2）采用审核招标控制价的方式，从而确保招标控制价格能够准确、合理。（3）需要明确表示各个单位的建筑工程招标范围。由于一个建筑工程项目的各个招标单位工程需要进行招标，各个建筑单位工程包含的项目内容较多，一旦有关建筑单位工程的招标范围制定不明确，施工界面较为模糊，则容易导致各个施工单位产生漏项或者是重复，导致产生一些合同外增项以及一些不必要的损失。（4）房地产开发单位需要制定严谨的合同条款，尽量避免产生施工单位进场后以各种理由向其索赔的情况。（5）设备材料供应的方式的选择。对于主要机电设备，一般采用甲方自行采购、由施工单位负责保管、安装等有关事宜。对于一些与工程外观品质有关的材料，应该采用由甲方统一提供材料的方式。在单位资金充足的前提下，有些材料受到的季节变化的影响较大，需要充分地发挥房地产开发商的规模效益进行甲供。甲方供应的设备、材料也可以利用招标竞标的方式来进行。对于已经供应的使用量较大的材料，需要经过甲方的审核，在确定商品的品牌和价格后，封样由甲方保管。
3.施工阶段的工程造价控制
3.1合理编制资金使用计划，及时纠正投资偏差
科学合理地编制与控制资金使用计划，与房地产的全过程管理息息相关，有助于改善房地产开发商的建筑工程的工程造价管理。同时，合理的资金使用计划是确定和控制工程造价总投资以及各个阶段的投资的重要依据，将资金使用计划与实际的投资进行定期与不定期的比较，找出其中的不同点与偏差，分析其中的原因，并且积极地采取一些有利的措施，比如，组织措施、经济措施、合同措施以及技术措施等及时地纠正偏差，最终实现房地产开发商的预定目标。
3.2严格控制工程造价的变更，减少工程造价的变动因素
工程造价的变更可以分为可预见变更与不可预见变更两种形式，比如，建筑项目施工条件的变更、原招标文件的变更以及工程量清单中没有包含的新增加的工程等因素。对于一些可预见的变更，比如，施工图纸的会审、条件不成熟不开工等，在开始施工前，需要加强风险防范能力，尽可能地消除一些不利的情况，尽量避免在施工过程中造成一些不必要的浪费；对于一些不能预见的工程变更，可以对多种方案进行对比和论证，科学地掌握工程变更事项造价，制定科学的、系统的、合理的工程工期，积极地做好现场记录，大量收集相关的试验数据，从而能够有效地控制因施工条件变更而引发的一些合同条款的变更；对于一些新增加的建筑工程项目，应该严禁通过变更设计而扩大建设项目的方式，不断提高建筑的设计标准，一旦需要变更，则应该在充分地满足其功能时，尽可能地控制工程造价成本的增加。无论哪种建筑工程发生变更，则需要严格按照先估价、后变更的程序，遵循相关的工程造价变更处理程序。
3.3严格控制经济签证，合理地处理索赔和反索赔
在施工的过程中，往往会出现多种多样的经济签证，因此，需要严格遵循有关的签订程序以及签证权限，签证的内容应该清晰明确。严格按照施工组织设计施工，对于一些由于施工技术、方法以及施工工艺等因素造成的工程造价增加的，应该不予签证。比如，在施工过程中，如果能使用机械土石方，则尽量避免使用人工土石方。一般由于工程变更以及经济签证等原因可以引发各种索赔方式，对于合同中明确规定需要赔偿的条款，则应该严格按照合同执行；对于一些合同中没有规定的经济赔偿或者默认条款赔偿，应该谨慎处理。需要严格规定费用索赔范围，科学地把握工程工期索赔所带来的延迟交房而赔付购房业主的违约金的发生。另外，房地产开发商也应该妥善地利用承包商的违约进行反索赔。
4.总结语
综上所述，房地产开发商的工程造价管理人员应该站在单位的整体地位上，坚持科学发展观，做到统筹兼顾，熟悉建筑施工现场的各种情况，全面了解市场的实际需要，掌握建筑市场走向，需要灵活地运用工程造价的计价定额，不断改善房地产开发商的开发项目在施工过程中的工程造价管理，促使单位的投资管理不断改善，提高单位的投资效果，最终提高企业的核心竞争力。
参考文献：
[1]陈慰迟、杨雪辉.某房地产公司开发项目全过程工程造价管理模式研究[J].城市建设理论研究（电子版），2011.12（21）：189-190
[2]张翱、陈代云、于磊.基于成本管理在房地产开发项目过程中起到的重要作用分析[J].城市建设理论研究（电子版），2011.10（20）：174-175
[3]崔薰匀、薛倩倩.房地产开发项目成本控制研究——以淄博盛锦东方星座一期为例[J].2011 - 中国海洋大学：项目管理，2011.10（25）：190-191
关键词：房地产开发项目；工程造价；控制
1.设计阶段工程造价的管理
1.1推行设计招标，择优选择对象
在房地产开发时，有关部门需要采取科学的设计方案，将建筑方案与经济方案有机结合在一起，尽可能地将建筑工程的工程主体以及相关的配套设施、围护、环境等方面进行统筹招标。在选择合作单位时，应该采取多家竞标的方式，组织相关的专家进行综合评比分析。这样房地产开发单位则可以选择最优的设计单位，同时也有助于促进其在房地产项目中的整体布局、使用功能以及建筑造型等方面创新。因此，有利于合理降低房地产的工程造价。
1.2设置设计限额，有效地控制工程造价
增加建筑项目工程造价的主要因素有很多，比如，设计质量的缺陷以及设计的深度不足等方面。因此，需要全面考虑投资估算的具体要求以及有关的开发经验，从而设置科学的设计限额。同时，需要对突破工程造价的指标环节进行及时的评价分析，当遇到问题时，可以对设计指标进行一定的修改，从而有效地解决实际问题，不能产生“只顾画图不计算”的错误认识。另外，设计人员应该对建筑工程的预算定额以及有关的费用定额进行全面地了解，能够熟练地掌握这一方面的专业知识。对建筑材料的市场价格进行全面地调查和了解，严格按照建筑项目投资的估算控制进行初步的概算和设计，然后利用初步设计概算控制施工图进行设计以及相关的概算。房地产开发企业的一些建筑工程造价管理人员需要与其设计部门进行密切的交流与合作，积极地提供一些及时的、科学的、可靠的建筑工程的基础资料，严格控制设计变更，从而有效地保证投资限额不被轻易地突破。
2.招标投标与合同签订阶段的工程造价控制
招标投标阶段与合同签订阶段的工程造价控制是项目工程造价控制管理的重要环节，是实施建筑工程的工程造价控制的有效手段。采用市场招标的方式，有助于房地产开发单位选择最优的承包商，从而有效地保证了建筑工程的工程质量，在一定程度上可以缩短建筑工程的工期，最终有助于降低建筑工程的工程造价。招标投标以及合同签订阶段的工程造价控制的质量与施工阶段的工程造价控制的效果关系密切。因此，在此阶段需要根据建筑项目的实际状况进行总体进度规划，积极做好招标工作的计划，制定明确的招标阶段的工作目标。
工程造价的控制方式多种多样，主要有以下幾种表现方式：（1）采用工程量计价方式进行招标，这种招标方式适用于具有固定的总价包干条件的工程，主要采用固定总价合同。（2）采用审核招标控制价的方式，从而确保招标控制价格能够准确、合理。（3）需要明确表示各个单位的建筑工程招标范围。由于一个建筑工程项目的各个招标单位工程需要进行招标，各个建筑单位工程包含的项目内容较多，一旦有关建筑单位工程的招标范围制定不明确，施工界面较为模糊，则容易导致各个施工单位产生漏项或者是重复，导致产生一些合同外增项以及一些不必要的损失。（4）房地产开发单位需要制定严谨的合同条款，尽量避免产生施工单位进场后以各种理由向其索赔的情况。（5）设备材料供应的方式的选择。对于主要机电设备，一般采用甲方自行采购、由施工单位负责保管、安装等有关事宜。对于一些与工程外观品质有关的材料，应该采用由甲方统一提供材料的方式。在单位资金充足的前提下，有些材料受到的季节变化的影响较大，需要充分地发挥房地产开发商的规模效益进行甲供。甲方供应的设备、材料也可以利用招标竞标的方式来进行。对于已经供应的使用量较大的材料，需要经过甲方的审核，在确定商品的品牌和价格后，封样由甲方保管。
3.施工阶段的工程造价控制
3.1合理编制资金使用计划，及时纠正投资偏差
科学合理地编制与控制资金使用计划，与房地产的全过程管理息息相关，有助于改善房地产开发商的建筑工程的工程造价管理。同时，合理的资金使用计划是确定和控制工程造价总投资以及各个阶段的投资的重要依据，将资金使用计划与实际的投资进行定期与不定期的比较，找出其中的不同点与偏差，分析其中的原因，并且积极地采取一些有利的措施，比如，组织措施、经济措施、合同措施以及技术措施等及时地纠正偏差，最终实现房地产开发商的预定目标。
3.2严格控制工程造价的变更，减少工程造价的变动因素
工程造价的变更可以分为可预见变更与不可预见变更两种形式，比如，建筑项目施工条件的变更、原招标文件的变更以及工程量清单中没有包含的新增加的工程等因素。对于一些可预见的变更，比如，施工图纸的会审、条件不成熟不开工等，在开始施工前，需要加强风险防范能力，尽可能地消除一些不利的情况，尽量避免在施工过程中造成一些不必要的浪费；对于一些不能预见的工程变更，可以对多种方案进行对比和论证，科学地掌握工程变更事项造价，制定科学的、系统的、合理的工程工期，积极地做好现场记录，大量收集相关的试验数据，从而能够有效地控制因施工条件变更而引发的一些合同条款的变更；对于一些新增加的建筑工程项目，应该严禁通过变更设计而扩大建设项目的方式，不断提高建筑的设计标准，一旦需要变更，则应该在充分地满足其功能时，尽可能地控制工程造价成本的增加。无论哪种建筑工程发生变更，则需要严格按照先估价、后变更的程序，遵循相关的工程造价变更处理程序。
3.3严格控制经济签证，合理地处理索赔和反索赔
在施工的过程中，往往会出现多种多样的经济签证，因此，需要严格遵循有关的签订程序以及签证权限，签证的内容应该清晰明确。严格按照施工组织设计施工，对于一些由于施工技术、方法以及施工工艺等因素造成的工程造价增加的，应该不予签证。比如，在施工过程中，如果能使用机械土石方，则尽量避免使用人工土石方。一般由于工程变更以及经济签证等原因可以引发各种索赔方式，对于合同中明确规定需要赔偿的条款，则应该严格按照合同执行；对于一些合同中没有规定的经济赔偿或者默认条款赔偿，应该谨慎处理。需要严格规定费用索赔范围，科学地把握工程工期索赔所带来的延迟交房而赔付购房业主的违约金的发生。另外，房地产开发商也应该妥善地利用承包商的违约进行反索赔。
4.总结语
综上所述，房地产开发商的工程造价管理人员应该站在单位的整体地位上，坚持科学发展观，做到统筹兼顾，熟悉建筑施工现场的各种情况，全面了解市场的实际需要，掌握建筑市场走向，需要灵活地运用工程造价的计价定额，不断改善房地产开发商的开发项目在施工过程中的工程造价管理，促使单位的投资管理不断改善，提高单位的投资效果，最终提高企业的核心竞争力。
参考文献：
[1]陈慰迟、杨雪辉.某房地产公司开发项目全过程工程造价管理模式研究[J].城市建设理论研究（电子版），2011.12（21）：189-190
[2]张翱、陈代云、于磊.基于成本管理在房地产开发项目过程中起到的重要作用分析[J].城市建设理论研究（电子版），2011.10（20）：174-175
[3]崔薰匀、薛倩倩.房地产开发项目成本控制研究——以淄博盛锦东方星座一期为例[J].2011 - 中国海洋大学：项目管理，2011.10（25）：190-191