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【摘要】为了实现房地产市场的良性发展，必须保证房地产项目开发质量。开发商必须注重房地产项目全周期管理与控制，全面提升房地产行业的整体开发水平。此次研究主要是分析房地产项目全周期管理存在的风险，采取有效措施予以处理，全面维护房地产项目质量与安全。
【关键词】房地产项目管理;风险规避措施
由于房地产行业存在项目与地区差异，不仅会涉及到设计问题，还会涉及到质量安全问题，所以国家无法按照建筑工程方式制定房地产项目风险管理规范，且多数企业不具备系统化风险管理体系，社会上缺乏风险管理的咨询机构，相应加大房地产行业的风险性。所以必须深入分析房地产项目管理风险，针对风险产生原因提出相应的规避措施，全面维护房地产项目的质量与安全。
1、房地产项目管理存在的风险问题
1.1设计阶段风险
第一，设计定位风险。设计定位会加大房地产企业的经营风险，特别是针对不同的城市与市场，定位出现差错后期往往无法弥补，属于决策性失误。在设计期间，房地产企业提出项目设计要求，经过职能部门审批成为房产全过程管控的指导依据。
第二，多数设计人员缺乏工程实践经验，没有深入了解施工作业流程，从而导致设计方案不满足实际施工需求。部分设计人员不熟悉建筑结构标准，从而导致设计差错比较多，极易影响工程项目。
1.2施工阶段的风险
第一，施工进度风险：房地产市场的工程项目存在严格的工期限制，所以必须明确规定房地产项目的施工进度，确保各环节施工都可以在规定时间内完成，以此发挥出施工进度管理作用。
第二，施工质量风险：由于房地产工程施工质量与后续交付使用的关联性比较大，项目现场管理必须注重施工质量与安全管理。如果项目施工质量管理存在较多问题，将会影响工程质量的合格率，不仅会对居民居住质量造成影响，还会严重威胁居住者的生命安全，增加财产损失和经济损失。通过分析房地产项目的施工质量管理可知，在具体管理中还存在较多问题，管理人员没有认识到施工质量的重要性，没有及时纠正管理问题，相应影响工程质量，无法确保居住环境的安全性和舒适性。
第三，施工成本风险：针对房地产项目管理来说，必须注重施工成本的控制与管理，只有严格控制施工环节的造价成本，才能够体现出施工成本管理效益，为整体工程建设进度创造优质条件，还可以提升施工企业的经济效益。不管是对于建设单位还是施工企业来说，都必须注重房地产项目的成本管理与控制。若没有合理控制施工造价成本，处理工程造价所存在的问题，都将会加大施工企业和房产企业的经济损失。
1.3交付阶段的风险
房地产开发项目在工程交付阶段也存在较多风险，首先是逾期交付风险。按照房地产法律规定，商品房办理交付时，必须获取竣工证明与房屋实测绘报告。所以在完工后竣工前，必须组织消防、规划、质监、人防、交通等等部门进行联合验收，出具验收证明。如果开发商未能取得竣工证明文件，则需要承担逾期交付的违约责任。规划设计变更也属于工程交付阶段的常见风险，房地产项目规划主要包括用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务配套设施等。设计变更主要包括结构形式、空间尺寸、户型和朝向。如果项目开发企业存在规划变更、设计变更，将会加大工程交付风险。
2、房地产项目管理风险的规避措施
2.1设计阶段管理措施
前期做足市调深入了解当地市场，人们对商品房户型等的需求，同竞品做差异化的配置。基于工程施工方案提出有价值的处理措施，全面提升施工设计图纸的合理性。房地产企业在图纸审核期间若发现问题，则应当及时沟通设计人员，联合设计部门共同讨论解决措施。工程技术人员应当按照实际情况制定详细的施工方案，之后按照工程图纸和方案做好对施工单位的技术交底，合理制定施工进度与工艺顺序，提升施工准备阶段的科学性、合理性。
2.2施工阶段管理措施
第一，施工进度管理：房地产企业应当建立进度管理体系，强化管理措施。通过多样化的管理体系，以全局发展观角度出发，对施工建设的各个环节实施严格管理控制。在实行施工进度管理时，需要全面突出管理人员的主体地位，通过模范带头作用对施工进度实施管理，按照相应制度规范，建立和完善相应的管理程序，从根本上促进施工进度管理效果的提升。
第二，施工质量管理：项目各参与方明确自身责任与义务，保证整个施工建设的顺利性，全面落实和执行制度管理机制，实现规范化施工质量管理。然而管理制度不应当固定不变，而是需要按照建筑工程实际施工期间所遇到的问题进行综合分析，对现有质量管理制度中所存在的漏洞问题进行补充干预。同时，房地产企业还应当积极学习和借鉴国内外先进施工管理经验，并且联合自身实际情况选择优质内容进行补充，不断完善现有工程管理机制。
第三，施工成本管理：房地产企业还应当对工程造价进行控制，组织管理人员外出培训教育，不仅可以强化安全管理意识，还可以提升技术能力和综合素质，确保施工工序的良好衔接。此外还应当注重施工现场签证管理，按照工程实际情况进行工程变更交谈，详细记录工程进度，验收和组织设计的内容，这样可以为后续工程开展提供重要参考依据。
2.3交付阶段管理措施
做到完美交付是每个房企的初衷，能否完美也不是只在交付过程中，往往导致问题的根本是在项目的设计阶段或施工阶段所隐藏着的。所以梳理交付前相關问题是必要的准备，成立交付小组是必然。严格交付服务意识，统一交付说辞，正视交付问题，形成有效的交付管控思维，交付成员全员培训并掌握一定的交付技能技巧，有较好的预见性，并学会见招拆招，提升交付整体满意度。在项目交付前对交付流程进行严格排演，对于规划阶段、设计阶段、施工质量等做好科学认真的说辞准备，突出交付的人性化管理措施并对顺利交付业主予以一定的激励措施以保障交付率。对后续问题处理限时专人负责，并进行有效回访，加强同物业的联动。
结语：
综上所述，通过分析房地产项目管理风险，深入分析项目风险对整体项目管理的影响。由于项目所存在的风险因素比较多，所以在项目开发期间，必须深入分析风险因素，探讨风险形成成因，合理采取风险规避措施，以此确保企业的长久稳定发展。
参考文献：
[1]李钢.浅析房地产开发企业资金管理中存在的问题及应对举措[J].中国集体经济，2020，23（03）：132-134.
[2]郭芮.论棚户区改造开发房地产项目中的风险管理——以眉山市彭山区北外街改造项目为调研对象[J].四川建材，2020，46（01）：27-28.
[3]蒋雁峰.中小房地产开发企业融资特点、问题及对策建议——以衡阳市为例[J].金融经济，2019，10（24）：31-33.
【关键词】房地产项目管理;风险规避措施
由于房地产行业存在项目与地区差异，不仅会涉及到设计问题，还会涉及到质量安全问题，所以国家无法按照建筑工程方式制定房地产项目风险管理规范，且多数企业不具备系统化风险管理体系，社会上缺乏风险管理的咨询机构，相应加大房地产行业的风险性。所以必须深入分析房地产项目管理风险，针对风险产生原因提出相应的规避措施，全面维护房地产项目的质量与安全。
1、房地产项目管理存在的风险问题
1.1设计阶段风险
第一，设计定位风险。设计定位会加大房地产企业的经营风险，特别是针对不同的城市与市场，定位出现差错后期往往无法弥补，属于决策性失误。在设计期间，房地产企业提出项目设计要求，经过职能部门审批成为房产全过程管控的指导依据。
第二，多数设计人员缺乏工程实践经验，没有深入了解施工作业流程，从而导致设计方案不满足实际施工需求。部分设计人员不熟悉建筑结构标准，从而导致设计差错比较多，极易影响工程项目。
1.2施工阶段的风险
第一，施工进度风险：房地产市场的工程项目存在严格的工期限制，所以必须明确规定房地产项目的施工进度，确保各环节施工都可以在规定时间内完成，以此发挥出施工进度管理作用。
第二，施工质量风险：由于房地产工程施工质量与后续交付使用的关联性比较大，项目现场管理必须注重施工质量与安全管理。如果项目施工质量管理存在较多问题，将会影响工程质量的合格率，不仅会对居民居住质量造成影响，还会严重威胁居住者的生命安全，增加财产损失和经济损失。通过分析房地产项目的施工质量管理可知，在具体管理中还存在较多问题，管理人员没有认识到施工质量的重要性，没有及时纠正管理问题，相应影响工程质量，无法确保居住环境的安全性和舒适性。
第三，施工成本风险：针对房地产项目管理来说，必须注重施工成本的控制与管理，只有严格控制施工环节的造价成本，才能够体现出施工成本管理效益，为整体工程建设进度创造优质条件，还可以提升施工企业的经济效益。不管是对于建设单位还是施工企业来说，都必须注重房地产项目的成本管理与控制。若没有合理控制施工造价成本，处理工程造价所存在的问题，都将会加大施工企业和房产企业的经济损失。
1.3交付阶段的风险
房地产开发项目在工程交付阶段也存在较多风险，首先是逾期交付风险。按照房地产法律规定，商品房办理交付时，必须获取竣工证明与房屋实测绘报告。所以在完工后竣工前，必须组织消防、规划、质监、人防、交通等等部门进行联合验收，出具验收证明。如果开发商未能取得竣工证明文件，则需要承担逾期交付的违约责任。规划设计变更也属于工程交付阶段的常见风险，房地产项目规划主要包括用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务配套设施等。设计变更主要包括结构形式、空间尺寸、户型和朝向。如果项目开发企业存在规划变更、设计变更，将会加大工程交付风险。
2、房地产项目管理风险的规避措施
2.1设计阶段管理措施
前期做足市调深入了解当地市场，人们对商品房户型等的需求，同竞品做差异化的配置。基于工程施工方案提出有价值的处理措施，全面提升施工设计图纸的合理性。房地产企业在图纸审核期间若发现问题，则应当及时沟通设计人员，联合设计部门共同讨论解决措施。工程技术人员应当按照实际情况制定详细的施工方案，之后按照工程图纸和方案做好对施工单位的技术交底，合理制定施工进度与工艺顺序，提升施工准备阶段的科学性、合理性。
2.2施工阶段管理措施
第一，施工进度管理：房地产企业应当建立进度管理体系，强化管理措施。通过多样化的管理体系，以全局发展观角度出发，对施工建设的各个环节实施严格管理控制。在实行施工进度管理时，需要全面突出管理人员的主体地位，通过模范带头作用对施工进度实施管理，按照相应制度规范，建立和完善相应的管理程序，从根本上促进施工进度管理效果的提升。
第二，施工质量管理：项目各参与方明确自身责任与义务，保证整个施工建设的顺利性，全面落实和执行制度管理机制，实现规范化施工质量管理。然而管理制度不应当固定不变，而是需要按照建筑工程实际施工期间所遇到的问题进行综合分析，对现有质量管理制度中所存在的漏洞问题进行补充干预。同时，房地产企业还应当积极学习和借鉴国内外先进施工管理经验，并且联合自身实际情况选择优质内容进行补充，不断完善现有工程管理机制。
第三，施工成本管理：房地产企业还应当对工程造价进行控制，组织管理人员外出培训教育，不仅可以强化安全管理意识，还可以提升技术能力和综合素质，确保施工工序的良好衔接。此外还应当注重施工现场签证管理，按照工程实际情况进行工程变更交谈，详细记录工程进度，验收和组织设计的内容，这样可以为后续工程开展提供重要参考依据。
2.3交付阶段管理措施
做到完美交付是每个房企的初衷，能否完美也不是只在交付过程中，往往导致问题的根本是在项目的设计阶段或施工阶段所隐藏着的。所以梳理交付前相關问题是必要的准备，成立交付小组是必然。严格交付服务意识，统一交付说辞，正视交付问题，形成有效的交付管控思维，交付成员全员培训并掌握一定的交付技能技巧，有较好的预见性，并学会见招拆招，提升交付整体满意度。在项目交付前对交付流程进行严格排演，对于规划阶段、设计阶段、施工质量等做好科学认真的说辞准备，突出交付的人性化管理措施并对顺利交付业主予以一定的激励措施以保障交付率。对后续问题处理限时专人负责，并进行有效回访，加强同物业的联动。
结语：
综上所述，通过分析房地产项目管理风险，深入分析项目风险对整体项目管理的影响。由于项目所存在的风险因素比较多，所以在项目开发期间，必须深入分析风险因素，探讨风险形成成因，合理采取风险规避措施，以此确保企业的长久稳定发展。
参考文献：
[1]李钢.浅析房地产开发企业资金管理中存在的问题及应对举措[J].中国集体经济，2020，23（03）：132-134.
[2]郭芮.论棚户区改造开发房地产项目中的风险管理——以眉山市彭山区北外街改造项目为调研对象[J].四川建材，2020，46（01）：27-28.
[3]蒋雁峰.中小房地产开发企业融资特点、问题及对策建议——以衡阳市为例[J].金融经济，2019，10（24）：31-33.