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利害关系人是法律活动中重要的主体之一，也是不动产物权登记经常遇到的一类法律关系主体。对利害关系人的理解直接影响到不动产物权的登记结果以及当事人的合法权益，因此，如何界定利害关系人便成为不动产物权登记理论界和实务中引人关注的重要问题。但是，《物权法》及相关登记规则如：《房屋登记办法》、《土地登记办法》对这一概念之内涵与外延并无明确规定或解释，以致在不动产登记实际操作中时常出现各种争执和困惑。有鉴于此，笔者结合登记实务对利害关系人的相关问题进行归纳分析。
一、法律上关于利害关系人的界定
利害关系人是法律上的一个术语，散见于各部法律条文中，实体法、程序法都有利害关系人的表述。如：《民法通则》第19条第1款规定：“精神病人的利害关系人，可以向人民法院申请宣告精神病人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。”《民事诉讼法》第119条规定，起诉必须符合下列条件：“（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……。”《行政诉讼法》第27条规定：“同提起诉讼的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。”这些法律条文对利害关系人都没有一个明确的界定，而且在不同的部门法律、不同的法律关系中利害关系人的范围也不同。比如：根据《民法通则意见》的规定，《民法通则》中的利害关系人通常指配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女以及其他与当事人有民事权利义务关系的人，如债权人、债务人等，还可能包括同事、朋友、基层自治组织（居委会、村委会等）等。而根据《行政诉讼法若干问题解释》第13条的规定，行政诉讼法上的利害关系人包括下列几类：“（一）被诉的具体行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；（二）与被诉的行政复议决定有法律上利害关系或者在复议程序中被追加为第三人的；（三）要求主管行政机关依法追究加害人法律责任的；（四）与撤销或者变更具体行政行为有法律上利害关系的。”
《物权法》在“不动产物权登记”一节中涉及利害关系人的，一是第18条规定的利害关系人可以申请查询、复制登记资料；二是第19条规定的利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记、异议登记。《物权法》在这两个条文中使用了利害关系人这一术语，但是同样没有对利害关系人的概念和范围没有进行界定。虽然这两条同属于《物权法》第2章第2节，而且是前后条的关系，但从适用情形来看，这两条所指的利害关系人的含义是不尽相同的。
二、更正登记、异议登记的利害关系人
利害关系人之所以申请更正登记是因为登记簿所记载的事项没有真实地反映自己对登记的不动产享有的权利，目的是将自己对不动产的权利记载于登记簿。当登记权利人不同意更正时，其可以申请异议登记起到临时性的保护，然后根据《物权法》第33条的规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，通过行使物权请求权，针对登记权利人提起物权确认的民事诉讼。若法院支持了其诉求，那么可以根据法院的生效判决进行更正登记，恢复物权的真实权利状态。因此，从权利救济的途径分析，申请更正登记、异议登记的利害关系人应是对登记的不动产享有物权请求权的人，即那些对登记的不动产可以主张权利的人。实践中，更正登记、异议登记常见的利害关系人主要包括以下几类。
（一）未登记的共有人
1.夫妻一方。根据《婚姻法》的规定，夫妻在婚姻存续期间购买的房产属于夫妻共有财产，但现实生活中，夫妻共有的房屋往往登记在一方名下，这就造成了登记簿记载的物权状况与实际情况不符。此时，登记簿未记载的夫妻一方虽然是“事实上的权利人”，但对于登记簿已记载的一方来说即为利害关系人。对于未登记的夫妻一方，笔者认为只要该方能提供有效的婚姻关系证明，证明该房屋属于婚姻存续期间取得的，就应予以更正，而不论登记簿记载的一方是否同意。
2.具有同居关系的一方。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十五条的规定，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理。若房屋是“夫妻”在同居期间取得的，那么该房屋是属于“夫妻”共有的。如果该房屋登记在一方名下，那么也造成了登记簿记载的物权状况与实际情况不符，容易给未登记的另一方造成影响。因此，未登记的另一方也属于利害关系人，可以申请更正登记、异议登记。对于这类更正登记，因为对于双方之间是否属于同居关系，登记机构无法判断，所以笔者认为不能直接办理。但为了保护潜在的权利人的利益，登记机构可以受理异议登记，为其提供临时的救济，待其向法院起诉取得确认其对房屋享有所有权的生效法律文书后，再向登记机构申请更正登记。
3.其他继承人、受遗赠人。根据《继承法》的规定，所有的继承人、受遗赠人都有继承的权利，当其中某一或某部分继承人、受遗赠人办理了继承登记取得了物权，其他继承人、受遗赠人对此有异议时，可以申请异议登记，登记机构可以受理异议登记，待其向法院起诉取得确认其对房屋享有所有权的生效法律文书后，再向登记机构申请更正登记。
（二）不动产实际出资购买人
不动产由某人实际出资购买，但不动产权利没有登记在此人名下的情形有两种：一种情形是甲委托乙购买房屋，但乙以自己的名义签订合同并申请将房屋登记在自己名下；第二种情形是甲借用乙的名义购买房屋，房屋登记在乙的名下。这两种情况下，甲可以持相关的证明材料申请异议登记，登记机构可以受理异议登记，待其向法院起诉取得确认其对房屋享有所有权的生效法律文书后，再向登记机构申请更正登记。
（三）不动产物权变动合同不成立、被撤销或被确认无效的原不动产权利人
根据《合同法》的相关规定，合同不成立、被撤销或被确认无效，因该合同取得的财产应予以返还。因此，这种情况下物权归属与登记簿记载不一致，应进行更正登记。但要注意申请人持法院、仲裁委员会生效的确认合同不成立、无效或撤销合同的判决书、调解书或裁决书申请，登记机构应予以办理更正登记。 三、不动产登记信息查询的利害关系人
对不动产登记信息进行查询的目的，在实务中主要包括两大方面：一是为了确保交易安全；二是为了财产保全或诉讼取证。因此，从查询的目的分析，不动产登记信息查询的利害关系人主要包括以下几类。
（一）交易当事人（包括潜在的交易当事人）
交易当事人与登记权利人之间存在以不动产为标的物的各类合同，为了交易安全，作为登记权利人的债权人当然可以进行查询。如：甲购买乙的房屋，双方签订了房屋买卖合同，甲支付了购房款成为乙的债权人，那么为了交易安全，甲是可以查询、复制登记资料的。但如果甲只是有意向购买乙的房屋，双方还没有签订合同，即甲只是潜在的交易当事人，那么甲可否查询登记信息呢？有的观点认为，潜在的交易当事人不属于利害关系人。如果某人与登记权利人有不动产交易的意愿，潜在的交易当事人可以通过取得权利人的授权进行查询，无需以利害关系人的身份查询。倘若权利人不愿意授权该潜在的交易当事人，实际上就以为其并不想从事交易。笔者认为，该观点不妥，实际中潜在的交易当事人获得权利人的授权是很难的，比如开发商会向购房人授权查询吗？而且权利人也没有向潜在交易当事人授权的义务。不动产登记的主要功能是维护交易安全，因此，应允许潜在的交易当事人进行查询。但在查询制度上要进行技术设计，要注重保护权利人隐私，比如隐去年龄、性别、联系方式、成交价格等信息。
（二）与登记权利人有法律上纠纷的人
为了财产保全或诉讼取证进行查询，表明此人与登记权利人存在法律上的纠纷。可以是物权纠纷，也可以是债权纠纷。当某人对登记的不动产物权归属产生争议，需要通过起诉登记权利人并对登记的不动产主张权利时，必须要有明确的被告，而其只有通过查询才会得知被告是谁。因此，与登记权利人有物权纠纷的人可以查询登记信息。而根据《物权法》第19条的规定，对登记的不动产主张权利的人可以申请更正登记、异议登记。因此，不动产登记信息查询的利害关系人包括更正登记、异议登记的利害关系人。当某人对他人享有债权，债务人应以其财产予以清偿。不动产是主要财产之一，因此，当债权人与债务人产生纠纷，债权通过起诉维护其合法权益，为确保债权的实现可以保全、查封债务人的不动产。而保全、查封之前提是首先要知道债务人有哪些不动产，唯有查询得知，故债权人可以对债务人的不动产进行查询。这里的债权人既可以是合同之债、侵权责任之债的债权人，也可以是无因管理之债、不当得利之债的债权人。债权人在查询、复制登记资料时，一般应提交法院、仲裁机构的立案通知书，但也要区别对待。比如：“高空抛物致人损害案”，按照目前的侵权法理论与实践，楼上的住户都是共同危险人，都是被告。但受害人并不知道这些住户的姓名等基本情况，这就得通过查询有关的物权登记来获知。否则，法院是不会受理受害人起诉的。这种情况下，受害人是无法提供法院立案通知书的，但可以要求其提供向派出所的报案受理证明。
综上，更正登记、异议登记的利害关系人是对登记簿记载的物（即不动产）享有物权请求权的人；不动产登记信息查询的利害关系人既包括对登记簿记载的物（即不动产）享有物权请求权的人，也包括对登记簿记载的登记权利人享有债权的人，还包括潜在的交易当事人。不动产登记信息查询的利害关系人包括更正登记、异议登记的利害关系人。
马志刚/责任编辑
一、法律上关于利害关系人的界定
利害关系人是法律上的一个术语，散见于各部法律条文中，实体法、程序法都有利害关系人的表述。如：《民法通则》第19条第1款规定：“精神病人的利害关系人，可以向人民法院申请宣告精神病人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。”《民事诉讼法》第119条规定，起诉必须符合下列条件：“（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……。”《行政诉讼法》第27条规定：“同提起诉讼的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。”这些法律条文对利害关系人都没有一个明确的界定，而且在不同的部门法律、不同的法律关系中利害关系人的范围也不同。比如：根据《民法通则意见》的规定，《民法通则》中的利害关系人通常指配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女以及其他与当事人有民事权利义务关系的人，如债权人、债务人等，还可能包括同事、朋友、基层自治组织（居委会、村委会等）等。而根据《行政诉讼法若干问题解释》第13条的规定，行政诉讼法上的利害关系人包括下列几类：“（一）被诉的具体行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；（二）与被诉的行政复议决定有法律上利害关系或者在复议程序中被追加为第三人的；（三）要求主管行政机关依法追究加害人法律责任的；（四）与撤销或者变更具体行政行为有法律上利害关系的。”
《物权法》在“不动产物权登记”一节中涉及利害关系人的，一是第18条规定的利害关系人可以申请查询、复制登记资料；二是第19条规定的利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记、异议登记。《物权法》在这两个条文中使用了利害关系人这一术语，但是同样没有对利害关系人的概念和范围没有进行界定。虽然这两条同属于《物权法》第2章第2节，而且是前后条的关系，但从适用情形来看，这两条所指的利害关系人的含义是不尽相同的。
二、更正登记、异议登记的利害关系人
利害关系人之所以申请更正登记是因为登记簿所记载的事项没有真实地反映自己对登记的不动产享有的权利，目的是将自己对不动产的权利记载于登记簿。当登记权利人不同意更正时，其可以申请异议登记起到临时性的保护，然后根据《物权法》第33条的规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，通过行使物权请求权，针对登记权利人提起物权确认的民事诉讼。若法院支持了其诉求，那么可以根据法院的生效判决进行更正登记，恢复物权的真实权利状态。因此，从权利救济的途径分析，申请更正登记、异议登记的利害关系人应是对登记的不动产享有物权请求权的人，即那些对登记的不动产可以主张权利的人。实践中，更正登记、异议登记常见的利害关系人主要包括以下几类。
（一）未登记的共有人
1.夫妻一方。根据《婚姻法》的规定，夫妻在婚姻存续期间购买的房产属于夫妻共有财产，但现实生活中，夫妻共有的房屋往往登记在一方名下，这就造成了登记簿记载的物权状况与实际情况不符。此时，登记簿未记载的夫妻一方虽然是“事实上的权利人”，但对于登记簿已记载的一方来说即为利害关系人。对于未登记的夫妻一方，笔者认为只要该方能提供有效的婚姻关系证明，证明该房屋属于婚姻存续期间取得的，就应予以更正，而不论登记簿记载的一方是否同意。
2.具有同居关系的一方。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十五条的规定，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理。若房屋是“夫妻”在同居期间取得的，那么该房屋是属于“夫妻”共有的。如果该房屋登记在一方名下，那么也造成了登记簿记载的物权状况与实际情况不符，容易给未登记的另一方造成影响。因此，未登记的另一方也属于利害关系人，可以申请更正登记、异议登记。对于这类更正登记，因为对于双方之间是否属于同居关系，登记机构无法判断，所以笔者认为不能直接办理。但为了保护潜在的权利人的利益，登记机构可以受理异议登记，为其提供临时的救济，待其向法院起诉取得确认其对房屋享有所有权的生效法律文书后，再向登记机构申请更正登记。
3.其他继承人、受遗赠人。根据《继承法》的规定，所有的继承人、受遗赠人都有继承的权利，当其中某一或某部分继承人、受遗赠人办理了继承登记取得了物权，其他继承人、受遗赠人对此有异议时，可以申请异议登记，登记机构可以受理异议登记，待其向法院起诉取得确认其对房屋享有所有权的生效法律文书后，再向登记机构申请更正登记。
（二）不动产实际出资购买人
不动产由某人实际出资购买，但不动产权利没有登记在此人名下的情形有两种：一种情形是甲委托乙购买房屋，但乙以自己的名义签订合同并申请将房屋登记在自己名下；第二种情形是甲借用乙的名义购买房屋，房屋登记在乙的名下。这两种情况下，甲可以持相关的证明材料申请异议登记，登记机构可以受理异议登记，待其向法院起诉取得确认其对房屋享有所有权的生效法律文书后，再向登记机构申请更正登记。
（三）不动产物权变动合同不成立、被撤销或被确认无效的原不动产权利人
根据《合同法》的相关规定，合同不成立、被撤销或被确认无效，因该合同取得的财产应予以返还。因此，这种情况下物权归属与登记簿记载不一致，应进行更正登记。但要注意申请人持法院、仲裁委员会生效的确认合同不成立、无效或撤销合同的判决书、调解书或裁决书申请，登记机构应予以办理更正登记。 三、不动产登记信息查询的利害关系人
对不动产登记信息进行查询的目的，在实务中主要包括两大方面：一是为了确保交易安全；二是为了财产保全或诉讼取证。因此，从查询的目的分析，不动产登记信息查询的利害关系人主要包括以下几类。
（一）交易当事人（包括潜在的交易当事人）
交易当事人与登记权利人之间存在以不动产为标的物的各类合同，为了交易安全，作为登记权利人的债权人当然可以进行查询。如：甲购买乙的房屋，双方签订了房屋买卖合同，甲支付了购房款成为乙的债权人，那么为了交易安全，甲是可以查询、复制登记资料的。但如果甲只是有意向购买乙的房屋，双方还没有签订合同，即甲只是潜在的交易当事人，那么甲可否查询登记信息呢？有的观点认为，潜在的交易当事人不属于利害关系人。如果某人与登记权利人有不动产交易的意愿，潜在的交易当事人可以通过取得权利人的授权进行查询，无需以利害关系人的身份查询。倘若权利人不愿意授权该潜在的交易当事人，实际上就以为其并不想从事交易。笔者认为，该观点不妥，实际中潜在的交易当事人获得权利人的授权是很难的，比如开发商会向购房人授权查询吗？而且权利人也没有向潜在交易当事人授权的义务。不动产登记的主要功能是维护交易安全，因此，应允许潜在的交易当事人进行查询。但在查询制度上要进行技术设计，要注重保护权利人隐私，比如隐去年龄、性别、联系方式、成交价格等信息。
（二）与登记权利人有法律上纠纷的人
为了财产保全或诉讼取证进行查询，表明此人与登记权利人存在法律上的纠纷。可以是物权纠纷，也可以是债权纠纷。当某人对登记的不动产物权归属产生争议，需要通过起诉登记权利人并对登记的不动产主张权利时，必须要有明确的被告，而其只有通过查询才会得知被告是谁。因此，与登记权利人有物权纠纷的人可以查询登记信息。而根据《物权法》第19条的规定，对登记的不动产主张权利的人可以申请更正登记、异议登记。因此，不动产登记信息查询的利害关系人包括更正登记、异议登记的利害关系人。当某人对他人享有债权，债务人应以其财产予以清偿。不动产是主要财产之一，因此，当债权人与债务人产生纠纷，债权通过起诉维护其合法权益，为确保债权的实现可以保全、查封债务人的不动产。而保全、查封之前提是首先要知道债务人有哪些不动产，唯有查询得知，故债权人可以对债务人的不动产进行查询。这里的债权人既可以是合同之债、侵权责任之债的债权人，也可以是无因管理之债、不当得利之债的债权人。债权人在查询、复制登记资料时，一般应提交法院、仲裁机构的立案通知书，但也要区别对待。比如：“高空抛物致人损害案”，按照目前的侵权法理论与实践，楼上的住户都是共同危险人，都是被告。但受害人并不知道这些住户的姓名等基本情况，这就得通过查询有关的物权登记来获知。否则，法院是不会受理受害人起诉的。这种情况下，受害人是无法提供法院立案通知书的，但可以要求其提供向派出所的报案受理证明。
综上，更正登记、异议登记的利害关系人是对登记簿记载的物（即不动产）享有物权请求权的人；不动产登记信息查询的利害关系人既包括对登记簿记载的物（即不动产）享有物权请求权的人，也包括对登记簿记载的登记权利人享有债权的人，还包括潜在的交易当事人。不动产登记信息查询的利害关系人包括更正登记、异议登记的利害关系人。
马志刚/责任编辑