在房地产市场的诸多问题中，被政府和公众指责最多的就是投机、投资性购房行为的泛滥。多数舆论都认为，开发商的贪婪和炒房客们肆意投机，是造成房地产价格越涨越高、让人无力承受的主要原因。
　　一、关于针对投机的调控政策——舍本逐末，短期或有效，长期于事无补
　　我们认为，需要搞清楚的问题包括，投机客观效果是什么？房地产市场投机盛行的必要条件和充分条件是什么？对一个投机盛行的市场，真正需要治理的是什么？
　　（一）投机的初衷与客观效果
　　投机的目的是为了获得套利收益，在操作上通常是在标的物市场估值低迷时进入，在市场估值高位时获利离场。就成功的投机活动而言，其客观效果是有利于市场平稳发展的。当市场低迷时，投机者的进入增加了需求，避免了标的物价格进一步回落；而在市场估值处于高位时获利离场，增加了供给而减少了需求，避免了标的物价格的进一步攀升。可见理性而成功的投机活动会平抑市场波动。当然投机者队伍，与所有的市场参与者一样，其组成也是“良莠不齐”，也有盲目跟风者，会在市场已处高位时继续买入，对市场波动形成“推波助澜”的情景。
　　因此，对投机行为的总体客观后果，究竟是有助于经济的平稳，还是推动了大起大落，经济学并没有给出一个明确的价值判断①,反正它是市场中永远避免不了、更“清除”不掉的市场现象。
　　事实上，认真回顾百年来全球市场波动中的大起大落（上世纪30年代大萧条、日本经济泡沫破灭、亚洲金融危机、本世纪的全球金融危机），社会舆论都会先从表象着眼，从谴责“投机者贪婪”开始，然后逐渐趋于清醒，开始真正原因的探索，缓慢地、甚至需要几十年，才发现导致波动的真正推手。而最终发现的推手，从来不是投机行为。
　　投机者是市场参与者中最活跃的一部分，投机活动也是市场实现价格发现、价格修正功能的活动中，最敏感、最积极的一部分。当一个市场处于均衡状态时，市场交易平稳，投机活动很少；当一个市场处于不均衡状态，出现套利机会时，投机活动会涌现，加速其调整。即使我们无视其正面效应，简单将之视为“麻烦制造者”，那也是“苍蝇不叮无缝的蛋”。总之，“投机活动盛行”是市场不均衡、出问题时的表现，而不是市场出问题的原因。
　　（二）房地产市场投机盛行并吹起泡沫的必要条件和充分条件
　　根据投机者的行为初衷可以断定，一个标的物供求平衡、笃定没有套利机会的市场，不会成为投机者锁定的目标。可见，标的物市场的供不应求格局，是诱发投机行为的必要条件。
　　然而，在一个“以万亿资金规模计”的住房资产市场（不是“郁金香市场”）上形成持续的投机热潮并吹出泡沫，仅有诱发因素是不够的，还需要宽松的货币环境和持续的低利率条件的配合。因为在货币总量相对固定的情况下，房地产市场上大规模投机热潮势必会因从其他领域抽取资金，导致融资成本（利率）迅速上升，从而使该房地产市场的繁荣得到抑制和纠正，进而避免房地产泡沫的产生。只有当社会上“闲钱”充沛，资金成本（利率）保持低廉时，房地产投机热潮才会持续并形成泡沫。日本和美国的房地产泡沫经历，都说明了这一点，宽松的货币环境和持续的低利率，是房地产投机盛行并产生泡沫的充分条件。我国目前房地产市场的价格上涨过快的背景情况，恰恰也是如此。
　　（三）真正需要治理的是什么
　　投机是表象、是后果。但它终究不是原因。具体到我国房地产市场价格过快上涨的症结，事实是，诱发我国房地产市场上投机活动的是供不应求基本格局；
　　导致供给难于扩大的是“缺乏弹性”的土地供给制度；住宅市场上“投机性购房需求”比例过高的原因，在于“铁定的高溢价”与“管制的低利率成本”之间形成的现实激励；导致投机盛行持续、价格持续过快上涨的充分条件是持续宽松的货币环境和持续的低利率。
　　实事求是地说，在我国房地产市场上，“晚买不如早买”、“租房不如买房”注定是全体市场参与者的选择；“有钱放在银行或投资股票，不如购置房产”，已经不是“温州人”、“煤老板”的小聪明，已经是全体投资人的理性。当一个市场为人们提供了如此“异常确定”的套利机会，投机倾向和投机行为随之增加时，任何一个讲求实事求是的唯物主义者，都不会、也不该简单地从道义上去责怪微观主体。不去消除那个“确定的套利机会”，而一味地指责、打击投机行为，对于解决经济问题是于事无补的。
　　用行政手段抑制投机，短期或有效，长期则于事无补。如果我们采用行政手段是为了“争取时间”，那么，利用这个异常艰难争取来的时间，宏观调控应该抓紧做的是，从两个方面治理和完善房地产市场环境，一是改革土地供给制度，创造条件，允许集体土地所有者入市，真正完善房地产市场体系；二是完善宏观调控，适当提高利率水平，创造条件，加快利率市场化改革进程。
　　一旦我们这样做了，消除了房地产市场上“确定的套利机会”，不仅我国房地产市场上“标准的投机行为”会显著减少，包括“投资性购房行为”、“提前购房行为”、甚至今天看来“未提前的”购房行为都会相应有所减少。因为选择租房居住的家庭必定会显著增多。
　　二、抑制投资购房——需要斟酌
　　调控政策中对限制投资性购房是明确的，但是理由却是含糊不清的。这些理由包括：
　　——“住宅的首要功能是居住，因此，住宅市场要回归满足居住需求的功能，而不是满足投资需求的功能”。
　　——在道义顺序上，“居民自住购房要优先满足；投资性购房（由于其‘盈利性’目的）应受到限制；投机性购房（自不待言）要坚决打击”。
　　这些理由的背后，还体现着“关注民生”和“向弱势群体倾斜”的精神。于是，对市场要干预，要从金融、税收等多种杠杆，严格控制投资性购房。
　　然而，认真琢磨起来，这些理由似乎并不成立。
　　（一）房地产（住宅）市场是一个（不动产）资产市场，无法拒绝投资
　　房地产市场分析师们，将住宅购置者区分为自住购房、投资性住房及投机性购房，这或许有助于对市场预测与分析。投资性购房被严格界定为：“以出租为目的”的住房资产购置。
　　但从经济学上讲，虽然住宅的首要功能是居住，但丝毫不妨碍住宅是一项（不动产）资产；即使住宅市场仅仅满足自住购置需求，它仍然是一个资产市场；无论出于什么目的，每一个购房人都是投资者，并通过购置这项资产获得了现金流收入；以自住为目的的投资人，每月因不再支付房租而减少了现金支出；而以出租为目的的投资人，每月获得了租金收入。
　　总之，房地产（住宅）市场是一个资产市场，每一个购房者都是投资者。
　　（二）投资性购房在道义上亦无亏欠，无可指责
　　经济学还告诉我们，在均衡条件下，市场上的生产者所能获得的利润为零。同理，在住宅市场均衡的条件下，住宅投资的净现值也为零，意味着选择购置住房和租赁住房没有任何不同。在短期不均衡的情况下，住宅投资的回报率可能为正，也可能为负；在长期趋于均衡的情况下，投资回报率终会趋近于零。我们不能只看见“投资人眼前吃肉，看不见其也会或也曾挨揍”。老实说，投资人（房产主）的风险远远大于承租人。
　　在供不应求条件下，以出租为目的的投资性购房的加入会推高房价，从而减少了以自住为目的的购房人的机会。从道义角度，政府要限制投资性购房，是为了增加其他自住购房人改善住房的机会，减轻他们的购房负担。着眼于此，限制投资性购房，似乎有一定道理。
　　然而，如果放宽我们的视野，从整个房地产市场（而不是仅仅局限于新房市场）着眼；从改善全体居民的居住水平，提高全社会成员的福利（而不是仅仅着眼于自住购房者群体的福利），那么，以出租为目的投资性购房，反而有助于改善全体居民的居住水平。
　　特别是，同样从道义顺序出发，以出租为目的的投资性购房，会给那些没有能力买房的社会成员（相对于自住购房者更为弱势的）群体提供更多租赁房，扩大了租赁市场上的供给，降低了租赁价格，改善了他们的福利。如果这样考虑问题，我们应该鼓励投资性购房。
　　住房市场是一个包括新房市场、二手房市场、租赁市场的整体。客观地说，今天我国租赁市场的需求方，相对集中了我国城市居民中的相对弱势群体。发展租赁市场，特别是扩大租赁市场的供给，从功利角度讲社会福利改善最大、最为急迫。这应该也是政府加大公租房建设的初衷。那么，限制投资性购房是不是就显得毫无理由了。
　　
　　注：
　　①《帕尔格雷夫经济学大辞典》中的相关辞条这样写道：“对外行来说，投机活动与市场不稳定的形影相随，通常被认为是投机者引起不稳定的证据。但专业人员的观点是…,很难对投机是否具有稳定性的命题进行检验…”。 (第二卷，P447)