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摘 要:在经历了一段时间的飞速发展之后,我国房地产中介行业面临着新的挑战和危机。这种危机的出现有着深厚的社会根源,既有国家宏观政策方面的影响,也有其自身机制不完善的内因。规范市场,健全法规,细化分工,以及信息技术的应用,都预示着连锁经营是房地产中介市场未来发展的方向。
关键词:房地产中介 连锁发展市场
中图分类号:F293.3文献标识码:A
随着我国房地产市场的建立和快速发展,以房地产价格评估、房地产经纪和房地产咨询为主要服务内容的房地产中介机构获得了长足的发展。然而随着房地产市场的不断规范,市场竞争越来越激烈,对房地产中介机构的要求也越来越高,中介机构承担的责任也越来越大。
一、房地产中介的内涵和特征
中介行业是社会发展的产物,它是介于政府、企业和个人之间,从事沟通、协调、公证、评估、监督、代理、咨询等活动的机构。它的存在,加强了不同主体之间的联系,降低了交易成本,具有提高社会活动效率和经济运行质量的功能。
(一)房地产中介的内涵。
房地产中介行业是房地产市场发展到一定阶段的产物,其定义有狭义和广义的两种。狭义的房地产中介是以我国《城市房地产中介服务管理规定》(1996年1月8日建设部第50号令)为依据,将房地产中介定义为:房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。而对广义的房地产中介的讨论则更有意义,房地产中介的外延较广,房地产市场中具有上述中介行业特征的机构都可列入广义房地产中介的范畴。
(二)房地产中介的特征。
(1)房地产中介机构不从事房地产开发经营活动,只为房地产经营活动提供中介服务;(2)房地产中介不占有房地产商品,也不直接从事买卖活动,只向买卖双方提供沟通服务;(3)房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点;(4)房地产中介具有很强的灵活性;(5)房地产中介机构以佣金为主要收入来源。
二、目前房地产中介行业现状及主要问题
(一)发展无序,企业生存率低。
虽然社会对房地产中介的需求在增加,但房地产中介行业发展的环境并不理想,不确定因素很多,风险较大。房地产中介尤其是普通中介市场,由于投资成本低,管理不规范,准入制度不完善,企业间存在恶性竞争,因而许多中小房地产中介商面临着淘汰的压力,致使房地产中介商的生存率很低。
(二)企业规模较小,抗风险能力差。
由于房地产中介行业兴起时间不长,入市门槛低,准入条件不严格,造成房地产中介机构大多规模较小,企业实力薄弱。其次,资金实力也是影响中介企业规模的主要原因之一。另外,业务种类单一,经营范围狭窄,也造成了企业抵抗风险能力的不足。
(三)从业人员良莠不齐,整体素质亟待提高。
房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。所以世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门规定。如美国实行从业人员准入制度,规定销售人员必须修完《房地产原理》,考试合格后一年内须修完6门相关课程,并有2门合格者才能取得销售人员资格;房地产经纪人至少要有两年以上从事房地产工作经历,并修完与房地产有关的8门课程方具有获得房地产经纪人执照的资格。而我国目前对房地产中介从业人员资格认证制度尚不规范,日常管理也不严格,许多匆匆上岗的人都没有相关工作的经历和相应的执业资格证书,不具备从业专门知识和实际工作能力。
(四)法律法规尚须健全和完善。
房地产商品作为不动产,是一种特殊商品,其交易牵扯到产权、使用权、承租权等多项内容,需要一套严格而复杂的规程,涉及众多的法律法规。我国目前对房地产中介行业设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件,主要有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《经纪人管理办法》、《关于房地产中介服务收费的通知》、《关于加强与银行贷款业务有关的房地产抵押和评估管理工作的通知》、《房地产评估师执业资格考试实施办法》等等,初步形成了一个框架,但还不健全、不完善。
(五)行业监管和自律不力。
目前,对房地产中介行业中存在着管理体制不合理、管理制度不健全的问题;而且无论是政府部门的直接监管,还是由行业协会进行的自律性监管,都存在监管不力的问题。由政府直接监管,面对数量庞大的中介机构和不胜枚举的中介纠纷,难以到位,同时还存在着寻租空间。另外,政府部门中,除作为行业主管部门的房地产管理部门行使监管职能外,其他城建、工商、质监、物价、人事、司法等部门也都从各自角度,以各自的依据和方式参与监管,会造成政出多门,企业无所适从,且易产生许多漏洞。
三、房地产中介行业发展趋势——连锁经营
随着房地产二、三级市场不断扩展,信息网络技术的普及,消费者的理性消费意识的增强,在此对房地产中介的经营具有的趋势进行简单预测。
(一)大中型中介注重品牌影响力,调整自身规模效应。
每个城市都有名列前茅的房地产中介企业,经过几年的发展,在当地市场拥有较高的市场占有率和品牌知名度,拥有较高的注册资本,一定数量的门店、员工和经纪人。房地产市场的发展,也带动了这些企业实力的增强。
近年国家宏观调控影响到整个市场的经营,消费者持币观望,市场低迷,中介业部分陷入被动的局面。中介行业内部进行了洗牌,一方面为连锁中介敲响了增强风险意识的警钟,另一方面也创造了扩大规模经营的机会。 门店是中介企业获取房源信息的途径之一,也是连锁企业扩张的重要方式,一些大中型中介就是通过大量分设门店,在一些区域形成了局部垄断。客户往往通过对企业专业人员数量和素质,以及门店数量的观察而形成对企业实力的印象。
(二)中介经营中大量运用网络技术,与传统方式密切结合。
众多企业拥有自己的企业网页,并且利用网络发布房源信息,一些企业网站已经在客户中拥有了很大的影响力,这些企业通过网络信息服务平台同客户建立虚拟通道。 从商业发展的形态看,大量的终端客户对企业经营起到至关重要的作用。房地产中介企业生存和发展的两个源头就是房源和需求。房子是一件特殊的商品,只作为中间媒介,两端的客户——出售方和承购方最终是直接接触。客户的资源对于房产中介来说是一笔财富,对客户传达的信息的把握和分析,有利于中介商提供更好的服务。因此可以说,中介连锁经营有两个网络,一个是门店,另一个是网络技术平台。两者的有效结合,更能拓展房产中介的新型经营模式。
(三)中介市场竞争加剧,企业提倡特色服务。
随着房地产中介市场发展的成熟,中介企业面临着大浪淘沙,连锁经营的企业都在寻找做大做强的途径,企业间竞争必然加剧。企业竞争比拼的就是经营水平,而服务是房地产中介企业的根本,房地产本身就属于第三产业——服务业。
提倡诚信经营,开展个性化服务,促使服务向专业化方向发展,都需要提升中介人员的素质。房地产作为不动产,交易的性质是产权交易,涉及到众多的法律法规,而且还需要有相当的专业知识。连锁中介趋向系统化的发展,人员的从业形象、业务操作能力、服务的方式等,都对其有重要的影响。知名从业人员和机构将占有越来越多的市场份额,中介人员个人的知名度对中介机构的影响也越来越大。总体而言,就是要形成一批具有德才兼备的从业人员,成为房地产连锁中介经营的中坚力量。
参考文献:
[1]张鹏飞.精心培育房地产中介服务业.科技咨询导报,2007年09期.
[2]胡大胜,扬克,涂万春.房地产中介的治理模式与途径探讨.内蒙古科技与经济,2007年3月.
[3]刘国亮.宏观调控重压下的房地产中介如何突围.中国房地信息,2008年03期.
[4]罗鸿铭.促进房地产中介组织健康发展的途径探讨.现代财经,2007年第4期.
[5]周中元.宏观调控下房地产中介行业的生存和发展战略研究.学术论坛,2007年第1期.
[6]潇琦.21世纪不动产逆势扩张能给房地产中介市场带来多少春意.2008年04期.
关键词:房地产中介 连锁发展市场
中图分类号:F293.3文献标识码:A
随着我国房地产市场的建立和快速发展,以房地产价格评估、房地产经纪和房地产咨询为主要服务内容的房地产中介机构获得了长足的发展。然而随着房地产市场的不断规范,市场竞争越来越激烈,对房地产中介机构的要求也越来越高,中介机构承担的责任也越来越大。
一、房地产中介的内涵和特征
中介行业是社会发展的产物,它是介于政府、企业和个人之间,从事沟通、协调、公证、评估、监督、代理、咨询等活动的机构。它的存在,加强了不同主体之间的联系,降低了交易成本,具有提高社会活动效率和经济运行质量的功能。
(一)房地产中介的内涵。
房地产中介行业是房地产市场发展到一定阶段的产物,其定义有狭义和广义的两种。狭义的房地产中介是以我国《城市房地产中介服务管理规定》(1996年1月8日建设部第50号令)为依据,将房地产中介定义为:房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。而对广义的房地产中介的讨论则更有意义,房地产中介的外延较广,房地产市场中具有上述中介行业特征的机构都可列入广义房地产中介的范畴。
(二)房地产中介的特征。
(1)房地产中介机构不从事房地产开发经营活动,只为房地产经营活动提供中介服务;(2)房地产中介不占有房地产商品,也不直接从事买卖活动,只向买卖双方提供沟通服务;(3)房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点;(4)房地产中介具有很强的灵活性;(5)房地产中介机构以佣金为主要收入来源。
二、目前房地产中介行业现状及主要问题
(一)发展无序,企业生存率低。
虽然社会对房地产中介的需求在增加,但房地产中介行业发展的环境并不理想,不确定因素很多,风险较大。房地产中介尤其是普通中介市场,由于投资成本低,管理不规范,准入制度不完善,企业间存在恶性竞争,因而许多中小房地产中介商面临着淘汰的压力,致使房地产中介商的生存率很低。
(二)企业规模较小,抗风险能力差。
由于房地产中介行业兴起时间不长,入市门槛低,准入条件不严格,造成房地产中介机构大多规模较小,企业实力薄弱。其次,资金实力也是影响中介企业规模的主要原因之一。另外,业务种类单一,经营范围狭窄,也造成了企业抵抗风险能力的不足。
(三)从业人员良莠不齐,整体素质亟待提高。
房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。所以世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门规定。如美国实行从业人员准入制度,规定销售人员必须修完《房地产原理》,考试合格后一年内须修完6门相关课程,并有2门合格者才能取得销售人员资格;房地产经纪人至少要有两年以上从事房地产工作经历,并修完与房地产有关的8门课程方具有获得房地产经纪人执照的资格。而我国目前对房地产中介从业人员资格认证制度尚不规范,日常管理也不严格,许多匆匆上岗的人都没有相关工作的经历和相应的执业资格证书,不具备从业专门知识和实际工作能力。
(四)法律法规尚须健全和完善。
房地产商品作为不动产,是一种特殊商品,其交易牵扯到产权、使用权、承租权等多项内容,需要一套严格而复杂的规程,涉及众多的法律法规。我国目前对房地产中介行业设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件,主要有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《经纪人管理办法》、《关于房地产中介服务收费的通知》、《关于加强与银行贷款业务有关的房地产抵押和评估管理工作的通知》、《房地产评估师执业资格考试实施办法》等等,初步形成了一个框架,但还不健全、不完善。
(五)行业监管和自律不力。
目前,对房地产中介行业中存在着管理体制不合理、管理制度不健全的问题;而且无论是政府部门的直接监管,还是由行业协会进行的自律性监管,都存在监管不力的问题。由政府直接监管,面对数量庞大的中介机构和不胜枚举的中介纠纷,难以到位,同时还存在着寻租空间。另外,政府部门中,除作为行业主管部门的房地产管理部门行使监管职能外,其他城建、工商、质监、物价、人事、司法等部门也都从各自角度,以各自的依据和方式参与监管,会造成政出多门,企业无所适从,且易产生许多漏洞。
三、房地产中介行业发展趋势——连锁经营
随着房地产二、三级市场不断扩展,信息网络技术的普及,消费者的理性消费意识的增强,在此对房地产中介的经营具有的趋势进行简单预测。
(一)大中型中介注重品牌影响力,调整自身规模效应。
每个城市都有名列前茅的房地产中介企业,经过几年的发展,在当地市场拥有较高的市场占有率和品牌知名度,拥有较高的注册资本,一定数量的门店、员工和经纪人。房地产市场的发展,也带动了这些企业实力的增强。
近年国家宏观调控影响到整个市场的经营,消费者持币观望,市场低迷,中介业部分陷入被动的局面。中介行业内部进行了洗牌,一方面为连锁中介敲响了增强风险意识的警钟,另一方面也创造了扩大规模经营的机会。 门店是中介企业获取房源信息的途径之一,也是连锁企业扩张的重要方式,一些大中型中介就是通过大量分设门店,在一些区域形成了局部垄断。客户往往通过对企业专业人员数量和素质,以及门店数量的观察而形成对企业实力的印象。
(二)中介经营中大量运用网络技术,与传统方式密切结合。
众多企业拥有自己的企业网页,并且利用网络发布房源信息,一些企业网站已经在客户中拥有了很大的影响力,这些企业通过网络信息服务平台同客户建立虚拟通道。 从商业发展的形态看,大量的终端客户对企业经营起到至关重要的作用。房地产中介企业生存和发展的两个源头就是房源和需求。房子是一件特殊的商品,只作为中间媒介,两端的客户——出售方和承购方最终是直接接触。客户的资源对于房产中介来说是一笔财富,对客户传达的信息的把握和分析,有利于中介商提供更好的服务。因此可以说,中介连锁经营有两个网络,一个是门店,另一个是网络技术平台。两者的有效结合,更能拓展房产中介的新型经营模式。
(三)中介市场竞争加剧,企业提倡特色服务。
随着房地产中介市场发展的成熟,中介企业面临着大浪淘沙,连锁经营的企业都在寻找做大做强的途径,企业间竞争必然加剧。企业竞争比拼的就是经营水平,而服务是房地产中介企业的根本,房地产本身就属于第三产业——服务业。
提倡诚信经营,开展个性化服务,促使服务向专业化方向发展,都需要提升中介人员的素质。房地产作为不动产,交易的性质是产权交易,涉及到众多的法律法规,而且还需要有相当的专业知识。连锁中介趋向系统化的发展,人员的从业形象、业务操作能力、服务的方式等,都对其有重要的影响。知名从业人员和机构将占有越来越多的市场份额,中介人员个人的知名度对中介机构的影响也越来越大。总体而言,就是要形成一批具有德才兼备的从业人员,成为房地产连锁中介经营的中坚力量。
参考文献:
[1]张鹏飞.精心培育房地产中介服务业.科技咨询导报,2007年09期.
[2]胡大胜,扬克,涂万春.房地产中介的治理模式与途径探讨.内蒙古科技与经济,2007年3月.
[3]刘国亮.宏观调控重压下的房地产中介如何突围.中国房地信息,2008年03期.
[4]罗鸿铭.促进房地产中介组织健康发展的途径探讨.现代财经,2007年第4期.
[5]周中元.宏观调控下房地产中介行业的生存和发展战略研究.学术论坛,2007年第1期.
[6]潇琦.21世纪不动产逆势扩张能给房地产中介市场带来多少春意.2008年04期.