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【摘要】在房地产评估业务总量中，其中抵押房地产价格评估占了相当大的比重，但是存在各方面的弊端，评估机构在对抵押房地产价格进行评估时存在非常大的责任。房地产价格评估是社会和市场发展催生出来的新兴事物，其评估的结果在相关的法律规定中存在一定的风险。如果评估师在评估过程中对业主造成经济上的损失，不但估价机构要承担相关的民事责任，估价师也要承担相应的赔偿责任，其中情节严重甚至要承担相应的行政责任甚至是刑事责任。虽然评估机构在整体上看虽然基本上完成了相关改革的工作，但仍面临着十分严峻的问题，而且整个评估行业中存在很多隐患，如果现在不采取任何预防措施，这些负面问题将会影响我国整体房地产价格评估事业的有序持续发展。
【关键词】抵押房地产价格评估；评估风险；风险防范
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
房地产价格评估行业的健康发展必须紧紧依靠估价人员的经验。是什么导致了当前房地产价格评估行业存在的危机，其中的一个重要原因就是有些业主委托评估师把房地产经营活动的风险转嫁给相关评估机构；第二个原因就是大部分的评估机构为了迅速拓展评估市场，看到“工程”就接，但缺乏自我保护意识，风险意识太低。引起广大群众重视的和各媒体及相关专业刊物争先报道的，往往是金融机构怎么做从而降低风险，但忽视了评估行业这一重要中介其自身存在的风险和评估机构对降低金融机构风险的重要意义。
一：关于风险的含义的观点：
（1）美国风险研究学者史蒂夫认为，风险是指不希望发生的事件却发生了的客观存在；（2）英国的经济学家威廉的观点是，风险是可预防的不确定性因素。（3）我国不少专家认为，风险是指实际产生的结果与预测的结果相背离而产生利益亏损的一种不确定性。
可见，风险的最基础定义是指损失的不可预见性。这种不可预见性又可分为主观的不可预见性和客观的不可预见性。主观的不可预见性是指最终结果与预测结果的差距。客观的不可预见性是指个体对客观风险的评估。不同的个体面对相同的客观风险会产生不同的主观判断。由此可见，可以给抵押房地产价格评估风险这样一个含义：抵押房地产价格评估风险是指由于评估机构和评估人员在抵押房地产的评估环节违反国家相关法律、法规的规定或因客观因素的存在導致评估结果的失衡，从而使相关当事人的利益受到损失，进而给评估机构和评估师带来的法律责任和经济、声誉等方面的损失。
二：抵押房地产价格评估风险的种类：
抵押房地产价格评估风险涉及的方面非常复杂，归纳起来有以下两种：评估机构自身存在的危险和外界因素因素导致的风险。其中，外界风险是评估机构本身无能为力的，不能做出什么改变。这种风险与评估人员没有直接关系，外界风险往往取决于被评估单位或个人的经济情况、规模水平、管理能力和对评估结果的预期值等。评估机构自身存在的风险是相关评估人员的业务素养，评估人员的职业道德的缺失和法律意识淡薄等会致使评估结果产生较大错误，会进而引起法律纠纷。
抵押房地产价格评估风险的产生具体因素可分为以下三种：（1）评估过程中操作风险：评估过程中操作风险是指评估人员没有遵守相关评估操流程作而进行的违规操作，缺少专业知识方面的指导，有关评估机构的制度不完善没有对评估结果进行有效鉴定；另外一点就是相关资料没有搜集完全、相关证据混乱无章；在计算方面不精确；必要的操作步骤没有实施完整；在评估完成后复核工作没有做到位，以上几种原因都会导致评估机构面临法律诉讼和导致名声受损。(2)评估行业自身固有的风险：主要指是评估程度上的复杂，很难进行有效鉴定，评估产生的价格和市场价格存在较大的不同、评估机构不遵守房地产估价的相关规定，存在相关评估报告的错误导向；最后一点就是评估专业知识体系的不健全，致使评估机构信誉受损和评估人员的经济损失。(3)职业道德风险：相关评估人员尸位素餐、收受贿赂、玩忽职守、法律意识淡薄；缺少职业道德，故意估高或估低价格；向有关当事人提供伪造的关键资料，从而产生错误导向；评估人员的不诚实和泄密情况甚至允许他人利用自己的从业资格而去进行非法活动，这些都导致违反相关法律的重大责任风险。
三：风险的预防和责任的落实
1 有效预测评估风险：对外界风险的预防措施主要是加强对相关资料的搜集和进行有效地整理，评估机构也要谨慎地对待该类业务的接受，特别是在项目来源上进一步追根溯源，注意做到不接受有关企业的直接任务。虽然大量的业务数量是评估机构生存和发展的前提条件，但目前评估风险越来越大，评估机构不能什么业务都接，应该充分考虑自身的条件和评估人员能否胜任工作。当已经确定自身机构的业务能力并且可以胜任后，要做的就是合理对该项业务进行有效的预防。首先要做的就是预防该项业务存在的风险，在可以保证项目评估结果的前提下，要做到兼顾效率和注意对评估人员技能方面的培养，选派最合适的评估人员；第二是估计业务的工作量，按行业规定制定合理的收费。
2 对评估程序进行有效规划，合理进行结果预防，要做到对评估报告进行完善的相关复核制度，同时做到对有关业务负责人进行素质考核、评估人员责任制度同工资绩效制度等有效结合起来。并且要制订出抵押房地产评估的报告模版，统一评估专业术语、对价格进行合理规定。
3注意加强对评估机构内部的配合和人员之间的有效沟通。对评估专业风险的预防措施是完善评估人员的业务能力，争取使各评估人员达到专业的水平。在抵押房地产价格评估中，要百分之百相信评估人员的能力和他们的判断力，使其自主完成项目评估工作；擅长借助于评估机构内部全体评估人人员的全体智慧，统一评估处理措施。此类风险防范的主要负责人是总评估师，预防的的主要办法是使评估报告格式化和专业术语统一化，努力做到对非合格报告的重点复查制。
4 加强评估人员的法制观念和风险意识对执业道德风险的防范对策是严格按房地产估价的有关职业道德规范要求, 加强评估人员的法制观念和风险责任意识, 对违反评估职业道德规范的责任人不但要加强对其工资奖金的考核, 对出现严重危害评估机构声誉、经济利益的责任事故和法律诉讼, 评估机构可以对责任人分别进行罚款、处分、向评估行业主管部门申请吊销评估资格证书、开除或移交司法部门处理。
5 评估机构要增强自我保护意识，对重大项目进行假设，因为许多业务在进行价格评估时往往需要以假设为前提，需要注意的是，这些假设要符合法律法规。对那些不符合规范的项目应避免接受，对有些业务需要当事人出具相关证明。评估机构在对待土地产权或是其他与证明类有关的项目上都要注意，因为这些会涉及到评估机构能否继续发展下去。
结束语
说到底对各类风险的责任落实是由行政事务和相关部门经理、总评估师、总经理共同承担的。最终考核的结论应落实在工资、奖金和相关待遇上，这些也会是决定评估人员、部门经理、总评估师、总经理的职务级别和年度工作总结评定的重要手段。对抵押房地产价格评估风险的有效预防除了需要加强对评估机构内部的制约外，更应该加强整个评估行业下的外部约束，即针对抵押房地产价格评估制定相关的操作规定，并通过对行业评级等手段激励或惩罚相关评估机构。只有运用外部和内部激励相结合的措施，才可以将抵押房地产价格评估风险降到最低。
【参考文献】
[1]许谨良 上海:上海财经大学出版社2001
[2]沈建忠、张小宏 房地产基本制度与政策 2000
[3]中国资产评估协会资产评估学 2001
[4]肖艳、颜哲 房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策 2002
【关键词】抵押房地产价格评估；评估风险；风险防范
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
房地产价格评估行业的健康发展必须紧紧依靠估价人员的经验。是什么导致了当前房地产价格评估行业存在的危机，其中的一个重要原因就是有些业主委托评估师把房地产经营活动的风险转嫁给相关评估机构；第二个原因就是大部分的评估机构为了迅速拓展评估市场，看到“工程”就接，但缺乏自我保护意识，风险意识太低。引起广大群众重视的和各媒体及相关专业刊物争先报道的，往往是金融机构怎么做从而降低风险，但忽视了评估行业这一重要中介其自身存在的风险和评估机构对降低金融机构风险的重要意义。
一：关于风险的含义的观点：
（1）美国风险研究学者史蒂夫认为，风险是指不希望发生的事件却发生了的客观存在；（2）英国的经济学家威廉的观点是，风险是可预防的不确定性因素。（3）我国不少专家认为，风险是指实际产生的结果与预测的结果相背离而产生利益亏损的一种不确定性。
可见，风险的最基础定义是指损失的不可预见性。这种不可预见性又可分为主观的不可预见性和客观的不可预见性。主观的不可预见性是指最终结果与预测结果的差距。客观的不可预见性是指个体对客观风险的评估。不同的个体面对相同的客观风险会产生不同的主观判断。由此可见，可以给抵押房地产价格评估风险这样一个含义：抵押房地产价格评估风险是指由于评估机构和评估人员在抵押房地产的评估环节违反国家相关法律、法规的规定或因客观因素的存在導致评估结果的失衡，从而使相关当事人的利益受到损失，进而给评估机构和评估师带来的法律责任和经济、声誉等方面的损失。
二：抵押房地产价格评估风险的种类：
抵押房地产价格评估风险涉及的方面非常复杂，归纳起来有以下两种：评估机构自身存在的危险和外界因素因素导致的风险。其中，外界风险是评估机构本身无能为力的，不能做出什么改变。这种风险与评估人员没有直接关系，外界风险往往取决于被评估单位或个人的经济情况、规模水平、管理能力和对评估结果的预期值等。评估机构自身存在的风险是相关评估人员的业务素养，评估人员的职业道德的缺失和法律意识淡薄等会致使评估结果产生较大错误，会进而引起法律纠纷。
抵押房地产价格评估风险的产生具体因素可分为以下三种：（1）评估过程中操作风险：评估过程中操作风险是指评估人员没有遵守相关评估操流程作而进行的违规操作，缺少专业知识方面的指导，有关评估机构的制度不完善没有对评估结果进行有效鉴定；另外一点就是相关资料没有搜集完全、相关证据混乱无章；在计算方面不精确；必要的操作步骤没有实施完整；在评估完成后复核工作没有做到位，以上几种原因都会导致评估机构面临法律诉讼和导致名声受损。(2)评估行业自身固有的风险：主要指是评估程度上的复杂，很难进行有效鉴定，评估产生的价格和市场价格存在较大的不同、评估机构不遵守房地产估价的相关规定，存在相关评估报告的错误导向；最后一点就是评估专业知识体系的不健全，致使评估机构信誉受损和评估人员的经济损失。(3)职业道德风险：相关评估人员尸位素餐、收受贿赂、玩忽职守、法律意识淡薄；缺少职业道德，故意估高或估低价格；向有关当事人提供伪造的关键资料，从而产生错误导向；评估人员的不诚实和泄密情况甚至允许他人利用自己的从业资格而去进行非法活动，这些都导致违反相关法律的重大责任风险。
三：风险的预防和责任的落实
1 有效预测评估风险：对外界风险的预防措施主要是加强对相关资料的搜集和进行有效地整理，评估机构也要谨慎地对待该类业务的接受，特别是在项目来源上进一步追根溯源，注意做到不接受有关企业的直接任务。虽然大量的业务数量是评估机构生存和发展的前提条件，但目前评估风险越来越大，评估机构不能什么业务都接，应该充分考虑自身的条件和评估人员能否胜任工作。当已经确定自身机构的业务能力并且可以胜任后，要做的就是合理对该项业务进行有效的预防。首先要做的就是预防该项业务存在的风险，在可以保证项目评估结果的前提下，要做到兼顾效率和注意对评估人员技能方面的培养，选派最合适的评估人员；第二是估计业务的工作量，按行业规定制定合理的收费。
2 对评估程序进行有效规划，合理进行结果预防，要做到对评估报告进行完善的相关复核制度，同时做到对有关业务负责人进行素质考核、评估人员责任制度同工资绩效制度等有效结合起来。并且要制订出抵押房地产评估的报告模版，统一评估专业术语、对价格进行合理规定。
3注意加强对评估机构内部的配合和人员之间的有效沟通。对评估专业风险的预防措施是完善评估人员的业务能力，争取使各评估人员达到专业的水平。在抵押房地产价格评估中，要百分之百相信评估人员的能力和他们的判断力，使其自主完成项目评估工作；擅长借助于评估机构内部全体评估人人员的全体智慧，统一评估处理措施。此类风险防范的主要负责人是总评估师，预防的的主要办法是使评估报告格式化和专业术语统一化，努力做到对非合格报告的重点复查制。
4 加强评估人员的法制观念和风险意识对执业道德风险的防范对策是严格按房地产估价的有关职业道德规范要求, 加强评估人员的法制观念和风险责任意识, 对违反评估职业道德规范的责任人不但要加强对其工资奖金的考核, 对出现严重危害评估机构声誉、经济利益的责任事故和法律诉讼, 评估机构可以对责任人分别进行罚款、处分、向评估行业主管部门申请吊销评估资格证书、开除或移交司法部门处理。
5 评估机构要增强自我保护意识，对重大项目进行假设，因为许多业务在进行价格评估时往往需要以假设为前提，需要注意的是，这些假设要符合法律法规。对那些不符合规范的项目应避免接受，对有些业务需要当事人出具相关证明。评估机构在对待土地产权或是其他与证明类有关的项目上都要注意，因为这些会涉及到评估机构能否继续发展下去。
结束语
说到底对各类风险的责任落实是由行政事务和相关部门经理、总评估师、总经理共同承担的。最终考核的结论应落实在工资、奖金和相关待遇上，这些也会是决定评估人员、部门经理、总评估师、总经理的职务级别和年度工作总结评定的重要手段。对抵押房地产价格评估风险的有效预防除了需要加强对评估机构内部的制约外，更应该加强整个评估行业下的外部约束，即针对抵押房地产价格评估制定相关的操作规定，并通过对行业评级等手段激励或惩罚相关评估机构。只有运用外部和内部激励相结合的措施，才可以将抵押房地产价格评估风险降到最低。
【参考文献】
[1]许谨良 上海:上海财经大学出版社2001
[2]沈建忠、张小宏 房地产基本制度与政策 2000
[3]中国资产评估协会资产评估学 2001
[4]肖艳、颜哲 房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策 2002