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1复盘年初对2020年房地产走势及政策的研判
预判的全部内容在2020年1月份发的《关于2020年房地产走势的十大预判》这篇文章中,这里只把十大预判列出来,大家可以看看,对了几个:
1.调控政策大概率放松;
2.房地产市场的数据不会太难看,也不允许太难看;
3.行业的整合和洗牌加剧;
4.一二线城市房价会反弹;
5.2020年绝大多数的三四线城市会进入熊市;
6.城市群效应提升,特别关注“成渝双城记”;
7.房产税2020不会出台;
8.房地产支柱地位100年不会变;
9.房地产的价值裂变刚刚开始;
10.中美贸易协议利好中国房子。
需要强调的是,在疫情爆发之后,很多人问我一线和热点城市的房价会反弹吗?我在很多场合都明确表示,疫情不会改变房价的逻辑,仍然坚持年初关于一线和热点城市房价反弹的判断。特别是在这场大危机之下,全球央行一如既往的放水,而我一直在普及一个基本常识,那就是,在央行放水的情况下,热点城市的房价很少有下降的先例。
以一线城市为例。在疫情爆发之后,2020年深圳房价首先爆发,真实涨幅至少在30%以上,相当一部分涨幅在50%以上;广州房价反弹明显;上海房价在2020年下半年之后明显反弹;北京的价格虽然反弹力度没有我预期的大,但北京2020年的成交量是2017年严格调控以来最高的一年,房价反弹已经在路上。至于房地产调控政策,除了少数热点城市在下半年政策加码之外,大量的城市在上半年政策都出现了松动。成渝双城城市圈正式成为国家战略,并成为十四五规划建议中唯一被提及的都市圈战略。
在前所未有的疫情的冲击下,“房地产市场的数据不会太难看,也不允许太难看”这个判断得到了充分的印证:房地产投资、销售和价格在2020年疫情的情况下又创历史新高。
首先,2020年70个大中城市房价总体仍然上涨,到3季度,全国房价均价达到了“万元”这个里程碑数字。
其次,房地产开发投资前11月达到129492亿元,同比增长6.8%,增速远高于基建投资和制造业投资。
第三,前11月,商品房销售额已经达到148969亿元,增长7.2%,剩最后一个月,意味着2020年房地产销售额将再次突破16万亿,并再创历史新高。在2020年疫情严重影响的情况下,这是一个非常惊人的成绩。
2 2021年的房价走势和政策的预判
在2020年判断的基础上,我们可以对2021年的房价走势和政策做一个总体的预判。
预判2021年的房价和房地产政策,和过去最大的不同是:
第一,2021年是十四五开局之年,对房地产总体走势的判断不仅要立足2021年,还要站在未来5年的视角总览。
第二,房地产政策除了中央经济工作会议涉及的内容,还要看十四五规划建议的相关内容。
2021年的房地产政策,总体涉及以下几个内容。
第一,中央经济工作会议对2021年房地产的政策精神。和以往不同,2020年中央经济工作会议把“解决大城市的住房突出问题”单独列为2021年8项重点工作之一,这是极不寻常的。
过去每年的中央经济工作会议都会涉及房地产,但像2020年提高到如此高的高度,这是第一次。中央经济工作会议涉及房地产的全部内容是:
解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。
我对中央经济工作会议关于房地产政策的解读是:解决大城市的高房价问题、买房难租房难问题,已经被提高至前所未有的政治高度。大城市,特别是一线和热点城市房价对整个社会情绪都造成了极大的困扰,中央已经不是站在房地产和经济的视角看待大城市的住房问题,而是站在社会稳定的政治高度,这点确实不一样。
基于此,2021年大城市房价再次出现大涨,在政治上是绝不允许的,房价稳定是可以期待的。同时,中央特别重视长租的问题,笔者预计,解决大城市的住房问题将从完善租赁政策,特别是长租政策入手。在长租房的建设,特别是集体土地入市建租赁房,以及解决租赁房的公共福利待遇问题上,应该会有实质性的举措,租售同权会有实质性的进展。
第二,主管副总理韩正在住房建设座谈会上的讲话。2020年12月3日,韩正在住建部召开座谈会,并就房地产政策做了重要讲话,主要内容有:
一是要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,时刻绷紧房地产市场调控这根弦,从实际出发,不断完善政策工具箱,推动房地产市场平稳健康发展。
二是要加强“十四五”时期住房发展顶层设计,研究好住房市场和住房保障两个体系,更好发挥规划的导向作用。完善相关法规和政策,加强日常监管,促进住房租赁市场健康发展。这个讲话也为2021年的房地产调控定调,房地产调控总体不会放松,但会抓紧顶层设计和租赁房建设。
第三,十四五规划建议中关于房地产的内容及相关人士的解读。五中全会发布的十四五规划建议中涉及房地产的内容是历次5年计划中算比较多的,主要有:
其一,在畅通国内大循环部分,提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”;
其二,在全面促进消费部分,提出“促进住房消费健康发展”;
其三,在建立现代财税金融体系部分,提出“健全地方税、直接税体系,优化税制结构,适当提高直接税比重,深化税收征管制度改革”。虽然没有直接提房产税,但财政部长刘昆在解读文章中明确提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革。
其四,在推进以人为核心的新型城镇化部分提出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给,完善土地出让收入分配机制,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。
纵观十四五规划建议中关于房地产的内容,可以解读为:
其一,中央对房地产的风险高度重视,强调金融、房地产同实体经济协调发展问题;
其二,房地产仍然很重要。用刘鹤副总理的话说,就是房地产涉及投资和消费,事关民生和发展;
其三,房地产的民生属性在十四五期间会更加凸显,房住不炒永远不会变。
基于以上几点,我对2021年的房价走势和政策做如下预判,供各位参考。
1、房住不炒将会永远坚持;
2、房地产数据仍然会再创历史新高,特别是房地产开发投资和销售数据不会低于2020年;
3、会出台支持长租的系列政策,集体土地入市,很可能提供长达70年的租赁期的房子;
4、房价总体稳定,这两年周期性调整的城市,包括济南、郑州等,止跌反弹的概率大;
5、除了北京房价2021年会出现明显反弹,其他一线及热点城市的房价不会大涨;
6、房地产税2021年不会出台;
7、房地产行业的金融环境依然严峻,三条红线不会放松,房地产企业倒闭的数量会创历史新高,不排除头部企业倒下的可能;
8、鼓勵首套和改善性住房,促进住房消费健康的政策会出台;
9、继续关注成渝,特别是重庆的房地产市场,止跌回升的概率大;
10、全国性的大城市人口争夺战会打响。