1复盘年初对2020年房地产走势及政策的研判

　　预判的全部内容在2020年1月份发的《关于2020年房地产走势的十大预判》这篇文章中，这里只把十大预判列出来，大家可以看看，对了几个：
　　1.调控政策大概率放松；
　　2.房地产市场的数据不会太难看，也不允许太难看；
　　3.行业的整合和洗牌加剧；
　　4.一二线城市房价会反弹；
　　5.2020年绝大多数的三四线城市会进入熊市；
　　6.城市群效应提升，特别关注“成渝双城记”；
　　7.房产税2020不会出台；
　　8.房地产支柱地位100年不会变；
　　9.房地产的价值裂变刚刚开始；
　　10.中美贸易协议利好中国房子。
　　需要强调的是，在疫情爆发之后，很多人问我一线和热点城市的房价会反弹吗？我在很多场合都明确表示，疫情不会改变房价的逻辑，仍然坚持年初关于一线和热点城市房价反弹的判断。特别是在这场大危机之下，全球央行一如既往的放水，而我一直在普及一个基本常识，那就是，在央行放水的情况下，热点城市的房价很少有下降的先例。
　　以一线城市为例。在疫情爆发之后，2020年深圳房价首先爆发，真实涨幅至少在30%以上，相当一部分涨幅在50%以上；广州房价反弹明显；上海房价在2020年下半年之后明显反弹；北京的价格虽然反弹力度没有我预期的大，但北京2020年的成交量是2017年严格调控以来最高的一年，房价反弹已经在路上。至于房地产调控政策，除了少数热点城市在下半年政策加码之外，大量的城市在上半年政策都出现了松动。成渝双城城市圈正式成为国家战略，并成为十四五规划建议中唯一被提及的都市圈战略。
　　在前所未有的疫情的冲击下，“房地产市场的数据不会太难看，也不允许太难看”这个判断得到了充分的印证：房地产投资、销售和价格在2020年疫情的情况下又创历史新高。
　　首先，2020年70个大中城市房价总体仍然上涨，到3季度，全国房价均价达到了“万元”这个里程碑数字。
　　其次，房地产开发投资前11月达到129492亿元，同比增长6.8%，增速远高于基建投资和制造业投资。
　　第三，前11月，商品房销售额已经达到148969亿元，增长7.2%，剩最后一个月，意味着2020年房地产销售额将再次突破16万亿，并再创历史新高。在2020年疫情严重影响的情况下，这是一个非常惊人的成绩。

2 2021年的房价走势和政策的预判

　　在2020年判断的基础上，我们可以对2021年的房价走势和政策做一个总体的预判。
　　预判2021年的房价和房地产政策，和过去最大的不同是：
　　第一，2021年是十四五开局之年，对房地产总体走势的判断不仅要立足2021年，还要站在未来5年的视角总览。
　　第二，房地产政策除了中央经济工作会议涉及的内容，还要看十四五规划建议的相关内容。
　　2021年的房地产政策，总体涉及以下几个内容。
　　第一，中央经济工作会议对2021年房地产的政策精神。和以往不同，2020年中央经济工作会议把“解决大城市的住房突出问题”单独列为2021年8项重点工作之一，这是极不寻常的。
　　过去每年的中央经济工作会议都会涉及房地产，但像2020年提高到如此高的高度，这是第一次。中央经济工作会议涉及房地产的全部内容是：
　　解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。
　　我对中央经济工作会议关于房地产政策的解读是：解决大城市的高房价问题、买房难租房难问题，已经被提高至前所未有的政治高度。大城市，特别是一线和热点城市房价对整个社会情绪都造成了极大的困扰，中央已经不是站在房地产和经济的视角看待大城市的住房问题，而是站在社会稳定的政治高度，这点确实不一样。
　　基于此，2021年大城市房价再次出现大涨，在政治上是绝不允许的，房价稳定是可以期待的。同时，中央特别重视长租的问题，笔者预计，解决大城市的住房问题将从完善租赁政策，特别是长租政策入手。在长租房的建设，特别是集体土地入市建租赁房，以及解决租赁房的公共福利待遇问题上，应该会有实质性的举措，租售同权会有实质性的进展。
　　第二，主管副总理韩正在住房建设座谈会上的讲话。2020年12月3日，韩正在住建部召开座谈会，并就房地产政策做了重要讲话，主要内容有：
　　一是要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发，不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展。
　　二是要加强“十四五”时期住房发展顶层设计，研究好住房市场和住房保障两个体系，更好发挥规划的导向作用。完善相关法规和政策，加强日常监管，促进住房租赁市场健康发展。这个讲话也为2021年的房地产调控定调，房地产调控总体不会放松，但会抓紧顶层设计和租赁房建设。
　　第三，十四五规划建议中关于房地产的内容及相关人士的解读。五中全会发布的十四五规划建议中涉及房地产的内容是历次5年计划中算比较多的，主要有：
　　其一，在畅通国内大循环部分，提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”；
　　其二，在全面促进消费部分，提出“促进住房消费健康发展”；
　　其三，在建立现代财税金融体系部分，提出“健全地方税、直接税体系，优化税制结构，适当提高直接税比重，深化税收征管制度改革”。虽然没有直接提房产税，但财政部长刘昆在解读文章中明确提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。
　　其四，在推进以人为核心的新型城镇化部分提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。
　　纵观十四五规划建议中关于房地产的内容，可以解读为：
　　其一，中央对房地产的风险高度重视，强调金融、房地产同实体经济协调发展问题；
　　其二，房地产仍然很重要。用刘鹤副总理的话说，就是房地产涉及投资和消费，事关民生和发展；
　　其三，房地产的民生属性在十四五期间会更加凸显，房住不炒永远不会变。
　　基于以上几点，我对2021年的房价走势和政策做如下预判，供各位参考。
　　1、房住不炒将会永远坚持；
　　2、房地产数据仍然会再创历史新高，特别是房地产开发投资和销售数据不会低于2020年；
　　3、会出台支持长租的系列政策，集体土地入市，很可能提供长达70年的租赁期的房子；
　　4、房价总体稳定，这两年周期性调整的城市，包括济南、郑州等，止跌反弹的概率大；
　　5、除了北京房价2021年会出现明显反弹，其他一线及热点城市的房价不会大涨；
　　6、房地产税2021年不会出台；
　　7、房地产行业的金融环境依然严峻，三条红线不会放松，房地产企业倒闭的数量会创历史新高，不排除头部企业倒下的可能；
　　8、鼓勵首套和改善性住房，促进住房消费健康的政策会出台；
　　9、继续关注成渝，特别是重庆的房地产市场，止跌回升的概率大；
　　10、全国性的大城市人口争夺战会打响。