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摘要：房地产全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售、资金回收或报废为止的整个过程。这是一个动态的过程，一般可分为投资决策、项目实施和房地产经营管理等阶段。不同的阶段各具有不同的风险特征，任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。
关键字：房地产 风险识别 策略
房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素（如土地、厂房）和基本的生活资料（如住宅），是一种人们十分重视、十分珍惜的财产。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为良好的投资对象。随著经济的发展、社会的进步和人口的增长，人们对房地产的需求会日益增长。由房地产开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，己成为推动我国经济增长的一个支柱产业，成为国民经济二大“发动机”一内需、出口、基建中最强劲的动力之一。对拉动国民经济增长、保持国民经济持续、健康、快速发展起到重要作用。它发展的好坏直接影响着相关行业的兴衰成败。房地产项目开发面临着许多不确定性，尤其在当今市场经济环境条件下，开发过程中存在着巨大的风险。那么如何有效地进行房地产风险管理，如何识别房地产项目风险成为我们所必须面对和解决的重要问题。
一、项目投资阶段的风险
（一）政策风险
政策风险是指由于政策的潜在变化有可能给房地产市场投资者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，房地产政策的变化趋向直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与社会经济发展紧密相关，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府对租金、售价的限制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其是对投资规模、投资方向以及金融的控制，以及新税务政策的制定，都对房地产投资者构成风险。政策风险因素可以细分为政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等。并且存在房地产制度变革和金融政策变化、环保政策变化以及税务政策变化的风险。其中土地政策风险对
房地产业产生重要影响。土地产权制度的变更、不同的土地取得方式、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。
（二） 产业政策风险
国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化，决定着房地产业的兴衰。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣。政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产开发企业带来损失。
（三） 金融风险
房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。对房地产开发资金贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等八大方面作了严格规定，提高房地产企业贷款准入门槛，使那些主要靠银行贷款
进行投资的企业面临着一定的风险。
（四） 税收政策风险
税收政策的变化对房地产投资影响重大。税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具。房地产投资中，各种税费名目繁多，占开发成本相当大的比例。
（五）勘察设计风险
建筑工程勘察、设计是指查明和分析与建筑工程建设场地直接或间接有关的地形、地貌、地质、水文、岩土等的工程性质，以及依据设计任务及有关设计标准、设计规范、勘察报告等要求进行建筑设计，最终提交勘察和设计结果，即勘察报告、设计说明书、设计图纸和投资概预算。勘察风险是指由于勘探点分布、钻孔深度及勘探方法不当等引起勘探结果错误，从而导致对建设用地的工程地质、水文地质状况等分析错误，进而直接影响对地基土的性质、持力层和承载力的确定，使基础选型和设计发生错误。
二、项目建设阶段的风险
房地产建设阶段是指开发项目从正式开工到工程竣工验收形成建筑物实体的工程施工建设阶段，主要任务是在施工过程中，通过加强管理、采取措施，确保开发项目计划工期、质量、成本和安全目标的实现，从而保证开发项目能按时、按质地推向市场，保障房地产开发商利益。
（一）工期风险
建设阶段任何环节的时间损失，都会使工期拖延，而时间的延长，一方面房地产市场可能会发生较大变化，错过最佳租售时机：另一方面会增加房地产开发商资金利息支房地产开发全过程风险分析出，导致资金积压、开发成本增加、投资利润下降。影响建设工期的因素很多，如人为因素、技术因素、材料和设备因素、地质因素、资金因素、气候因素、环境因素等，这些因素产生的工期风险概括起来分为工期延误风险和工期延期风险两种：工期延误风险是指由于承包商自身的原因而导致的工期延长风险：工程延期风险是指由于非承包商原因而导致的工期延长风险。
（二）技术风险
技术风险是指建筑设计变更，或因为科学技术的进步，新材料、新技术和新工艺的不断创新而给房地产开发商带来的工期、成本和质量损失。
（三）质量安全风险
工程质量是国家现行的有关法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同中对工程的安全、使用、经济、美观和环境特性的综合要求。在工程建设中，影响工程质量的五个重要因素是人、材料、机械设备、方法和环境，事先对这五个因素严格予以控制，是保证开发项目工程质量的关键。安全风险包括施工人员不安全行为风险、控制物不安全状态风险、作业环境不安全风险三类。发生安全风险必然导致人身和财产损失，工期延误，效率下降。
三、经营管理阶段的风险
房地产项目建成后，资金投放工作基本结束，投资过程就转人到房地产销售、出租或物业管理的经营管理阶段。该阶段决定着房地产投资收益的实现，是房地产投资风险最大的环节之一。其中包括：营销策划风险、物业管理风险和其他风险。
（一）营销策划风险
营销策划是经营管理的核心，它的成败直接影响到成本能否收回、利润能否实现。在房地产营销策划中，价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。价格过高远离市场会引起房地产销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地产利润，还可能致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险。
（二）物业管理风险
物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展。房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，而且注重其售后服务，即物业管理，物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理， 这也面临着一些不确定因素，如专业管理队伍、管理构架、管理公约以及管理费用等。
（三）其他风险
其他风险有很大的不确定性。其中包括不可抗力以及由人们的过失或故意行为所致的灾害等等。这些风险发生的可能性较小，但所造成的损失却是较大的。
参考文献：
【1】许晓音，房地产投资风险与防范对策研究[J]，商业研究，2010
【2】李伟，房地产投资分析与综合开发[M]，北京：机械工业出版社，2007
【3】俞明轩，房地产投资分析[M]，北京：首都经济贸易大学出版社，2009
关键字：房地产 风险识别 策略
房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素（如土地、厂房）和基本的生活资料（如住宅），是一种人们十分重视、十分珍惜的财产。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为良好的投资对象。随著经济的发展、社会的进步和人口的增长，人们对房地产的需求会日益增长。由房地产开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，己成为推动我国经济增长的一个支柱产业，成为国民经济二大“发动机”一内需、出口、基建中最强劲的动力之一。对拉动国民经济增长、保持国民经济持续、健康、快速发展起到重要作用。它发展的好坏直接影响着相关行业的兴衰成败。房地产项目开发面临着许多不确定性，尤其在当今市场经济环境条件下，开发过程中存在着巨大的风险。那么如何有效地进行房地产风险管理，如何识别房地产项目风险成为我们所必须面对和解决的重要问题。
一、项目投资阶段的风险
（一）政策风险
政策风险是指由于政策的潜在变化有可能给房地产市场投资者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，房地产政策的变化趋向直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与社会经济发展紧密相关，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府对租金、售价的限制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其是对投资规模、投资方向以及金融的控制，以及新税务政策的制定，都对房地产投资者构成风险。政策风险因素可以细分为政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等。并且存在房地产制度变革和金融政策变化、环保政策变化以及税务政策变化的风险。其中土地政策风险对
房地产业产生重要影响。土地产权制度的变更、不同的土地取得方式、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。
（二） 产业政策风险
国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化，决定着房地产业的兴衰。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣。政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产开发企业带来损失。
（三） 金融风险
房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。对房地产开发资金贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等八大方面作了严格规定，提高房地产企业贷款准入门槛，使那些主要靠银行贷款
进行投资的企业面临着一定的风险。
（四） 税收政策风险
税收政策的变化对房地产投资影响重大。税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具。房地产投资中，各种税费名目繁多，占开发成本相当大的比例。
（五）勘察设计风险
建筑工程勘察、设计是指查明和分析与建筑工程建设场地直接或间接有关的地形、地貌、地质、水文、岩土等的工程性质，以及依据设计任务及有关设计标准、设计规范、勘察报告等要求进行建筑设计，最终提交勘察和设计结果，即勘察报告、设计说明书、设计图纸和投资概预算。勘察风险是指由于勘探点分布、钻孔深度及勘探方法不当等引起勘探结果错误，从而导致对建设用地的工程地质、水文地质状况等分析错误，进而直接影响对地基土的性质、持力层和承载力的确定，使基础选型和设计发生错误。
二、项目建设阶段的风险
房地产建设阶段是指开发项目从正式开工到工程竣工验收形成建筑物实体的工程施工建设阶段，主要任务是在施工过程中，通过加强管理、采取措施，确保开发项目计划工期、质量、成本和安全目标的实现，从而保证开发项目能按时、按质地推向市场，保障房地产开发商利益。
（一）工期风险
建设阶段任何环节的时间损失，都会使工期拖延，而时间的延长，一方面房地产市场可能会发生较大变化，错过最佳租售时机：另一方面会增加房地产开发商资金利息支房地产开发全过程风险分析出，导致资金积压、开发成本增加、投资利润下降。影响建设工期的因素很多，如人为因素、技术因素、材料和设备因素、地质因素、资金因素、气候因素、环境因素等，这些因素产生的工期风险概括起来分为工期延误风险和工期延期风险两种：工期延误风险是指由于承包商自身的原因而导致的工期延长风险：工程延期风险是指由于非承包商原因而导致的工期延长风险。
（二）技术风险
技术风险是指建筑设计变更，或因为科学技术的进步，新材料、新技术和新工艺的不断创新而给房地产开发商带来的工期、成本和质量损失。
（三）质量安全风险
工程质量是国家现行的有关法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同中对工程的安全、使用、经济、美观和环境特性的综合要求。在工程建设中，影响工程质量的五个重要因素是人、材料、机械设备、方法和环境，事先对这五个因素严格予以控制，是保证开发项目工程质量的关键。安全风险包括施工人员不安全行为风险、控制物不安全状态风险、作业环境不安全风险三类。发生安全风险必然导致人身和财产损失，工期延误，效率下降。
三、经营管理阶段的风险
房地产项目建成后，资金投放工作基本结束，投资过程就转人到房地产销售、出租或物业管理的经营管理阶段。该阶段决定着房地产投资收益的实现，是房地产投资风险最大的环节之一。其中包括：营销策划风险、物业管理风险和其他风险。
（一）营销策划风险
营销策划是经营管理的核心，它的成败直接影响到成本能否收回、利润能否实现。在房地产营销策划中，价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。价格过高远离市场会引起房地产销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地产利润，还可能致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险。
（二）物业管理风险
物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展。房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，而且注重其售后服务，即物业管理，物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理， 这也面临着一些不确定因素，如专业管理队伍、管理构架、管理公约以及管理费用等。
（三）其他风险
其他风险有很大的不确定性。其中包括不可抗力以及由人们的过失或故意行为所致的灾害等等。这些风险发生的可能性较小，但所造成的损失却是较大的。
参考文献：
【1】许晓音，房地产投资风险与防范对策研究[J]，商业研究，2010
【2】李伟，房地产投资分析与综合开发[M]，北京：机械工业出版社，2007
【3】俞明轩，房地产投资分析[M]，北京：首都经济贸易大学出版社，2009