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案情简介：
2000年1月，王某与北京重型电机厂签订房改售房合同，由王某购买所在单位的房改房一套，面积28.87平方米，售价8022元。2000年8月16日，王某取得该房屋的所有权证。2000年11月13日，王某之子找到张某要将此房卖给他们。王某之子说房子是他自己的，最后王某之子与张某商定的房屋价格是4万元。双方商定好价格后，张某提出要办过户手续，要求王某之子出示房产证的原件及身份证等证明书。王某之子出示房产证的原件，张某发现房屋的所有权证上登记的房屋所有权人是王某，并非王某之子本人。张某要求王某之子出示王某他自己的，是以自己的父亲名义购买的，由他自己居住，他有处分权，张某坚持要求王某的委托书，王某之子说让他父亲本人去石景山房管局亲自签字签合同在过户文件上签字，亲自办过户手续，这样就不用委托书了。后双方约定2001年1月11日上午9点王某到房管局办理过户手续。张某在9点钟来到交易中心后未见到王某及王某之子。当时交易中心的负责办理过户的文件上签字了，他签完后就先走了，王某随后让张某在买卖协议书、产权登记表及过户审批表上签了字。2001年2月7日，张某取得诉争房屋的产权证。
2002年8月，王某及其子知道该房屋欲拆迁，拆迁补偿较高，于是多次找张某欲将此房原价购回，张某未同意。
2003年3月18日，王某对北京国土资源和房屋管理局提起行政诉讼，要求撤销张某名下的房屋产权证：理由是他并不知道卖房的事，是王某之子偷了他的房产证、原始购房合同、发票、身份证及户口本原件、入名章，因此卖房的事他完全不知情，认为房管局侵害了他的权益。在行政案件中，王某称张某为第三八。石景山法院行政庭在庭审中，经司法鉴定确定，在过户时以王某名义所签的字并非王某本人所签。2003年6月30日，石景山区法院行政庭以王某未在协议书及过户文件上签字为由，认定房管局颁证程序违法，判决撤销诉争房屋的产权证。后行政案件的第三入张某向北京市第一中级人民法院提起上诉。2003年9月19日，一中院行政庭以同样理由维持一审判决。
在本案的审理过程当中，双方诉争的房屋于2004年4月23日被拆除，拆迁款198293.9元被公证处提存。
2004年11月16日，张某作为原告向王某及王某之子提起民事诉讼，要求确认张某签订的房屋买卖《协议书》合法有效，确认北京市石景山区北重西厂区宿舍X号楼X号房屋所有权属于原告。
法院判决：
2004年12月22日，石景山法院民事庭开庭审理此案。王某之子在庭审时称所有卖房的事都是他一手经办的，他父亲不知道，王某称他自己不知道卖房的事。2005年1月12日，石景山法院做出一审民事判决。石景山法院认为，合同法明确规定，出卖的标的物应当属于出卖人所有或出卖人有权处分。本案诉争的房屋产权人为王某、王某之子在未取得代理权的情况下将属于王某所有的房屋出卖、事后又未得到王某的追认，因此其行为对王某不发生法律效力。张某在明知王某之子并非房屋产权人情况下，仍与王某签订的买卖合同无效。依照合同法规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应予返还。现因诉争房屋已被拆迁，张菜已无返还财产的必要，王某之子应将购房款返还给张某。综上所述，判决如下：(1)确认张某与王某之子签订的协议书无效；(2)王某之子于本判决生效后十日内返还张某购房款4万元；(3)驳回张某其他诉讼请求。后张某已上诉至北京市第一中级人民法院，一中院维持原判。
律师点评：
本案当中法院民事部分的判决值得商榷，主要问题如下：
一是法院混淆了行政案件各自处理的范围。行政案件撤销诉争房屋的所有权证并不代表原告失去房屋的所有权。本案涉及行政与民事案的关系问题，涉及行政纠纷的竟合问题。在行政案件中，根据王某的诉求，行政诉讼的审查范围仅限于被告颁布证行为是否符合法定条件和法定程序，行政诉讼中原告王某与第三人张桌之间的产权纠纷应通过民事诉讼解决，按照确认房屋所有权归属的法律、法规予以审查，产权纠纷不属于行政诉讼的审查范围。如果登记的产权确实存在争议。也必须通过确权之诉予以解决。本案其核心问题是房屋产权的归属问题。固一审行政案件及民事案件同是石景山法院审理，他们认为行政不合法即代表着民事行为的不合法，因此民事判决部分显然是受到了行政判决的影响。
二是政府机关登记的公信力法律应予维护。房地产登记制度目的在于保护交易的安全及物权，公众相信政府机关的公信力所以才对房产进行登记，因此其是值得信赖的。当然，国家机关的工作人员的行为也是应该具有公信力的 在张某办理过户手续时，虽然未见到王某本人，但政府机关的工作人员明确告诉他，王某已经签过字了，因此张某有理由相信国家机关工作人员说话的公信力，才与王某进行交易，因此张某在整个交易过程中尽到了自己最大的注意义务，不存在任何过错。为了维护政府机关的公信力，也应维护张某的合法权益。
律师提醒：在二手房交易的过程中一定要弄清房主的身份，与房主当面谈判并与房主本人签订合同，办理过户时要共同到场，以免日后发生对自己不利的纠纷。
2000年1月，王某与北京重型电机厂签订房改售房合同，由王某购买所在单位的房改房一套，面积28.87平方米，售价8022元。2000年8月16日，王某取得该房屋的所有权证。2000年11月13日，王某之子找到张某要将此房卖给他们。王某之子说房子是他自己的，最后王某之子与张某商定的房屋价格是4万元。双方商定好价格后，张某提出要办过户手续，要求王某之子出示房产证的原件及身份证等证明书。王某之子出示房产证的原件，张某发现房屋的所有权证上登记的房屋所有权人是王某，并非王某之子本人。张某要求王某之子出示王某他自己的，是以自己的父亲名义购买的，由他自己居住，他有处分权，张某坚持要求王某的委托书，王某之子说让他父亲本人去石景山房管局亲自签字签合同在过户文件上签字，亲自办过户手续，这样就不用委托书了。后双方约定2001年1月11日上午9点王某到房管局办理过户手续。张某在9点钟来到交易中心后未见到王某及王某之子。当时交易中心的负责办理过户的文件上签字了，他签完后就先走了，王某随后让张某在买卖协议书、产权登记表及过户审批表上签了字。2001年2月7日，张某取得诉争房屋的产权证。
2002年8月，王某及其子知道该房屋欲拆迁，拆迁补偿较高，于是多次找张某欲将此房原价购回，张某未同意。
2003年3月18日，王某对北京国土资源和房屋管理局提起行政诉讼，要求撤销张某名下的房屋产权证：理由是他并不知道卖房的事，是王某之子偷了他的房产证、原始购房合同、发票、身份证及户口本原件、入名章，因此卖房的事他完全不知情，认为房管局侵害了他的权益。在行政案件中，王某称张某为第三八。石景山法院行政庭在庭审中，经司法鉴定确定，在过户时以王某名义所签的字并非王某本人所签。2003年6月30日，石景山区法院行政庭以王某未在协议书及过户文件上签字为由，认定房管局颁证程序违法，判决撤销诉争房屋的产权证。后行政案件的第三入张某向北京市第一中级人民法院提起上诉。2003年9月19日，一中院行政庭以同样理由维持一审判决。
在本案的审理过程当中，双方诉争的房屋于2004年4月23日被拆除，拆迁款198293.9元被公证处提存。
2004年11月16日，张某作为原告向王某及王某之子提起民事诉讼，要求确认张某签订的房屋买卖《协议书》合法有效，确认北京市石景山区北重西厂区宿舍X号楼X号房屋所有权属于原告。
法院判决：
2004年12月22日，石景山法院民事庭开庭审理此案。王某之子在庭审时称所有卖房的事都是他一手经办的，他父亲不知道，王某称他自己不知道卖房的事。2005年1月12日，石景山法院做出一审民事判决。石景山法院认为，合同法明确规定，出卖的标的物应当属于出卖人所有或出卖人有权处分。本案诉争的房屋产权人为王某、王某之子在未取得代理权的情况下将属于王某所有的房屋出卖、事后又未得到王某的追认，因此其行为对王某不发生法律效力。张某在明知王某之子并非房屋产权人情况下，仍与王某签订的买卖合同无效。依照合同法规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应予返还。现因诉争房屋已被拆迁，张菜已无返还财产的必要，王某之子应将购房款返还给张某。综上所述，判决如下：(1)确认张某与王某之子签订的协议书无效；(2)王某之子于本判决生效后十日内返还张某购房款4万元；(3)驳回张某其他诉讼请求。后张某已上诉至北京市第一中级人民法院，一中院维持原判。
律师点评：
本案当中法院民事部分的判决值得商榷，主要问题如下：
一是法院混淆了行政案件各自处理的范围。行政案件撤销诉争房屋的所有权证并不代表原告失去房屋的所有权。本案涉及行政与民事案的关系问题，涉及行政纠纷的竟合问题。在行政案件中，根据王某的诉求，行政诉讼的审查范围仅限于被告颁布证行为是否符合法定条件和法定程序，行政诉讼中原告王某与第三人张桌之间的产权纠纷应通过民事诉讼解决，按照确认房屋所有权归属的法律、法规予以审查，产权纠纷不属于行政诉讼的审查范围。如果登记的产权确实存在争议。也必须通过确权之诉予以解决。本案其核心问题是房屋产权的归属问题。固一审行政案件及民事案件同是石景山法院审理，他们认为行政不合法即代表着民事行为的不合法，因此民事判决部分显然是受到了行政判决的影响。
二是政府机关登记的公信力法律应予维护。房地产登记制度目的在于保护交易的安全及物权，公众相信政府机关的公信力所以才对房产进行登记，因此其是值得信赖的。当然，国家机关的工作人员的行为也是应该具有公信力的 在张某办理过户手续时，虽然未见到王某本人，但政府机关的工作人员明确告诉他，王某已经签过字了，因此张某有理由相信国家机关工作人员说话的公信力，才与王某进行交易，因此张某在整个交易过程中尽到了自己最大的注意义务，不存在任何过错。为了维护政府机关的公信力，也应维护张某的合法权益。
律师提醒：在二手房交易的过程中一定要弄清房主的身份，与房主当面谈判并与房主本人签订合同，办理过户时要共同到场，以免日后发生对自己不利的纠纷。