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【摘要】预购商品房抵押权预告登记是指为保全该不动产物权的请求权而将此权利进行的登记行为，目的是保障将来正式抵押登记的实现。由于制度缺失、技术难题等诸多原因，该制度在有效保护购房者和商业银行合法权利的同时，一直存在着诸多问题和风险。为了保障不动产交易安全和不动产权利人的合法财产权利，经过数年的酝酿，2014年8月，国务院法制办公布了《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》。在不动产统一登记制度即将正式出台的过渡时期，笔者尝试通过分析银行在预购商品房抵押贷款中面临的抵押权预告登记方面的问题，以及不动产统一登记制度的出台对其影响，提出风险防范措施和建议。
【关键词】商品房 预抵押登记 统一登记 商业银行 风险
一、现行规定及涵义解读
预告登记制度最早起源于普鲁士法，瑞士、德国及我国台湾地区民法中皆有规定。我国2007年颁布的《物权法》中首次以法律形式对预告登记制度进行了明确规定。其中第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
作为预告登记制度的重要内容，预购商品房抵押权预告登记（以下简称“预抵押登记”）是指为保全该不动产物权的请求权而将此权利进行的登记，使其具有对抗第三人的效力，并使妨害该不动产物权登记请求权的处分无效，以保障将来正式抵押登记的实现。笔者认为预抵押登记乃是基于其物权的本质才被规定在《物权法》中的，同时其又具有债权的请求特性，因此笔者认为，预抵押权是一种具有物权性质的债权，可以称之为准物权。
在我国目前的商品房预售制度下，预抵押登记制度的设立初衷旨在防止一房多卖，以保护购房者和贷款银行的合法权利。现行关于预抵押登记的制度依据主要是2008年建设部颁布的《房屋登记办法》。该办法对预购商品房预告登记的条件、范围、效力、形式要件等要素进行了详细的规定。其中第六十七条规定：“有下列情形之一的当事人可以申请预告登记：以预购商品房设定抵押……”；第七十一条规定：“申请预抵押登记，应当提交下列材料：登记申请书；申请人的身份证明；抵押合同；主债权合同；预购商品房预告登记证明；当事人关于预告登记的约定；其他必要的材料。”另外，部分地方性法规也对预抵押登记进行了规定，如上海市人民代表大会常委会2008年制定的《上海市房地产登记条例》、2012年重庆市人民代表大会常委会颁布的《重庆市土地房屋权属登记条例》等。
二、存在的问题及原因分析
（一）预抵押权的效力问题
在办理了房屋预抵押登记后，银行作为债权人只是享有了获得抵押权的期待性权利，这种期待权是否享有和抵押权相同的优先受偿效力，在理论界和各地司法实践中均存在一定争议。如2010年浙江省高级人民法院民二庭关于印发《关于商事审判若干疑难问题的理解的通知》（浙法民二【2010】15号）中就指出：“按揭购房法律关系涉及银行、购房人、房地产开发商三方，其中购房人与银行之间存在抵押借款关系。在按揭购房人取得房屋产权证并办理正式的抵押登记之前，银行的抵押权尚未确立。银行对抵押期房主张优先受偿权的，应等期房变现房后办理正式的房屋抵押登记，并根据《物权法》第一百九十五条的规定，以抵押房屋折价或者以拍卖、变卖房屋所得的价款优先受偿”。根据此通知规定，作为预抵押权人的银行并无优先受偿权，只能等待抵押物从期房变成现房，并且办理正式的抵押登记后，才能就该房屋主张优先受偿权。但是，统计数据显示，相当数量的个人住房贷款形成逾期的原因是商品房无法办理正式产权证书。如法院必须要求银行在预售商品房变成现房，并办理了正式的抵押登记之后才能主张优先受偿权，那么，此期间房屋可能已经被相关权利人处分，银行贷款将面临很大的风险。
（二）制度缺失导致的几个问题
《物权法》第十条明确规定：“国家对不动产实行统一登记制度”。但数年来统一登记的范围、登记机构和登记办法却迟迟“缺位”，不利于保障不动产交易安全和不动产权利人的合法财产权利，社会各界要求不动产统一登记制度尽快出台的呼声日益强烈。
一是登记法律、法規和登记机关不统一造成的重复抵押问题。由于不动产登记的制度并未统一，行政机关在进行不动产登记时所依据的是分散在各个法律法规中的有关登记的内容。既有《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《担保法》等法律，也有国土资源部制定的《土地登记办法》，住建部制定的《房屋登记办法》等行政法规。制度的不统一导致了登记机关的分散和适用上的混乱。目前除天津、上海、重庆、深圳、青岛等少数地方以外，全国大部分地区仍实行房产与土地分开登记，手续繁杂重复，很容易导致不动产产权主体以及登记内容不一致。而在商品房开发过程中，开发商往往一边利用在建工程进行抵押贷款融资，一边对外预售期房，购房者再用期房向银行申请贷款，办理预抵押登记，很有可能形成在建工程抵押权和预抵押登记权利的重叠和冲突。根据建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》，在建工程抵押范围包括在建建筑物本身及其占用范围内的土地。而不少登记部门在办理预抵押登记时，按照《房屋登记办法》第七十一条的规定，并未要求提供国有土地使用权证书，也未主动审查土地使用权状况，而此时在建工程占用范围内的土地很有可能已经被开发商抵押给银行。一旦开发商丧失还款能力，不仅影响到在建工程抵押权人的利益，还将损害到购房人和按揭贷款银行的权利。
二是登记查询制度不统一带来的操作成本增加。不动产权利的公示制度作为不动产统一登记制度的重要组成部分，主要目的是保护权利人的权利和交易安全，使第三人在参与不动产交易时能够了解和掌握不动产的基本状况。《物权法》第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”2002年国土资源部出台的《土地登记资料公开查询办法》和2006年住建部制定的《房屋权属登记信息查询暂行办法》分别规范了土地和房屋登记查询制度。但是，两个办法在查询的条件、内容、范围、程序等方面均存在着一定的差别。由于我国尚未建立统一的不动产登记制度和信息系统，不动产登记簿册也未统一，权利人查询房地产登记信息时不仅要来往多个部门，而且查询的程序、范围、内容也很不一致，大大增加了操作成本，不利于保护当事人的合法权利。 （三）预告登记失效风险
根据《物权法》第二十条规定，如果在办理正式登记条件具备之后三个月内登记申请人仍未申请正式登记，法律将不再提供保护。在预购商品房抵押贷款中，银行通常会要求在办妥以购房人（借款人）为抵押权人的预抵押登记手续之前，由开发商提供阶段性保证担保。根据《房屋登记办法》相关规定，一般来讲，办了房屋所有权证书或房地产权证书，就应当认为“已经具备进行正式抵押权登记”的条件。然而，实践中常常出现由于购房人（借款人）主观原因，迟迟不愿意办理正式的房屋所有权证书或房地产权证书，导致预抵押登记失效的案例。之后如开发商还款能力出现问题，将会影响银行贷款安全。
另外，在购房人（借款人）已经办理了正式的房屋所有权证书或房地产权证书之后，银行基于更为信任开发商担保能力的考量，未在规定期限内申请办理正式房屋抵押登记，致使在预抵押登记失效后，开发商仍然继续承担保证担保责任，于开发商合法权利有损。此时如开发商起诉银行要求解除担保责任，同时法院认为银行存在主观过错，则银行面临败诉和担保悬空的双重风险。
三、即将建立的不动产统一登记制度对预抵押登记的影响
基于社会各界对建立不动产统一登记制度的强烈呼声，经过数年的酝酿和讨论，2014年8月15日，国务院法制办公布了《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》（以下简称“《征求意见稿》”）。该《征求意见稿》对不动产登记的范围、内容、程序、信息保护、法律责任等进行了总体规范，离不动产统一登记制度的最终出台，又向前迈进了一大步。
该《征求意见稿》第四条第十款规定：“法律规定需要登记的其他不动产权利，依照本条例的规定办理登记。”从而将预抵押登记权利纳入了不动产统一登记的权利范围。其中建立统一的登记管理体系和四级（国家、省、市、县）登记信息实时共享、权利人（利害关系人）可以依法查询、复制不动产登记资料等规定，无疑是该《征求意见稿》的最大亮点，实施后将有效维护交易安全，保障不动产权利人的合法权利。对预抵押登记来讲，《征求意见稿》还明确了对登记申请人、登记时间的顺序依据、不予登记应当书面通知申请人、不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看等规定。总体来看，这些规定有利于登记机构和登记申请人了解和掌握在建商品房实际情况和权属状况，充分厘清制度要求，保障交易安全，維护自身合法权利。特别是其中第二十二条明确规定：“不动产登记有关信息与住房城乡建设等部门审批、交易等信息应当实时互通共享。国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。”此条规定对于贷款银行来讲，无疑减少了交易成本，提高了交易效率和安全。
四、过渡时期的风险防范措施及建议
在正式的不动产统一登记制度出台之前这一过渡时期，如何规范预售商品房抵押贷款业务办理和操作，有效防范和化解贷款风险，笔者尝试给出以下几点建议。
（一）关于预抵押权的效力问题
根据《担保法》规定，抵押权设定后，当债务人不履行债务时，债权人有权依照规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。从中可以看出，优先受偿权是抵押权最主要的权利内容。《物权法》设定预抵押制度的根本目的是为了保护正常的经济权利内容融秩序，维护购房人和商业银行的合法权利。如果因为抵押物未取得正式的产权证书，就否定贷款银行的抵押权利，是片面和不公平的。为了保护购房人可期待的所有权，防止一房多售，《物权法》设定了预告登记制度；为了保护贷款银行可期待的抵押权，防止一房多贷，《物权法》又规定了预抵押登记制度。预抵押权作为准物权，将纳入未来的不动产统一登记信息管理系统，也将享有不动产物权的公示效力，因此，应当承认和保护商业银行作为预抵押权人享有的优先受偿权利。
（二）关于重复抵押的问题
当预购商品房上同时存在预抵押和在建工程抵押时，笔者认为，在建工程抵押是开发商为了按期建成商品房屋而向银行申请贷款的手段，预抵押登记的设立主要是为了防止一房多售的情况，基于预抵押权的准物权性质，从最终实现交易安全的目的来看，对于登记在先的权利予以保护并不违背立法本意。如果房屋建成后，申请人按期办理正式抵押登记手续，则预抵押登记和在建工程抵押的目的均得以实现，建议参照《物权法》第一百九十九条的规定，登记在先的权利享有优先的位次。如果房屋建成后，申请人未按期申请办理正式抵押登记手续，则经房屋所有权初始登记后，之前的在建工程抵押转为房屋抵押权抵押，仍为有效。
（三）关于预告登记失效的问题
《征求意见稿》第十二条规定：“除法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的情形外，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”《房屋登记办法》中也未明确规定当事人可以单方申请预抵押登记。在实践中，如果存在由于借款人主观原因导致未能及时办理登记，而办理正式抵押登记又需要当事人双方共同申请，那么银行将面临预抵押登记失效、抵押物悬空的风险。此时，为防范贷款风险，建议银行在借款合同中增加相关责任条款。一是在借款合同中增加相应的违约责任条款，促使购房人（借款人）及时办妥登记手续。如约定“借款人有未按合同约定办理抵押登记、变更登记、保险手续，未及时将预告登记转为正式登记，未移交相关权利凭证等行为之一的，应向贷款人支付违约金，给贷款人造成损失的，并同时给予全额赔偿。”二是增加购房人（借款人）授权银行代为办理房屋所有权登记手续的条款。另外，笔者认为，设立预告登记的目的是为了保障将来实现物权，如果由于请求权人的主观原因而怠于行使权力，则有违立法的本意，并且会妨碍其他权利人行使权力。因此，如果由于请求权人的主观原因怠于行使权力，则不能认定为“未具备能够进行登记的条件”。此时，可以在借款合同中约定“借款人授权银行在特定情形下（如“购房人长期拒绝办理房屋所有权登记手续将会损害银行利益”），有权代为办理房屋所有权登记手续，相关费用由购房人（借款人）承担”。
另外，根据我国现行的立法体系，各省、直辖市、自治区和经国务院批准较大的市的人民代表大会及其常委会、人民政府可以根据本区域的实际情况，制定地方性法规和规章，以贯彻执行法律和行政法规的相关规定。比如深圳市2013年修正的《深圳经济特区房地产登记条例》第六十二条中就明确规定：“市政府可依据本条例制定实施细则。市政府可以对房地产更正登记、异议登记、预告登记和地役权登记的具体办法作出规定。”建议在不动产统一登记制度尚未正式出台的过渡时期内，有关地方人民代表大会及其常委会、人民政府在制定地方性法规和规章时，赋予商业银行一定的权利。比如允许商业银行在购房人（借款人）主观怠于行使登记权利致使预抵押登记失效时，可以代为办理商品房所有权登记手续，以维护银行合法权益，保障贷款安全。
参考文献
[1]全国人大法制工作委员会民法室编著：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年3月第1版.
[2]最高人民法院物权法研究小组编著：《中华人民共和国物权法条文理解与适用》，人民法院出版社2007年3月第1版.
[3]王泽鉴.《民法物权（一）》，中国政法大学出版社2001年10月第1版.
[4]欧阳青东.《城市商业银行公司治理：基于特殊性的再均衡》，南方金融2013年第3期.
【关键词】商品房 预抵押登记 统一登记 商业银行 风险
一、现行规定及涵义解读
预告登记制度最早起源于普鲁士法，瑞士、德国及我国台湾地区民法中皆有规定。我国2007年颁布的《物权法》中首次以法律形式对预告登记制度进行了明确规定。其中第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
作为预告登记制度的重要内容，预购商品房抵押权预告登记（以下简称“预抵押登记”）是指为保全该不动产物权的请求权而将此权利进行的登记，使其具有对抗第三人的效力，并使妨害该不动产物权登记请求权的处分无效，以保障将来正式抵押登记的实现。笔者认为预抵押登记乃是基于其物权的本质才被规定在《物权法》中的，同时其又具有债权的请求特性，因此笔者认为，预抵押权是一种具有物权性质的债权，可以称之为准物权。
在我国目前的商品房预售制度下，预抵押登记制度的设立初衷旨在防止一房多卖，以保护购房者和贷款银行的合法权利。现行关于预抵押登记的制度依据主要是2008年建设部颁布的《房屋登记办法》。该办法对预购商品房预告登记的条件、范围、效力、形式要件等要素进行了详细的规定。其中第六十七条规定：“有下列情形之一的当事人可以申请预告登记：以预购商品房设定抵押……”；第七十一条规定：“申请预抵押登记，应当提交下列材料：登记申请书；申请人的身份证明；抵押合同；主债权合同；预购商品房预告登记证明；当事人关于预告登记的约定；其他必要的材料。”另外，部分地方性法规也对预抵押登记进行了规定，如上海市人民代表大会常委会2008年制定的《上海市房地产登记条例》、2012年重庆市人民代表大会常委会颁布的《重庆市土地房屋权属登记条例》等。
二、存在的问题及原因分析
（一）预抵押权的效力问题
在办理了房屋预抵押登记后，银行作为债权人只是享有了获得抵押权的期待性权利，这种期待权是否享有和抵押权相同的优先受偿效力，在理论界和各地司法实践中均存在一定争议。如2010年浙江省高级人民法院民二庭关于印发《关于商事审判若干疑难问题的理解的通知》（浙法民二【2010】15号）中就指出：“按揭购房法律关系涉及银行、购房人、房地产开发商三方，其中购房人与银行之间存在抵押借款关系。在按揭购房人取得房屋产权证并办理正式的抵押登记之前，银行的抵押权尚未确立。银行对抵押期房主张优先受偿权的，应等期房变现房后办理正式的房屋抵押登记，并根据《物权法》第一百九十五条的规定，以抵押房屋折价或者以拍卖、变卖房屋所得的价款优先受偿”。根据此通知规定，作为预抵押权人的银行并无优先受偿权，只能等待抵押物从期房变成现房，并且办理正式的抵押登记后，才能就该房屋主张优先受偿权。但是，统计数据显示，相当数量的个人住房贷款形成逾期的原因是商品房无法办理正式产权证书。如法院必须要求银行在预售商品房变成现房，并办理了正式的抵押登记之后才能主张优先受偿权，那么，此期间房屋可能已经被相关权利人处分，银行贷款将面临很大的风险。
（二）制度缺失导致的几个问题
《物权法》第十条明确规定：“国家对不动产实行统一登记制度”。但数年来统一登记的范围、登记机构和登记办法却迟迟“缺位”，不利于保障不动产交易安全和不动产权利人的合法财产权利，社会各界要求不动产统一登记制度尽快出台的呼声日益强烈。
一是登记法律、法規和登记机关不统一造成的重复抵押问题。由于不动产登记的制度并未统一，行政机关在进行不动产登记时所依据的是分散在各个法律法规中的有关登记的内容。既有《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《担保法》等法律，也有国土资源部制定的《土地登记办法》，住建部制定的《房屋登记办法》等行政法规。制度的不统一导致了登记机关的分散和适用上的混乱。目前除天津、上海、重庆、深圳、青岛等少数地方以外，全国大部分地区仍实行房产与土地分开登记，手续繁杂重复，很容易导致不动产产权主体以及登记内容不一致。而在商品房开发过程中，开发商往往一边利用在建工程进行抵押贷款融资，一边对外预售期房，购房者再用期房向银行申请贷款，办理预抵押登记，很有可能形成在建工程抵押权和预抵押登记权利的重叠和冲突。根据建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》，在建工程抵押范围包括在建建筑物本身及其占用范围内的土地。而不少登记部门在办理预抵押登记时，按照《房屋登记办法》第七十一条的规定，并未要求提供国有土地使用权证书，也未主动审查土地使用权状况，而此时在建工程占用范围内的土地很有可能已经被开发商抵押给银行。一旦开发商丧失还款能力，不仅影响到在建工程抵押权人的利益，还将损害到购房人和按揭贷款银行的权利。
二是登记查询制度不统一带来的操作成本增加。不动产权利的公示制度作为不动产统一登记制度的重要组成部分，主要目的是保护权利人的权利和交易安全，使第三人在参与不动产交易时能够了解和掌握不动产的基本状况。《物权法》第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”2002年国土资源部出台的《土地登记资料公开查询办法》和2006年住建部制定的《房屋权属登记信息查询暂行办法》分别规范了土地和房屋登记查询制度。但是，两个办法在查询的条件、内容、范围、程序等方面均存在着一定的差别。由于我国尚未建立统一的不动产登记制度和信息系统，不动产登记簿册也未统一，权利人查询房地产登记信息时不仅要来往多个部门，而且查询的程序、范围、内容也很不一致，大大增加了操作成本，不利于保护当事人的合法权利。 （三）预告登记失效风险
根据《物权法》第二十条规定，如果在办理正式登记条件具备之后三个月内登记申请人仍未申请正式登记，法律将不再提供保护。在预购商品房抵押贷款中，银行通常会要求在办妥以购房人（借款人）为抵押权人的预抵押登记手续之前，由开发商提供阶段性保证担保。根据《房屋登记办法》相关规定，一般来讲，办了房屋所有权证书或房地产权证书，就应当认为“已经具备进行正式抵押权登记”的条件。然而，实践中常常出现由于购房人（借款人）主观原因，迟迟不愿意办理正式的房屋所有权证书或房地产权证书，导致预抵押登记失效的案例。之后如开发商还款能力出现问题，将会影响银行贷款安全。
另外，在购房人（借款人）已经办理了正式的房屋所有权证书或房地产权证书之后，银行基于更为信任开发商担保能力的考量，未在规定期限内申请办理正式房屋抵押登记，致使在预抵押登记失效后，开发商仍然继续承担保证担保责任，于开发商合法权利有损。此时如开发商起诉银行要求解除担保责任，同时法院认为银行存在主观过错，则银行面临败诉和担保悬空的双重风险。
三、即将建立的不动产统一登记制度对预抵押登记的影响
基于社会各界对建立不动产统一登记制度的强烈呼声，经过数年的酝酿和讨论，2014年8月15日，国务院法制办公布了《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》（以下简称“《征求意见稿》”）。该《征求意见稿》对不动产登记的范围、内容、程序、信息保护、法律责任等进行了总体规范，离不动产统一登记制度的最终出台，又向前迈进了一大步。
该《征求意见稿》第四条第十款规定：“法律规定需要登记的其他不动产权利，依照本条例的规定办理登记。”从而将预抵押登记权利纳入了不动产统一登记的权利范围。其中建立统一的登记管理体系和四级（国家、省、市、县）登记信息实时共享、权利人（利害关系人）可以依法查询、复制不动产登记资料等规定，无疑是该《征求意见稿》的最大亮点，实施后将有效维护交易安全，保障不动产权利人的合法权利。对预抵押登记来讲，《征求意见稿》还明确了对登记申请人、登记时间的顺序依据、不予登记应当书面通知申请人、不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看等规定。总体来看，这些规定有利于登记机构和登记申请人了解和掌握在建商品房实际情况和权属状况，充分厘清制度要求，保障交易安全，維护自身合法权利。特别是其中第二十二条明确规定：“不动产登记有关信息与住房城乡建设等部门审批、交易等信息应当实时互通共享。国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。”此条规定对于贷款银行来讲，无疑减少了交易成本，提高了交易效率和安全。
四、过渡时期的风险防范措施及建议
在正式的不动产统一登记制度出台之前这一过渡时期，如何规范预售商品房抵押贷款业务办理和操作，有效防范和化解贷款风险，笔者尝试给出以下几点建议。
（一）关于预抵押权的效力问题
根据《担保法》规定，抵押权设定后，当债务人不履行债务时，债权人有权依照规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。从中可以看出，优先受偿权是抵押权最主要的权利内容。《物权法》设定预抵押制度的根本目的是为了保护正常的经济权利内容融秩序，维护购房人和商业银行的合法权利。如果因为抵押物未取得正式的产权证书，就否定贷款银行的抵押权利，是片面和不公平的。为了保护购房人可期待的所有权，防止一房多售，《物权法》设定了预告登记制度；为了保护贷款银行可期待的抵押权，防止一房多贷，《物权法》又规定了预抵押登记制度。预抵押权作为准物权，将纳入未来的不动产统一登记信息管理系统，也将享有不动产物权的公示效力，因此，应当承认和保护商业银行作为预抵押权人享有的优先受偿权利。
（二）关于重复抵押的问题
当预购商品房上同时存在预抵押和在建工程抵押时，笔者认为，在建工程抵押是开发商为了按期建成商品房屋而向银行申请贷款的手段，预抵押登记的设立主要是为了防止一房多售的情况，基于预抵押权的准物权性质，从最终实现交易安全的目的来看，对于登记在先的权利予以保护并不违背立法本意。如果房屋建成后，申请人按期办理正式抵押登记手续，则预抵押登记和在建工程抵押的目的均得以实现，建议参照《物权法》第一百九十九条的规定，登记在先的权利享有优先的位次。如果房屋建成后，申请人未按期申请办理正式抵押登记手续，则经房屋所有权初始登记后，之前的在建工程抵押转为房屋抵押权抵押，仍为有效。
（三）关于预告登记失效的问题
《征求意见稿》第十二条规定：“除法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的情形外，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”《房屋登记办法》中也未明确规定当事人可以单方申请预抵押登记。在实践中，如果存在由于借款人主观原因导致未能及时办理登记，而办理正式抵押登记又需要当事人双方共同申请，那么银行将面临预抵押登记失效、抵押物悬空的风险。此时，为防范贷款风险，建议银行在借款合同中增加相关责任条款。一是在借款合同中增加相应的违约责任条款，促使购房人（借款人）及时办妥登记手续。如约定“借款人有未按合同约定办理抵押登记、变更登记、保险手续，未及时将预告登记转为正式登记，未移交相关权利凭证等行为之一的，应向贷款人支付违约金，给贷款人造成损失的，并同时给予全额赔偿。”二是增加购房人（借款人）授权银行代为办理房屋所有权登记手续的条款。另外，笔者认为，设立预告登记的目的是为了保障将来实现物权，如果由于请求权人的主观原因而怠于行使权力，则有违立法的本意，并且会妨碍其他权利人行使权力。因此，如果由于请求权人的主观原因怠于行使权力，则不能认定为“未具备能够进行登记的条件”。此时，可以在借款合同中约定“借款人授权银行在特定情形下（如“购房人长期拒绝办理房屋所有权登记手续将会损害银行利益”），有权代为办理房屋所有权登记手续，相关费用由购房人（借款人）承担”。
另外，根据我国现行的立法体系，各省、直辖市、自治区和经国务院批准较大的市的人民代表大会及其常委会、人民政府可以根据本区域的实际情况，制定地方性法规和规章，以贯彻执行法律和行政法规的相关规定。比如深圳市2013年修正的《深圳经济特区房地产登记条例》第六十二条中就明确规定：“市政府可依据本条例制定实施细则。市政府可以对房地产更正登记、异议登记、预告登记和地役权登记的具体办法作出规定。”建议在不动产统一登记制度尚未正式出台的过渡时期内，有关地方人民代表大会及其常委会、人民政府在制定地方性法规和规章时，赋予商业银行一定的权利。比如允许商业银行在购房人（借款人）主观怠于行使登记权利致使预抵押登记失效时，可以代为办理商品房所有权登记手续，以维护银行合法权益，保障贷款安全。
参考文献
[1]全国人大法制工作委员会民法室编著：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年3月第1版.
[2]最高人民法院物权法研究小组编著：《中华人民共和国物权法条文理解与适用》，人民法院出版社2007年3月第1版.
[3]王泽鉴.《民法物权（一）》，中国政法大学出版社2001年10月第1版.
[4]欧阳青东.《城市商业银行公司治理：基于特殊性的再均衡》，南方金融2013年第3期.