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摘 要：近年来，在城市化的进程中出现了大量的小产权房，小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势，这从另一个角度也说明了全国许多大中城市高起的房价正是催生小产权房的重要原因之一。尽管有明令禁止，且其权属不完备、面临诸多政策和交易风险，但小产权房以其价格较低、手续较简、准入无限制等优势，迎合了不少人的需求。
关键词：解决小产权房问题
一、小产权房的概念
小产权房是指未经法定征地及审批程序,由村集体或乡镇政府独立或与开发商联合在集体所有的土地上开发建设的房产。它不是法律承认的由国家颁发产权证的房产,只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。小产权房共分为三类：①占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑；②在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房；③第三类：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
二、小产权房产生的原因
小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。但是就在建设部门以其产权不受国家保护,警告市民别去购买,国土部门以其违法用地,要予以查禁的时候,小产权房却以其顽强的自生能力,赢得市民和农民的青睐,不断扩大其市场份额[1]。究其原因,主要有以下几个方面的原因:
(1)房价上涨滋生了其产生的土壤。
城市住房价格上涨过快早已是不争的事实,相对来说小产权房价格上的优势掩盖了其产生的风险,以北京为例,截至2009年7月，北京的商品房均价为14650元/平方米，同年4月，北京通州区的小产权房均价为5000元/平方米，二者相差十分明显。对于想去大城市,而又无力购房的人来说这无疑是非常好的过渡。假如政府今后不出什么政策,购房者就能以这么低的购房成本享受几十年的住房,从这一点上来说,他们可能就会觉得这是比较合算的。小产权房价格之所以如此之低,在于其省去了三部分费用:一是购地成本,二是各种税费,三是土地和房地产市场管制造成的巨额腐败成本。
(2)地方政府的管理不到位促成其快速发展。
作为一种市场行为,小产权房在房地产市场中能够存在这么长时间,能够从局部地区、个别城市扩展到全国,这恐怕应该是政府相关管理部门的失职,是一种管理上的严重缺位和行政不作为,乡镇政府实际上是这种行为的制造者和实际推动者。按照国家土地管理法的规定,任何个人和单位都不得在没有经农村土地征用转化为国家土地所有权之后进行土地出让。作为乡镇政府,在全国各地大搞开发区的热潮中,进行土地违法买卖行为一方面是利益所致,另一方面也与土地管理部门的严重失职行为有关。
三、购买小产权房时的注意事项
在购买小产权房时需谨慎，由于小产权房交易不被法律许可，如果购买人是为了投资，如出现拆迁赔偿时，赔偿权益归原产权人所有，购买人主张自己权益时法律不予支持，购买人最多可向出售人主张购房款。购买小产权房，除了购买人的权益不受保障外，购买人还面临多重风险，即便是为了居住的需要购买，也不可以作为二手房进行再交易，而且小产权房被拆迁的时间无确定性，一两年被拆迁后，居住的愿望就会落空。此外，由于小产权房交易不受法律保护，交易时购买人必须一次性付清房款，不得向银行按揭贷款。由于没有房产证，也无法向银行抵押贷款。还有就是小产权房的附属配套设施如供水、供电、供气等，因为不在国家规划之列，所以不能得到有效保证。
四、小产权房对房价的影响
小产权房合法化将促房价下跌，现在的房价之所以这么高，就是因为土地贵，而不是建材贵，土地贵的原因就是地方政府垄断供给[2]。集体所有的土地转变成开发地，不能直接卖给开发商，要先卖给政府，政府垄断之后，再通过拍卖的方式卖给开发商，这样价格肯定会很高。供给方只有一家，就是政府，这是垄断性的供给，所以地价就贵，进而房价贵。
五、解决小产权房问题遇到的困难
解决小产权房问题时遇到的难题是：①小产权房数量惊人，全国小产权房所占的土地面积有66亿平方米；北京的小产权房大概占整个本地市场的18%左右，已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米；在西安估计已经占到25%到30%，深圳的小产权房可能占全市住宅总量近一半。②目前绝大部分公众都无法正确区分小产权房。政府的态度就是大家关注的焦点，尽管业主期望政府以某种形式促使小产权房转正，但是政府也面对着一个难题：法律上这些建筑不可能取得五证，从规划到销售许可都是空白，属于违章建筑的范畴。
六、解决小产权房问题的建议
对于那些违法违规占用农地开发建设的小产权房项目要坚决地予以取缔。要加强农村集体所有土地的审批力度，对以租代征等违规使用土地的现象要坚决予以制止。但是对于那些在农村集体建设用地和宅基地上建设的小产权房，在政策上则要加以区分，要尽量利用经济手段、用科学发展的长远眼光来提出对策，解决问题。
1、短期看政策要承认现实，平衡各方利益
短期的经济手段应注意以下方面：小产权房的建设可能的确会导致地方政府土地出让金收入的缩减，中央在多次利用货币政策调控房地产市场的同时，也应该考虑利用财政政策，通过加紧改革现行税收体制中央、地方分成不合理的问题来缓解地方财政过渡依赖于土地收入的问题。
2、从长期看应该给予农村土地真正完整的产权
《土地管理法》第十条对集体土地产权作了如下规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组織的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。从上述规定中，我们不难看出，集体土地产权有三级主体，产权主体不清晰。针对以上情况，提出如下三条建议
(1)各级政府要制定出具有相当前瞻性的城市规划，先有统一一致和相对稳定的城市规划，房地产市场才能顺利地进行交易。
(2)明确农村集体产权的主体，使农民真正获得完整的土地产权。农民集体建设用地流转下一步改革的目标应该是对流转土地的产权主体、权利和利益边界进行法律确认，还原农民作为土地资产所有者的地位和应得的权利。这一方面有助于保证农民根据其产权地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基层政府卖地的冲动，有利于形成和谐的微观市场结构。
(3)建立统一的城乡建设用地市场。要加强城乡土地市场体系建设，实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”。进行城乡土地市场体系建设，关键在于赋予城乡集体建设用地相同的权益，“同权”是根本。同为建设用地，已经不存在土地转用问题，应当具有平等的产权，实行“同地、同权、同价”。形成统一的市场后就能够形成有效反映城乡建设用地稀缺性的真实土地价格。形成有效的激励机制和统一市场才是解决这一问题的根本出路。
参考文献：
[1]郭雪鹏、朱锡生、季磊：《“城市小产权房”成因分析及应对》，《湖北经济学院学报》2009年第1期.
[2]邓大洪：《“小产权”可否给高房价退烧》，《中国商报》2006年6月27日.
[3]胡传景：《从“小产权房”谈农村建设用地自由流转制度》，《国土资源》2008年第4期
[4]陈清波：《对待“小产权房”不能“一刀切”》，《中国改革报》2008年5月13日.
关键词：解决小产权房问题
一、小产权房的概念
小产权房是指未经法定征地及审批程序,由村集体或乡镇政府独立或与开发商联合在集体所有的土地上开发建设的房产。它不是法律承认的由国家颁发产权证的房产,只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。小产权房共分为三类：①占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑；②在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房；③第三类：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
二、小产权房产生的原因
小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。但是就在建设部门以其产权不受国家保护,警告市民别去购买,国土部门以其违法用地,要予以查禁的时候,小产权房却以其顽强的自生能力,赢得市民和农民的青睐,不断扩大其市场份额[1]。究其原因,主要有以下几个方面的原因:
(1)房价上涨滋生了其产生的土壤。
城市住房价格上涨过快早已是不争的事实,相对来说小产权房价格上的优势掩盖了其产生的风险,以北京为例,截至2009年7月，北京的商品房均价为14650元/平方米，同年4月，北京通州区的小产权房均价为5000元/平方米，二者相差十分明显。对于想去大城市,而又无力购房的人来说这无疑是非常好的过渡。假如政府今后不出什么政策,购房者就能以这么低的购房成本享受几十年的住房,从这一点上来说,他们可能就会觉得这是比较合算的。小产权房价格之所以如此之低,在于其省去了三部分费用:一是购地成本,二是各种税费,三是土地和房地产市场管制造成的巨额腐败成本。
(2)地方政府的管理不到位促成其快速发展。
作为一种市场行为,小产权房在房地产市场中能够存在这么长时间,能够从局部地区、个别城市扩展到全国,这恐怕应该是政府相关管理部门的失职,是一种管理上的严重缺位和行政不作为,乡镇政府实际上是这种行为的制造者和实际推动者。按照国家土地管理法的规定,任何个人和单位都不得在没有经农村土地征用转化为国家土地所有权之后进行土地出让。作为乡镇政府,在全国各地大搞开发区的热潮中,进行土地违法买卖行为一方面是利益所致,另一方面也与土地管理部门的严重失职行为有关。
三、购买小产权房时的注意事项
在购买小产权房时需谨慎，由于小产权房交易不被法律许可，如果购买人是为了投资，如出现拆迁赔偿时，赔偿权益归原产权人所有，购买人主张自己权益时法律不予支持，购买人最多可向出售人主张购房款。购买小产权房，除了购买人的权益不受保障外，购买人还面临多重风险，即便是为了居住的需要购买，也不可以作为二手房进行再交易，而且小产权房被拆迁的时间无确定性，一两年被拆迁后，居住的愿望就会落空。此外，由于小产权房交易不受法律保护，交易时购买人必须一次性付清房款，不得向银行按揭贷款。由于没有房产证，也无法向银行抵押贷款。还有就是小产权房的附属配套设施如供水、供电、供气等，因为不在国家规划之列，所以不能得到有效保证。
四、小产权房对房价的影响
小产权房合法化将促房价下跌，现在的房价之所以这么高，就是因为土地贵，而不是建材贵，土地贵的原因就是地方政府垄断供给[2]。集体所有的土地转变成开发地，不能直接卖给开发商，要先卖给政府，政府垄断之后，再通过拍卖的方式卖给开发商，这样价格肯定会很高。供给方只有一家，就是政府，这是垄断性的供给，所以地价就贵，进而房价贵。
五、解决小产权房问题遇到的困难
解决小产权房问题时遇到的难题是：①小产权房数量惊人，全国小产权房所占的土地面积有66亿平方米；北京的小产权房大概占整个本地市场的18%左右，已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米；在西安估计已经占到25%到30%，深圳的小产权房可能占全市住宅总量近一半。②目前绝大部分公众都无法正确区分小产权房。政府的态度就是大家关注的焦点，尽管业主期望政府以某种形式促使小产权房转正，但是政府也面对着一个难题：法律上这些建筑不可能取得五证，从规划到销售许可都是空白，属于违章建筑的范畴。
六、解决小产权房问题的建议
对于那些违法违规占用农地开发建设的小产权房项目要坚决地予以取缔。要加强农村集体所有土地的审批力度，对以租代征等违规使用土地的现象要坚决予以制止。但是对于那些在农村集体建设用地和宅基地上建设的小产权房，在政策上则要加以区分，要尽量利用经济手段、用科学发展的长远眼光来提出对策，解决问题。
1、短期看政策要承认现实，平衡各方利益
短期的经济手段应注意以下方面：小产权房的建设可能的确会导致地方政府土地出让金收入的缩减，中央在多次利用货币政策调控房地产市场的同时，也应该考虑利用财政政策，通过加紧改革现行税收体制中央、地方分成不合理的问题来缓解地方财政过渡依赖于土地收入的问题。
2、从长期看应该给予农村土地真正完整的产权
《土地管理法》第十条对集体土地产权作了如下规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组織的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。从上述规定中，我们不难看出，集体土地产权有三级主体，产权主体不清晰。针对以上情况，提出如下三条建议
(1)各级政府要制定出具有相当前瞻性的城市规划，先有统一一致和相对稳定的城市规划，房地产市场才能顺利地进行交易。
(2)明确农村集体产权的主体，使农民真正获得完整的土地产权。农民集体建设用地流转下一步改革的目标应该是对流转土地的产权主体、权利和利益边界进行法律确认，还原农民作为土地资产所有者的地位和应得的权利。这一方面有助于保证农民根据其产权地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基层政府卖地的冲动，有利于形成和谐的微观市场结构。
(3)建立统一的城乡建设用地市场。要加强城乡土地市场体系建设，实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”。进行城乡土地市场体系建设，关键在于赋予城乡集体建设用地相同的权益，“同权”是根本。同为建设用地，已经不存在土地转用问题，应当具有平等的产权，实行“同地、同权、同价”。形成统一的市场后就能够形成有效反映城乡建设用地稀缺性的真实土地价格。形成有效的激励机制和统一市场才是解决这一问题的根本出路。
参考文献：
[1]郭雪鹏、朱锡生、季磊：《“城市小产权房”成因分析及应对》，《湖北经济学院学报》2009年第1期.
[2]邓大洪：《“小产权”可否给高房价退烧》，《中国商报》2006年6月27日.
[3]胡传景：《从“小产权房”谈农村建设用地自由流转制度》，《国土资源》2008年第4期
[4]陈清波：《对待“小产权房”不能“一刀切”》，《中国改革报》2008年5月13日.