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【摘要】城中村是我国在城市化快速发展进程中的普遍现象。在我国的经济发展初期，城中村在降低城市运营成本方面发挥了很大作用，但是随着经济的进一步发展，城中村的各种负面社会效应日益凸显，改造城中村是社会进一步发展的需要。本文以郑州市菜王村为例，分析了城中村的负面效应，提出了城中村改造在拆迁补偿、安置、农民生活成本提高、流动人口住房及农民的可持续生计等方面的问题，并给出了相关建议。
【关键词】城中村改造;郑州市菜王村
城中村是中国城市化快速发展中的一种特有现象，指的是城市的快速发展，使得周边农村被城市包围，村民持有部分集体土地，兼具城市的某些特征与功能，但是仍然保持农村的外观形态、人际网络、管理模式和生活方式的特殊社区。
一、郑州市菜王村改造情况分析
位于中原路与大学路交汇处的菜王村因为地处郑州市老城区的市中心，由于城市化的扩张，村子的可耕地早已失去，二十年前曾经搬迁过一次，现在搬迁属于二次搬迁。村子里的住房有之前搬迁时政府统一盖的单元楼，但因为是老式的楼房，所以基础设施有点落后，村子里还有村民自建的几层的民房。
菜王村村子里共有两个生产大队，现在已经拆迁并原地回迁了一个队多一点。菜王村的拆迁是从2008年开始，到2011年时村民回迁的。新拆迁的居民楼就在还未拆迁的居民楼旁边，从外观上看，对比鲜明。老的居民住宅区脏乱差，新的小区干净卫生美丽。具体表现在：
（1）安全隐患的对比。
城中村的房子质量安全无保证。还未拆迁的菜王村有一部分是单元楼，但是建筑年代久远，估计快到寿命周期末了，并且村子里到处是私搭乱建的电线。村子里的道路也不畅通，且农民缺乏安全常识，建房缺乏一定的科学性，一旦发生爆炸、火灾等不可预测风险，消防车、救护车根本无法进入，而发生灾害地点的人员也无法及时疏散。而新建好的小区一共八幢高33层的现代居民楼，其中两栋分给了拆迁户，其余六栋用于商品房出售。新小区里干净卫生，有专门的物业公司进行管理，有门禁，有地下车库，有绿化，各种消防设施都有，安全隐患大大降低。
（2）治安情况的对比。
未拆迁改造的菜王村人员繁杂，缺乏治安管理，容易滋生社会犯罪。城中村的流动人员大多为外出打工者，而这部分人的大多数文化程度不高，工作具有流动性、工资不高。这部分人聚集在一起，极易滋生社会犯罪。此外，治安状况差也与村民自身素质低有关：村民自以为在城市里有很大面积的房，自以为是本地人，就对外地人很不友好，欺行霸市，目无王法。而在新建成的小区内，买商品房住进的居民的文化素质比较高，其中不乏高校的老师、机关公务员等高素质人群，小区的治安情况与未拆迁改造的菜王村大不一样。
二、郑州市菜王村在拆迁改造中存在的问题
截至目前，除郑东新区、经济技术开发区外，郑州市建成区310平方公里内的228个自然村中，已有119个获批改造，其中30个村（组）通过招拍挂出让了改造用地，出让土地总价款约130亿元，盘活建设用地约13484亩。但改造中也出现了不少的问题。以菜王村为例：
（1）农民的拆迁补偿单一问题。
怎样补，补多少，是城中村改造的大问题。菜王村的拆迁补偿问题在这方面做的有褒有贬。褒的是村民在2008年到2011年期间，每月可以领到每月8元/㎡的过渡安置费，这基本可以保证村民在这段时间的租房问题，而且这部分钱也发放的及时。贬的是村民们在这段时间内除了得到每月8元/㎡的过渡费外，其他的保障统统没有，比如说住哪里的问题没有人帮忙解决。
（2）农民的拆迁安置不合理问题。
房屋拆掉了，农民住哪里？菜王村在拆迁重建的这段时间里村民的住房问题自己解决。新房建好之后采取就地回迁的办法。现在拆迁户均已全部回迁到位。在这次城中村改造中，菜王村是按照1：1.2的比例进行房屋面积的补偿的，或者是按户口簿上的人口，每人口100㎡的安置標准，多出的面积村民可按每平米3600元的价格购买。这种安置补偿办法可以解决拆迁人口的回迁住房问题。这种在房屋上的补偿办法，造成了有的村民拥有十几套住房，有的却很少，进一步拉大了贫富差距。
（3）农民的生活成本提高问题。
拆迁钱的村子里物业费一年每户也就几十元钱，并且没有暖气费什么的，而且也不存在停车难问题。但是回迁的小区由于基础设施条件大大提高，农民的生活成本也有了很大的提升。新建小区的物业费是每年1元/㎡，再加上暖气费；由于新建小区的车位配比率不到0.5，在补偿安置那一项里是没有车库的补偿的，村民可以或租或卖，买的话车库的现价是19万一位的。在拆迁前的村子里居住，村民除了日常的柴米油盐外基本是不会有其他的日常开销的，但是入住新小区后，村民们每月的物业费停车费取暖费等对于没有任何经济保障的又没有分到很多房用来出租的村民来说就是一笔不小的固定开支。
（4）加剧了流动人口的住房困难问题。
村子有几千口人，可流动人口占了本地人的好几倍。这一部分流动人口怎么安置，是城中村改造面临的大问题。
（5）农民的可持续生计难以保障问题。
失去了土地，现在又要失去房子，也就是要失去唯一稳定的生活来源。这次的拆迁，除了在三年的过渡期内每月给8元/㎡的过渡费和就地回迁按1：1.2的比例补偿房屋面积外，失地农民是得不到其他任何补偿的，菜王村村民的可持续生计问题非常突出。
三、城中村改造的建议
（1）在过渡期内政府帮助村民寻找临时住房。
郑州进行大规模的城中村改造，大量的村民短时间内涌入了租房市场，对此，政府应提早准备，可适当增加廉租房屋的建设等引导村民有序找房。
（2）对村民的补偿采取补房和补钱相结合的方式，而不是单纯的补房。
在补钱方面，又可以采用一次性支付和分期长期支付的方式，使农民的生活有基本的保障。这样也在一定程度上弥补了农民住进新小区之后生活成本提高的问题。
（3）增建小户型和廉租房安置外来务工者。
郑州市城中村改造将增建小户型并在郊区大量建设廉租房以解决租房难。比如鼓励各区政府和市公共住宅集团等，在三环四环附近和城市郊区大量建设廉租房，市政府在土地、收费等方面给予优惠政策。[5]
（4）努力解决农民的可持续生计问题。
以后的生活保障是农民最关心的问题。因此，在就业方面就应明确提出因城中村改造而增加的就业岗位，优先用于安排原村民。另外，原村民依法参加社会保险，由政府、改制后的新经济组织和原村民个人按照比例承担。还要积极对农民进行再就业培训，提高他们的就业意识和就业能力，切实提高失地农民的可持续生计问题。
参考文献
[1]吕拉昌,梁政骥.广州城市创新职能的若干建议[J].城市观察,2010
[2]周林.换一个视角看深圳特区的城中村[N].开放导报,2005
[3]汪菁,刘成才.郑州地区“城中村”建筑安全问题及对策研究[N].中州大学学报,2012
[4]袁伟.我国城中村改造模式研究[J].华东经济管理,2010
[5]罗清和,蔡腾飞.深圳城中村问题的思考[N].深圳大学学报,2007
作者简介：李舒（1989-）女，汉族，河南驻马店人。现为郑州大学旅游管理学院2012级土地资源管理专业研究生，主要研究方向为房地产经营与管理。
【关键词】城中村改造;郑州市菜王村
城中村是中国城市化快速发展中的一种特有现象，指的是城市的快速发展，使得周边农村被城市包围，村民持有部分集体土地，兼具城市的某些特征与功能，但是仍然保持农村的外观形态、人际网络、管理模式和生活方式的特殊社区。
一、郑州市菜王村改造情况分析
位于中原路与大学路交汇处的菜王村因为地处郑州市老城区的市中心，由于城市化的扩张，村子的可耕地早已失去，二十年前曾经搬迁过一次，现在搬迁属于二次搬迁。村子里的住房有之前搬迁时政府统一盖的单元楼，但因为是老式的楼房，所以基础设施有点落后，村子里还有村民自建的几层的民房。
菜王村村子里共有两个生产大队，现在已经拆迁并原地回迁了一个队多一点。菜王村的拆迁是从2008年开始，到2011年时村民回迁的。新拆迁的居民楼就在还未拆迁的居民楼旁边，从外观上看，对比鲜明。老的居民住宅区脏乱差，新的小区干净卫生美丽。具体表现在：
（1）安全隐患的对比。
城中村的房子质量安全无保证。还未拆迁的菜王村有一部分是单元楼，但是建筑年代久远，估计快到寿命周期末了，并且村子里到处是私搭乱建的电线。村子里的道路也不畅通，且农民缺乏安全常识，建房缺乏一定的科学性，一旦发生爆炸、火灾等不可预测风险，消防车、救护车根本无法进入，而发生灾害地点的人员也无法及时疏散。而新建好的小区一共八幢高33层的现代居民楼，其中两栋分给了拆迁户，其余六栋用于商品房出售。新小区里干净卫生，有专门的物业公司进行管理，有门禁，有地下车库，有绿化，各种消防设施都有，安全隐患大大降低。
（2）治安情况的对比。
未拆迁改造的菜王村人员繁杂，缺乏治安管理，容易滋生社会犯罪。城中村的流动人员大多为外出打工者，而这部分人的大多数文化程度不高，工作具有流动性、工资不高。这部分人聚集在一起，极易滋生社会犯罪。此外，治安状况差也与村民自身素质低有关：村民自以为在城市里有很大面积的房，自以为是本地人，就对外地人很不友好，欺行霸市，目无王法。而在新建成的小区内，买商品房住进的居民的文化素质比较高，其中不乏高校的老师、机关公务员等高素质人群，小区的治安情况与未拆迁改造的菜王村大不一样。
二、郑州市菜王村在拆迁改造中存在的问题
截至目前，除郑东新区、经济技术开发区外，郑州市建成区310平方公里内的228个自然村中，已有119个获批改造，其中30个村（组）通过招拍挂出让了改造用地，出让土地总价款约130亿元，盘活建设用地约13484亩。但改造中也出现了不少的问题。以菜王村为例：
（1）农民的拆迁补偿单一问题。
怎样补，补多少，是城中村改造的大问题。菜王村的拆迁补偿问题在这方面做的有褒有贬。褒的是村民在2008年到2011年期间，每月可以领到每月8元/㎡的过渡安置费，这基本可以保证村民在这段时间的租房问题，而且这部分钱也发放的及时。贬的是村民们在这段时间内除了得到每月8元/㎡的过渡费外，其他的保障统统没有，比如说住哪里的问题没有人帮忙解决。
（2）农民的拆迁安置不合理问题。
房屋拆掉了，农民住哪里？菜王村在拆迁重建的这段时间里村民的住房问题自己解决。新房建好之后采取就地回迁的办法。现在拆迁户均已全部回迁到位。在这次城中村改造中，菜王村是按照1：1.2的比例进行房屋面积的补偿的，或者是按户口簿上的人口，每人口100㎡的安置標准，多出的面积村民可按每平米3600元的价格购买。这种安置补偿办法可以解决拆迁人口的回迁住房问题。这种在房屋上的补偿办法，造成了有的村民拥有十几套住房，有的却很少，进一步拉大了贫富差距。
（3）农民的生活成本提高问题。
拆迁钱的村子里物业费一年每户也就几十元钱，并且没有暖气费什么的，而且也不存在停车难问题。但是回迁的小区由于基础设施条件大大提高，农民的生活成本也有了很大的提升。新建小区的物业费是每年1元/㎡，再加上暖气费；由于新建小区的车位配比率不到0.5，在补偿安置那一项里是没有车库的补偿的，村民可以或租或卖，买的话车库的现价是19万一位的。在拆迁前的村子里居住，村民除了日常的柴米油盐外基本是不会有其他的日常开销的，但是入住新小区后，村民们每月的物业费停车费取暖费等对于没有任何经济保障的又没有分到很多房用来出租的村民来说就是一笔不小的固定开支。
（4）加剧了流动人口的住房困难问题。
村子有几千口人，可流动人口占了本地人的好几倍。这一部分流动人口怎么安置，是城中村改造面临的大问题。
（5）农民的可持续生计难以保障问题。
失去了土地，现在又要失去房子，也就是要失去唯一稳定的生活来源。这次的拆迁，除了在三年的过渡期内每月给8元/㎡的过渡费和就地回迁按1：1.2的比例补偿房屋面积外，失地农民是得不到其他任何补偿的，菜王村村民的可持续生计问题非常突出。
三、城中村改造的建议
（1）在过渡期内政府帮助村民寻找临时住房。
郑州进行大规模的城中村改造，大量的村民短时间内涌入了租房市场，对此，政府应提早准备，可适当增加廉租房屋的建设等引导村民有序找房。
（2）对村民的补偿采取补房和补钱相结合的方式，而不是单纯的补房。
在补钱方面，又可以采用一次性支付和分期长期支付的方式，使农民的生活有基本的保障。这样也在一定程度上弥补了农民住进新小区之后生活成本提高的问题。
（3）增建小户型和廉租房安置外来务工者。
郑州市城中村改造将增建小户型并在郊区大量建设廉租房以解决租房难。比如鼓励各区政府和市公共住宅集团等，在三环四环附近和城市郊区大量建设廉租房，市政府在土地、收费等方面给予优惠政策。[5]
（4）努力解决农民的可持续生计问题。
以后的生活保障是农民最关心的问题。因此，在就业方面就应明确提出因城中村改造而增加的就业岗位，优先用于安排原村民。另外，原村民依法参加社会保险，由政府、改制后的新经济组织和原村民个人按照比例承担。还要积极对农民进行再就业培训，提高他们的就业意识和就业能力，切实提高失地农民的可持续生计问题。
参考文献
[1]吕拉昌,梁政骥.广州城市创新职能的若干建议[J].城市观察,2010
[2]周林.换一个视角看深圳特区的城中村[N].开放导报,2005
[3]汪菁,刘成才.郑州地区“城中村”建筑安全问题及对策研究[N].中州大学学报,2012
[4]袁伟.我国城中村改造模式研究[J].华东经济管理,2010
[5]罗清和,蔡腾飞.深圳城中村问题的思考[N].深圳大学学报,2007
作者简介：李舒（1989-）女，汉族，河南驻马店人。现为郑州大学旅游管理学院2012级土地资源管理专业研究生，主要研究方向为房地产经营与管理。