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在房地产市场发展方面，中国与日本有很多相似之处，日本政府调控房地产市场的经验和教训对我国具有十分重要的借鉴意义，本文主要从如下三个方面进行分析和探讨。
之一：防止经济增长过度依赖房地产，不能忽视公共住房建设
日本在二战后的30年中经济发展取得了巨大成功。1955～1973年，日本GDP年均增长率达10%；石油危机过后，日本经济增长有所放缓，但直到1991年的“泡沫经济”破灭，GDP年均增速仍维持在4%以上。
支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在被战争毁坏的日本城市中，大部分存量住房被损坏了，战后即面临约420万套的住房缺口，这也是日本20世纪70年代前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是快速的城市化进程使住房需求不断增加。日本城市人口的比例在1950年为37.7%，1960年增长到63.9%，1970年达到72.1%，大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。
随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%～8.9%之间的高位，并对钢铁、水泥和木材等相关产业产生了重要影响，而购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设带动经济高速增长是日本经济在90年代之前的重要特征。
维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证，日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标。为实现该目标，政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系，其核心包括“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》、1951年颁布的《公共住房法案》和1955年颁布的《住房公库法案》。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款，公共住房是由地方政府建设、拥有和管理，由中央政府提供补贴，低收入家庭可以很低的租金租赁的住房，而住房公库成立的目的是为大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。
由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因而公共住房相对被忽视。这从日本的住房统计数据中就能看出：由政府（中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右；其中，由地方政府拥有的住房占住房总量的比例约为5%，由中央政府拥有的住房占住房总量的比例约为2%（见表1）。
由于政府强调住房的自有率，拥有自己的住房成为日本国民追求的目标，而拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词，由此导致的后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，造成住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年，日本住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%，而居民归还银行按揭贷款额占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。
家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。1981～1991年，日本居民的年平均收入从554.9万日元增加到了869.5万日元，但随后在90年代却几乎停止了增长。而同期，日本居民的年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元和2000年的143万日元。80年代，日本居民的按揭贷款本息偿还额占收入的比重保持在11%左右，到2000年时上升到16.1%。
90年代初，日本家庭面临的金融形势逐渐恶化，储蓄与债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元；拥有住房和土地贷款的家庭，其贷款额在1991年时为224.4万日元，到1995年时显著减少了112.1万日元，到2000年时则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付住房贷款。1995～2000年，期限在六个月以上的住房金融公库贷款违约数从14205件增加到了33306件，违约总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元，如表2所示。当住房金融公库的贷款无法得到偿付时，金融保障协会就会接管贷款，这种案例从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。
由此可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产市场与宏观经济发展“一荣俱荣，一损俱损”结果的出现。
之二：靠简单增加供给的方式平抑房价并非良策
住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们的居住需要，而且可以作为投资品并获得资本利得。商品市场的一般运行规律表现为价格上涨时的需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，会有一个市场的均衡点。但投资品则有所不同：价格上涨时需求可能会随之增加，且投资品交易没有市场的均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。
1985年以来，日本住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的假设，日本政府采取了增加住房供给的应对措施，具体做法主要是扩大住房金融公库贷款并降低利率。到1990财年，日本新增住房总量达到812.9万套，创下历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加并没有使房价下跌，而住房金融公库提供的资金不断增加，进一步助长了房地产市场投机和泡沫。
通過增加住房供给来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在市场泡沫破灭之后，日本政府增加住房供给的努力仍没有停止，甚至投入了更多的公共资金。1992～1997年，日本政府要求提供的补充贷款额度进一步提高；1991～1995年，住房金融公库资助下的新开工建设住房达到265.3万套，占到新开工建设住房总数的36.3%。
作为泡沫经济发生和破灭的应对之策，日本政府仍然很重视扩大住房建设规模，由此产生的结果是自有住房者陷入了沉重债务。日本房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，但供给却仍然大量增加，从而进一步加剧了住房价格的下跌，延长了住房价格调整的时间，并将很多金融机构“拖入”了不良资产大量增加的“深渊”。
日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因是没有区分房地产市场与一般商品市场的价格波动规律，将房价的持续上涨简单归因为住房供给不足，而没有充分考虑到投机因素，在房地产市场调控上，政府一味地在增加住房供给上做文章，而没有采取针对性的措施以遏制投机。
之三：住房政策调整应充分考虑人口结构变化
日本的人口结构在过去20年中发生了剧烈变化，老年人口比例增加且出生率不断下降。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计，到本世纪20年代，该比例将上升至25%以上。在老龄化问题不断严重的同时，日本的人口出生率正在剧烈下降，每千人中的新出生人数从1970年的18.8个下降到了1980年的13.6个，到2000年下降的9.5个。
日本的家庭结构变化也很明显。由夫妻双方和子女组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%，夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再是常态的家庭。单身者、只有老年人的家庭和配偶双方没有子女的家庭越来越多，单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。伴随家庭结构的变化，日本家庭的平均规模也不断缩减，拥有四个或更多成员的家庭占总家庭的比重从1970年的54%减少到了1995年的34%。
日本社会婚姻形式的变化加速了人口生命历程的多样化。日本每千人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，日本男性的平均首次结婚年龄上升到30.5岁，女性上升到27.2岁，这是世界上仅次于瑞典的次高结婚年龄。1970～1995年，30～34岁日本男性的未婚率从11.7%上升到37.3%，30～34岁女性的未婚率从7.2%上升到19.7%，选择不结婚和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。
“啃老族”的增加是影响日本住房消费的重要因素之一。1995年，日本25～29岁人口中有五分之二的男性和三分之一的女性是“啃老族”，30～34岁之间人口中有五分之一的男性和八分之一的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用做，考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们更愿意长期居住在父母家中。
当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就会变得十分有效。即使购买住房是一项负担，但随着收入的增加和住房价格的上涨，贷款的偿付仍有望得到减轻。此时，自有住房的大量建设就有了强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求会明确减少。70年代初，日本住房总量超过了家庭总量，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，到1998年上升到12.6%。
表3列示了日本更换过住房的家庭数量的变化。可以发现，更换过住房的家庭的绝对数量没有明显的变化，一直维持在1100万～1220万户之间。然而，更换过住房的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8%下降到了1998年的27.6%，该比例的下降反映出住房需求减少的趋势。根据对日本住房需求的调查，1978～1998年，日本计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的比重从44.1%减少到了28.2%。
对我国的启示
基于以上分析，我国可从以下方面总结和借鉴日本房地产市场调控中的经验和教训。
第一，2003年以来，我们强调房地产业是中国经济的支柱产业，推动大多数城市居民进入商品住房市场，而经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%。2009年，商品住房销售额占社会商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标，都超过或接近90年代的日本水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了70年代日本的最高水平（8.9%），2009年，我国房地产投资占GDP比重已超过10%。尽管我国尚未出现房地产金融风险，也没有出现“房地产拖垮宏观经濟”的情况，但日本的教训仍十分值得反思。
第二，我国的房价已持续上涨十余年，投机之风日益盛行，投机需求在总住房需求中占相当大的比重，从而导致房价随住房供给增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象。我国应该吸取日本的教训，不能简单地在增加供给上做文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房建设，大的发展思路无疑是正确的，但若短期内力度过大则有可能重犯日本式的错误。
第三，由于计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，未来20年，中国人口结构的变化速度可能比80年代以来的日本人口结构变化更为剧烈。当前，我国第一代独生女的父母大多已接近退休年龄，“4-2-1”式结构家庭（一对夫妻供养四位老人和一个子女的家庭）的比例正在迅速增加，另外，劳动人口占总人口的比例正在接近预期中的最高值，农村可转移的富余劳动力越来越少。这些变化必然会对我国住房市场和经济增长产生重大影响，需要我们高度关注。
(作者单位：中国社会科学院金融研究所)
之一：防止经济增长过度依赖房地产，不能忽视公共住房建设
日本在二战后的30年中经济发展取得了巨大成功。1955～1973年，日本GDP年均增长率达10%；石油危机过后，日本经济增长有所放缓，但直到1991年的“泡沫经济”破灭，GDP年均增速仍维持在4%以上。
支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。在被战争毁坏的日本城市中，大部分存量住房被损坏了，战后即面临约420万套的住房缺口，这也是日本20世纪70年代前半期住房一直严重短缺的重要原因。二是快速的城市化进程使住房需求不断增加。日本城市人口的比例在1950年为37.7%，1960年增长到63.9%，1970年达到72.1%，大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。
随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在整个70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%～8.9%之间的高位，并对钢铁、水泥和木材等相关产业产生了重要影响，而购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设带动经济高速增长是日本经济在90年代之前的重要特征。
维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证，日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标。为实现该目标，政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系，其核心包括“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》、1951年颁布的《公共住房法案》和1955年颁布的《住房公库法案》。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款，公共住房是由地方政府建设、拥有和管理，由中央政府提供补贴，低收入家庭可以很低的租金租赁的住房，而住房公库成立的目的是为大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。
由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因而公共住房相对被忽视。这从日本的住房统计数据中就能看出：由政府（中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右；其中，由地方政府拥有的住房占住房总量的比例约为5%，由中央政府拥有的住房占住房总量的比例约为2%（见表1）。
由于政府强调住房的自有率，拥有自己的住房成为日本国民追求的目标，而拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词，由此导致的后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，造成住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，居民购房支出占收入的比重不断攀升。1980年，日本住房贷款占GDP的比重是19.4%，到2000年该比重增加到了37.3%，而居民归还银行按揭贷款额占收入的比重从1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。
家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。1981～1991年，日本居民的年平均收入从554.9万日元增加到了869.5万日元，但随后在90年代却几乎停止了增长。而同期，日本居民的年平均贷款偿付额从1981年的60.5万日元增加到了1991年的92.3万日元和2000年的143万日元。80年代，日本居民的按揭贷款本息偿还额占收入的比重保持在11%左右，到2000年时上升到16.1%。
90年代初，日本家庭面临的金融形势逐渐恶化，储蓄与债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元；拥有住房和土地贷款的家庭，其贷款额在1991年时为224.4万日元，到1995年时显著减少了112.1万日元，到2000年时则减少了415.8万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付住房贷款。1995～2000年，期限在六个月以上的住房金融公库贷款违约数从14205件增加到了33306件，违约总金额从1937亿日元增加到了5002亿日元，如表2所示。当住房金融公库的贷款无法得到偿付时，金融保障协会就会接管贷款，这种案例从1990年的4820件增加到了2000年的17757件。
由此可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产市场与宏观经济发展“一荣俱荣，一损俱损”结果的出现。
之二：靠简单增加供给的方式平抑房价并非良策
住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们的居住需要，而且可以作为投资品并获得资本利得。商品市场的一般运行规律表现为价格上涨时的需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，会有一个市场的均衡点。但投资品则有所不同：价格上涨时需求可能会随之增加，且投资品交易没有市场的均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。
1985年以来，日本住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的假设，日本政府采取了增加住房供给的应对措施，具体做法主要是扩大住房金融公库贷款并降低利率。到1990财年，日本新增住房总量达到812.9万套，创下历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加并没有使房价下跌，而住房金融公库提供的资金不断增加，进一步助长了房地产市场投机和泡沫。
通過增加住房供给来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在市场泡沫破灭之后，日本政府增加住房供给的努力仍没有停止，甚至投入了更多的公共资金。1992～1997年，日本政府要求提供的补充贷款额度进一步提高；1991～1995年，住房金融公库资助下的新开工建设住房达到265.3万套，占到新开工建设住房总数的36.3%。
作为泡沫经济发生和破灭的应对之策，日本政府仍然很重视扩大住房建设规模，由此产生的结果是自有住房者陷入了沉重债务。日本房地产泡沫破灭之后，市场对住房的需求迅速减少，但供给却仍然大量增加，从而进一步加剧了住房价格的下跌，延长了住房价格调整的时间，并将很多金融机构“拖入”了不良资产大量增加的“深渊”。
日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因是没有区分房地产市场与一般商品市场的价格波动规律，将房价的持续上涨简单归因为住房供给不足，而没有充分考虑到投机因素，在房地产市场调控上，政府一味地在增加住房供给上做文章，而没有采取针对性的措施以遏制投机。
之三：住房政策调整应充分考虑人口结构变化
日本的人口结构在过去20年中发生了剧烈变化，老年人口比例增加且出生率不断下降。65岁及其以上人口占总人口的比例从1970年的7.1%增长到了1995年的14.5%，据估计，到本世纪20年代，该比例将上升至25%以上。在老龄化问题不断严重的同时，日本的人口出生率正在剧烈下降，每千人中的新出生人数从1970年的18.8个下降到了1980年的13.6个，到2000年下降的9.5个。
日本的家庭结构变化也很明显。由夫妻双方和子女组成的家庭数占总家庭数的比例从1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%，夫妻双方和子女所组成的家庭如今已经不再是常态的家庭。单身者、只有老年人的家庭和配偶双方没有子女的家庭越来越多，单身家庭的比例从1970年的10.8%增长到了1995年的23.1%。伴随家庭结构的变化，日本家庭的平均规模也不断缩减，拥有四个或更多成员的家庭占总家庭的比重从1970年的54%减少到了1995年的34%。
日本社会婚姻形式的变化加速了人口生命历程的多样化。日本每千人中，已婚者人数从1975年的10.5个减少到了1999年的6.1个。1995年，日本男性的平均首次结婚年龄上升到30.5岁，女性上升到27.2岁，这是世界上仅次于瑞典的次高结婚年龄。1970～1995年，30～34岁日本男性的未婚率从11.7%上升到37.3%，30～34岁女性的未婚率从7.2%上升到19.7%，选择不结婚和结婚却不生育孩子的人数在不断增加。
“啃老族”的增加是影响日本住房消费的重要因素之一。1995年，日本25～29岁人口中有五分之二的男性和三分之一的女性是“啃老族”，30～34岁之间人口中有五分之一的男性和八分之一的女性是“啃老族”。他们拥有免费的住房和食物，连家务也不用做，考虑到独立后或结婚后生活质量会下降，他们更愿意长期居住在父母家中。
当社会中拥有稳定的中产阶级，自有住房能够获得资本利得时，住房梯度消费体系就会变得十分有效。即使购买住房是一项负担，但随着收入的增加和住房价格的上涨，贷款的偿付仍有望得到减轻。此时，自有住房的大量建设就有了强大的需求支撑。然而，随着人口及家庭结构的巨大变化，住房需求会明确减少。70年代初，日本住房总量超过了家庭总量，空置率从1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，到1998年上升到12.6%。
表3列示了日本更换过住房的家庭数量的变化。可以发现，更换过住房的家庭的绝对数量没有明显的变化，一直维持在1100万～1220万户之间。然而，更换过住房的家庭占总家庭的比例却从1978年的35.8%下降到了1998年的27.6%，该比例的下降反映出住房需求减少的趋势。根据对日本住房需求的调查，1978～1998年，日本计划提高住房水平的家庭从35.1%减少到了18.7%，租房者的比重从44.1%减少到了28.2%。
对我国的启示
基于以上分析，我国可从以下方面总结和借鉴日本房地产市场调控中的经验和教训。
第一，2003年以来，我们强调房地产业是中国经济的支柱产业，推动大多数城市居民进入商品住房市场，而经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%。2009年，商品住房销售额占社会商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标，都超过或接近90年代的日本水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了70年代日本的最高水平（8.9%），2009年，我国房地产投资占GDP比重已超过10%。尽管我国尚未出现房地产金融风险，也没有出现“房地产拖垮宏观经濟”的情况，但日本的教训仍十分值得反思。
第二，我国的房价已持续上涨十余年，投机之风日益盛行，投机需求在总住房需求中占相当大的比重，从而导致房价随住房供给增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象。我国应该吸取日本的教训，不能简单地在增加供给上做文章，应该采取措施遏制投机性需求。当前，我国政府高度重视保障性住房建设，大的发展思路无疑是正确的，但若短期内力度过大则有可能重犯日本式的错误。
第三，由于计划生育制度的影响，中国的人口结构正在出现剧烈的变化，未来20年，中国人口结构的变化速度可能比80年代以来的日本人口结构变化更为剧烈。当前，我国第一代独生女的父母大多已接近退休年龄，“4-2-1”式结构家庭（一对夫妻供养四位老人和一个子女的家庭）的比例正在迅速增加，另外，劳动人口占总人口的比例正在接近预期中的最高值，农村可转移的富余劳动力越来越少。这些变化必然会对我国住房市场和经济增长产生重大影响，需要我们高度关注。
(作者单位：中国社会科学院金融研究所)