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引言
房地产开发是一个动态的过程，从前期策划到竣工交付使用，不同阶段具有不同的风险，只有通过有效地控制建设成本，提高企业资金投资的效益，才能使企业在激烈的市场竞争中发展壮大，其中工程施工阶段成本的控制是重中之重。
一．房地产开发施工阶段在成本控制上存在的问题
由于目前国内房地产行业工程技术的复杂性、环境的多样性等诸多因素的影响，造成开发商难以对本工程的土建及各专业(水、电、消防、空调等)各分部分项工程的建设成本进行合理控制，普遍性的房产公司或多或少都存在如下问题：
（一）缺乏科学的资金计划及资金管理能力的不足造成在项目建设过程中资金断链
（二）缺乏对项目及项目关键要素足够的监管和控制能力
（三）缺乏严谨的合同管理，未能有效控制工程变更、合同支付等问题
（四）缺乏对建材质量和价格的了解，造成不必要或不应有的浪费
（五）缺乏对工程量的正确计量，造成工程造价的上升
針对以上存在的问题，分析总结出在施工阶段进行建设成本控制的八点有效途径。
二．在施工阶段进行建设成本控制的有效途径
（一）选择最佳的承发包模式
1.总承包模式（工程总承包、施工总承包）。
2.平行承发包模式。
（二）严格控制现场签证，妥善处理索赔
现场签证是工程建设过程中的一项经常性工作，它可以补充设计图纸之不足，反映施工过程中的真实情况，并且可以协调承发包双方的矛盾。需现场签证的主要内容：
1.零星用工；2.零星工程；3.临时设施增补项目；4.隐蔽工程签证；5.窝工；6.材料价格认证单；7.其他需要签证的费用等。
现场签证一般涉及到工程量的增减、施工方案的变更和施工时间的改变，并且由于现场签证可以作为工程结算的依据和作为索赔和反索赔的依据，所以为了合理确定和有效控制工程造价，必须严格控制现场签证。严格现场签证可以从以下三个方面着手。
1.现场签证应规范、详细；
2.对签证事项，其发生的费用由何方承担应详细标明；
3.对施工单位提出的签证事项，应严格审查、仔细分析,防止同一事项以不同方式重复签证。
索赔是工程建设中经常发生的正常现象，其性质属于经济补偿行为。下面我通过一个工程实例来阐述一个由现场签证所引起的索赔。
大连某高层住宅工程，由于工程在设计时没有考虑到采光的原因。开发商准备把2#楼东单元造到11层就停止施工。下面为该工程承包商的签证单内容：
应开发商要求，对2#楼东单元12层以上结构作局部修改，施工方对此积极配合，至11层是暂停施工，等待修改图纸到位时同步进行。而造成部分人工、机械及周转材料闲置，同时由于结构修改后部分已绑扎、焊接钢筋报废（板、阳台、梁等）。由此而产生的费用，望开发商给予确认。以下为费用测算：
人工：钢筋工=30人×50元/天×3天=4500元
木工=40人×50元/天×3天=6000元
水电工=20天×50元/天×3天=3000元
机械：塔吊=1330元/台班×3=3990元
人货电梯=380元/台班×3=1140元
其他机械：（木工机械、电焊、对焊、弯曲机等）共2000元
报废钢筋数量约：2吨×3900元/吨=7800元
工期相应顺延3天
合计：28430元
该签证的现场监理给的意见是：情况基本属实。如果这个签证甲方在上面签字盖章后，它就可以作为施工单位索赔的依据。我们现在来看看这个签证最后是如何解决的：
1.人工费用问题：钢筋工、木工、水电工人工费给了22元/天。人工数量问题上：钢筋工为15人，木工给了25人，水电工15人。
2.机械问题：塔吊给了798元/台班，人货电梯没给（理由是施工单位东单元和西单元是共用一个人货电梯，根本就没有造成机械的闲置）。
3.钢筋报废的数量给了1.2吨。
4.工期相应顺延3天。
所以开发商要严格审核现场签证，并且要熟悉定额和有关文件、法规，可以从专业角度分析、审核签证是否合理、正确，是否实事求是。并要经常踏勘现场，收集第一手资料，这样才能遏止施工单位的不合理索赔，控制建设成本。
（三）严格控制工程变更
工程变更包括设计、进度、施工条件的变更及原招标文件和工程量清单中未包括的新增工程。由于上述工程变更对工程造价的影响较大，是建设成本控制的重点之一，应予重视。对于工程变更分为两种情况：
1. 开发商自己提出的工程变更。2.承包方提出工程变更。
开发商对承包商提出的工程变更需格外重视和仔细分析，一般有如下几种情况：
(1)原设计图纸本身存在缺陷或错误；
(2)主观上想通过变更来增加工程量，增加工程造价；
(3)由于某分项工程施工质量不合格，又无法全部返工处理；
(4)提出用部分材料替代市场紧俏或无法采购的材料，或用价格较低的材料代替价格较高的材料；
(5)提出用工艺简单、自身技术中较强的做法代替工艺复杂、施工难度较大的做法。
以上几种变更都是承包商从自身利益考虑提出的，开发商要认真分析仔细审核，善于识别，并有针对性地进行处理。
（四）控制材料和设备的数量及价格
在工程造价的组成中，材料和设备的费用是工程成本的主要费用，所以对使用的材料和设备进行严格控制是控制工程造价的关键环节。
下面我通过一个工程案例来说明。
该工程为浙江某建设有限公司承建的一个商品住宅工程。下面是该建筑公司第一项目部材料价格申请表：
表1 工程名称：都市知音商品住宅工程 计量单位：元
通过专业机构对多家厂商进行询价，发现TCL/K4.0系列的价格对外价格一般为价目表上的价格*0.50，实际价格为价目表上的价格*0.42。通过这样的方式控制材料的价格所产生的效果是很明显的，使工程的建设成本得到了有效的控制。
（五）制定资金的合理使用计划
施工阶段投资控制，是把计划投资额作为目标值，在施工过程中定期进行投资实际值与目标值的比较，通过比较找出偏差，分析产生偏差的原因，并采取有效措施加以控制，以保证投资控制目标的实现。
下面通过一个工程例子来说明如何建立一个资金的使用计划。
表2 付款进度形象表（部分） 计量单位：万元
施工阶段作为建设资金投入量最多的阶段，必须把握住这一点。资金的合理使用计划编制要切实注意质量，并应参照进度计划，结合实际工程进度灵活掌握。通过编制合理的资金使用计划，细分投资控制目标；确保施工过程分阶段目标的实现，才能使建设成本控制目标的最终实现。
（六）认真审核施工组织设计
对因施工方法的不同，引起影响工程造价的内容应予以重视。通过审核施工单位编制的施工组织设计，对其中的主要施工方案进行技术经济分析，对不合理的施工进度、工艺、方案提出合理化建议，使之得以进一步优化，为建设成本控制目标的顺利实现创造必要的前提条件。
例如是否按照合理工期进行施工对建设成本也将产生影响。
注：文章中所涉及的公式和图表请用PDF格式打开
房地产开发是一个动态的过程，从前期策划到竣工交付使用，不同阶段具有不同的风险，只有通过有效地控制建设成本，提高企业资金投资的效益，才能使企业在激烈的市场竞争中发展壮大，其中工程施工阶段成本的控制是重中之重。
一．房地产开发施工阶段在成本控制上存在的问题
由于目前国内房地产行业工程技术的复杂性、环境的多样性等诸多因素的影响，造成开发商难以对本工程的土建及各专业(水、电、消防、空调等)各分部分项工程的建设成本进行合理控制，普遍性的房产公司或多或少都存在如下问题：
（一）缺乏科学的资金计划及资金管理能力的不足造成在项目建设过程中资金断链
（二）缺乏对项目及项目关键要素足够的监管和控制能力
（三）缺乏严谨的合同管理，未能有效控制工程变更、合同支付等问题
（四）缺乏对建材质量和价格的了解，造成不必要或不应有的浪费
（五）缺乏对工程量的正确计量，造成工程造价的上升
針对以上存在的问题，分析总结出在施工阶段进行建设成本控制的八点有效途径。
二．在施工阶段进行建设成本控制的有效途径
（一）选择最佳的承发包模式
1.总承包模式（工程总承包、施工总承包）。
2.平行承发包模式。
（二）严格控制现场签证，妥善处理索赔
现场签证是工程建设过程中的一项经常性工作，它可以补充设计图纸之不足，反映施工过程中的真实情况，并且可以协调承发包双方的矛盾。需现场签证的主要内容：
1.零星用工；2.零星工程；3.临时设施增补项目；4.隐蔽工程签证；5.窝工；6.材料价格认证单；7.其他需要签证的费用等。
现场签证一般涉及到工程量的增减、施工方案的变更和施工时间的改变，并且由于现场签证可以作为工程结算的依据和作为索赔和反索赔的依据，所以为了合理确定和有效控制工程造价，必须严格控制现场签证。严格现场签证可以从以下三个方面着手。
1.现场签证应规范、详细；
2.对签证事项，其发生的费用由何方承担应详细标明；
3.对施工单位提出的签证事项，应严格审查、仔细分析,防止同一事项以不同方式重复签证。
索赔是工程建设中经常发生的正常现象，其性质属于经济补偿行为。下面我通过一个工程实例来阐述一个由现场签证所引起的索赔。
大连某高层住宅工程，由于工程在设计时没有考虑到采光的原因。开发商准备把2#楼东单元造到11层就停止施工。下面为该工程承包商的签证单内容：
应开发商要求，对2#楼东单元12层以上结构作局部修改，施工方对此积极配合，至11层是暂停施工，等待修改图纸到位时同步进行。而造成部分人工、机械及周转材料闲置，同时由于结构修改后部分已绑扎、焊接钢筋报废（板、阳台、梁等）。由此而产生的费用，望开发商给予确认。以下为费用测算：
人工：钢筋工=30人×50元/天×3天=4500元
木工=40人×50元/天×3天=6000元
水电工=20天×50元/天×3天=3000元
机械：塔吊=1330元/台班×3=3990元
人货电梯=380元/台班×3=1140元
其他机械：（木工机械、电焊、对焊、弯曲机等）共2000元
报废钢筋数量约：2吨×3900元/吨=7800元
工期相应顺延3天
合计：28430元
该签证的现场监理给的意见是：情况基本属实。如果这个签证甲方在上面签字盖章后，它就可以作为施工单位索赔的依据。我们现在来看看这个签证最后是如何解决的：
1.人工费用问题：钢筋工、木工、水电工人工费给了22元/天。人工数量问题上：钢筋工为15人，木工给了25人，水电工15人。
2.机械问题：塔吊给了798元/台班，人货电梯没给（理由是施工单位东单元和西单元是共用一个人货电梯，根本就没有造成机械的闲置）。
3.钢筋报废的数量给了1.2吨。
4.工期相应顺延3天。
所以开发商要严格审核现场签证，并且要熟悉定额和有关文件、法规，可以从专业角度分析、审核签证是否合理、正确，是否实事求是。并要经常踏勘现场，收集第一手资料，这样才能遏止施工单位的不合理索赔，控制建设成本。
（三）严格控制工程变更
工程变更包括设计、进度、施工条件的变更及原招标文件和工程量清单中未包括的新增工程。由于上述工程变更对工程造价的影响较大，是建设成本控制的重点之一，应予重视。对于工程变更分为两种情况：
1. 开发商自己提出的工程变更。2.承包方提出工程变更。
开发商对承包商提出的工程变更需格外重视和仔细分析，一般有如下几种情况：
(1)原设计图纸本身存在缺陷或错误；
(2)主观上想通过变更来增加工程量，增加工程造价；
(3)由于某分项工程施工质量不合格，又无法全部返工处理；
(4)提出用部分材料替代市场紧俏或无法采购的材料，或用价格较低的材料代替价格较高的材料；
(5)提出用工艺简单、自身技术中较强的做法代替工艺复杂、施工难度较大的做法。
以上几种变更都是承包商从自身利益考虑提出的，开发商要认真分析仔细审核，善于识别，并有针对性地进行处理。
（四）控制材料和设备的数量及价格
在工程造价的组成中，材料和设备的费用是工程成本的主要费用，所以对使用的材料和设备进行严格控制是控制工程造价的关键环节。
下面我通过一个工程案例来说明。
该工程为浙江某建设有限公司承建的一个商品住宅工程。下面是该建筑公司第一项目部材料价格申请表：
表1 工程名称：都市知音商品住宅工程 计量单位：元
通过专业机构对多家厂商进行询价，发现TCL/K4.0系列的价格对外价格一般为价目表上的价格*0.50，实际价格为价目表上的价格*0.42。通过这样的方式控制材料的价格所产生的效果是很明显的，使工程的建设成本得到了有效的控制。
（五）制定资金的合理使用计划
施工阶段投资控制，是把计划投资额作为目标值，在施工过程中定期进行投资实际值与目标值的比较，通过比较找出偏差，分析产生偏差的原因，并采取有效措施加以控制，以保证投资控制目标的实现。
下面通过一个工程例子来说明如何建立一个资金的使用计划。
表2 付款进度形象表（部分） 计量单位：万元
施工阶段作为建设资金投入量最多的阶段，必须把握住这一点。资金的合理使用计划编制要切实注意质量，并应参照进度计划，结合实际工程进度灵活掌握。通过编制合理的资金使用计划，细分投资控制目标；确保施工过程分阶段目标的实现，才能使建设成本控制目标的最终实现。
（六）认真审核施工组织设计
对因施工方法的不同，引起影响工程造价的内容应予以重视。通过审核施工单位编制的施工组织设计，对其中的主要施工方案进行技术经济分析，对不合理的施工进度、工艺、方案提出合理化建议，使之得以进一步优化，为建设成本控制目标的顺利实现创造必要的前提条件。
例如是否按照合理工期进行施工对建设成本也将产生影响。
注：文章中所涉及的公式和图表请用PDF格式打开