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1980年4月，邓小平同志作了关于住房问题的谈话（以下简称“谈话”）。他说：“关于住房问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新屋可以出售，老房也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款。10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不愿意买房子了。繁华的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城区和郊区的房子，租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。农村盖房要有新设计，不要老是小四合院，要发展楼房，平房改楼房，能节约耕地。盖什么样的楼房，要适合不同的地区，不同的居民需要”。
对于小平同志的“谈话”，一直存在着两种不同的理解。一种认为是要求实行住房商品化制度，一种认为是要求实行住房分类供应制度（一种比较完善的现代住房制度）。1998年发布的国发23号文，既把住房商品化作为指导思想，又要求推行住房分类供应制度，就是两种不同理解的具体体现。这里发表的是我经过多年研究后形成的对为什么出现两种理解的分析，纯为一家之言，是否妥当，与大家共同探讨。
一、“谈话”的起因
1976年结束十年动乱后，我国出国考察访问的人逐步增多。他们回国后在住房方面反映的问题主要有：外国的住房有租有售，而我国是只租不售；外国普遍推行住房抵押贷款，我国不售房也就没有推行抵押贷款；美国对低收入者租房进行了货币补贴，而我国没有进行货币补贴。以上问题都需要做出回答，这是小平同志“谈话”的主要来由。
二、对“谈话”几项具体内容的理解
（一）关于“谈话”的开张明义。小平同志一开头就讲：“关于住房问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策”。由于分配住房是现代住房制度的一项重要内容，西方国家和旧中国过去推行的住房商品化制度都没有这项内容。这就开张明义地表明，这次“谈话”主要是讲如何发展和健全现代住房制度，而不是要推行住房商品化制度。
（二）关于住房可以买卖的问题。许多实行现代住房制度的国家，对高收入者供应商品房和对中等收入者（新加坡是中低收入者）供应保障房，不仅主要是把住房卖给居民，而且居民买的住房可以出售。只不过新加坡有个特殊规定，就是中低收入者如要出售自己居住的政府组屋（该国的保障房），必须在政府组屋的机制内运行。由此可见，小平同志关于新房老房都可以出售的“谈话”内容，是以许多实行现代住房制度国家的办法为依据的。
（三）关于可以自建住房的问题。许多推行现代住房制度的国家，例如美国，仍然实行土地私有制。在美国，有许多高收入者自建豪宅较为普遍。即买地之后，委托设计师按自己的喜好设计，然后委托施工单位建设。近些年，美国的中等收入者在郊区买地自建住房的也不少。小平同志“谈话”中关于可以自建住房的意见，主要参考了美国等国的办法。当年在我国农村，农民在取得批给的宅基地后，多是采取“亲帮亲，邻帮邻”的办法自建住房。在城市，由于土地国有，一直未推行个人自建住房的办法。
（四）关于推行住房抵押贷款的问题。1930年美国决定推行现代住房制度时，把推行住房抵押贷款（即以住房本身为抵押物，从而突显了住房的特点）作为推行新制度的一项重要内容。有位外国住房专家著文，把现代住房制度概括为由五大政策组成，住房抵押贷款就是其中的一大政策。其后，这一办法陆续地为许多推行现代住房制度的国家所仿效。既然小平同志的“谈话”参考推行现代住房制度国家的办法提出了住房可以买卖的意见，当然会强调要推行这些国家十分重视的住房抵押贷款制度。
（五）关于租售比问题。许多实行现代住房制度的国家，对高收入者供应的商品房和对中等收入者供应的保障房，都是租售并举的。因而他们十分强调租售价格（即租售比）要保持合理的比例。小平同志的“谈话”，提出了房价和房租要坚持合理比例的要求，讲的是世界住房界的共识。
（六）关于级差地租问题。马克思在《资本论》中指出，城市建筑物的级差地租，取决于“位置有利的建筑地段”。世界住房界的共识也是：同一社会条件和同档次的住房，决定其房价有高有低的第一要素，是住房在城市内所处的位置。小平同志 “谈话”中 的有关住房位置决定住房价格的内容，是货真价实的内行话。
（七）关于多渠道融资的问题。建国以后，我国长期处于建房资金严重短缺的局面，因而不止一次地强调要在建公房的同时，推行民建公助，合作建房等融资措施。当年，还有几十个国家推行合作住宅。小平同志关于建房还可以鼓励公私合营或民建公助等多渠道融资的“谈话”，既借鉴了外国的做法，又考虑了当年我国经济实力仍然很弱的实情。
（八）关于对低工资的职工要给予补贴的问题。“谈话”中指出：“将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。”这短短的30个字特别重要，主要讲了三个重要的内容。其一，美国1930年房改，推行现代住房制度，最重要的内容是把居民分为高收入者、中等收入者和低收入者予以分类供应。其中对低收入者实行房租补贴。由此可见，小平同志关于“对低工资的职工（当年我国广大群众还没有接触“低收入者”一词）要给予补贴”的“谈话”，借鉴了美国的办法。这是住房商品化制度不可能含有的。其二，“谈话”中提出“将来”二字，是因为当年我国仍在实行低工资制，没有把居民分为高收入者、中等收入者和低收入者的条件，必须等到“将来”具备适当条件之后才能推行。其三，各国的现代住房制度总的原则一致，而具体办法则不尽相同。小平同志强调“要将各项政策联系起来考虑”，是一种留有余地让我们去深入研究的要求。也就是要求我们认真考虑：是着重地借鉴某一国家的住房制度，或者是取诸家之长结合我国实际创造一种具有中国特色的住房制度。
三、对“谈话”几项误解的原因分析
以上分析说明，小平同志的“谈话”，主要是参考国外现代住房制度的办法，提出了许多补充、发展我国原有住房制度的内容。为什么许多人却把它误解为是要求走住房商品化的道路，主要原因有：
（一）上世纪80年代，我国将长期实行的计划经济改为商品经济（后又改为市场经济）。人们自然地会理解，既然大局是商品化，作为小局的住房当然也应该商品化。
（二）“谈话”讲了住房可以买卖，能买卖的当然是商品。人们由此会自然地推论出，这是一个主张住房商品化的“谈话”。
（三）由于长期闭关锁国，人们不了解许多国家已于20世纪后陆续改行现代住房制度，其改革对象正是住房商品化制度。如果当时人们了解这一情况，决不会提出走住房商品化道路的口号。
（四）不了解现代住房制度也含有住房买卖，而误认为只有住房商品化制度才有住房买卖。
（五）不了解世界上许多国家的国民经济，在继续实行以市场经济和产品商品化为主的总前提下，对住房、医疗、教育和社会救济等福利事业推行了政府福利支持与市场经济相结合的新制度。对住房而言，也就是推行了新的现代住房制度，而不再推行住房商品化制度。
（六）不了解我国建国以后实行的所谓的公房低租金制度，也是一种现代住房制度。只因为当时的大环境等种种原因，使这一制度执行得很不好。对这一制度，不宜全盘推倒重来，而应以其取得的实绩为基础，加以改进、补充和发展。例如这一制度已经建成的数量巨大的中小套型公房（占城镇居民60%以上），正是改行保障房的强大物质基础。
王春敏/责任编辑
对于小平同志的“谈话”，一直存在着两种不同的理解。一种认为是要求实行住房商品化制度，一种认为是要求实行住房分类供应制度（一种比较完善的现代住房制度）。1998年发布的国发23号文，既把住房商品化作为指导思想，又要求推行住房分类供应制度，就是两种不同理解的具体体现。这里发表的是我经过多年研究后形成的对为什么出现两种理解的分析，纯为一家之言，是否妥当，与大家共同探讨。
一、“谈话”的起因
1976年结束十年动乱后，我国出国考察访问的人逐步增多。他们回国后在住房方面反映的问题主要有：外国的住房有租有售，而我国是只租不售；外国普遍推行住房抵押贷款，我国不售房也就没有推行抵押贷款；美国对低收入者租房进行了货币补贴，而我国没有进行货币补贴。以上问题都需要做出回答，这是小平同志“谈话”的主要来由。
二、对“谈话”几项具体内容的理解
（一）关于“谈话”的开张明义。小平同志一开头就讲：“关于住房问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策”。由于分配住房是现代住房制度的一项重要内容，西方国家和旧中国过去推行的住房商品化制度都没有这项内容。这就开张明义地表明，这次“谈话”主要是讲如何发展和健全现代住房制度，而不是要推行住房商品化制度。
（二）关于住房可以买卖的问题。许多实行现代住房制度的国家，对高收入者供应商品房和对中等收入者（新加坡是中低收入者）供应保障房，不仅主要是把住房卖给居民，而且居民买的住房可以出售。只不过新加坡有个特殊规定，就是中低收入者如要出售自己居住的政府组屋（该国的保障房），必须在政府组屋的机制内运行。由此可见，小平同志关于新房老房都可以出售的“谈话”内容，是以许多实行现代住房制度国家的办法为依据的。
（三）关于可以自建住房的问题。许多推行现代住房制度的国家，例如美国，仍然实行土地私有制。在美国，有许多高收入者自建豪宅较为普遍。即买地之后，委托设计师按自己的喜好设计，然后委托施工单位建设。近些年，美国的中等收入者在郊区买地自建住房的也不少。小平同志“谈话”中关于可以自建住房的意见，主要参考了美国等国的办法。当年在我国农村，农民在取得批给的宅基地后，多是采取“亲帮亲，邻帮邻”的办法自建住房。在城市，由于土地国有，一直未推行个人自建住房的办法。
（四）关于推行住房抵押贷款的问题。1930年美国决定推行现代住房制度时，把推行住房抵押贷款（即以住房本身为抵押物，从而突显了住房的特点）作为推行新制度的一项重要内容。有位外国住房专家著文，把现代住房制度概括为由五大政策组成，住房抵押贷款就是其中的一大政策。其后，这一办法陆续地为许多推行现代住房制度的国家所仿效。既然小平同志的“谈话”参考推行现代住房制度国家的办法提出了住房可以买卖的意见，当然会强调要推行这些国家十分重视的住房抵押贷款制度。
（五）关于租售比问题。许多实行现代住房制度的国家，对高收入者供应的商品房和对中等收入者供应的保障房，都是租售并举的。因而他们十分强调租售价格（即租售比）要保持合理的比例。小平同志的“谈话”，提出了房价和房租要坚持合理比例的要求，讲的是世界住房界的共识。
（六）关于级差地租问题。马克思在《资本论》中指出，城市建筑物的级差地租，取决于“位置有利的建筑地段”。世界住房界的共识也是：同一社会条件和同档次的住房，决定其房价有高有低的第一要素，是住房在城市内所处的位置。小平同志 “谈话”中 的有关住房位置决定住房价格的内容，是货真价实的内行话。
（七）关于多渠道融资的问题。建国以后，我国长期处于建房资金严重短缺的局面，因而不止一次地强调要在建公房的同时，推行民建公助，合作建房等融资措施。当年，还有几十个国家推行合作住宅。小平同志关于建房还可以鼓励公私合营或民建公助等多渠道融资的“谈话”，既借鉴了外国的做法，又考虑了当年我国经济实力仍然很弱的实情。
（八）关于对低工资的职工要给予补贴的问题。“谈话”中指出：“将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。”这短短的30个字特别重要，主要讲了三个重要的内容。其一，美国1930年房改，推行现代住房制度，最重要的内容是把居民分为高收入者、中等收入者和低收入者予以分类供应。其中对低收入者实行房租补贴。由此可见，小平同志关于“对低工资的职工（当年我国广大群众还没有接触“低收入者”一词）要给予补贴”的“谈话”，借鉴了美国的办法。这是住房商品化制度不可能含有的。其二，“谈话”中提出“将来”二字，是因为当年我国仍在实行低工资制，没有把居民分为高收入者、中等收入者和低收入者的条件，必须等到“将来”具备适当条件之后才能推行。其三，各国的现代住房制度总的原则一致，而具体办法则不尽相同。小平同志强调“要将各项政策联系起来考虑”，是一种留有余地让我们去深入研究的要求。也就是要求我们认真考虑：是着重地借鉴某一国家的住房制度，或者是取诸家之长结合我国实际创造一种具有中国特色的住房制度。
三、对“谈话”几项误解的原因分析
以上分析说明，小平同志的“谈话”，主要是参考国外现代住房制度的办法，提出了许多补充、发展我国原有住房制度的内容。为什么许多人却把它误解为是要求走住房商品化的道路，主要原因有：
（一）上世纪80年代，我国将长期实行的计划经济改为商品经济（后又改为市场经济）。人们自然地会理解，既然大局是商品化，作为小局的住房当然也应该商品化。
（二）“谈话”讲了住房可以买卖，能买卖的当然是商品。人们由此会自然地推论出，这是一个主张住房商品化的“谈话”。
（三）由于长期闭关锁国，人们不了解许多国家已于20世纪后陆续改行现代住房制度，其改革对象正是住房商品化制度。如果当时人们了解这一情况，决不会提出走住房商品化道路的口号。
（四）不了解现代住房制度也含有住房买卖，而误认为只有住房商品化制度才有住房买卖。
（五）不了解世界上许多国家的国民经济，在继续实行以市场经济和产品商品化为主的总前提下，对住房、医疗、教育和社会救济等福利事业推行了政府福利支持与市场经济相结合的新制度。对住房而言，也就是推行了新的现代住房制度，而不再推行住房商品化制度。
（六）不了解我国建国以后实行的所谓的公房低租金制度，也是一种现代住房制度。只因为当时的大环境等种种原因，使这一制度执行得很不好。对这一制度，不宜全盘推倒重来，而应以其取得的实绩为基础，加以改进、补充和发展。例如这一制度已经建成的数量巨大的中小套型公房（占城镇居民60%以上），正是改行保障房的强大物质基础。
王春敏/责任编辑