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摘要：建筑工程的回访、保修制度是建筑工程在竣工验收交付使用后，在一定的期限内（例如一年左右的时间）由施工单位主动到建设单位或用户进行回访，对工程发生的确实是由于施工单位施工责任造成的建筑物使用功能不良或无法使用的问题，由施工单位负责修理，直至达到正常使用的标准。
关键字：回访制度；房屋；质量
Abstract: The return visit and warranty system of the construction works is the construction projects after completion and acceptance of delivery, within a certain period (for example, about a year) by the construction unit, the initiative to the construction unit or user to pay a return visit, the project really is buildings caused by the construction unit responsibility dysfunction or inability to use by the construction unit responsible for the repair, until it reaches the normal use of the standard.Key words: return visit system; housing; quality
中图分类号：F253.3文献标识码： A 文章编号：
一、建筑工程回访制度的含义
建筑工程的回访、保修制度是建筑工程在竣工验收交付使用后，在一定的期限内（例如一年左右的时间）由施工单位主动到建设单位或用户进行回访，对工程发生的确实是由于施工单位施工责任造成的建筑物使用功能不良或无法使用的问题，由施工单位负责修理，直至达到正常使用的标准。回访保修制度属于建筑工程竣工后管理范畴，在工程项目管理中，体现了工程项目承包者对工程项目负责到底的精神，体现了社会主义施工企业“为人民服务，对用户负责”的宗旨。工程项目经理必须贯彻这一精神，并在工程项目竣工验收交付使用以后，认真进行回访和保修。
按照回访保修制度的要求，各种类型的建筑工程以及建筑工程的各个部位，都应该实行保修，主要是指那些由于施工单位的责任，或者特别是由于施工质量不良而造成的问题。就过去已发生的情况分析，一般应包括以下几个方面：1屋面、地下室、外墙、阳台、厕所、浴室以及厨房、厕浴间等处渗水、漏水。2．各种通水管道（包括自来水、热水、污水、雨水等）漏水，各种气体管道漏气以及通气孔和烟道不通。3．水泥地面有较大面积的空鼓、裂缝或起砂。4．内墙抹灰有较大面积起泡，乃至空鼓脱落或墙面浆活起碱脱皮，外墙粉刷自动脱落。5．暖气管线安装不良，局部不热，管线接口处卫生磁活接口处不严而造成漏水。其他由于施工不良而造成的无法使用或使用功能不能正常发挥的工程部位。凡是由于用户使用不当而造成建筑功能不良或损坏，不属于保修范围。保修时间、自竣工验收完毕之日的第二天计算，基础、主体结构是终身保修（设计文件规定的合理使用年限），防水和防渗漏是5年，供热和供冷是2个采暖期、供冷期，电气、给排水、设备安装、装修是2年。其它的由双方约定。
二、房屋容易出现的质量问题、表现。
1、楼体不稳定。
表现为过了沉降期依然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜：整体强度不够，楼体受震动后或在大风中摆；因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。
2、裂缝 包括墙体裂缝及楼板裂缝。
裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。
3、渗漏 由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系。
4、墙体空，墙皮脱落 墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落。
5、隔音、隔热效果差 住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，达不到私秘性的要求；屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。上述现象产生的原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不合要求。
6、门、窗密闭性差、变形 有的门窗自安装上开始，有的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形的问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无法关闭、开启。产生上述问题的原因在于选用材料质量不好，木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵袭，做工粗糙。门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整或替换即可。
7、上下水跑冒滴漏 跑冒滴漏现象浪费资源，影响人的正常生活，形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关。
8、水、电、暖、气的设计位置不合理 包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置。有的用电设备甚至存在漏电、火灾隐患。
9、公用设施设计不合理，质量不过关 如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等等。
三、提高房屋建筑工程质量的举措。
1、建立健全建筑施工项目质量体系。
在多数项目上未能得到真正有效运行，程序文件得不到有效贯彻执行。在这些工程项目上，具体有如下表现：施工组织设计及施工方案编制欠针对性，施工作业指导书不能紧贴作業面。每个工程都有各自的弱点，但有些项目部却照搬方案；材料进场检验及试验不到位，致使有不符合要求的材料被使用；工程技术交底笼统、形式化；过程检验不规范，作业人员以完工为目的，质量好坏不管，而项目质检员又未能尽责；质量控制点的设置与管理不合理、不规范，关键、重点部位有失控现象；工程质量检验评定不客观、不及时。
建筑施工企业法律意识淡薄，在我国《中华人民共和国建筑法》及其相关法律法规和技术规范、标准的颁布实施,既明确建筑施工企业的责任和义务,同时也明确了施工企业在工程技术、质量管理中的操作程序和规范。但一些施工企业由于法律意识淡薄,法制观念弱化,在施工活动中违反操作,不按图施工,不按顺序施工,技术措施不当,甚至偷工减料,由此造成工程质量低劣,质量事故不断发生。
2、提高人员素质是提高工程质量管理的根本保证。
通过认真管理,可使建筑工程质量得到基本的保证。但是,要从根本上提高工程质量管理水平,归根结底必须提高管理人员的素质,科学技术是由人来创新的,制度也是通过人去制定和执行的,只有提高人员的素质,才能使新技术、新方法和政策法规得以应用和贯彻实施,才能进一步提高建筑工程质量。为此,必须更加注重加强对人员素质的培养,首先,必须提高自身的政治素质,政策观念强,行业道德高尚,能认真执行党和国家的方针、政策,遵守国家法律和地方法规,坚持原则,公正廉洁；其次,还必须加强人员的理论学习和业务培训,使其不断在建筑工程建设实践中得到锻炼,以提高人员的决策能力、组织能力、指挥能力、判断能力和应变能力。
3、加强技术管理。
（1）坚持以预防控制为主、技术措施先行的质量控制方法。 对工程难点组织技术攻关，针对易出现的质量通病拿出预防方案。例如，对在小区建设初期，框架结构易出现梁柱部位与砌体之间的抹灰开裂问题，采用砌体二次砌筑并加钢丝网的技术措施。对外墙易出现的渗漏问题除在外墙抹灰时掺加防水剂外，在外墻涂料的选择上还特别注重选用具有防水性能的涂料。根据工程特点，经有关专家研究，统一制订并编制小区住宅工程统一做法。
（2）坚持以施工组织设计为指导。对施工组织设计应进行2个方面的管理和控制：①在选定施工方案后，制定进度计划时认真考虑施工工序、施工方法和技术措施，不能让施工单位报一套计划，实际施工时又是一套计划，计划不如变化快。②既要考虑单项施工，又要结合分部、单体、甚至室外工程，合理安排施工工序，真正让流水作业达到流水的目的。实际上，施工组织设计从根本上反映了一个施工单位的管理水平的高低，控制住施工方案也就控制了施工单位的管理班子。
（3）支持加强技术攻关.在工程建设过程中，监理单位、建设单位及施工单位根据住宅楼的特点，对疑难、易出现的问题多次组织专题进行研究，例如外墙面开裂、柱钢筋偏移、负钢筋保护层过大、墙地面空鼓等质量通病，经过研讨和实践，找出了影响质量的主、次原因，总结出一整套办法，有效地防止了问题再一次出现.
4、加强工序质量控制。上述所讲是宏观上的管理和控制，而加强工序质量控制就是微观上的保证措施。在每道工序的验收上，除了必要的验槽、基础验收、主体结构及竣工验收外，首层顶板、顶层顶板及屋面的验收，我们到现场检查，就细部处理、线条施工、管根处理的做法上给予指导，提高建设者的标准意识和质量要求。
（1）工作质量。工作质量是指建设单位的经营管理、技术组织、思想政治工作对单位或企业综合起作用的过程。工作质量是决定着工程质量的重要因素，是工程质量的保证。
（2）加强全面质量管理。组织兄弟施工单位互相学习，发挥施工单位内部技能骨干和班组长带头作用，使按规范、标准施工和检查成为施工人员的自觉行为，而不是强迫行为。建立各岗位安全生产责任制，明确其安全责任。做到纵深到底、横向到边，各自做好本岗位的安全工作。坚持特殊工种持证上岗制度，杜绝无证上岗操作行为。
总之，只有严把质量关，把质量作为企业的生命，落实人在工程质量中的本位，加强工程项目施工的质量控制，贯彻执行建设工程质量法规和强制性标准，正确配置施工生产管理要素和采用科学管理的方法，就一定可以实现工程项目预期的使用功能和质量标准，交付给广大消费者一个满意优良的工程。
关键字：回访制度；房屋；质量
Abstract: The return visit and warranty system of the construction works is the construction projects after completion and acceptance of delivery, within a certain period (for example, about a year) by the construction unit, the initiative to the construction unit or user to pay a return visit, the project really is buildings caused by the construction unit responsibility dysfunction or inability to use by the construction unit responsible for the repair, until it reaches the normal use of the standard.Key words: return visit system; housing; quality
中图分类号：F253.3文献标识码： A 文章编号：
一、建筑工程回访制度的含义
建筑工程的回访、保修制度是建筑工程在竣工验收交付使用后，在一定的期限内（例如一年左右的时间）由施工单位主动到建设单位或用户进行回访，对工程发生的确实是由于施工单位施工责任造成的建筑物使用功能不良或无法使用的问题，由施工单位负责修理，直至达到正常使用的标准。回访保修制度属于建筑工程竣工后管理范畴，在工程项目管理中，体现了工程项目承包者对工程项目负责到底的精神，体现了社会主义施工企业“为人民服务，对用户负责”的宗旨。工程项目经理必须贯彻这一精神，并在工程项目竣工验收交付使用以后，认真进行回访和保修。
按照回访保修制度的要求，各种类型的建筑工程以及建筑工程的各个部位，都应该实行保修，主要是指那些由于施工单位的责任，或者特别是由于施工质量不良而造成的问题。就过去已发生的情况分析，一般应包括以下几个方面：1屋面、地下室、外墙、阳台、厕所、浴室以及厨房、厕浴间等处渗水、漏水。2．各种通水管道（包括自来水、热水、污水、雨水等）漏水，各种气体管道漏气以及通气孔和烟道不通。3．水泥地面有较大面积的空鼓、裂缝或起砂。4．内墙抹灰有较大面积起泡，乃至空鼓脱落或墙面浆活起碱脱皮，外墙粉刷自动脱落。5．暖气管线安装不良，局部不热，管线接口处卫生磁活接口处不严而造成漏水。其他由于施工不良而造成的无法使用或使用功能不能正常发挥的工程部位。凡是由于用户使用不当而造成建筑功能不良或损坏，不属于保修范围。保修时间、自竣工验收完毕之日的第二天计算，基础、主体结构是终身保修（设计文件规定的合理使用年限），防水和防渗漏是5年，供热和供冷是2个采暖期、供冷期，电气、给排水、设备安装、装修是2年。其它的由双方约定。
二、房屋容易出现的质量问题、表现。
1、楼体不稳定。
表现为过了沉降期依然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜：整体强度不够，楼体受震动后或在大风中摆；因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。
2、裂缝 包括墙体裂缝及楼板裂缝。
裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。
3、渗漏 由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系。
4、墙体空，墙皮脱落 墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落。
5、隔音、隔热效果差 住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，达不到私秘性的要求；屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。上述现象产生的原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不合要求。
6、门、窗密闭性差、变形 有的门窗自安装上开始，有的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形的问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无法关闭、开启。产生上述问题的原因在于选用材料质量不好，木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵袭，做工粗糙。门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整或替换即可。
7、上下水跑冒滴漏 跑冒滴漏现象浪费资源，影响人的正常生活，形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关。
8、水、电、暖、气的设计位置不合理 包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置。有的用电设备甚至存在漏电、火灾隐患。
9、公用设施设计不合理，质量不过关 如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等等。
三、提高房屋建筑工程质量的举措。
1、建立健全建筑施工项目质量体系。
在多数项目上未能得到真正有效运行，程序文件得不到有效贯彻执行。在这些工程项目上，具体有如下表现：施工组织设计及施工方案编制欠针对性，施工作业指导书不能紧贴作業面。每个工程都有各自的弱点，但有些项目部却照搬方案；材料进场检验及试验不到位，致使有不符合要求的材料被使用；工程技术交底笼统、形式化；过程检验不规范，作业人员以完工为目的，质量好坏不管，而项目质检员又未能尽责；质量控制点的设置与管理不合理、不规范，关键、重点部位有失控现象；工程质量检验评定不客观、不及时。
建筑施工企业法律意识淡薄，在我国《中华人民共和国建筑法》及其相关法律法规和技术规范、标准的颁布实施,既明确建筑施工企业的责任和义务,同时也明确了施工企业在工程技术、质量管理中的操作程序和规范。但一些施工企业由于法律意识淡薄,法制观念弱化,在施工活动中违反操作,不按图施工,不按顺序施工,技术措施不当,甚至偷工减料,由此造成工程质量低劣,质量事故不断发生。
2、提高人员素质是提高工程质量管理的根本保证。
通过认真管理,可使建筑工程质量得到基本的保证。但是,要从根本上提高工程质量管理水平,归根结底必须提高管理人员的素质,科学技术是由人来创新的,制度也是通过人去制定和执行的,只有提高人员的素质,才能使新技术、新方法和政策法规得以应用和贯彻实施,才能进一步提高建筑工程质量。为此,必须更加注重加强对人员素质的培养,首先,必须提高自身的政治素质,政策观念强,行业道德高尚,能认真执行党和国家的方针、政策,遵守国家法律和地方法规,坚持原则,公正廉洁；其次,还必须加强人员的理论学习和业务培训,使其不断在建筑工程建设实践中得到锻炼,以提高人员的决策能力、组织能力、指挥能力、判断能力和应变能力。
3、加强技术管理。
（1）坚持以预防控制为主、技术措施先行的质量控制方法。 对工程难点组织技术攻关，针对易出现的质量通病拿出预防方案。例如，对在小区建设初期，框架结构易出现梁柱部位与砌体之间的抹灰开裂问题，采用砌体二次砌筑并加钢丝网的技术措施。对外墙易出现的渗漏问题除在外墙抹灰时掺加防水剂外，在外墻涂料的选择上还特别注重选用具有防水性能的涂料。根据工程特点，经有关专家研究，统一制订并编制小区住宅工程统一做法。
（2）坚持以施工组织设计为指导。对施工组织设计应进行2个方面的管理和控制：①在选定施工方案后，制定进度计划时认真考虑施工工序、施工方法和技术措施，不能让施工单位报一套计划，实际施工时又是一套计划，计划不如变化快。②既要考虑单项施工，又要结合分部、单体、甚至室外工程，合理安排施工工序，真正让流水作业达到流水的目的。实际上，施工组织设计从根本上反映了一个施工单位的管理水平的高低，控制住施工方案也就控制了施工单位的管理班子。
（3）支持加强技术攻关.在工程建设过程中，监理单位、建设单位及施工单位根据住宅楼的特点，对疑难、易出现的问题多次组织专题进行研究，例如外墙面开裂、柱钢筋偏移、负钢筋保护层过大、墙地面空鼓等质量通病，经过研讨和实践，找出了影响质量的主、次原因，总结出一整套办法，有效地防止了问题再一次出现.
4、加强工序质量控制。上述所讲是宏观上的管理和控制，而加强工序质量控制就是微观上的保证措施。在每道工序的验收上，除了必要的验槽、基础验收、主体结构及竣工验收外，首层顶板、顶层顶板及屋面的验收，我们到现场检查，就细部处理、线条施工、管根处理的做法上给予指导，提高建设者的标准意识和质量要求。
（1）工作质量。工作质量是指建设单位的经营管理、技术组织、思想政治工作对单位或企业综合起作用的过程。工作质量是决定着工程质量的重要因素，是工程质量的保证。
（2）加强全面质量管理。组织兄弟施工单位互相学习，发挥施工单位内部技能骨干和班组长带头作用，使按规范、标准施工和检查成为施工人员的自觉行为，而不是强迫行为。建立各岗位安全生产责任制，明确其安全责任。做到纵深到底、横向到边，各自做好本岗位的安全工作。坚持特殊工种持证上岗制度，杜绝无证上岗操作行为。
总之，只有严把质量关，把质量作为企业的生命，落实人在工程质量中的本位，加强工程项目施工的质量控制，贯彻执行建设工程质量法规和强制性标准，正确配置施工生产管理要素和采用科学管理的方法，就一定可以实现工程项目预期的使用功能和质量标准，交付给广大消费者一个满意优良的工程。