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摘要：房价通常表现出序列自相关和均值回归的特性。本文以1998-2010年房地产销售价格指数的季度数据为对象，并采用采用了H-P滤波法分离出房价指数的趋势成分和波动成分，通过建立自相关均值回归模型对我国房地产市场的价格动态进行研究。研究结果表明房价的走势主要受长期趋势价值引导，并且在价格波动值为正时，房价有加速上升的趋势。在波动值为负时系数变得显著，对房价走势的作用表现出一定的不对称性，这说明我国房地产价格容易受到消极的价格波动的影响。
关键词：房地产销售价格；自相关均值回归；趋势成分；波动成分
中图分类号：F27文献标识码：A文章编号：1006-4117（2011）04-0173-01
引言：自1998年房改以来，我国房地产市场逐步进入市场化进程。随着我国经济的不断发展，房地产市场也不断完善和壮大，成为我国经济的支柱产业之一。而作为描绘房地产市场发展状态之一的房价也越来越成为人们关注的对象。2000年以来，房地产市场的销售价格一直保持着高速的增长，并有加速上扬的态势。随着国家出台的一系列调控措施以及当前金融危机的影响，房价增速又出现了一定的上下波动。
根据Abaraham和Hendershott(1996)的观点，影响房地产真实价格波动的因素可以分为两部分，一部分可以用来解释均衡价格的变化，另一部分可以用来解释真实价格围绕均衡价格的波动过程。在这两个因素的作用下房价通常表现出序列自相关和均值回归的动态性质。为此，本文将对我国房地产市场的销售价格动态进行研究，通过对价格的长期走势和波动规律的把握和总结来加强对房地产市场的了解。
一、文献回顾
关于房价的研究，国内的学者大都集中于房价与经济增长的关系，房价的影响因素等方面，而忽视了对房价本身的动态特性的研究。国外学者如Case和Shiller（1989）指出了房地产市场的非有效性以及房价所表现出的序列相关和均值回归的特性。Capozza和Seguin(1996)在控制地区间住宅质量差异的条件下,估计了美国住宅市场的收敛系数,认为其处于0和1之间，长期内存在使房地产真实价格向均衡价格收敛的经济力量。洪涛，高波和毛中根（2005）指出在真实人均可支配收入和真实建筑成本较高、真实税后住宅抵押贷款利率较低的地区有较大的自相关系数和较小的收敛系数，从而房地产真实价格具有更大的波动性。
因此，本文采用了H-P滤波方法分离出房价的趋势成分和周期成分，可分别作为房价的长期趋势价格和偏离价格。从而避免因房价理论价值确定上的不确定性对研究结果的影响。在考虑到房价的波动经常会偏离其长期价格走势，而这种偏离的幅度会随着时间的推移变小。因此，本文在模型中加入了价格均值回归项。同时，房价受过去价格水平的影响较大，这又体现了房价数据自相关的特点。因此，在考虑到以上方面后，本文在第三部分提出了所设计的模型。
二、房价动态波动的实证检验
1、房价动态模型
模型中的HPt代表t期的房屋销售价格指数的季度增长率，反映的是前一期数据中的趋势值，则为反映周期性的波动值，波动系数g衡量的房价偏离长期趋势的程度，理论上应为负，从而反映房价均值回归的性质。模型按波动值CHP的正负划分为两个部分，因为考虑到市场中价格上升时速度总是快于价格下滑，表现出一定的价格刚性。因此，将模型按波动值的正负一分为二有助于体现这种性质。
2、实证结果
房价数据便以1998年第一季度为始，截止于2010年第四季度，共52个季度数据。首先通过Eviews软件进行H-P滤波分解，得到数据的趋势值和波动值。从模型估计结果上看，β>0，说明长期价格上涨会导致本期真实价格上涨，说明中国房地产市场存在使真实价格趋向长期均衡价格的力量。当0<β<1时，β越大，使价格趋向长期均衡的力量越强，而当β>1时，房价将行成加速上升的走势。0
进一步分析估计结果可知，带有自回归性质的 项系数β在波动项 为正时明显大于其为负时的取值，并且β值大于1，这反映出房地产价格指数具有动量保持的性质，表现为房价的易涨不易跌。波动项 系数g不显著也表明在价格上升的过程中起主导作用的是其长期价值。前期的正向波动对本期的走势解释力不足，尤其是在房价掉头向下时表现较为明显。而当 取为负值时系数又变得显著，表现出均值回归作用的不对称性。此时的β变小，这減缓了了房价对长期价格的偏离，而g变得显著，加大了房价的反向波动。当 为负时，房价指数线总是处于趋势线的下方，并且走势缓和，向趋势线靠拢。
结束语：通常情况下，房地产价格会围绕其长期价格走势上下波动，本期的价格走势和波动程度会影响到下一期。本文在考虑了这一性质后设置了带有自回归项和均值回归项的计量模型，并回避了具有争议的房价理论值，而采用了H-P滤波法分离出房价指数的趋势成分和波动成分，从而可以有效的进行房屋销售价格指数的动态研究。
实证研究表明长期趋势项相对于波动项有着较大的系数，表明房价的走势主要受长期趋势价值引导，并且在价格波动值为正时，房价有加速上升的趋势。在波动值为负时自身系数变得显著，这说明我国房地产价格容易受到消极的价格波动的影响。
作者单位：北京铁路局
参考文献：
[1]洪涛,高波,毛中根.外生冲击与房地产真实价格波动——对1998～2003年中国31省(市、区)的实证研究[J].财经研究,2005,11.
关键词：房地产销售价格；自相关均值回归；趋势成分；波动成分
中图分类号：F27文献标识码：A文章编号：1006-4117（2011）04-0173-01
引言：自1998年房改以来，我国房地产市场逐步进入市场化进程。随着我国经济的不断发展，房地产市场也不断完善和壮大，成为我国经济的支柱产业之一。而作为描绘房地产市场发展状态之一的房价也越来越成为人们关注的对象。2000年以来，房地产市场的销售价格一直保持着高速的增长，并有加速上扬的态势。随着国家出台的一系列调控措施以及当前金融危机的影响，房价增速又出现了一定的上下波动。
根据Abaraham和Hendershott(1996)的观点，影响房地产真实价格波动的因素可以分为两部分，一部分可以用来解释均衡价格的变化，另一部分可以用来解释真实价格围绕均衡价格的波动过程。在这两个因素的作用下房价通常表现出序列自相关和均值回归的动态性质。为此，本文将对我国房地产市场的销售价格动态进行研究，通过对价格的长期走势和波动规律的把握和总结来加强对房地产市场的了解。
一、文献回顾
关于房价的研究，国内的学者大都集中于房价与经济增长的关系，房价的影响因素等方面，而忽视了对房价本身的动态特性的研究。国外学者如Case和Shiller（1989）指出了房地产市场的非有效性以及房价所表现出的序列相关和均值回归的特性。Capozza和Seguin(1996)在控制地区间住宅质量差异的条件下,估计了美国住宅市场的收敛系数,认为其处于0和1之间，长期内存在使房地产真实价格向均衡价格收敛的经济力量。洪涛，高波和毛中根（2005）指出在真实人均可支配收入和真实建筑成本较高、真实税后住宅抵押贷款利率较低的地区有较大的自相关系数和较小的收敛系数，从而房地产真实价格具有更大的波动性。
因此，本文采用了H-P滤波方法分离出房价的趋势成分和周期成分，可分别作为房价的长期趋势价格和偏离价格。从而避免因房价理论价值确定上的不确定性对研究结果的影响。在考虑到房价的波动经常会偏离其长期价格走势，而这种偏离的幅度会随着时间的推移变小。因此，本文在模型中加入了价格均值回归项。同时，房价受过去价格水平的影响较大，这又体现了房价数据自相关的特点。因此，在考虑到以上方面后，本文在第三部分提出了所设计的模型。
二、房价动态波动的实证检验
1、房价动态模型
模型中的HPt代表t期的房屋销售价格指数的季度增长率，反映的是前一期数据中的趋势值，则为反映周期性的波动值，波动系数g衡量的房价偏离长期趋势的程度，理论上应为负，从而反映房价均值回归的性质。模型按波动值CHP的正负划分为两个部分，因为考虑到市场中价格上升时速度总是快于价格下滑，表现出一定的价格刚性。因此，将模型按波动值的正负一分为二有助于体现这种性质。
2、实证结果
房价数据便以1998年第一季度为始，截止于2010年第四季度，共52个季度数据。首先通过Eviews软件进行H-P滤波分解，得到数据的趋势值和波动值。从模型估计结果上看，β>0，说明长期价格上涨会导致本期真实价格上涨，说明中国房地产市场存在使真实价格趋向长期均衡价格的力量。当0<β<1时，β越大，使价格趋向长期均衡的力量越强，而当β>1时，房价将行成加速上升的走势。0
进一步分析估计结果可知，带有自回归性质的 项系数β在波动项 为正时明显大于其为负时的取值，并且β值大于1，这反映出房地产价格指数具有动量保持的性质，表现为房价的易涨不易跌。波动项 系数g不显著也表明在价格上升的过程中起主导作用的是其长期价值。前期的正向波动对本期的走势解释力不足，尤其是在房价掉头向下时表现较为明显。而当 取为负值时系数又变得显著，表现出均值回归作用的不对称性。此时的β变小，这減缓了了房价对长期价格的偏离，而g变得显著，加大了房价的反向波动。当 为负时，房价指数线总是处于趋势线的下方，并且走势缓和，向趋势线靠拢。
结束语：通常情况下，房地产价格会围绕其长期价格走势上下波动，本期的价格走势和波动程度会影响到下一期。本文在考虑了这一性质后设置了带有自回归项和均值回归项的计量模型，并回避了具有争议的房价理论值，而采用了H-P滤波法分离出房价指数的趋势成分和波动成分，从而可以有效的进行房屋销售价格指数的动态研究。
实证研究表明长期趋势项相对于波动项有着较大的系数，表明房价的走势主要受长期趋势价值引导，并且在价格波动值为正时，房价有加速上升的趋势。在波动值为负时自身系数变得显著，这说明我国房地产价格容易受到消极的价格波动的影响。
作者单位：北京铁路局
参考文献：
[1]洪涛,高波,毛中根.外生冲击与房地产真实价格波动——对1998～2003年中国31省(市、区)的实证研究[J].财经研究,2005,11.