农历春节过后，2012年的楼市大幕正式拉开，房企如何度过2012年的现金流危机，成为2012年开年的重要话题之一。此前，瑞银国际、标普、世联地产等机构纷纷预警，2012年，房地产企业不可避免地面临债务危机，这其中包括大量的房地产信托、地产基金、民间借贷、离岸私募。
　　信托债务集中兑付
　　2012年房企债务压顶，从2010年下半年开始，受楼市调控影响，市场销售萎靡、银行贷款受限、上市融资遇阻，开发商对“钱”几近饥渴，而这些债务将在2012年年中开始逐步到期。
　　其中，房地产信托是最大的一笔债务。
　　根据WIND资讯、世联地产的统计数据显示，2010年全国共发行信托产品约3，6万亿，2011年发行近4万亿，其中近2／3流向了房地产，估计总共发行约5，07万亿房地产信托，这些都将在2012年到期。
　　“从2010年楼市刚开始调控到2011年上半年，开发商通过房地产信托融资，其实赌的就是调控不会长久，销售很快就会恢复。”中投顾问机构房地产研究院研究员韩长吉曾对记者表示，“当时几乎每天都有开发商报项目申请发行信托。”
　　“当时信托融资最高成本要达到三成。也就是说，发行10亿元的信托，开发商到期要还13亿。”韩长吉告诉记者，但同时让他不安的，正是产品到期兑付的问题，“现在据我们了解，有一些企业采用拆东墙补西墙的办法，通过借钱来还钱。”
　　房企面临偿债危机
　　除了房地产信托之外，离岸私募债、地产基金、民间借贷都在今年考验开发商的偿债能力。
　　据世联地产、WIND资讯统计，2011年前后，仅在香港发行的中国房地产离岸私募债，按项目计算，就接近1000个；一年时间，整个行业设立的房地产基金涉及资金大概为1000亿元。另外，有机构预测，2011年还有2万亿的高利贷资金进入了房地产。
　　受债务影响，机构相继下调了绿城、盛高置地的投资评级。
　　标普下调绿城评级的原因是预计绿城的资金流动性在未来12个月内将受大量短期债务、大笔建设成本以及冷清的市场销售影响而继续疲软。
　　标普预计2012年绿城将有120亿至140亿元短期债务到期，其中包括信托融资。此外，绿城全年建设成本可能在160亿至170亿元，这两大成本合计超过300亿元。而绿城去年全年销售的合同金额仅为330亿元。
　　对于盛高置地被下调投资评级的原因，有资料显示，截至去年年中，盛高置地已经违反了5亿港元海外贷款的部分契约条款。
　　研究机构认为，尽管盛高置地已经在2011年底前从其借款人处获得了豁免，但该公司在未来6至12个月内对调整后契约条款的执行能力依旧非常有限。如果盛高置地再次违反契约条款，其债务可能要加速偿还，进而导致其流动性快速恶化。
　　融资、降价急筹钱
　　看上去，开发商需要偿付的款项和债务千头万绪，但开发商们手中的现金却是一目了然。
　　2011年各房企年报将在三四月份陆续出来，根据去年三季报显示，在A股上市的房企中，七成房企经营性现金流为负。为应对这一局面，他们的选择并不多。
　　“目前看来，2012年房企的融资渠道仍然非常窄，银行信贷、IP0、信托基金等方式仍会越收越紧。大型开发商还可以通过降价卖房来回笼资金，但对于中小房企和一些还在开发中的项目来说，开发商除了借高利贷，就只能卖项目、卖股权。”中投顾问机构房地产研究院研究员韩长吉表示。
　　事实上，据记者观察，从2011年年底至今，在北京各类房地产行业年会和论坛中，参会开发商的一项重要内容就是结识大型开发商、金融机构，目的就是找钱、找合作。于是，股权转让、合作的新闻屡见报端。
　　其中，备受关注的绿城正在加速“断臂”以求自救。1月5日晚间，绿城中国和融创中国控股有限公司联合公告宣布，绿城地产向融创置地出售无锡绿城湖滨置业有限公司51％的股权，现金代价为5100万元。
　　同一天，绿城房产集团官方微博连发四条股权转让信息，除了上述无锡项目，绿城还出售了杭州、上海两地三个项目的部分股权，此三个项目总计作价2，3亿元。和无锡项目一样，上述三个项目的转让，均以注册资本金作价。
　　“现在按照拟售价格卖出一两套房子，那是杯水车薪，解决不了问题。”京泰地产副总经理谢苏明告诉记者，直接转让项目虽然转让价格比销售总额低了很多，但如果有企业愿意接手，那相当于一次性卖出上百套房子，“这笔钱对开发商来说是度过年关的救命钱。”
　　“因此，价格合理回归才是房地产开发商解决资金缺口的根本途径，”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说：“3～5月份是开发商推项目的旺季，而那时债务又面临到期，假如市场没有真正回暖，企业就只能通过降价来回笼资金。”
　　从目前市场看，越来越多的企业为求新出路，房产项目降价促销的范围及幅度将会扩大，比如，保利地产1月至2月在全国40多个主要城市联合举行大型促销活动，共涉及100余个在售项目的2万套房源。