基于土地储备的城轨交通项目PPP模式探讨

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  摘要:随着社会经济的不断发展,我国城市化的发展速度在不断的加快,人们的生活水平得到了很大的改善,生活质量逐渐上升。近年来由于国家的发展速度过快,导致土地的开发过度逐渐出现土地储备不足的情况,对土地的分配不合理的问题,对城市化的发展带来很大的影响。为了改善该情况的发生,我国相关的政府部门对土地的储备提出了轨道交通的PPP模式,将土地储备和城市轨道建设有效的结合起来,二者相互辅助产生良好的利益关系,确保土地的有效利用,不但提高了城市轨道建设的水平,同时也保障了土地的储备,进而实现政府和投资者之间的利益关系。本文对土地储备的城轨交通项目PPP模式进行了浅要的探讨。
  关键词:土地储备;城轨交通项目;PPP模式;
  城市城轨交通的不断发展对城市的发展具有很大的影响,为城市的发展带来了节能环保、安全高效、提升城市形象、带动区域发展等优势,逐渐成为城市建设的关键。在其发展的过程中,政府逐渐提高城市城轨建设的重视度,在政府资金投入有限的情况下,可以通过PPP模式逐渐引入私人投资者,将私人投资者引入到其建设中,可以提高交通项目的运营效率,保障其顺利的建设下去,对我国城轨的发展具有很大的作用。我国逐渐将PPP模式引入到了城轨发挥在发展中,各个城市的城轨建设逐渐利用PPP模式引入更多的投资者,比如:北京地铁奥运支线、深圳地铁4 号线二期工程的BOT模式、南京地铁1 号线的“轨道+ 土地”模式等相关的建设,都投入例如PPP模式,突破了传统融资模式的局限,提高了城市轨道发展的就经济效益,但是在实际的发展中存在着一些问题,需要相关的管理人员提高对其发展的重视度。第一,BT项目在回购和后期的运营的过程中会给政府的发展带来很大的影响,导致政府背上沉重的债务,造成旧债未还、新债又添的情况,为政府的发展带来很大的压力。BT项目是一项私人投资的项目,他们只负责投资对工程后期的建设没有关系,导致工程后期的建设存在质量不达标的问题,影响城轨后期的使用。第二,在进行BOT项目的过程中,项目公司的经营模式是通过票务收入、站内广告、零售经营等维持,容易在发展的过程中产生经济风险,并将其带入到政府发展中,导致政府在发展中受到项目的限制,进而影响项目的顺利进行,失去了原本的公共性。第三,我国土地交易实行的是“招、拍、挂”政策,没有对土地进行有效的利用,导致土地不明流失的情况,与我国国情的发展不相符合。相对于传统的城市轨道交通项目PPP模式受到了很多方面的限制,需要对其进行探索和更进,破解城市轨道交通项目的融资问题,对城市轨道的建设具有很大的作用,有效的解决以往存在的问题,具有很大的意义。
  1、基于土地储备的城轨交通项目PPP模式的设计
  利用PPP模式可以促进政府和私人投资者之间的利益共享、风险共享,对城市城轨建设具有很大的作用,PPP模式可以提高对土地的利用更好的进行土地储备。政府和私人投资者都可以使用自己认为较为先进的设备和方案对城轨的建设进行管理和规划,共同为城市轨道的建设提供有力的支持和贡献,为政府的发展降低了很大的压力。同时将土地储备的收益资金合理运用,作为城市轨道交通项目的动力,轨道周围的物业逐渐发展为城市轨道建设的合作项目,成为交通的物流,进而提高轨道资金的利用率。在开展PPP模式的前期,会根据政府和私人出资的实际情况,对土地进行合理的分配,随着项目的不断发展,储备土地所带来的项目收益会逐渐的体现出来。土地储备的资金是城市轨道建设的启动资金,如果出现资金不足的情况政府会给予相应的补贴,确保城市轨道的顺利建设,为城市的发展提供有力的支持。
  2、基于土地储备的城轨交通项目PPP模式的意义
  土地储备的城市轨道交通PPP模式的运用将政府和私人投资者之间的利益有效的结合在一起,二者共同发展。利用PPP模式可以将城市轨道交通规划和土地开发有效的连接起来,对城市轨道的建设具有很大的作用,可以对土地进行合理的开发,保障城市轨道交通的设计的更加的合理,提高了城市轨道周边土地的利用价值,有效的提高了城市轨道建设的效率。在发展的过程中,为了有效的避免城市城轨后期客流量亏损的情况,需要政府和私人投资者进行合理的商议,培育稳定客流量的目标,制定合理的线路设计和土地储备的规划,确保其发展在预期的范围内,避免在后期的发展中出现风险,有效的提高土地用途和开发的强度,对城市轨道的发展具有很大的作用,可以提高城市整体的经济效益。将沿线土地储备和城市规划有效的结合在一起,带动旧城市和新城市的建设,对沿线周边的土地进行有效的开发和利用,可以促进城市的发展水平。第一,对于政府的发展而言,将PPP模式有效的投入土地储备中,资本金和负债融资变成土地储备融资担保和废弃物补贴的模式,不但缓解了政府的资金压力,同时也提高了城市轨道建设的资金,可以提高其建设的效率和进度,促进城市轨道的快速发展。政府和私人投资者是PPP合作伙伴,在实际的发展中会涉及到公众利益,所以政府有一票否决的权利,避免出现民间做主的情况,对社会的发展造成很大的影响。第二,对于私人投资者而言,私人投资者通过投资获得项目的经营权,和政府的合作可以降低项目运营的风险,并且保障投资收益的稳定性,对私人投资者带来很大的好處。尤其是对不擅长地产开发的轨道交通建设投资者而言,可以有效的降低风险的发生,进而将自身的优势发挥出来,将管理和技术上的优势结合到城市轨道建设的过程中,提高城市轨道建设的效率和水平。
  3、基于土地储备的城轨交通项目PPP模式的运行机制
  相对于传统的PPP模式我国目前PPP模式逐渐的完善和改进,在土地储备上具有很大的作用,合理的将储备土地开发项目和交通轨道的建设结合在一起,可以有效的提高轨道建设的成功率,大大的降低了资金上的亏损,对投资者而言具有很大的吸引力。在使用PPP模式的过程中主要包括以下内容:第一,在项目开展的前期需要由政府作为项目的领导者,对项目进行负责,保障项目的顺利进行,从公众的角度来看待工程建设中存在的问题,对存在的问题进行深入的分析和规划,核算出土地溢价收益,将土地储备和轨道建设有效的结合起来,可以将土地的功能有效的发挥出来,实现土地的价值。第二,在项目进入建设的阶段期间需要投资者作为项目假设的主导者,对项目的建设进行全面的管理和监督,确保工程的顺利建设,保障建设的质量,避免出现质量不合格的情况。随着工程的不断建设,可以感受到土地带来的优势,所以需要对周边的土地进行合理的利用。由政府负责储备土地上的交易工作,确保土地受到的经济可以到达投资人的手上,保障投资人的经济效益。如果在土地拍卖的过程中出现资金多余的情况,需要将多出的分红交给政府,由政府对其进行合理的分配,分到其他工程建设的过程中。
  结语:
  总而言之,随着城市化的不断发展,我国的经济水平在不断上升,城市建设的步伐在不断的加快,导致我国土地储备出现不足的情况,对土地的分配不合理。为此制定了PPP模式,将土地储备和城市轨道建设有效的结合起来,对土地进行合理的规划和开发,有效的解决了土地储备不足中的情况,加快了我国城市轨道建设的进程,对城市的发展具有很大的作用,提高城市发展的水平。
  参考文献:
  [1]向鹏成,蒋秋燕.基于土地储备的城轨交通项目PPP模式研究[J].建筑经济,2016,37(3):20-24.
  [3]刘蓓佳.轨道交通的土地溢价回收研究——以重庆为例[D].重庆:西南大学,2017.
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