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对2013年房地产市场形势的基本判断
1.2013年房屋施工面积增速将会低于2012年。2012年1-11月，全国房地产开发投资64772亿元，同比名义增长16.7%，增速较2011年同期回落13.2个百分点；房地产开发企业房屋施工面积556658万平方米，同比增长13.3%，增速较2011年同期回落14.6个百分点。虽然2012年8月份以来房地产开发投资增速已出现企稳迹象，但由于到11月房地产开发企业资金来源增速仍只有14.1%，且已连续28个月低于房地产开发投资增速，资金来源增速不高意味着2013年房地产开发投资增速将难以明显回升（见图1）。
2012年1—11月，房屋新开工面积162413万平方米，同比下降7.2%。根据近年来房屋新开工面积情况和对2013年房屋新开工面积的预测，按照房屋施工周期推断，预计2013年房屋施工面积增速将比2012年低2个百分点左右。需要指出的是，目前我国房屋新开工规模和施工规模均处在非常高的水平上，2012年房地产开发投资增速和房屋施工面积增速的明显回落是我国房地产市场发展到一定阶段的必然结果。未来几年，房屋施工面积增速逐年回落的趋势仍将持续，到2015年前后，房屋施工面积将会出现负增长。
2.全国新建商品住宅销售均价总体仍呈稳中有升态势。2012年1-11月，全国新建商品住宅销售均价为5495元/平方米，较2011年同期上涨7.8%，涨幅较前三季度全国城镇居民人均可支配收入名义增速低5.2个百分点。用房价收入比测算，1998—2011年，全国房价收入比的均值为9.2倍，2012年的房价收入比预计不高于8倍，低于1998年以来的平均水平。
根据目前的房价收入比和贷款利率情况判断，预计2013年全国城镇新建商品住宅销售均价总体仍呈稳中有升态势。从目前市场供求情况和未来一段时期商品房新上市情况推断，预计2013年二季度开始部分城市将会出现供求偏紧的状况，这可能会增大房价上涨压力（见图2）。
3.销售情况受政策影响较大。2012年1-11月，全国商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%；商品房销售额53526亿元，同比增长9.1%。2013年房地产销售情况主要取决于四方面因素：一是居民收入增长情况；二是房地产金融政策情况；三是改善型需求的释放情况；四是可售房源增长情况。在各项政策不发生大的变化情况下，预计全国商品房销售量仍将稳中有升。需要指出的是，由于今年北京等部分城市商品房销量增加较为明显，且2012年北京等部分城市新开工面积下降较多，2013年北京等部分城市将可能出现因新增供给量下降造成的销售量下降。
2013年房地产调控重点关注三个问题
从目前房地产市场运行情况观察， 2013年房地产市场调控需要重点关注三个问题。
一是如何解决短期内商品住房去库存压力较大与中期供给下降的问题。2012年11月末，全国待售商品房面积为33567万平方米，处于历史高位，短期内房地产市场仍处于去库存过程中。但必须看到，2012年以来商品房新开工面积持续负增长，由于商品房从新开工到预售大约需要10—12个月，这意味着2013年我国商品房新增预售量将可能下降（见图3）。
2012年7月份以来，两次降低利率对住房消费的支撑作用较为明显，商品房销量开始增加，商品房销量增加和新开工面积下降并存意味着2013年二季度之后房地产市场供求形势将可能发生变化。其中，北京等部分热点城市商品房供应不足的问题将会比较突出，这将对市场的平稳运行带来不利影响（见图4）。
二是如何实现土地市场的平稳运行。2012年1—11月，房地产开发企业土地购置面积31638万平方米，同比下降14.8%；土地成交价款6594亿元，同比下降10.3%。土地购置面积下降将会影响到后续的商品房供应，土地成交价款下降将影响到地方政府基本建设投资能力。由于土地市场的波动既会造成商品房市场波动，也会造成地方政府投资波动，要保障房地产市场平稳运行和地方政府投资的基本稳定，2013年房地产调控需要更加重视实现土地市场的平稳运行。
三是如何区分改善型需求与投机投资性需求。近年来，为抑制投机投资性住房需求，出台了一些有针对性的税收、金融政策，对抑制投机投资性需求发挥了较好作用。但这些政策对数量庞大的改善型需求者也带来较大影响，增大了改善型需求者的购房成本，不利于居民持续改善居住条件，也加大了市场的波动。从持续改善居民住房条件和保证市场持续稳定发展的目标出发，有必要尽快对改善型需求与投机投资性需求进行区分，并采取差别化的政策。
进一步完善房地产调控政策的建议
房地产市场是受政策影响较大的市场。进一步完善房地产调控政策，宜坚持“鼓励自住型需求，抑制投机投资性需求”的基本取向，以持续改善居民居住条件为目标，以调整市场供求关系为着力点，努力实现房地产市场平稳运行。
一是进一步完善以自住型需求为主的需求调控政策。住房的首要目的是为了居住，首次置业和改善型需求都是自住型需求，投机投资则显然不以自住为目的。建议将一人或一户拥有住房超过两套的作为投机投资性需求者，对投机投资性需求者继续实行严格的限购政策。实践证明，限购政策是抑制投机投资性需求成本最低、效果最好的一项政策，宜继续坚持。但目前个别城市的限购政策对正常的首次置业和改善型需求要求过严，建议在总结各地经验基础上，进一步完善限购政策，使其既能够发挥在限制投机投资性需求方面的积极作用，又不影响首次置业和改善型需求。同时，进一步完善对不同购房群体的差异化信贷政策。对首次置业，可实行不低于30%首付，不低于0.85倍基准利率；对二次以上购房，实行不低于60%首付，不低于基准利率；对在银行有贷款未还清而申请新的住房贷款的购房者，则不予贷款。
二是实行中性的住房金融政策。住房金融政策的变化是房地产市场短期内出现大幅波动的首要原因。美国、日本等国房地产泡沫产生和破灭的直接原因就在于住房金融政策的大幅变化，如美国、日本均是在低利率时房价大幅上涨产生房地产泡沫，又都是由于低利率后的大幅升息造成房价泡沫的破裂。香港目前的高房价也与其低利率直接相关。我国近年来房地产市场大幅波动的一个重要原因也在于住房贷款利率的大幅调整。据测算，贷款利率下调1个百分点，可在不改变首付和月供的情况下将购房人的支付能力提高6%。利率政策是宏观调控的重要手段，利率调整有其必要性，但在调整利率时宜采取相应政策对冲利率调整对房地产市场的影响。建议实行住房首付和贷款利率反向调整政策，如在贷款利率下调时，适当上调首付比例，防止因利率政策调整造成购房人支付能力在短期内发生重大变化，进而造成市场需求和房价的大幅波动。
三是降低房地产交易环节税费，鼓励梯度消费并增加二手房供给。目前二手房交易环节税费过高，既不利于居民持续改善居住条件，也不利于增加二手房的供应，无法充分发挥存量房对房地产市场的调节作用。建议在坚持和完善限购政策的基础上，降低房地产交易环节的税费，降低营业税的收取年限，并以此促进二手房供应量的增加，鼓励居民通过换购住房持续改善居住条件。
四是更加重视地方政府在土地供给等方面的调控作用。土地供给变化直接影响到商品房的供给情况，建议根据人口变化和住房需求情况，合理确定住房用地规模，既要防止部分热点城市土地供应不足造成的商品房供求紧张问题，也要防止个别城市出现的商品房供应量短期内过快增长带来的不利影响。
房地产调控政策是涉及到多项政策的组合，各项政策实际上是通过调控供求来实现市场的平稳运行。实行限购政策意在抑制投机投资性需求，实行中性的住房金融政策意在稳定市场需求，实行土地调控政策重在根据人口变化情况调整市场供给，降低交易环节税费主要目的在于促进存量住房资源的优化配置，持续改善居民居住条件。
（作者为国务院发展研究中心市场经济研究所副所长、研究员）
1.2013年房屋施工面积增速将会低于2012年。2012年1-11月，全国房地产开发投资64772亿元，同比名义增长16.7%，增速较2011年同期回落13.2个百分点；房地产开发企业房屋施工面积556658万平方米，同比增长13.3%，增速较2011年同期回落14.6个百分点。虽然2012年8月份以来房地产开发投资增速已出现企稳迹象，但由于到11月房地产开发企业资金来源增速仍只有14.1%，且已连续28个月低于房地产开发投资增速，资金来源增速不高意味着2013年房地产开发投资增速将难以明显回升（见图1）。
2012年1—11月，房屋新开工面积162413万平方米，同比下降7.2%。根据近年来房屋新开工面积情况和对2013年房屋新开工面积的预测，按照房屋施工周期推断，预计2013年房屋施工面积增速将比2012年低2个百分点左右。需要指出的是，目前我国房屋新开工规模和施工规模均处在非常高的水平上，2012年房地产开发投资增速和房屋施工面积增速的明显回落是我国房地产市场发展到一定阶段的必然结果。未来几年，房屋施工面积增速逐年回落的趋势仍将持续，到2015年前后，房屋施工面积将会出现负增长。
2.全国新建商品住宅销售均价总体仍呈稳中有升态势。2012年1-11月，全国新建商品住宅销售均价为5495元/平方米，较2011年同期上涨7.8%，涨幅较前三季度全国城镇居民人均可支配收入名义增速低5.2个百分点。用房价收入比测算，1998—2011年，全国房价收入比的均值为9.2倍，2012年的房价收入比预计不高于8倍，低于1998年以来的平均水平。
根据目前的房价收入比和贷款利率情况判断，预计2013年全国城镇新建商品住宅销售均价总体仍呈稳中有升态势。从目前市场供求情况和未来一段时期商品房新上市情况推断，预计2013年二季度开始部分城市将会出现供求偏紧的状况，这可能会增大房价上涨压力（见图2）。
3.销售情况受政策影响较大。2012年1-11月，全国商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%；商品房销售额53526亿元，同比增长9.1%。2013年房地产销售情况主要取决于四方面因素：一是居民收入增长情况；二是房地产金融政策情况；三是改善型需求的释放情况；四是可售房源增长情况。在各项政策不发生大的变化情况下，预计全国商品房销售量仍将稳中有升。需要指出的是，由于今年北京等部分城市商品房销量增加较为明显，且2012年北京等部分城市新开工面积下降较多，2013年北京等部分城市将可能出现因新增供给量下降造成的销售量下降。
2013年房地产调控重点关注三个问题
从目前房地产市场运行情况观察， 2013年房地产市场调控需要重点关注三个问题。
一是如何解决短期内商品住房去库存压力较大与中期供给下降的问题。2012年11月末，全国待售商品房面积为33567万平方米，处于历史高位，短期内房地产市场仍处于去库存过程中。但必须看到，2012年以来商品房新开工面积持续负增长，由于商品房从新开工到预售大约需要10—12个月，这意味着2013年我国商品房新增预售量将可能下降（见图3）。
2012年7月份以来，两次降低利率对住房消费的支撑作用较为明显，商品房销量开始增加，商品房销量增加和新开工面积下降并存意味着2013年二季度之后房地产市场供求形势将可能发生变化。其中，北京等部分热点城市商品房供应不足的问题将会比较突出，这将对市场的平稳运行带来不利影响（见图4）。
二是如何实现土地市场的平稳运行。2012年1—11月，房地产开发企业土地购置面积31638万平方米，同比下降14.8%；土地成交价款6594亿元，同比下降10.3%。土地购置面积下降将会影响到后续的商品房供应，土地成交价款下降将影响到地方政府基本建设投资能力。由于土地市场的波动既会造成商品房市场波动，也会造成地方政府投资波动，要保障房地产市场平稳运行和地方政府投资的基本稳定，2013年房地产调控需要更加重视实现土地市场的平稳运行。
三是如何区分改善型需求与投机投资性需求。近年来，为抑制投机投资性住房需求，出台了一些有针对性的税收、金融政策，对抑制投机投资性需求发挥了较好作用。但这些政策对数量庞大的改善型需求者也带来较大影响，增大了改善型需求者的购房成本，不利于居民持续改善居住条件，也加大了市场的波动。从持续改善居民住房条件和保证市场持续稳定发展的目标出发，有必要尽快对改善型需求与投机投资性需求进行区分，并采取差别化的政策。
进一步完善房地产调控政策的建议
房地产市场是受政策影响较大的市场。进一步完善房地产调控政策，宜坚持“鼓励自住型需求，抑制投机投资性需求”的基本取向，以持续改善居民居住条件为目标，以调整市场供求关系为着力点，努力实现房地产市场平稳运行。
一是进一步完善以自住型需求为主的需求调控政策。住房的首要目的是为了居住，首次置业和改善型需求都是自住型需求，投机投资则显然不以自住为目的。建议将一人或一户拥有住房超过两套的作为投机投资性需求者，对投机投资性需求者继续实行严格的限购政策。实践证明，限购政策是抑制投机投资性需求成本最低、效果最好的一项政策，宜继续坚持。但目前个别城市的限购政策对正常的首次置业和改善型需求要求过严，建议在总结各地经验基础上，进一步完善限购政策，使其既能够发挥在限制投机投资性需求方面的积极作用，又不影响首次置业和改善型需求。同时，进一步完善对不同购房群体的差异化信贷政策。对首次置业，可实行不低于30%首付，不低于0.85倍基准利率；对二次以上购房，实行不低于60%首付，不低于基准利率；对在银行有贷款未还清而申请新的住房贷款的购房者，则不予贷款。
二是实行中性的住房金融政策。住房金融政策的变化是房地产市场短期内出现大幅波动的首要原因。美国、日本等国房地产泡沫产生和破灭的直接原因就在于住房金融政策的大幅变化，如美国、日本均是在低利率时房价大幅上涨产生房地产泡沫，又都是由于低利率后的大幅升息造成房价泡沫的破裂。香港目前的高房价也与其低利率直接相关。我国近年来房地产市场大幅波动的一个重要原因也在于住房贷款利率的大幅调整。据测算，贷款利率下调1个百分点，可在不改变首付和月供的情况下将购房人的支付能力提高6%。利率政策是宏观调控的重要手段，利率调整有其必要性，但在调整利率时宜采取相应政策对冲利率调整对房地产市场的影响。建议实行住房首付和贷款利率反向调整政策，如在贷款利率下调时，适当上调首付比例，防止因利率政策调整造成购房人支付能力在短期内发生重大变化，进而造成市场需求和房价的大幅波动。
三是降低房地产交易环节税费，鼓励梯度消费并增加二手房供给。目前二手房交易环节税费过高，既不利于居民持续改善居住条件，也不利于增加二手房的供应，无法充分发挥存量房对房地产市场的调节作用。建议在坚持和完善限购政策的基础上，降低房地产交易环节的税费，降低营业税的收取年限，并以此促进二手房供应量的增加，鼓励居民通过换购住房持续改善居住条件。
四是更加重视地方政府在土地供给等方面的调控作用。土地供给变化直接影响到商品房的供给情况，建议根据人口变化和住房需求情况，合理确定住房用地规模，既要防止部分热点城市土地供应不足造成的商品房供求紧张问题，也要防止个别城市出现的商品房供应量短期内过快增长带来的不利影响。
房地产调控政策是涉及到多项政策的组合，各项政策实际上是通过调控供求来实现市场的平稳运行。实行限购政策意在抑制投机投资性需求，实行中性的住房金融政策意在稳定市场需求，实行土地调控政策重在根据人口变化情况调整市场供给，降低交易环节税费主要目的在于促进存量住房资源的优化配置，持续改善居民居住条件。
（作者为国务院发展研究中心市场经济研究所副所长、研究员）