摘要：土地增值税的开征已经十几年了，但开征的效果不甚理想。财政收入的取得没有达到预期目标，抑制房地产投机、调整房地产市场结构、促进房地产市场稳定健康发展的政策意图也没能很好的实现。本文结合目前我国土地增值税税制的问题，提出了一些优化的建议。
　　关键词：土地增值税；优化；问题；建议
　　
　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物收入的增值部分征收的一种财产税。土地增值税的政策目标主要是为了调节房地产业的过度投机行为。它在抑制房地产市场的过度投机行为、保障我国房地产业平稳发展方面起到了重要作用。但现行的土地增值税在实施过程中也出现了一些问题，较为普遍的观点是土地增值税与当前的宏观经济走向和房地产市场状况不相符。因此，优化土地增值税已成为地方税改革的一个重要议题。
　　
　　一、我国现行土地增值税存在的主要问题
　　
　　1.纳税管理体制存在的缺陷。土地增值税由税务部门征收，这会存在地籍、房籍资料不全或不真实，登记制度不健全、交易记录不及时或不易得到等问题而致使实际课税非常困难。也有将土地增值税委托给地政、房政部门代征的。这种委托一代理关系由于缺乏科学的激励监督机制，已经造成了新的寻租腐败、导致课税效果更差。
　　2.对土地增值额重复征税导致纳税人消极逃避纳税。一般认为，房地产转让中的增值收入主要来自房地产开发产生的投资增值，物价上涨导致的增值，以及土地市场供求变动、土地市场投机、政府提供的公共设施等导致的自然增值等三个方面。从理论上看，只应该对自然增值部分征收增值税。我国的土地增值税制规定对所有增值不加区分都要征收土地增值税，同时还要征收所得税，导致了重复征税。出现了高税负、低财政收入的矛盾现状。
　　3.与土地有关的税种之间协调能力差。我国专门用来调节土地占用和收益的税种主要有三个，即耕地占用税、城镇土地使用税和土地增值税，土地增值税适用税率是4级超率累进税率，最低税率是30％，最高税率是6％。耕地占用税和城镇土地使用税适用的是定额税率，最低税额是每平方米0.2元，最高税额是每平方米10元。城镇土地使用税税额偏低，大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着。与此形成鲜明对比的是，进入市场流通的土地却要因其流转和交易而承受过高的税负。这不仅抑制了土地的正常交易，助长了隐性流动现象的蔓延，还直接阻碍了存量土地进入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象日趋严重。
　　
　　二、优化我国现行土地增值税的对策
　　
　　1.加强各部门对土地增值税的控管责任，做好部门间的协作。土地增值税的征收涉及土地、房屋管理部门及评估机构等房产相关部门，做好土增值税征收工作，必须做好部门间的协作，实现共同监督与管理。一是加强与完善土地、房产部门的登记制度，可在房产权属转让登记手续中增加有关完税的规定，迫使纳税人按时依法纳税，减少非法交易，二是建立健全源头控管网络体系，即利用现代化信息技术，在土地、房管和税务部门之间联网，建立房地产转让档案，实现资源共享，使税务部门及时掌握以房管、土地部门核发的有效证件和证明为征管依据，三是指定税务机关对土地增值税的计税依据之一是国家认定的估价机构出具的评估价格，因此，需要规范估价行业，提高评估水平。最后，政府要做好基准地价和标定地价评估及公布和更新工作，完善交易价格申报制度，为评估机构准确，公正的评估交易价格提供依据。强化各部门的控管责任与部门间的协作，可从各方面堵住税款流失的口子，建立健全土地增值税的征收管理体系。
　　2.提高预征比率，完善税制。由于目前土地增值税的预征率较低，纳税人一般不愿意主动提出清算，即使清算，清算后税款入库也很困难。税务机关可适当提高土地增值税的预征比率，一方面可以增加国家土地增值税收入，另一方面可以调动纳税人主动要求清算土地增值税的积极性。考虑到我国地区经济发展的不平衡，各地的房产价格高低不等，开发成本也有所差异，参考土地增值税增值率与现有土地增值税预征率，假定一般住宅的土地增值率在5％～15％，则预征率可由原來的1％提高到3％；别墅(含联排别墅、小高层)、写字楼等其他房产的土地增值率在15％～30％，则预征率可由原来2％提高到5％；商业营业用房的土地增值率在30％以上，则预征率可由2％提高到7％，这样才能使税务机关预征的税款与纳税人应纳的税款持平。
　　3.采取税收优惠政策，促进生产要素。合理流动考察各国的税收制度，对不动产交易行为的收益或增值额课税多有“反投机”意图。但此类税收实际上是一柄“双刃剑”，它在抑制不动产投机行为、防止房地产领域产生经济“泡沫”的同时，也可能会对正常的资本运做所引致的不动产交易行为产生阻碍作用，从而对生产要素的流动和经济资源的配置形成不利的影响。为避免税收因素对生产要素正常流动和经济资源合理配置形成阻碍，建议对企事业单位出售自用的、持有时间达到一定年限的不动产，可酌情给予减征土地增值税的优惠待遇。为避免纳税人囤积土地、房屋，利用此项政策逃避土地增值税，应明确规定，享受此项税收优惠政策的不动产除持有时间要达到规定年限之外，还必须具备以下条件：一是纳税人所出售的土地必须是使用过的，而不是闲置未用的；二是所出售的房屋、建筑物等不动产也必须是使用过、而且在“固定资产”会计账户记录、核算，而不是在“存货”类会计账户记录、核算的。