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【摘 要】在全新的时代背景下，我国物业管理工作面临的形势和任务十分严峻，在具体的发展过程中，要确保业主，物业管理企业和政府等相关部门通力合作，有效融合，进一步发挥合力，由此使我国物业管理呈现出全新的面貌，更有效的适应我国住房制度改革的全新形势。在物业管理过程中，要进一步树立服务意识，以此为我国人民群众的居住水平提升作出应有的贡献。同时，要以市场需求为基准，进一步明确自身的服务定位，从根本上有效满足不同层次的物业需求。基于此，本文重点探讨和分析当前我国物业管理过程中面临的形势和任务等相关内容，希望能够为相关从业人员提供一定的参考。
【关键词】物业管理 形势 任务
中图分类号：G4 文献标识码：A DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2018.10.196
当前，随着我国城市化进程的进一步推进，在城市居民的居住环境和物业管理等相关方面，也越来越引起相关人士的高度关注，其中在物业管理过程中，要着重关注当前工作面临的形势和挑战，明确相对应的任务，以此为基准，切实有效的实施相对应的应对策略，这样才能使城市居民的物业管理质量和效率得到更有效的提升，由此为居民的安居乐业提供切实有效的保障，使我国城市化建设质量得到更显著的提升。结合这样情况，本文重点探讨和分析物业管理过程中面临的主要问题和任务等。
一、物业管理和小区建设没有真正分离
从实践中来看，在我国的物业管理过程中，小区建设和物业管理并没有真正意义上实现分离，这对于物业管理公司实现市场化操作和规范化发展造成十分严重的影响，是重大阻碍。谁开发的楼盘由谁来进行管理，这对于购房者而言，似乎已经成为司空见惯的现象，而此类形式在很大程度上影响到其他物业公司对于项目的介入和管理，也使得开发商的物业子公司一直在不够成熟的状态中，没有真正意义上成熟起来，也无法真正意义上形成市场化的物业公司竞争机制。在相关条例中有一定要求，国家要提倡建设单位结合房地产开发和物业管理相互分离的原则，并且利用招投标的方式进行相应资质物业管理企业的选聘。在这种情况下，可以充分看出，提倡本身没有强制力作用，而开发商和物业公司在物业经营管理过程中也无法真正意义上落地，使得相关内容往往流于形式，没有真正意义上实现建管的有效分离。
二、业委会不能真正意义上制约和平衡物管公司
在物业管理过程中可以看出，很多小区的业主委员会往往是由开发商组建起来的，而这种业主委员会能否真正意义上代表业主的利益，这是让人特别怀疑的一点。当前，很多方面的维权活动往往是由业主自行组织并发起的，推选出几个代表和物业公司以及开发商进行谈判。然而，在这个过程中，很多物管公司并没有真正意义上发挥作用，往往呈现出不负责任的态度。针对这样的情况，有很多临时的业主委员会往往是在这样的业主维权活动中进一步延伸出来的。在条例中有相應规定，物业管理区域内全体业主要组成业主大会，同一个物业管理区域内的业主要在物业所在的区，县以及人民政府房地产行政主管部门的指导下，才能成立相对应的业主大会，并结合实际情况选举出业主委员会，按照相关方面的法律法规来成立，并通过行政备案的方式成立业主业委会，同时使自身有合法身份。然而，从小区的物业管理过程中来看，物管公司虽然有着小区公共资源的管理权和调动权，但是并没有真正意义上起到平衡制约的作用，从而也无法真正意义上在具体的小区管理过程中呈现应有的效益和价值。
三、新旧物管公司在交接的过程中出现真空问题
从实践中来看，当前很多小区的物业管理过程中往往是前期进行物业管理，而我们所称之为的前期物业管理，主要指的是在业主大会选聘物业管理企业之前，相关单位所选聘的物业管理企业对相关小区进行一定程度的管理，从条例中能够进一步看出，物业管理主要指的是业主利用选聘的物业管理企业，由业主和物业管理企业结合物业服务合同当中的相关内容，维修养护管理房屋和相应的设施场地等等。而条例的实行，是大部分小区管理从前期的物业管理进一步向物业管理阶段进行转型，在这个过程中会出现两种状况。首先是仍然由原来的物业公司进行实时管理，但是物业管理合同签订的主体其中一方很可能出现一定程度的变化。另外一种情况是，如果物业公司要进行变更，而在这个过程中就会使新旧物业公司在衔接的过程中出现问题。从实践中来看，开发商前期管理的物业公司，业委会和即将管理的物业公司，在交接的过程中会存在一定的问题，在这个过程中，相关方面的法律法规和责任制度无法有效明确，从而无法进行财产审计，针对公用设施设备进行清查等相关方面都是要求业主必须要着重考量的现实问题。
四、前期物业公司面临着严峻的挑战
在业主委员会选择了全新的物业管理企业之后，签订相对应的物业服务合同并生效之后，不管是开发商还是前期物业管理公司，所签订的前期物业服务合同是否到期，在这样的情况下都会终止合同。随着条例的进一步实施，这对于开发商选聘的前期物业公司就会带来巨大的风险隐患，如果无法和物业委员会达成继续管理的一致协议，开发商或者业主就不会再进一步履行支付义务。在这样情况下，前期物业公司就会面临解散的风险。第二，前期物业管理公司和新的物业管理是进行有针对性的对比，他们在投入方面更大，因而运作难度也面临严峻挑战，在工程收尾和小区入住的环节，是物业公司进行管理过程中巨大的挑战。然而，即使把这个挑战应对之后，真正意义上进行管理的可能是其他的公司，由此导致前期物业管理公司有巨大的风险隐患和财务安全隐患，有可能导致其无法回收前期的投资。而针对某些中小规模的开发商旗下的物业公司来说，所呈现出的巨大变动很可能导致其破产，倒闭。
五、共用设施的界限成为焦点问题
从条例的规定中进一步可以看出，利用物业共用部门，共用设施设备进行经营管理，要在确保相关业主和业主大会物业管理企业一致同意之后，要结合相对应的规定办理相对应的手续，而业主的收益，要用来针对专项维修资金进行有效补充，也可以结合业主大会的具体决定来有效使用，这样才能充分确保全体业主的权益得到充分的维护。然而从现实中来看，在小区内部所涉及的公共设施和设备特别杂乱，复杂，而且种类众多，在具体的经营和力方面涉及多种数，怎样才能进行更有效的界定，这成为相关方面持续关注的焦点问题。在销售项目中宣传的作为小区配套设施的学校，会所等，在经营方面是和物业公司独立开来的，而怎样才能对其进行更有效的界定和操作，在这个过程中涉及特别多的利益和方面，怎样才能进行更有效的界定和区分，这是需要着重研究的，是十分艰难的形式和任务。 六、在维修资金的应用过程中，往往在吃大锅饭
当前，在物业的住宅专项维修资金筹集方面不够健全完善，很多的筹集渠道不够科学合理，使用也不够理想，这对于业主的权益会造成很大的损害。专项维修基金并不是政府的，同樣更不是物业管理公司的，是全体业主所共有的当前维修基金的收取，这是该领域范围内需要持续关注的焦点问题。当前，随着更多商品房的进一步投入和应用，在专项维修基金的应用方面也进一步被高度重视，因为很多物业公司并没有责任心和使命感，在小区管理过程中，如果某些公用设施或者设备出现破坏性的应用情况，通常情况下寿命为10年的设备只使用5年就无法继续运用，在这样的情况下，就要充分发挥维修资金的作用，然而如果维修资金没有被科学合理的应用，或者没有被高度重视，就会导致小区的实时设备进一步恶化，无法确保小区正常运行。除此之外，因为专项维修基金是全体业主共同所有的，其主要用途是针对物业的各项设施进行保修和维护，并及时有效的进行更新和改造，然而很多规模比较大的小区有着多个住宅楼群，有些公共设施是给某一栋楼服务的，但是如果需要进行维修更新，往往要动用全体业主的专项维修基金，而在这样的情况下，一刀切的模式无法真正意义上体现起针对性和高效性，进而形成大锅饭的问题。所以，针对这样的情况，怎样才能充分确保住宅专项维修基金能够进行切实有效的精细化管理，进行更科学合理的应用，这对于每个业主的根本利益和直接效益讲都有着十分关键的作用。
七、结束语
通过上文的分析和探讨，我们能够着重看出，在全新的时代背景下，物业管理工作面临着比较严峻的发展形势和问题，相关任务十分严峻，针对这样的情况，就需要业主，物业管理企业和政府等相关部门发挥合力，有效配合，物业管理要具备强烈的责任感和使命感，有针对性的结合我国当前的法律法规和住房管理制度，以及物业管理等相关内容，真正意义上树立为人民群众服务的意识，在最大程度上为我国人民居住水平的提升贡献应有的力量，提供更优质的服务。在物业管理方面也要把市场需求作为导向，针对自身的服务定位进行有效明确，从根本上满足个性化的需求，同时，进一步把市场需求作为导向，针对自身的服务定位进行有效明确，从根本上满足个性化的物业需求，同时进一步加快改革进程，创造出更加和谐良好的法治环境，以此使我国物业管理呈现出可持续发展效益。
参考文献
[1]刘群房，屋维修与管理[M].北京：高等教育出版社2013.7.
[2]刘宏玉，加强物业经营管理[M].北京：中国建筑工业出版社出版2016.8.
[3]王艳青，物业管理理论与实务[M].北京化学工业出版社2017.3.
[4]唐腊梅，物业管理法规[M]，北京高等教育出版社2013.6.
【关键词】物业管理 形势 任务
中图分类号：G4 文献标识码：A DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2018.10.196
当前，随着我国城市化进程的进一步推进，在城市居民的居住环境和物业管理等相关方面，也越来越引起相关人士的高度关注，其中在物业管理过程中，要着重关注当前工作面临的形势和挑战，明确相对应的任务，以此为基准，切实有效的实施相对应的应对策略，这样才能使城市居民的物业管理质量和效率得到更有效的提升，由此为居民的安居乐业提供切实有效的保障，使我国城市化建设质量得到更显著的提升。结合这样情况，本文重点探讨和分析物业管理过程中面临的主要问题和任务等。
一、物业管理和小区建设没有真正分离
从实践中来看，在我国的物业管理过程中，小区建设和物业管理并没有真正意义上实现分离，这对于物业管理公司实现市场化操作和规范化发展造成十分严重的影响，是重大阻碍。谁开发的楼盘由谁来进行管理，这对于购房者而言，似乎已经成为司空见惯的现象，而此类形式在很大程度上影响到其他物业公司对于项目的介入和管理，也使得开发商的物业子公司一直在不够成熟的状态中，没有真正意义上成熟起来，也无法真正意义上形成市场化的物业公司竞争机制。在相关条例中有一定要求，国家要提倡建设单位结合房地产开发和物业管理相互分离的原则，并且利用招投标的方式进行相应资质物业管理企业的选聘。在这种情况下，可以充分看出，提倡本身没有强制力作用，而开发商和物业公司在物业经营管理过程中也无法真正意义上落地，使得相关内容往往流于形式，没有真正意义上实现建管的有效分离。
二、业委会不能真正意义上制约和平衡物管公司
在物业管理过程中可以看出，很多小区的业主委员会往往是由开发商组建起来的，而这种业主委员会能否真正意义上代表业主的利益，这是让人特别怀疑的一点。当前，很多方面的维权活动往往是由业主自行组织并发起的，推选出几个代表和物业公司以及开发商进行谈判。然而，在这个过程中，很多物管公司并没有真正意义上发挥作用，往往呈现出不负责任的态度。针对这样的情况，有很多临时的业主委员会往往是在这样的业主维权活动中进一步延伸出来的。在条例中有相應规定，物业管理区域内全体业主要组成业主大会，同一个物业管理区域内的业主要在物业所在的区，县以及人民政府房地产行政主管部门的指导下，才能成立相对应的业主大会，并结合实际情况选举出业主委员会，按照相关方面的法律法规来成立，并通过行政备案的方式成立业主业委会，同时使自身有合法身份。然而，从小区的物业管理过程中来看，物管公司虽然有着小区公共资源的管理权和调动权，但是并没有真正意义上起到平衡制约的作用，从而也无法真正意义上在具体的小区管理过程中呈现应有的效益和价值。
三、新旧物管公司在交接的过程中出现真空问题
从实践中来看，当前很多小区的物业管理过程中往往是前期进行物业管理，而我们所称之为的前期物业管理，主要指的是在业主大会选聘物业管理企业之前，相关单位所选聘的物业管理企业对相关小区进行一定程度的管理，从条例中能够进一步看出，物业管理主要指的是业主利用选聘的物业管理企业，由业主和物业管理企业结合物业服务合同当中的相关内容，维修养护管理房屋和相应的设施场地等等。而条例的实行，是大部分小区管理从前期的物业管理进一步向物业管理阶段进行转型，在这个过程中会出现两种状况。首先是仍然由原来的物业公司进行实时管理，但是物业管理合同签订的主体其中一方很可能出现一定程度的变化。另外一种情况是，如果物业公司要进行变更，而在这个过程中就会使新旧物业公司在衔接的过程中出现问题。从实践中来看，开发商前期管理的物业公司，业委会和即将管理的物业公司，在交接的过程中会存在一定的问题，在这个过程中，相关方面的法律法规和责任制度无法有效明确，从而无法进行财产审计，针对公用设施设备进行清查等相关方面都是要求业主必须要着重考量的现实问题。
四、前期物业公司面临着严峻的挑战
在业主委员会选择了全新的物业管理企业之后，签订相对应的物业服务合同并生效之后，不管是开发商还是前期物业管理公司，所签订的前期物业服务合同是否到期，在这样的情况下都会终止合同。随着条例的进一步实施，这对于开发商选聘的前期物业公司就会带来巨大的风险隐患，如果无法和物业委员会达成继续管理的一致协议，开发商或者业主就不会再进一步履行支付义务。在这样情况下，前期物业公司就会面临解散的风险。第二，前期物业管理公司和新的物业管理是进行有针对性的对比，他们在投入方面更大，因而运作难度也面临严峻挑战，在工程收尾和小区入住的环节，是物业公司进行管理过程中巨大的挑战。然而，即使把这个挑战应对之后，真正意义上进行管理的可能是其他的公司，由此导致前期物业管理公司有巨大的风险隐患和财务安全隐患，有可能导致其无法回收前期的投资。而针对某些中小规模的开发商旗下的物业公司来说，所呈现出的巨大变动很可能导致其破产，倒闭。
五、共用设施的界限成为焦点问题
从条例的规定中进一步可以看出，利用物业共用部门，共用设施设备进行经营管理，要在确保相关业主和业主大会物业管理企业一致同意之后，要结合相对应的规定办理相对应的手续，而业主的收益，要用来针对专项维修资金进行有效补充，也可以结合业主大会的具体决定来有效使用，这样才能充分确保全体业主的权益得到充分的维护。然而从现实中来看，在小区内部所涉及的公共设施和设备特别杂乱，复杂，而且种类众多，在具体的经营和力方面涉及多种数，怎样才能进行更有效的界定，这成为相关方面持续关注的焦点问题。在销售项目中宣传的作为小区配套设施的学校，会所等，在经营方面是和物业公司独立开来的，而怎样才能对其进行更有效的界定和操作，在这个过程中涉及特别多的利益和方面，怎样才能进行更有效的界定和区分，这是需要着重研究的，是十分艰难的形式和任务。 六、在维修资金的应用过程中，往往在吃大锅饭
当前，在物业的住宅专项维修资金筹集方面不够健全完善，很多的筹集渠道不够科学合理，使用也不够理想，这对于业主的权益会造成很大的损害。专项维修基金并不是政府的，同樣更不是物业管理公司的，是全体业主所共有的当前维修基金的收取，这是该领域范围内需要持续关注的焦点问题。当前，随着更多商品房的进一步投入和应用，在专项维修基金的应用方面也进一步被高度重视，因为很多物业公司并没有责任心和使命感，在小区管理过程中，如果某些公用设施或者设备出现破坏性的应用情况，通常情况下寿命为10年的设备只使用5年就无法继续运用，在这样的情况下，就要充分发挥维修资金的作用，然而如果维修资金没有被科学合理的应用，或者没有被高度重视，就会导致小区的实时设备进一步恶化，无法确保小区正常运行。除此之外，因为专项维修基金是全体业主共同所有的，其主要用途是针对物业的各项设施进行保修和维护，并及时有效的进行更新和改造，然而很多规模比较大的小区有着多个住宅楼群，有些公共设施是给某一栋楼服务的，但是如果需要进行维修更新，往往要动用全体业主的专项维修基金，而在这样的情况下，一刀切的模式无法真正意义上体现起针对性和高效性，进而形成大锅饭的问题。所以，针对这样的情况，怎样才能充分确保住宅专项维修基金能够进行切实有效的精细化管理，进行更科学合理的应用，这对于每个业主的根本利益和直接效益讲都有着十分关键的作用。
七、结束语
通过上文的分析和探讨，我们能够着重看出，在全新的时代背景下，物业管理工作面临着比较严峻的发展形势和问题，相关任务十分严峻，针对这样的情况，就需要业主，物业管理企业和政府等相关部门发挥合力，有效配合，物业管理要具备强烈的责任感和使命感，有针对性的结合我国当前的法律法规和住房管理制度，以及物业管理等相关内容，真正意义上树立为人民群众服务的意识，在最大程度上为我国人民居住水平的提升贡献应有的力量，提供更优质的服务。在物业管理方面也要把市场需求作为导向，针对自身的服务定位进行有效明确，从根本上满足个性化的需求，同时，进一步把市场需求作为导向，针对自身的服务定位进行有效明确，从根本上满足个性化的物业需求，同时进一步加快改革进程，创造出更加和谐良好的法治环境，以此使我国物业管理呈现出可持续发展效益。
参考文献
[1]刘群房，屋维修与管理[M].北京：高等教育出版社2013.7.
[2]刘宏玉，加强物业经营管理[M].北京：中国建筑工业出版社出版2016.8.
[3]王艳青，物业管理理论与实务[M].北京化学工业出版社2017.3.
[4]唐腊梅，物业管理法规[M]，北京高等教育出版社2013.6.