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摘 要：近年来，随着社会经济的发展，我国的商业银行有了很大进展，在商业银行中，个人住房贷款业务已变成商业银行非常重要的贷款业务，逐渐发展成为居民解决住房问题的直接融资手段。在我国，商业银行的个人住房贷款业务还存在很多不足，尤其是各大银行在发放贷款以及贷款管理方面存在很大缺陷，导致商业银行潜在风险的产生。本文通过对四大商业银行的个人住房贷款业务的现状进行分析，结合目前商业银行可能产生的风险及存在的不足，对其提出了一定的建议，希望能对商行个人住房贷款业务提供帮助。
关键词：个人住房贷款;商业银行;贷款管理
引言
由于近年来经济高速发展，物质生活水平大幅度得到了提高，住房的价格也随之不断地上涨。个人住房贷款业务，是在当前经济迅速发展的时代背景下产生的，商业银行提供的，为了满足购房者购房需要而提供的业务。商业银行个人住房贷款业务，已经成了购房者和商业银行双赢的一种途径。个人住房消费贷款业务在为购房者提供便捷的同时，也因其能够为商业银行带来持续的收入而成了商业银行目前的一项重要业务。
1个人住房贷款的含义及特点
个人住房贷款业务是商业银行通过提供给购房者一定的资金，用于购房者购买自用住房的贷款活动，购买者需要按照规定的时间周期性的支付给银行本金和利息。伴随着这些年城市地区房价不断上涨和持续的“购房热”现象，个人住房贷款占商业银行资产业务比重大，个人住房贷款业务已成为商业银行的收益热点之一，被誉为商业银行的“优质资产”。就目前而言，个人住房贷款的类型主要有两种。个人住房贷款一般具有以下特点：①贷款利率较高，相对来说借款人一般比较关注月供额;②规模呈周期性（经济周期敏感性较强）;③个人住房贷款金额相对较大且还款年限较长;④个人住房贷款只能用于人们支付购买自用住房;⑤借款人需要按照规定的周期向银行归还月供额。本文发现在商业银行对个人住房贷款业务的管理和风险防范比较规范，但其运作流程复杂。而在实际商业银行对处理个人住房贷款业务时，它任存在很多风险。
2我国商业银行个人住房贷款存在的风险
2.1信用风险
信用风险是指借款人因客观情况无力还款被迫违约或虽然有能力还款但主观上放弃还款，从而导致银行收不上本息，因此遭受一定亏损的可能。我国目前还没有可供商业银行合理评估贷款人情况的信用体系，信息库资料的导入还不够全面，相关信用体系还处于建设阶段。信用体系的缺失，直接导致商业银行在对借款人进行评估时存在很大的困难。在判断是否提供个人住房贷款业务的过程中，商业银行只能简单粗略地对借贷人的基本情况进行定性分析，没有办法做相对精确的定量分析，这就极大地增加了借贷人不偿还贷款的可能，增加了信用风险。同时，商业银行只能进行静态审查。而现代社会经济生活频繁，医疗卫生、商业投资等方面的支出都有可能导致借贷人支付能力恶化或者突然下降。静态审查由于只审查借贷人在办理个人住房贷款业务时的还款能力，因而无法及时避免上述情况的出现。目前来看，我国的借贷信用意识还有待于进一步增强。借贷人为了能成功办理个人住房贷款业务，会给商业银行提供虚假的个人资料，这就成为了银行审查过程中的又一大困难。而且，部分借贷人在发现拖延还贷或者不还贷能带来更高的收益时，就会拒绝还贷。一旦错误的评估过多，将直接导致本就是负债经营的银行产生资金周转上的障碍。
2.2利率风险
利率风险是指在借款人在偿还贷款期间，商业银行因外界宏观环境影响导致贷款利率发生变动，最终使得银行遭受一定程度损失。相对来说，中国个人住房贷款额度很大，还款时间很长，通常超过15年。贷款利率有可能在这样一个周期内由于政策、政局、经济等影响而发生剧变，这将给商业银行带来较大的损失。甚至破产。此外，在银行的资产比例中个人住房贷款占银行资产的比重过高，一但时间过长，可能会导致银行面临声誉和流动性损失。同时利率发生变化也会导致借款人的心理和行为都发生变化。若利率上升，则会导致个人住房贷款成本增加，有可能会最终导致还款人违约，这会产生信用风险。若利率下降，则会导致偿还方在约定期限之前还款，这将增加商业银行的成本，降低利润。
2.3内部管理风险
对于商业银行个人住房贷款业务，除了要考虑外部因素所带来的风险，也要客观认识到內部管理上存在的不足。首先，银行在整个贷款业务办理的过程中，始终存在着对借贷人情况审查的不足。银行判断是否为借贷人办理业务时，对借贷人的资产与资格的审核不够细致全面。银行工作人员在办理业务的过程中，仅仅是按照常规的步骤进行简单的审查，缺乏对借贷个人的具体经济情况以及购房用途的审查。由于缺乏动态审查机制，银行也无法及时了解借贷人支付能力的变化情况。其次，银行内部负责风险管理预警的专业人员的数量无法满足风险评估工作的需要，银行内部的业务人员也存在着为了提高自己业务量而忽视借贷人资格审查的情况。由于商业银行本身对个人住房贷款体系的设置就不够完整，就可能导致业务人员放贷给满足基本借贷要求而实际上并不具备充足还贷能力的人。最后，商业银行没有对被抵押房屋的变现风险进行全面详细的评估。如果房屋还没有完工，银行就无法立即进行变现;如果房屋已经完工，购房者拒绝还贷且坚持居住在房屋中，即使银行提起诉讼，在实践中也很难做到强制处置，银行还是要蒙受损失。
3商业银行对个人住房贷款的管理
（1）贷款前的管理。在贷款审批之前，商业银行调查人员会对申请个人住房贷款的借款人信用的真实性进行核查，严格把控借款人的个人准入关，确保个人住房贷款的高质量，降低信用风险，减少不良贷款率。（2）贷款后的管理。商业银行大多设有专门的贷款后的管理部门，其部门主要负责对借款人的日常监督，对客户的还款意愿偿还能力等进行跟踪记录，根据贷款人的详细情况，将其分为正常、关注、次级、可疑、损失五类，并对后三类情况的贷款人进行严格监管，必要时可采取措施强制要求借款人还款，尽量减少银行的风险。同时，对于逾期60天、90天、180天以上的借款人，银行会采取各种方式进行催收，对于实在无能力还款的借款人，银行应及时对抵押物进行处理，尽可能减少损失。 4对商业银行个人住房贷款业务的建议
4.1完善个人信用体系
个人信用体系需要综合考虑借贷人的家庭收入情况、是否有过不良信用记录等。相关的信用信息资料越全面，商业银行可供分析的资料就越充足，商业银行对借贷人的选择结果就会越可靠，应发放贷款数额的确定就会越合理。商业银行行业内部也应建立完善的信用体系，在综合考虑个人住房贷款业务特殊性的条件下，科学设置所需要参考的因素，详尽收集影响借贷人支付能力的资料。商业银行在进行信用体系的设置时，要充分注意运用定量分析与动态分析的方法，以规避一部分可以预测的风险。如果仅仅完善现有的定性分析和静态分析办法，仍然无法从根本上提高风险预测的准确度。商业银行也可以根据实际情况设置一些奖惩制度，如对按时还贷的借贷人，给予适当延长还款截止日期的权利;对拒绝还贷的人，限制其借贷的数额，公布信用差的借贷人的名单，进行追责。
4.2强化政府监管职能
加强政府监管，重点做好房地产市场监管与引导，加强对项目建设的监管，完善市场监管体系。房地产行业存在着不确定性，国家需要针对不同的时期制定不同的政策来调控，建立良好的外部环境，而商业银行可以随时根据国家政策调整自己的制度，及时掌握形势变化。
4.3流动性风险的防范
商业银行可以通过采用资产证券化的途径;哎有效转移个人住房贷款所引致的流动性风险。借款人在利率较低时提早还款也可能导致银行流动性风险。银行可以把握利率走势，来降低流动性风险。同时银行可以在个人住房贷款和银行剩余的不良资产中发行新资产，并根据固定现金流量为发行可在市场上交易的证券。资产证券化可以将与该资产相关的风险转移给在市场上持有此类证券的投资者。与此同时，银行也可以通过发行证券，快速提取资金，同时也降低了银行的流动性风险。随着我国金融业环境的持续变好，除资产证券化这种方式之外，还有其它方式去控制或者转移资产风险。
4.4防范开发商风险
要加大对开放商的监管力度。商业银行在办理个人住房贷款业务的时候，对于拟合作的开发商，要按照规章制度调查公司的资信、信用、经营、纳税情况。对于有疑问的楼盘，则采取实地考察，确定其工程质量及完工情况，确保及时控制开发商风险。在贷款发放后，也会派有关部门每月了解楼盘的工程进度，发现可疑之处必须严格把控，防止楼盘出现“烂尾”。若开发商出现问题，银行会及时通知借款人采取止损措施，这样不仅能减少借款人损失，银行也能及时采取止损措施。
4.5建立健全商业银行风险控制体系
我国商业银行对个人住房贷款必须坚持两证缺一不可，并在两主管部门审核完权利证书时，方可发放贷款。此外，房地产部门和金融机构应该经常沟通，交流时事政策。如果有相关条件的支持，可以建立相关的基本信息联网，信息共享，以防漏洞的出現。对按揭贷款相同的土地，商业银行应坚持地图和实地标明土地面积相应的进行抵押范围分割，然后根据计算报告，考虑实际情况，评估抵押金额，从而保证土地抵押贷款的顺利进行，债权实现的有效保障。
5结束语
综上所述，对于我们国家部分商业银行来说尽可能建立完善个人信贷方面的业务和风险管理体制，个人住房贷款方面的操作和不规范的风险、道德缺失的风险和相关市场变化的不定风险，这都可能导致部分银行产生一定的损失，造成一定的风险，只有加强控制才能使银行的经济价值最大化。总之，我国个人住房贷款业务正面临着继续前进的动力，也面临着来自社会各阶层的严重挑战。
参考文献：
[1]任晨莹.2018年房地产金融综述[J].上海房地，2019（05）：46-50.
[2]梁伟.我国商业银行个人住房贷款风险及其防范[J].现代商贸工业，2019，40（13）：116-117.
[3]阮晶.建设银行个人信贷业务的风险研究[D].山东大学，2014.
作者简介：陈泊宇，男，汉族，就读于东南大学经济管理学院，研究方向：经济管理。
关键词：个人住房贷款;商业银行;贷款管理
引言
由于近年来经济高速发展，物质生活水平大幅度得到了提高，住房的价格也随之不断地上涨。个人住房贷款业务，是在当前经济迅速发展的时代背景下产生的，商业银行提供的，为了满足购房者购房需要而提供的业务。商业银行个人住房贷款业务，已经成了购房者和商业银行双赢的一种途径。个人住房消费贷款业务在为购房者提供便捷的同时，也因其能够为商业银行带来持续的收入而成了商业银行目前的一项重要业务。
1个人住房贷款的含义及特点
个人住房贷款业务是商业银行通过提供给购房者一定的资金，用于购房者购买自用住房的贷款活动，购买者需要按照规定的时间周期性的支付给银行本金和利息。伴随着这些年城市地区房价不断上涨和持续的“购房热”现象，个人住房贷款占商业银行资产业务比重大，个人住房贷款业务已成为商业银行的收益热点之一，被誉为商业银行的“优质资产”。就目前而言，个人住房贷款的类型主要有两种。个人住房贷款一般具有以下特点：①贷款利率较高，相对来说借款人一般比较关注月供额;②规模呈周期性（经济周期敏感性较强）;③个人住房贷款金额相对较大且还款年限较长;④个人住房贷款只能用于人们支付购买自用住房;⑤借款人需要按照规定的周期向银行归还月供额。本文发现在商业银行对个人住房贷款业务的管理和风险防范比较规范，但其运作流程复杂。而在实际商业银行对处理个人住房贷款业务时，它任存在很多风险。
2我国商业银行个人住房贷款存在的风险
2.1信用风险
信用风险是指借款人因客观情况无力还款被迫违约或虽然有能力还款但主观上放弃还款，从而导致银行收不上本息，因此遭受一定亏损的可能。我国目前还没有可供商业银行合理评估贷款人情况的信用体系，信息库资料的导入还不够全面，相关信用体系还处于建设阶段。信用体系的缺失，直接导致商业银行在对借款人进行评估时存在很大的困难。在判断是否提供个人住房贷款业务的过程中，商业银行只能简单粗略地对借贷人的基本情况进行定性分析，没有办法做相对精确的定量分析，这就极大地增加了借贷人不偿还贷款的可能，增加了信用风险。同时，商业银行只能进行静态审查。而现代社会经济生活频繁，医疗卫生、商业投资等方面的支出都有可能导致借贷人支付能力恶化或者突然下降。静态审查由于只审查借贷人在办理个人住房贷款业务时的还款能力，因而无法及时避免上述情况的出现。目前来看，我国的借贷信用意识还有待于进一步增强。借贷人为了能成功办理个人住房贷款业务，会给商业银行提供虚假的个人资料，这就成为了银行审查过程中的又一大困难。而且，部分借贷人在发现拖延还贷或者不还贷能带来更高的收益时，就会拒绝还贷。一旦错误的评估过多，将直接导致本就是负债经营的银行产生资金周转上的障碍。
2.2利率风险
利率风险是指在借款人在偿还贷款期间，商业银行因外界宏观环境影响导致贷款利率发生变动，最终使得银行遭受一定程度损失。相对来说，中国个人住房贷款额度很大，还款时间很长，通常超过15年。贷款利率有可能在这样一个周期内由于政策、政局、经济等影响而发生剧变，这将给商业银行带来较大的损失。甚至破产。此外，在银行的资产比例中个人住房贷款占银行资产的比重过高，一但时间过长，可能会导致银行面临声誉和流动性损失。同时利率发生变化也会导致借款人的心理和行为都发生变化。若利率上升，则会导致个人住房贷款成本增加，有可能会最终导致还款人违约，这会产生信用风险。若利率下降，则会导致偿还方在约定期限之前还款，这将增加商业银行的成本，降低利润。
2.3内部管理风险
对于商业银行个人住房贷款业务，除了要考虑外部因素所带来的风险，也要客观认识到內部管理上存在的不足。首先，银行在整个贷款业务办理的过程中，始终存在着对借贷人情况审查的不足。银行判断是否为借贷人办理业务时，对借贷人的资产与资格的审核不够细致全面。银行工作人员在办理业务的过程中，仅仅是按照常规的步骤进行简单的审查，缺乏对借贷个人的具体经济情况以及购房用途的审查。由于缺乏动态审查机制，银行也无法及时了解借贷人支付能力的变化情况。其次，银行内部负责风险管理预警的专业人员的数量无法满足风险评估工作的需要，银行内部的业务人员也存在着为了提高自己业务量而忽视借贷人资格审查的情况。由于商业银行本身对个人住房贷款体系的设置就不够完整，就可能导致业务人员放贷给满足基本借贷要求而实际上并不具备充足还贷能力的人。最后，商业银行没有对被抵押房屋的变现风险进行全面详细的评估。如果房屋还没有完工，银行就无法立即进行变现;如果房屋已经完工，购房者拒绝还贷且坚持居住在房屋中，即使银行提起诉讼，在实践中也很难做到强制处置，银行还是要蒙受损失。
3商业银行对个人住房贷款的管理
（1）贷款前的管理。在贷款审批之前，商业银行调查人员会对申请个人住房贷款的借款人信用的真实性进行核查，严格把控借款人的个人准入关，确保个人住房贷款的高质量，降低信用风险，减少不良贷款率。（2）贷款后的管理。商业银行大多设有专门的贷款后的管理部门，其部门主要负责对借款人的日常监督，对客户的还款意愿偿还能力等进行跟踪记录，根据贷款人的详细情况，将其分为正常、关注、次级、可疑、损失五类，并对后三类情况的贷款人进行严格监管，必要时可采取措施强制要求借款人还款，尽量减少银行的风险。同时，对于逾期60天、90天、180天以上的借款人，银行会采取各种方式进行催收，对于实在无能力还款的借款人，银行应及时对抵押物进行处理，尽可能减少损失。 4对商业银行个人住房贷款业务的建议
4.1完善个人信用体系
个人信用体系需要综合考虑借贷人的家庭收入情况、是否有过不良信用记录等。相关的信用信息资料越全面，商业银行可供分析的资料就越充足，商业银行对借贷人的选择结果就会越可靠，应发放贷款数额的确定就会越合理。商业银行行业内部也应建立完善的信用体系，在综合考虑个人住房贷款业务特殊性的条件下，科学设置所需要参考的因素，详尽收集影响借贷人支付能力的资料。商业银行在进行信用体系的设置时，要充分注意运用定量分析与动态分析的方法，以规避一部分可以预测的风险。如果仅仅完善现有的定性分析和静态分析办法，仍然无法从根本上提高风险预测的准确度。商业银行也可以根据实际情况设置一些奖惩制度，如对按时还贷的借贷人，给予适当延长还款截止日期的权利;对拒绝还贷的人，限制其借贷的数额，公布信用差的借贷人的名单，进行追责。
4.2强化政府监管职能
加强政府监管，重点做好房地产市场监管与引导，加强对项目建设的监管，完善市场监管体系。房地产行业存在着不确定性，国家需要针对不同的时期制定不同的政策来调控，建立良好的外部环境，而商业银行可以随时根据国家政策调整自己的制度，及时掌握形势变化。
4.3流动性风险的防范
商业银行可以通过采用资产证券化的途径;哎有效转移个人住房贷款所引致的流动性风险。借款人在利率较低时提早还款也可能导致银行流动性风险。银行可以把握利率走势，来降低流动性风险。同时银行可以在个人住房贷款和银行剩余的不良资产中发行新资产，并根据固定现金流量为发行可在市场上交易的证券。资产证券化可以将与该资产相关的风险转移给在市场上持有此类证券的投资者。与此同时，银行也可以通过发行证券，快速提取资金，同时也降低了银行的流动性风险。随着我国金融业环境的持续变好，除资产证券化这种方式之外，还有其它方式去控制或者转移资产风险。
4.4防范开发商风险
要加大对开放商的监管力度。商业银行在办理个人住房贷款业务的时候，对于拟合作的开发商，要按照规章制度调查公司的资信、信用、经营、纳税情况。对于有疑问的楼盘，则采取实地考察，确定其工程质量及完工情况，确保及时控制开发商风险。在贷款发放后，也会派有关部门每月了解楼盘的工程进度，发现可疑之处必须严格把控，防止楼盘出现“烂尾”。若开发商出现问题，银行会及时通知借款人采取止损措施，这样不仅能减少借款人损失，银行也能及时采取止损措施。
4.5建立健全商业银行风险控制体系
我国商业银行对个人住房贷款必须坚持两证缺一不可，并在两主管部门审核完权利证书时，方可发放贷款。此外，房地产部门和金融机构应该经常沟通，交流时事政策。如果有相关条件的支持，可以建立相关的基本信息联网，信息共享，以防漏洞的出現。对按揭贷款相同的土地，商业银行应坚持地图和实地标明土地面积相应的进行抵押范围分割，然后根据计算报告，考虑实际情况，评估抵押金额，从而保证土地抵押贷款的顺利进行，债权实现的有效保障。
5结束语
综上所述，对于我们国家部分商业银行来说尽可能建立完善个人信贷方面的业务和风险管理体制，个人住房贷款方面的操作和不规范的风险、道德缺失的风险和相关市场变化的不定风险，这都可能导致部分银行产生一定的损失，造成一定的风险，只有加强控制才能使银行的经济价值最大化。总之，我国个人住房贷款业务正面临着继续前进的动力，也面临着来自社会各阶层的严重挑战。
参考文献：
[1]任晨莹.2018年房地产金融综述[J].上海房地，2019（05）：46-50.
[2]梁伟.我国商业银行个人住房贷款风险及其防范[J].现代商贸工业，2019，40（13）：116-117.
[3]阮晶.建设银行个人信贷业务的风险研究[D].山东大学，2014.
作者简介：陈泊宇，男，汉族，就读于东南大学经济管理学院，研究方向：经济管理。