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华东地区S市隶属于长江三角洲经济区，是全国第一批沿海经济开放县（市）之一。作为经济相对发达的沿海小城市，近几年S市房地产市场与全国的走势基本一致，经历了从爆发性增长、快速发展到逐渐回归理性的阶段。当前，在国家严厉的宏观调控政策下，又面临许多困难和问题。促进房地产业健康、有序、稳定发展已成为今后一个阶段小城市房地产业发展需要思考的重要课题。
一、小城市房地产业发展现状特点
S市房地产业起步于20世纪90年代初，经过20多年的发展，已形成相当规模，成为推动当地经济社会发展的重要产业，其主要特点有以下几点。
1.房地产企业数量快速增长
近年来，S市房地产企业数量增加明显，现全市已有房地产开发企业59家，其中：二级企业5家、三级企业15家、四级和暂定资质企业39家。同时，外地房地产开发企业大量入驻。截至目前，已有绿城、中大等近20家有一定知名度的房地产开发企业在S市开发项目。
2.楼盘的品质和档次不断提高
随着大中型房地产企业的进入和本地房地产企业的发展壮大，开发建设的楼盘多以大型、高层、高档为主，促进了S市楼盘品质和整体档次不断提高，提升了城市形象和品位。
3.房价不断攀升，销量持续增加
自2009年房地产走出低谷以来，S市房价持续攀升。2011年推出的14个商品房销售项目，普通住宅和别墅排屋价格平均合同备案价格为7885元/平方米，比2010年上涨980元/平方米，涨幅14.2%，其中2011年5、6月普通住宅销售价上升至最高点，平均每平方米近万元（但该市房价与其邻近县级市比，每平方米仍低3000～4000元）。据统计，2010年至目前合同备案共计住宅面积57.96万平方米，销售住宅5920套，销量较2008、2009年有明显增加。
4.土地供应快速增加，保障性住房建设力度加大
近3年，S市住房用地供应力度较大，据统计，全市住宅用地供应合计达137.83公顷（2067亩）。这些住宅供地项目都处在开发周期内，3年供地项目，按住宅容积率平均2.0左右测算，可开发的住宅面积达250万平方米以上。
同时，S市保障性安居工程建设力度也随之加大。一是加大了新建住宅小区保障性住房的配建力度。2009年始，S市率先在省内实行新建住宅小区配建保障性住房，2011年配建比例从2%提高到5%～10%。目前，全市共有12个新建住宅小区新配建保障性住房312套，面积2.02万平方米。二是在中心城区集中建设保障性安居工程，去年10月开工，项目建成后可提供保障性住房740套，面积5.3万平方米。三是积极探索企业建公租房的新思路，今年已在经济开发区启动3家企业共同建造的公租房项目。
5.对社会和经济的贡献不断增加
随着土地供量和房价上涨及销量的增加，房地产企业对S市经济社会发展的影响也日趋明显，特别是对地方财政作出了积极贡献。2010年全市土地出让金收益15.73亿元，高于13.15亿元的地方财政收入；2011年为28.02亿元，高于16.8亿元的地方财政收入。2010年，全市房地产行业税收2.72亿元，占地方税收的28%；2011年为2.99亿元，占地方税收的22%。因此，房地产业形势已与S市经济社会发展关系日益紧密。
二、S市实施房地产调控的主要措施
1.贯彻落实房地产市场调控政策
近年来，S市先后出台了《关于坚决遏制房价过快上涨进一步加快城市住房保障促进房地产业平稳健康发展的实施意见》、《关于加快推进保障性安居工程建设切实加强房地产市场调控工作的实施意见》和《关于进一步完善房地产管理的意见》等政策，对遏制房价过快上涨，促进房地产业平稳健康发展起了积极的作用。
2.加强房地产市场监管
一是根据国家有关商品房预售管理的政策，建立规范的商品房预售申请制度和商品房预售备案制度，进一步明确开发项目的预售条件和审批程序，做到依法规范。二是加强预售资金监管，确保预售资金用于工程建设。出台商品房预售资金监管办法，对全市范围内申请预售的商品房建设项目，实行全面监管。针对监管过程中出现的一些新情况，又进一步健全和完善了5条监管措施，并联合银行、银监办建立协管机制。三是建立商品房网上备案系统和S市透明售房网，规范商品房网上合同备案，并严格对备案后的合同撤销、变更管理，以规避一房二卖、多卖和炒房行为。要求开发商在办理预售许可证后的10日内，一次性在透明售房网上公开全部可售房源和销售价格，防止开发商擅自提价。根据群众举报，两年共依法依规查处违规预售项目1个，责令整改项目13个，检查房地产经纪机构85家。
3.规范企业资质管理
完善开发企业资质审批管理流程，实行网上流程审批，加强对申报材料的审查。对房地产资质到期换证（延期）的，提前一个月通过透明售房网和书面通知形式告知相关企业。
三、目前房地产业存在的困难和问题
1.需求减少，持币待购，销售下降
随着前几年房地产土地供应的增加和市场需求的减少，可售房源增量明显。目前，全市较大的房地产开发项目达40个，分为三类：一是已全部开盘、尚有存量房产可卖的项目14个，可销售的存量住宅面积约在15万平方米左右；二是已部分开盘的项目10个，可销售78万平方米；三是处在前期准备、尚未开工的项目16个，全部开发后可销售面积在160万平方米以上。以上三类可售房源累计约250万平方米，而市场需求每年约为50万～60万平方米（包括新建商品房和二手房交易）。从合同备案情况看，2010年3120套、面积31.67万平方米，2011年2519套、面积23.39万平方米，而今年上半年合同备案1166套，仅为11.5万平方米，成交量明显下降。同时，由于国家调控政策成效显现，投资性购房走势降低，且刚性需求也有所遏制，持币待购和观望情绪浓厚。
2.土地供应量过大，存量增多，新增土地空间减小 近几年，S市的房地产土地供应量逐年增大，2009年21.15公顷（317亩）、2010年55.68公顷（835亩）、2011年61.04公顷（915亩）。根据房地产开发一般3～5年的周期分析，这些住宅供地项目都处在开发周期内。特别是2011年的供地项目和2010年的部分供地项目，尚处于项目前期阶段。按照目前的销售情况，消化250万平方米的可售存量就需要4～5年的时间，因此，新增开发土体空间较小。
3.房价下跌，成本上升，房地产企业资金紧张
由于房地产销售形势不容乐观，回笼资金比较困难，一些房地产企业出现了资金紧张的情况。某项目2011年10月份第一期推出两幢高层住宅销售，面积3.0万平方米，共328套，到目前只实际销售173套，销售均价8589元/平方米。在外部融资困难、信托资金即将到期的形势下，为迅速回笼资金，该楼盘采取团购促销方式，以7000元的均价在4月初一次性团购销售，目前认购量达到360套，至4月12日已网上合同备案71套，均价6748元。随着物价、人工价格上涨，房地产业成本逐年提高。据测算，该项目一期开发成本每平方米在6900元左右，团购活动基本上是微亏销售。这一举措虽然暂时缓解了资金紧张，但对该项目今后销售影响较大，且给全市的房地产销售带来一定影响。
四、对S市房地产市场走势的初步分析
今后一个时期，国家将进一步巩固房地产调控成果，促进房价合理回归，限购、限贷、税收调节等政策仍将持续，虽然银行对首套房款的首付比例和利息有所松动，将释放部分刚性需求，但总体走势仍不容乐观。
从宏观层面来看，国家继续调控房地产市场的政策近期不会有大的变化。国家坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。因此，房地产相关政策近期不会有大的松动。
从S市情况来看，一是土地供应量仍将增加，土地流拍可能性增大。照全市计划约30亿元的土地出让金估算，今年出让土地约在800～900亩之间，重点在城南和经济开发区。从当前来看，土地出让形势仍不明朗，投资商有可能产生畏难情绪，土地流拍可能性增大。二是刚性需求不会在短期内完全释放，持币待购现象仍将持续。虽然S市的购房刚性需求不会减少，每年大约40万平方米左右，但受调控政策的影响，加之大量保障性住房的建设，观望心态仍将持续，房地产销售压力将进一步增大。三是房价将出现下跌，部分房地产企业将面临困境。另外，由于买涨不买跌的普遍心理，购房者将进一步加剧观望情绪，推迟购房计划。这些不利影响，加之房地产企业融资困难，资金链可能出现断裂，部分房地产企业将面临严峻考验。
五、政策建议
1.着力稳定房地产市场
一是提升房地产企业的信心。加强政府与房地产开发企业的沟通协调，掌握企业动态，帮助企业解决实际困难，积极引导开发商采取更为灵活的销售方式和策略，达到提高销量、提振市场的目的。出台相关政策，适当减免企业税费，帮助企业树立信心。二是建立房地产风险基金。学习借鉴邻近县市经验，建立风险基金，完善房地产企业保障机制，帮助困难企业渡过难关。同时建立健全房地产市场预警机制，加强房地产开发项目的全过程监管，确保专款专户、专款专用和项目的顺利实施，防止出现“烂尾楼”现象。三是解决部分房地产企业的资金困难，拓宽融资渠道。针对规模小、实力弱的企业，帮助搭建融资平台，实行在建房地产项目抵押的办法，缓解资金压力，促进企业可持续发展。
2.适当降低房地产购置交易门槛
鼓励自住型和改善型购房需求，适当提高公积金贷款额度，出台公积金还贷或冲抵贷款本金等政策，减轻职工购房压力，释放刚性需求。放宽首套房的标准，对家庭中年满18周岁子女首次购房，均可比照首套住房贷款政策执行。此外，适当降低首套房的贷款利率，特别是对低收入家庭、专业技术人才购房实行利率优惠，同时放宽购房入户条件，促进合理购房需求。适当放宽房屋交易门槛，降低交易税费，促进住房二级市场健康发展。
3.适当放宽预售条件
在加强对房地产企业监管的前提下，对政策允许范围内部分房地产企业的预售条件适当放宽，可采取分期、分批提前销售的形式进行预售，帮助企业提前回笼资金，渡过难关。
齐婧/责任编辑
一、小城市房地产业发展现状特点
S市房地产业起步于20世纪90年代初，经过20多年的发展，已形成相当规模，成为推动当地经济社会发展的重要产业，其主要特点有以下几点。
1.房地产企业数量快速增长
近年来，S市房地产企业数量增加明显，现全市已有房地产开发企业59家，其中：二级企业5家、三级企业15家、四级和暂定资质企业39家。同时，外地房地产开发企业大量入驻。截至目前，已有绿城、中大等近20家有一定知名度的房地产开发企业在S市开发项目。
2.楼盘的品质和档次不断提高
随着大中型房地产企业的进入和本地房地产企业的发展壮大，开发建设的楼盘多以大型、高层、高档为主，促进了S市楼盘品质和整体档次不断提高，提升了城市形象和品位。
3.房价不断攀升，销量持续增加
自2009年房地产走出低谷以来，S市房价持续攀升。2011年推出的14个商品房销售项目，普通住宅和别墅排屋价格平均合同备案价格为7885元/平方米，比2010年上涨980元/平方米，涨幅14.2%，其中2011年5、6月普通住宅销售价上升至最高点，平均每平方米近万元（但该市房价与其邻近县级市比，每平方米仍低3000～4000元）。据统计，2010年至目前合同备案共计住宅面积57.96万平方米，销售住宅5920套，销量较2008、2009年有明显增加。
4.土地供应快速增加，保障性住房建设力度加大
近3年，S市住房用地供应力度较大，据统计，全市住宅用地供应合计达137.83公顷（2067亩）。这些住宅供地项目都处在开发周期内，3年供地项目，按住宅容积率平均2.0左右测算，可开发的住宅面积达250万平方米以上。
同时，S市保障性安居工程建设力度也随之加大。一是加大了新建住宅小区保障性住房的配建力度。2009年始，S市率先在省内实行新建住宅小区配建保障性住房，2011年配建比例从2%提高到5%～10%。目前，全市共有12个新建住宅小区新配建保障性住房312套，面积2.02万平方米。二是在中心城区集中建设保障性安居工程，去年10月开工，项目建成后可提供保障性住房740套，面积5.3万平方米。三是积极探索企业建公租房的新思路，今年已在经济开发区启动3家企业共同建造的公租房项目。
5.对社会和经济的贡献不断增加
随着土地供量和房价上涨及销量的增加，房地产企业对S市经济社会发展的影响也日趋明显，特别是对地方财政作出了积极贡献。2010年全市土地出让金收益15.73亿元，高于13.15亿元的地方财政收入；2011年为28.02亿元，高于16.8亿元的地方财政收入。2010年，全市房地产行业税收2.72亿元，占地方税收的28%；2011年为2.99亿元，占地方税收的22%。因此，房地产业形势已与S市经济社会发展关系日益紧密。
二、S市实施房地产调控的主要措施
1.贯彻落实房地产市场调控政策
近年来，S市先后出台了《关于坚决遏制房价过快上涨进一步加快城市住房保障促进房地产业平稳健康发展的实施意见》、《关于加快推进保障性安居工程建设切实加强房地产市场调控工作的实施意见》和《关于进一步完善房地产管理的意见》等政策，对遏制房价过快上涨，促进房地产业平稳健康发展起了积极的作用。
2.加强房地产市场监管
一是根据国家有关商品房预售管理的政策，建立规范的商品房预售申请制度和商品房预售备案制度，进一步明确开发项目的预售条件和审批程序，做到依法规范。二是加强预售资金监管，确保预售资金用于工程建设。出台商品房预售资金监管办法，对全市范围内申请预售的商品房建设项目，实行全面监管。针对监管过程中出现的一些新情况，又进一步健全和完善了5条监管措施，并联合银行、银监办建立协管机制。三是建立商品房网上备案系统和S市透明售房网，规范商品房网上合同备案，并严格对备案后的合同撤销、变更管理，以规避一房二卖、多卖和炒房行为。要求开发商在办理预售许可证后的10日内，一次性在透明售房网上公开全部可售房源和销售价格，防止开发商擅自提价。根据群众举报，两年共依法依规查处违规预售项目1个，责令整改项目13个，检查房地产经纪机构85家。
3.规范企业资质管理
完善开发企业资质审批管理流程，实行网上流程审批，加强对申报材料的审查。对房地产资质到期换证（延期）的，提前一个月通过透明售房网和书面通知形式告知相关企业。
三、目前房地产业存在的困难和问题
1.需求减少，持币待购，销售下降
随着前几年房地产土地供应的增加和市场需求的减少，可售房源增量明显。目前，全市较大的房地产开发项目达40个，分为三类：一是已全部开盘、尚有存量房产可卖的项目14个，可销售的存量住宅面积约在15万平方米左右；二是已部分开盘的项目10个，可销售78万平方米；三是处在前期准备、尚未开工的项目16个，全部开发后可销售面积在160万平方米以上。以上三类可售房源累计约250万平方米，而市场需求每年约为50万～60万平方米（包括新建商品房和二手房交易）。从合同备案情况看，2010年3120套、面积31.67万平方米，2011年2519套、面积23.39万平方米，而今年上半年合同备案1166套，仅为11.5万平方米，成交量明显下降。同时，由于国家调控政策成效显现，投资性购房走势降低，且刚性需求也有所遏制，持币待购和观望情绪浓厚。
2.土地供应量过大，存量增多，新增土地空间减小 近几年，S市的房地产土地供应量逐年增大，2009年21.15公顷（317亩）、2010年55.68公顷（835亩）、2011年61.04公顷（915亩）。根据房地产开发一般3～5年的周期分析，这些住宅供地项目都处在开发周期内。特别是2011年的供地项目和2010年的部分供地项目，尚处于项目前期阶段。按照目前的销售情况，消化250万平方米的可售存量就需要4～5年的时间，因此，新增开发土体空间较小。
3.房价下跌，成本上升，房地产企业资金紧张
由于房地产销售形势不容乐观，回笼资金比较困难，一些房地产企业出现了资金紧张的情况。某项目2011年10月份第一期推出两幢高层住宅销售，面积3.0万平方米，共328套，到目前只实际销售173套，销售均价8589元/平方米。在外部融资困难、信托资金即将到期的形势下，为迅速回笼资金，该楼盘采取团购促销方式，以7000元的均价在4月初一次性团购销售，目前认购量达到360套，至4月12日已网上合同备案71套，均价6748元。随着物价、人工价格上涨，房地产业成本逐年提高。据测算，该项目一期开发成本每平方米在6900元左右，团购活动基本上是微亏销售。这一举措虽然暂时缓解了资金紧张，但对该项目今后销售影响较大，且给全市的房地产销售带来一定影响。
四、对S市房地产市场走势的初步分析
今后一个时期，国家将进一步巩固房地产调控成果，促进房价合理回归，限购、限贷、税收调节等政策仍将持续，虽然银行对首套房款的首付比例和利息有所松动，将释放部分刚性需求，但总体走势仍不容乐观。
从宏观层面来看，国家继续调控房地产市场的政策近期不会有大的变化。国家坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。因此，房地产相关政策近期不会有大的松动。
从S市情况来看，一是土地供应量仍将增加，土地流拍可能性增大。照全市计划约30亿元的土地出让金估算，今年出让土地约在800～900亩之间，重点在城南和经济开发区。从当前来看，土地出让形势仍不明朗，投资商有可能产生畏难情绪，土地流拍可能性增大。二是刚性需求不会在短期内完全释放，持币待购现象仍将持续。虽然S市的购房刚性需求不会减少，每年大约40万平方米左右，但受调控政策的影响，加之大量保障性住房的建设，观望心态仍将持续，房地产销售压力将进一步增大。三是房价将出现下跌，部分房地产企业将面临困境。另外，由于买涨不买跌的普遍心理，购房者将进一步加剧观望情绪，推迟购房计划。这些不利影响，加之房地产企业融资困难，资金链可能出现断裂，部分房地产企业将面临严峻考验。
五、政策建议
1.着力稳定房地产市场
一是提升房地产企业的信心。加强政府与房地产开发企业的沟通协调，掌握企业动态，帮助企业解决实际困难，积极引导开发商采取更为灵活的销售方式和策略，达到提高销量、提振市场的目的。出台相关政策，适当减免企业税费，帮助企业树立信心。二是建立房地产风险基金。学习借鉴邻近县市经验，建立风险基金，完善房地产企业保障机制，帮助困难企业渡过难关。同时建立健全房地产市场预警机制，加强房地产开发项目的全过程监管，确保专款专户、专款专用和项目的顺利实施，防止出现“烂尾楼”现象。三是解决部分房地产企业的资金困难，拓宽融资渠道。针对规模小、实力弱的企业，帮助搭建融资平台，实行在建房地产项目抵押的办法，缓解资金压力，促进企业可持续发展。
2.适当降低房地产购置交易门槛
鼓励自住型和改善型购房需求，适当提高公积金贷款额度，出台公积金还贷或冲抵贷款本金等政策，减轻职工购房压力，释放刚性需求。放宽首套房的标准，对家庭中年满18周岁子女首次购房，均可比照首套住房贷款政策执行。此外，适当降低首套房的贷款利率，特别是对低收入家庭、专业技术人才购房实行利率优惠，同时放宽购房入户条件，促进合理购房需求。适当放宽房屋交易门槛，降低交易税费，促进住房二级市场健康发展。
3.适当放宽预售条件
在加强对房地产企业监管的前提下，对政策允许范围内部分房地产企业的预售条件适当放宽，可采取分期、分批提前销售的形式进行预售，帮助企业提前回笼资金，渡过难关。
齐婧/责任编辑