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【摘要】1.房地产住宅及商业项目限额设计；2.工程招标对造价优化的作用；3.施工图纸各专业审查对造价优化的控制作用。经过近几十年的发展，房地产已经成为了国家重要的支柱产业之一。房地产造价控制是房地产产业近年来提出最频繁的问题之一。科学、规范、有效地造价控制与管理也是房地产公司降低成本、提高投资效益、实现目标有一定的现实问题。在不影响工程质量的前提下，应该做好工程造价的控制监督工作，保证项目投资目标的顺利实现。
【关键词】房地产；造价控制；项目投资
1.影响房地产项目工程造价的因素
1.1政策法规性因素
国家和地方政府主管部门对于基本建设项目的报批、审查、基建程序及其投资费用的构成等都有严格而明确规定，有强制性的政策法规，建立了一套强有力的职能管理系统和机构。在基建项目的具体实施中，概预算的编制以及确定的工程价格费用项目、概预算定额单价和人工、材料、机械台班消耗量等，都应符合有关的规定，使国家的固定投资得到很好的控制。
1.2地区性与市场性决定因素
房地产项目作为一种建筑产品存在于不同的地域空间，其价格必然受到所在地区时间、空间、自然条件和社会与市场环境的影响，它的价值是人工、材料、机具、资金和技术投入的结果。不同的区域和市场条件，对上述投入条件和工程造价的形式，会带来直接的影响。
1.3管理设计因素
开发前期，需要加强包括施工方、开发商等各部门间的有效沟通和协调。一般开发商对建设项目设计阶段重视不够，忽视工程建设项目前期工作阶段韵造价控制。要完善管理制度，设计图纸是编制概预算的基本依据之一，也是在房地产项目实施过程中，影响建设投资的关键性因素。
1.4人员及施工因素
工程概预算是决定建筑产品价格的依据，概预算的工作是建筑经济工作的重要组成部分。工程概预算的编制和管理是一项十分复杂而细致的工作，编制人员要有强烈的责任感，要始终把节约投资、提高经济效益放在首位。
2.房地产项目造价控制的必要性
2.1造价控制在房地产企业管理中具有重要的地位
房地产造价控制是开发商对开发项目投资的有效控制，也是房地产开发项目管理内容的重要组成部分。具体来说就是在投资决策阶段、设计阶段、建设实施阶段，把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正偏差，保证开发项目投资控制目标的最后实现，力求在开发项目过程中合理使用人力、财力、物力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
2.2前期造价控制是房地产项目规避风险的有效措施
在房地产项目整个开发过程中，前期工作具有决定性意义，起着极端重要的作用，而房地产开发项目投资前期工作的核心和重点则是房地产项目可行性研究。房地产项目可行性研究是在投资决策前，对与拟开发项目有关的社会、经济、技术等各方面进行深入、细致的调查和研究，对各种可能采用的技术方案和建设方案进行认真的技术经济分析和比较论证，同时也对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。
3.房地产建设项目各阶段工程造价控制的方法
3.1决策阶段工程造价控制
房地产项目工程造价的关键在于设计阶段，因为设计方案的优劣和质量的好坏，直接关系到整个项目能否顺利实施和效益的高低。这一阶段是房地产进行投资估算的实施阶段，是项目决策在技术上和经济上的全面详尽的体现，使项目计划具体化，设计阶段的合理概算可以节约成本，缩短建设周期，提高经济效益；会使整个房地产项目的工程造价的组成更加合理，从而提高资金的使用效率和投资控制效率；这样就可以很好地控制工程造价，使设计理念更为科学，也便于设计建立在可靠的经济基础之上，从而使工程造价更加合理。
3.2工程项目设计阶段的造价控制
在项目设计阶段，房地产商引入竞争机制，选择优秀的设计单位，采用比较合理的建筑与经济方案尤为重要。在这一时期房地产商要组建能够控制工程造价的设计管理团队，设计师要在建筑平面、结构设计和材料选用等方面，在分配的投资额度内，最大限度地满足和提高楼盘的使用功能。同时应当熟悉房地产工程的价格组成，以使项目获得合理的价格和较高的性价比。对各自设计的专业工程进行逐层分析，有效、合理的分配投资额，提高设备和原材料的使用功能。
3.3工程项目施工阶段的造价控制
施工阶段是合同的履行阶段，也是设计图纸的工程量转化为实物的阶段，这个阶段投资量大，事情繁杂，周期长，是控制工程造价的关键。为了降低成本，控制造价，在保证施工顺利进行的情况下实现预期目标和企业盈利，房地产商在这一阶段应做好的事情有：首先要想控制好投资成本，必须尽量调整好施工顺序，优化施工方案，减少不合理的施工变更；其次是要从多角度、全方位了解施工技术的可行性和工程造价的合理性，以提高施工质量，避免因设计失误而造成经济上的损失。
4.各阶段造价控制对项目影响的重要性分析
对于房地产而言，对施工前的投资决策和设计阶段进行控制，是投资控制的关键环节。根据调查报告显示，有90%的工程造价受到设计阶段的影响。长时间以来，我国的房地产行业严重忽略了工程项目的前期造价控制，他们通常把主要的精力和时间都花在后期的工程施工阶段。这样做虽然可以取得较为明显的效果，但是仍旧是“亡羊补牢”，事倍功半。想要从根本上控制好工程造價，那么就要把所有的精力和心思都放在前期的施工阶段，特别是对设计环节要加以重视，只有这样才可以取得事半功倍的效果。对工程造价进行控制，就是要把控制放在首要位置。在房地产中，设计做的如何这将直接影响到整个工程的投资项目，所以，设计才是整个工程中最为重要的环节。在一个房地产工程中，对前期设计阶段的节约，就是对整项工程节约成本，设计确定了工程造价，在工程中出现的结算和预算只能简单的计量，而并不能彻底改变工程造价。所以，工程中的设计部分是整项工程中的关键环节，这同时也是对项目投资的一个有效控制。
5.项目造价优化前置的有效手段及方法
5.1必须要坚持设计方案招标制度
在所有的设计单位中，选出最为优秀的设计单位，保证整个设计的先进、合理，从源头上避免在设计质量上出现的各种纠纷。
5.2工程设计要有限额
对房地产的工程投资范围进行限制。对房地产工程造价的限额进行有效控制是最有效的一种手段。在一项建筑工程中，建设资金投入的多少和施工时间都会直接影响到整个项目的设计好坏。更会影响到房屋今后的使用价值以及经济效益。
5.3对价值工程做好应用工作
从价值工程的角度上看，就是要满足使用者的各种需求，对研究对象的功能进行全面、系统的分析，在设计的过程中，要使造价和功能这两个因素进行统一，满足其他功能的不同需要，降低整个工程造价成本，比如，在建设地下室时，可以对地基进行加深，这样就可以让储藏室的杂物与车辆停放，美化小区的环境。虽然这样做很有可能加大价值工程中的成本，但可以从很大程度上提高该功能。
6.总结
简而言之，提高房地产经济效益和劳动生产率，对于项目管理而言，的确是一条重要途径。工程实施成本的管理将直接影响到房地产业的发展和生存，尽可能降低工程造价和工程质量一样重要。
参考文献
[1]张爱青.房地产开发企业工程造价控制管理浅析[J].2011（8）.
[2]苟爱芳.房地产开发项目的工程造价控制[J].陕西建筑，2009（5）.
【关键词】房地产；造价控制；项目投资
1.影响房地产项目工程造价的因素
1.1政策法规性因素
国家和地方政府主管部门对于基本建设项目的报批、审查、基建程序及其投资费用的构成等都有严格而明确规定，有强制性的政策法规，建立了一套强有力的职能管理系统和机构。在基建项目的具体实施中，概预算的编制以及确定的工程价格费用项目、概预算定额单价和人工、材料、机械台班消耗量等，都应符合有关的规定，使国家的固定投资得到很好的控制。
1.2地区性与市场性决定因素
房地产项目作为一种建筑产品存在于不同的地域空间，其价格必然受到所在地区时间、空间、自然条件和社会与市场环境的影响，它的价值是人工、材料、机具、资金和技术投入的结果。不同的区域和市场条件，对上述投入条件和工程造价的形式，会带来直接的影响。
1.3管理设计因素
开发前期，需要加强包括施工方、开发商等各部门间的有效沟通和协调。一般开发商对建设项目设计阶段重视不够，忽视工程建设项目前期工作阶段韵造价控制。要完善管理制度，设计图纸是编制概预算的基本依据之一，也是在房地产项目实施过程中，影响建设投资的关键性因素。
1.4人员及施工因素
工程概预算是决定建筑产品价格的依据，概预算的工作是建筑经济工作的重要组成部分。工程概预算的编制和管理是一项十分复杂而细致的工作，编制人员要有强烈的责任感，要始终把节约投资、提高经济效益放在首位。
2.房地产项目造价控制的必要性
2.1造价控制在房地产企业管理中具有重要的地位
房地产造价控制是开发商对开发项目投资的有效控制，也是房地产开发项目管理内容的重要组成部分。具体来说就是在投资决策阶段、设计阶段、建设实施阶段，把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正偏差，保证开发项目投资控制目标的最后实现，力求在开发项目过程中合理使用人力、财力、物力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
2.2前期造价控制是房地产项目规避风险的有效措施
在房地产项目整个开发过程中，前期工作具有决定性意义，起着极端重要的作用，而房地产开发项目投资前期工作的核心和重点则是房地产项目可行性研究。房地产项目可行性研究是在投资决策前，对与拟开发项目有关的社会、经济、技术等各方面进行深入、细致的调查和研究，对各种可能采用的技术方案和建设方案进行认真的技术经济分析和比较论证，同时也对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。
3.房地产建设项目各阶段工程造价控制的方法
3.1决策阶段工程造价控制
房地产项目工程造价的关键在于设计阶段，因为设计方案的优劣和质量的好坏，直接关系到整个项目能否顺利实施和效益的高低。这一阶段是房地产进行投资估算的实施阶段，是项目决策在技术上和经济上的全面详尽的体现，使项目计划具体化，设计阶段的合理概算可以节约成本，缩短建设周期，提高经济效益；会使整个房地产项目的工程造价的组成更加合理，从而提高资金的使用效率和投资控制效率；这样就可以很好地控制工程造价，使设计理念更为科学，也便于设计建立在可靠的经济基础之上，从而使工程造价更加合理。
3.2工程项目设计阶段的造价控制
在项目设计阶段，房地产商引入竞争机制，选择优秀的设计单位，采用比较合理的建筑与经济方案尤为重要。在这一时期房地产商要组建能够控制工程造价的设计管理团队，设计师要在建筑平面、结构设计和材料选用等方面，在分配的投资额度内，最大限度地满足和提高楼盘的使用功能。同时应当熟悉房地产工程的价格组成，以使项目获得合理的价格和较高的性价比。对各自设计的专业工程进行逐层分析，有效、合理的分配投资额，提高设备和原材料的使用功能。
3.3工程项目施工阶段的造价控制
施工阶段是合同的履行阶段，也是设计图纸的工程量转化为实物的阶段，这个阶段投资量大，事情繁杂，周期长，是控制工程造价的关键。为了降低成本，控制造价，在保证施工顺利进行的情况下实现预期目标和企业盈利，房地产商在这一阶段应做好的事情有：首先要想控制好投资成本，必须尽量调整好施工顺序，优化施工方案，减少不合理的施工变更；其次是要从多角度、全方位了解施工技术的可行性和工程造价的合理性，以提高施工质量，避免因设计失误而造成经济上的损失。
4.各阶段造价控制对项目影响的重要性分析
对于房地产而言，对施工前的投资决策和设计阶段进行控制，是投资控制的关键环节。根据调查报告显示，有90%的工程造价受到设计阶段的影响。长时间以来，我国的房地产行业严重忽略了工程项目的前期造价控制，他们通常把主要的精力和时间都花在后期的工程施工阶段。这样做虽然可以取得较为明显的效果，但是仍旧是“亡羊补牢”，事倍功半。想要从根本上控制好工程造價，那么就要把所有的精力和心思都放在前期的施工阶段，特别是对设计环节要加以重视，只有这样才可以取得事半功倍的效果。对工程造价进行控制，就是要把控制放在首要位置。在房地产中，设计做的如何这将直接影响到整个工程的投资项目，所以，设计才是整个工程中最为重要的环节。在一个房地产工程中，对前期设计阶段的节约，就是对整项工程节约成本，设计确定了工程造价，在工程中出现的结算和预算只能简单的计量，而并不能彻底改变工程造价。所以，工程中的设计部分是整项工程中的关键环节，这同时也是对项目投资的一个有效控制。
5.项目造价优化前置的有效手段及方法
5.1必须要坚持设计方案招标制度
在所有的设计单位中，选出最为优秀的设计单位，保证整个设计的先进、合理，从源头上避免在设计质量上出现的各种纠纷。
5.2工程设计要有限额
对房地产的工程投资范围进行限制。对房地产工程造价的限额进行有效控制是最有效的一种手段。在一项建筑工程中，建设资金投入的多少和施工时间都会直接影响到整个项目的设计好坏。更会影响到房屋今后的使用价值以及经济效益。
5.3对价值工程做好应用工作
从价值工程的角度上看，就是要满足使用者的各种需求，对研究对象的功能进行全面、系统的分析，在设计的过程中，要使造价和功能这两个因素进行统一，满足其他功能的不同需要，降低整个工程造价成本，比如，在建设地下室时，可以对地基进行加深，这样就可以让储藏室的杂物与车辆停放，美化小区的环境。虽然这样做很有可能加大价值工程中的成本，但可以从很大程度上提高该功能。
6.总结
简而言之，提高房地产经济效益和劳动生产率，对于项目管理而言，的确是一条重要途径。工程实施成本的管理将直接影响到房地产业的发展和生存，尽可能降低工程造价和工程质量一样重要。
参考文献
[1]张爱青.房地产开发企业工程造价控制管理浅析[J].2011（8）.
[2]苟爱芳.房地产开发项目的工程造价控制[J].陕西建筑，2009（5）.