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【摘要】本文针对我国住房维修基金管理使用中存在的主要问题，对存在的问题进行分析，并提出住房维修基金的创新管理策略。
【關键词】住房维修基金；管理；监管
住宅专项维修基金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，它是建筑物的“养老保险”。当前，维修资金由于制度的弊端和政策的缺失，在具体的管理使用中暴露出大量的问题和缺陷。
1、住房维修基金的概述
住房维修基金（房屋维修基金）实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。房屋转让时，专用基金实行“钱随房走”的原则，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人，可以说与“养老金”有异曲同工之妙。我国法律对此也有相关规定，住房维修基金是涵盖物业区域范围内全体住户公共财产的一种专项基金，能够保障物业范围内房屋的安全使用，维持其性能并可以提高使用效能，确保共有财产的保值增值等都有极为的重要性。
2、住房专项维修基金管理使用中存在问题
2.1住房专项维修基金缴存的不均衡、归集严重缺口
目前我国法制建设的不健全，处罚措施和相关制度不完善 ，以至于住房维修基金拖欠现象在很多地方都很严重，如同一个小区或同一栋楼、同一个单元有的业主缴存了而有的业主没缴存，还有些个别房产部门存在对与其有特殊关系的购房商户降低收费标准、延期缴纳或减免的问题。
2.2住房维修基金申报难使用难
单个业主本身没有管理和处置这使用笔钱的权利，使用时必须执行住房专项维修资金的“双2/3”标准。一个是专有部分占建筑物总面积2/3以上，一个是同意业主人数占总人数的2/3以上。“双2/3"标准是法律法规的硬性规定。也是住房专项维修资金使用审批的“红线”。而实际中，有很多小区没有成立业上委员会，业主之间也互不相识，要把2/3的业主召集起来并不是一件容易的事。这问题已严重影响了商品房共享部位和设共享设施的维修。
2.3住房专项维修资金被挪用
在住宅专项维修资金交纳的起步阶段，居民对维修资金没有引起多大的关注，对资金的权属及使用也没有形成成熟的想法，居民的维权意识相对薄弱，造成开发商代收代缴住房维修基后，有时不将资金进行及时划转，将这笔资金被截留或者挪用。
2.4住房维修基金监管力度不够
政府对物业服务市场的监督管理重在维修基金使用和招投标管理，轻视市场监管责任落实，虽然各级政府根据国家《物业管理条例》颁布了大同小异的地方性《物业管理条例》，但大都缺少根据本地区物业管理存在问题有针对性的创新措施和手段。维修基金的申请拨付困难和招投标的形式主义现象，严重影响物业服务行业的可持续发展，特别对于企业或业主违反公约现象，没有从法规和制度上实施监管。
3、关于解决住房专项维修基金管理使用中存在问题的对策
3.1加大宣传力度，提升透明程度
对于住房维修基金国民弱化现象，建议房管部门加大宣传力度，使业主关心住宅专项维修资金，关注资金的使用程序，加大参与力度，房管部门同时应加大对维修资金的管控力度，严格审批程序，确保业主的钱真正业主说了算，真正用于业主，保障业主的合法权益不受侵犯。
3.2完善法律制度，强化管理措施
为有效解决住房维修基金在管理层面出现的缴纳问题、管理问题、使用效率问题，加上现有的物业管理法规在整体性、配套性、协调性等方面比较差 ， 甚至个别法规杂乱无章，没有形成并建立起一个完善的法律法规体系，且各项规定之间有时存在互相冲突的情况。首先要完善相应的法律法规制度，优化住房维修基金法律效应的同时，提升了其法律权威。对住房维修基金使用中可能出现的一系列问题，造成的所有损失，应有完备的法规予以约束和处罚，以保证其使用的规范性和合理性。
3.3加强政府监管并引入第三方监督机构
现在的问题是，专项维修资金应该由谁管理更为适宜，更为实际，便于化解各种纠纷和矛盾。就目前而言政府监管是必要的。如果离开政府监管，就难以确保维修资金的正确使用，以及维修资金不被非法挪用和流失。因此，实行业主大会决策与政府主管部门监管相结合的管理形式较为切合实际，易于化解维修基金使用过程中出现的各种纠纷和矛盾。引入第三方监督机构是维修资金管理使用的一种发展趋势。业主可以通过建筑安全评估机构、监理机构、会计师事务所、律师事务所、物业管理咨询公司等第三方机构的介入，共同参与、监督维修资金的管理使用，将维修基金真正用在“刀刃”上，并做到价格合理、使用分摊合法，这样才能加强基金的监督管理工作，做到使用透明公开化。
3.4制定住房专项维修基金续筹、补建办法
确保住房专项维修资金的可持续性随着住房使用年限增加，住房专项维修资金的使用将出现高峰。为确保住房专项维修资金的可持续性，各有关部门要尽快研究制定相关的法规政策。一是应尽快制定住房专项维修资金的续筹办法；二是对未建立住房专项维修资金的住房，根据实际情况制定补建办法；三是建立二手房交易的住房专项维修资金系统，凡是二手房进行交易，专项维修基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。若原业主未缴存首次住房专项维修资金或者所缴存的住房专项维修资金余额不足规定标准的，由交易当事人协商足额缴存后，方能办理住房所有权转移登记。
有效管理住房维修基金，尽量最大限度发挥维修基金最初目的，让人们更加了解维修基金存在的价值和好处，不仅有利于完善住房维修基金的管理模式，使基金更合理、有序的进行分配与使用，也有利于更好发挥住宅维修基金的作用，我们要在实际中存在的问题多加强交流、共享信息，从而达到取之于民、造福于民！
参考文献：
[1]王燕.浅谈住房维修基金管理中的问题与解决方案[J].财经界（学术版），2013（08）：60+62.
[2]吴桃仙.高校已售公有住房专项维修基金管理与使用[J].科技创新与应用，2013（04）：262.
作者简介：
宋乔松，安徽省舒城县房地产管理局，安徽舒城。
【關键词】住房维修基金；管理；监管
住宅专项维修基金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，它是建筑物的“养老保险”。当前，维修资金由于制度的弊端和政策的缺失，在具体的管理使用中暴露出大量的问题和缺陷。
1、住房维修基金的概述
住房维修基金（房屋维修基金）实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。房屋转让时，专用基金实行“钱随房走”的原则，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人，可以说与“养老金”有异曲同工之妙。我国法律对此也有相关规定，住房维修基金是涵盖物业区域范围内全体住户公共财产的一种专项基金，能够保障物业范围内房屋的安全使用，维持其性能并可以提高使用效能，确保共有财产的保值增值等都有极为的重要性。
2、住房专项维修基金管理使用中存在问题
2.1住房专项维修基金缴存的不均衡、归集严重缺口
目前我国法制建设的不健全，处罚措施和相关制度不完善 ，以至于住房维修基金拖欠现象在很多地方都很严重，如同一个小区或同一栋楼、同一个单元有的业主缴存了而有的业主没缴存，还有些个别房产部门存在对与其有特殊关系的购房商户降低收费标准、延期缴纳或减免的问题。
2.2住房维修基金申报难使用难
单个业主本身没有管理和处置这使用笔钱的权利，使用时必须执行住房专项维修资金的“双2/3”标准。一个是专有部分占建筑物总面积2/3以上，一个是同意业主人数占总人数的2/3以上。“双2/3"标准是法律法规的硬性规定。也是住房专项维修资金使用审批的“红线”。而实际中，有很多小区没有成立业上委员会，业主之间也互不相识，要把2/3的业主召集起来并不是一件容易的事。这问题已严重影响了商品房共享部位和设共享设施的维修。
2.3住房专项维修资金被挪用
在住宅专项维修资金交纳的起步阶段，居民对维修资金没有引起多大的关注，对资金的权属及使用也没有形成成熟的想法，居民的维权意识相对薄弱，造成开发商代收代缴住房维修基后，有时不将资金进行及时划转，将这笔资金被截留或者挪用。
2.4住房维修基金监管力度不够
政府对物业服务市场的监督管理重在维修基金使用和招投标管理，轻视市场监管责任落实，虽然各级政府根据国家《物业管理条例》颁布了大同小异的地方性《物业管理条例》，但大都缺少根据本地区物业管理存在问题有针对性的创新措施和手段。维修基金的申请拨付困难和招投标的形式主义现象，严重影响物业服务行业的可持续发展，特别对于企业或业主违反公约现象，没有从法规和制度上实施监管。
3、关于解决住房专项维修基金管理使用中存在问题的对策
3.1加大宣传力度，提升透明程度
对于住房维修基金国民弱化现象，建议房管部门加大宣传力度，使业主关心住宅专项维修资金，关注资金的使用程序，加大参与力度，房管部门同时应加大对维修资金的管控力度，严格审批程序，确保业主的钱真正业主说了算，真正用于业主，保障业主的合法权益不受侵犯。
3.2完善法律制度，强化管理措施
为有效解决住房维修基金在管理层面出现的缴纳问题、管理问题、使用效率问题，加上现有的物业管理法规在整体性、配套性、协调性等方面比较差 ， 甚至个别法规杂乱无章，没有形成并建立起一个完善的法律法规体系，且各项规定之间有时存在互相冲突的情况。首先要完善相应的法律法规制度，优化住房维修基金法律效应的同时，提升了其法律权威。对住房维修基金使用中可能出现的一系列问题，造成的所有损失，应有完备的法规予以约束和处罚，以保证其使用的规范性和合理性。
3.3加强政府监管并引入第三方监督机构
现在的问题是，专项维修资金应该由谁管理更为适宜，更为实际，便于化解各种纠纷和矛盾。就目前而言政府监管是必要的。如果离开政府监管，就难以确保维修资金的正确使用，以及维修资金不被非法挪用和流失。因此，实行业主大会决策与政府主管部门监管相结合的管理形式较为切合实际，易于化解维修基金使用过程中出现的各种纠纷和矛盾。引入第三方监督机构是维修资金管理使用的一种发展趋势。业主可以通过建筑安全评估机构、监理机构、会计师事务所、律师事务所、物业管理咨询公司等第三方机构的介入，共同参与、监督维修资金的管理使用，将维修基金真正用在“刀刃”上，并做到价格合理、使用分摊合法，这样才能加强基金的监督管理工作，做到使用透明公开化。
3.4制定住房专项维修基金续筹、补建办法
确保住房专项维修资金的可持续性随着住房使用年限增加，住房专项维修资金的使用将出现高峰。为确保住房专项维修资金的可持续性，各有关部门要尽快研究制定相关的法规政策。一是应尽快制定住房专项维修资金的续筹办法；二是对未建立住房专项维修资金的住房，根据实际情况制定补建办法；三是建立二手房交易的住房专项维修资金系统，凡是二手房进行交易，专项维修基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。若原业主未缴存首次住房专项维修资金或者所缴存的住房专项维修资金余额不足规定标准的，由交易当事人协商足额缴存后，方能办理住房所有权转移登记。
有效管理住房维修基金，尽量最大限度发挥维修基金最初目的，让人们更加了解维修基金存在的价值和好处，不仅有利于完善住房维修基金的管理模式，使基金更合理、有序的进行分配与使用，也有利于更好发挥住宅维修基金的作用，我们要在实际中存在的问题多加强交流、共享信息，从而达到取之于民、造福于民！
参考文献：
[1]王燕.浅谈住房维修基金管理中的问题与解决方案[J].财经界（学术版），2013（08）：60+62.
[2]吴桃仙.高校已售公有住房专项维修基金管理与使用[J].科技创新与应用，2013（04）：262.
作者简介：
宋乔松，安徽省舒城县房地产管理局，安徽舒城。