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【摘要】经过了长时间的发展演变，我国房地产开发领域的项目风险管理办法已逐渐走向成熟，并呈现出多样化的特征，实践过程中，应结合风险管理的基本流程，对风险进行全面监控、处理、分析和识别.但不管是任何一种措施都难免存在局限，因此，面对当前复杂多变的项目风险问题，建议将多种方式进行优化组合，以取得良好的风险管控效果。鉴于此，文章主要对房地产开发项目全面风险管理进行了分析和研究。
【关键词】房地产开发；项目；全面风险管理
风险管理办法是实施风险管理流程的重要手段，建立一个完善可行的管理体系，更加有助于各流程的顺利落实。在我国的房地产开发领域中，项目的风险管理经过了长时间的发展演变目前已初见成效，从而也为风险分析工作提供了更多的可能性。从某种角度来看，项目风险管理体系实则相当于一个方法库，实现了对各流程的有效汇总，同时还可对各种方式的优缺点进行对比，最终找到最佳的管理办法，对风险进行定量和定性分析。
1、房地产开发项目全面风险管理的办法
在全面风险管理框架中，其核心在于目标体系，所有的方法、流程和人员都必须要围绕着该目标进行执行和操作。组织体系是该框架的基础，它可从制度上入手确保各种制度的顺利落实，创造出良好的管理氛围。流程体系是该框架的关键所在，在开发房地产项目的过程中，要按照特定的风险管理流程对风险进行监控、分析和处理。方法体系是该框架中的重要手段，其可有效的促进风险管理工作的顺利开展。上述所有的体系相辅相成，相互影响，共同形成一个完善可行的全面风险管理体系[1]。
2、房地产开发项目的风险管理流程
2.1识别风险项目
在房地产的风险管理中，项目风险识别是基础也是前提，同时也是风险分类和风险来源确定的过程。风险识别工作一般都是在项目分解的基础上进行，结合场地开发的不同阶段，对产生的风险进行识别。在不同的发展阶段，风险因素也会存在较大差别，且风险的分析依据和分类也会存在一定差异[2]。
2.2项目风险评估
作为项目风险评估，即对房地产开发过程中产生的风险进行定量和定性分析，同时还要对风险发生可能会产生的后果和概率进行估计，在此基础上，按照不同的等级对风险进行排列，并同时编制好风险报表，之后结合风险的程度对其进行专题研究。但应注意的问题是，房地产开发项目的质量、成本以及进度等范围，要远远宽泛于建筑工程项目的质量、成本和进度范围，应该从项目经营、建设以及设计等不同阶段所呈现出的特征入手，对可能会产生的风险进行分析。
2.3项目风险监控
房地产开发项目风险监控是提升风险计划执行质量和效果的过程，可为项目风险管理活动的顺利落实提供保障。风险监控工作不仅要结合风险特征制定出针对性的应对措施，同时还要随着项目的不断发展，对风险的评估结果进行矫正，实时修改风险计划[3]。
3、房地产开发项目的全面风险管理对策
3.1回避风险
作为风险回避，即结合风险预测评价，对利弊得失进行权衡，之后采取针对性措施，从而达到回避风险的目的。正常情况下，若潜在风险发生概率较高，且极有可能造成严重的后果，無法采取管理措施时，经常会选择回避风险。实践过程中，一般可分为两种方式：终止或放弃可能会引起损失或者不良后果的活动；对活动方案或工作方法进行改变。从某种程度来看，风险回避实则属于一种消极的防范对策。因此，回避风险虽然可在很大程度上避免损失，但与此同时，也会失去获利的机会，在具体应用的过程中一定要小心谨慎，做好周全考虑。
3.2风险控制
所谓风险控制，主要就是在风险事件发生之前、发生之中以及发生之后，采取恰当有效的措施对风险进行控制，以期达到降低风险损失的目标。结合风险控制的目的，一般可将其分为风险抑制和风险预防两种。其中，风险预防主要目标是为了降低风险问题发生的概率，而风险抑制则主要是为了减轻风险带来的损失程度。实践过程中，分险控制往往会主动的采取应对措施，减少或者消除风险隐患。因此，风险控制则是属于一种积极的管理措施，由于其具有效益好、成本低等优势特征，且不会产生不良的后遗症，故在现实生活中应用较为广泛。对于房地产开发而言，不管是其产生任何风险，都可优先的采取风险控制措施[4]。
3.3风险转移
房地产开发商在开发的过程中，所谓“风险转移”，也就是开发商有意识的将一些难以承担的风险转嫁给其他的单位。不同于风险回避，风险准备并不是对项目开发进行终止，而是将实践过程中风险可能会导致损失的责任转嫁给他的单位。另外，风险转移也与风险控制存在较大差别，它并非直接的对风险因素进行调节，而是通过风险转移这种间接的方式，达到减少自身损失的目的。
风险转移具体包括保险、期货、合同等等，其中，合同还可被细分为单价合同、成本报酬合同、固定总价合同等等。保险包括人身保险、责任保险等等。合同对于不同的承包商和开发商往往具有不同的影响程度，开发商一般可结合项目的实际情况选择恰当的合同形式，对风险进行合理转移[5]。
3.4风险自留
所谓风险自留，也就是在房地产开发过程中，由于开发商自己承担风险所导致的损失，对于一些无法转移、难以控制且取法回避的风险，或在受到较大利益的驱使，在不影响大局利益和开发商自身利益时所采取的风险措施。风险自留一般可被称为两种，即计划性和非计划性。其中，前者主要是对风险进行主动自留，及具体措施包括以下几个方面：损失摊销、专属保险、自己保险、自付额保险等等。后者则是对风险被动的自留，借助风险应急准备金进行应对。正常情况下，可将风险控制措施和风险自留措施进行联合应用，但在实施风险自留措施时，一定要确保项目已实施风险控制计划或已保险。必要时，还可将保险对策和风险自留对策进行相互比较，从而能够更加快速、精准、合理的做出成本管理决策。 3.5风险利用
即开发商利用人们追求安全、畏惧风险的心理，通过对存在风险开发活动的参与，并结合自身的风险管理经验，实现经济效益的最大化。在风险管理工作中，风险利用层次较高，因此，对于管理人员的专业素养和综合能力也往往具有更高要求，其必须要具备丰富的实践经验，同时也包括熟练的业务能力，如此才能对风险的应用价值和可利用性进行全面分析。随着土地市场的不断变化，经营地土地一般需要通过招拍挂的方式进行获取，但个别开发商却经常另辟蹊径，通过对土地一级开发权进行争取，为二级开发权奠定基础，如此便是对政策风险的有效利用[6]。
4、房地产开发项目全面风险应对中的注意事项
4.1提升应对措施的针对性
在风险管理过程中，风险应对计划的制定是至关重要的环节之一，由于项目的唯一性和特殊性，因此，在制定应对计划时，往往不可对原有计划进行照抄照搬，而是要结合项目评估和识别的结果以及项目自身实际情况，提出针对性的方案，最大限度的节约费用成本，从根本上克服制定应对计划时的侥幸心理，对项目风险进行有效防范。
4.2对风险管理办法进行优化组合
不管是风险自留、风险控制，还是风险回避，虽然这些措施的实施都可取得一定成效，但同时也不可避免的存在局限性，面对复杂多变的市场环境和风险，建议对多种风险应对措施进行优化组合应用，同时还可结合项目的实际情况，提出其他不同的应对方案。实践过程中，要按照优先级进行排序，以免由于單一方案应用无效而导致的不良后果[7]。
4.3提升应对管理的经济性
在对项目风险进行预防的过程中，为获得较高的经济回报，通常要本着“节约”的基本原则，同时还要对应对措施的经济性和有效性进行全面评估。例如，在应对不可预测风险的过程中，通常可优先选择风险自留和保险等方式，之后对这两种方式的经济性进行对比，通过对风险预留金支出和投保费用进行对比，能够从中选择出最佳方案。
结语：
综上所述，房地产项目开发属于一个较为漫长和系统的过程，由于项目具有不可重复和一次性等特征，因此经常会存在很多不确定因素，最终演变成项目风险。鉴于此，本文提出几种有效的风险应对对策，并对实践过程中的注意事项进行了简要概述，目的在于最大限度的发挥出这些措施的实际作用和价值，避免风险问题的发生对项目开发产生消极影响。
参考文献：
[1]袁文起.论全面风险管理在房地产开发项目中的应用[J].中国房地产，2014（11）：651-662.
[2]李卉欣，刘雄心.房地产开发项目全面风险管理微探[J].城市建设理论研究：电子版，2013，125：457-236.
[3]顾烽.浅析房地产项目现场施工管理与风险应对策略[J].城市建设理论研究：电子版，2015（15）.
[4]邹荣.对房地产开发项目实施全面风险管理的策略分析[J].中国房地产业，2014（6）：270-270.
[5]薛瑶，卢静.基于全面风险管理的房地产业内部审计研究[J].财会通讯，2016（28）：976-968.
作者简介：
袁志强，中海宏洋地产（银川）有限公司，宁夏银川。
【关键词】房地产开发；项目；全面风险管理
风险管理办法是实施风险管理流程的重要手段，建立一个完善可行的管理体系，更加有助于各流程的顺利落实。在我国的房地产开发领域中，项目的风险管理经过了长时间的发展演变目前已初见成效，从而也为风险分析工作提供了更多的可能性。从某种角度来看，项目风险管理体系实则相当于一个方法库，实现了对各流程的有效汇总，同时还可对各种方式的优缺点进行对比，最终找到最佳的管理办法，对风险进行定量和定性分析。
1、房地产开发项目全面风险管理的办法
在全面风险管理框架中，其核心在于目标体系，所有的方法、流程和人员都必须要围绕着该目标进行执行和操作。组织体系是该框架的基础，它可从制度上入手确保各种制度的顺利落实，创造出良好的管理氛围。流程体系是该框架的关键所在，在开发房地产项目的过程中，要按照特定的风险管理流程对风险进行监控、分析和处理。方法体系是该框架中的重要手段，其可有效的促进风险管理工作的顺利开展。上述所有的体系相辅相成，相互影响，共同形成一个完善可行的全面风险管理体系[1]。
2、房地产开发项目的风险管理流程
2.1识别风险项目
在房地产的风险管理中，项目风险识别是基础也是前提，同时也是风险分类和风险来源确定的过程。风险识别工作一般都是在项目分解的基础上进行，结合场地开发的不同阶段，对产生的风险进行识别。在不同的发展阶段，风险因素也会存在较大差别，且风险的分析依据和分类也会存在一定差异[2]。
2.2项目风险评估
作为项目风险评估，即对房地产开发过程中产生的风险进行定量和定性分析，同时还要对风险发生可能会产生的后果和概率进行估计，在此基础上，按照不同的等级对风险进行排列，并同时编制好风险报表，之后结合风险的程度对其进行专题研究。但应注意的问题是，房地产开发项目的质量、成本以及进度等范围，要远远宽泛于建筑工程项目的质量、成本和进度范围，应该从项目经营、建设以及设计等不同阶段所呈现出的特征入手，对可能会产生的风险进行分析。
2.3项目风险监控
房地产开发项目风险监控是提升风险计划执行质量和效果的过程，可为项目风险管理活动的顺利落实提供保障。风险监控工作不仅要结合风险特征制定出针对性的应对措施，同时还要随着项目的不断发展，对风险的评估结果进行矫正，实时修改风险计划[3]。
3、房地产开发项目的全面风险管理对策
3.1回避风险
作为风险回避，即结合风险预测评价，对利弊得失进行权衡，之后采取针对性措施，从而达到回避风险的目的。正常情况下，若潜在风险发生概率较高，且极有可能造成严重的后果，無法采取管理措施时，经常会选择回避风险。实践过程中，一般可分为两种方式：终止或放弃可能会引起损失或者不良后果的活动；对活动方案或工作方法进行改变。从某种程度来看，风险回避实则属于一种消极的防范对策。因此，回避风险虽然可在很大程度上避免损失，但与此同时，也会失去获利的机会，在具体应用的过程中一定要小心谨慎，做好周全考虑。
3.2风险控制
所谓风险控制，主要就是在风险事件发生之前、发生之中以及发生之后，采取恰当有效的措施对风险进行控制，以期达到降低风险损失的目标。结合风险控制的目的，一般可将其分为风险抑制和风险预防两种。其中，风险预防主要目标是为了降低风险问题发生的概率，而风险抑制则主要是为了减轻风险带来的损失程度。实践过程中，分险控制往往会主动的采取应对措施，减少或者消除风险隐患。因此，风险控制则是属于一种积极的管理措施，由于其具有效益好、成本低等优势特征，且不会产生不良的后遗症，故在现实生活中应用较为广泛。对于房地产开发而言，不管是其产生任何风险，都可优先的采取风险控制措施[4]。
3.3风险转移
房地产开发商在开发的过程中，所谓“风险转移”，也就是开发商有意识的将一些难以承担的风险转嫁给其他的单位。不同于风险回避，风险准备并不是对项目开发进行终止，而是将实践过程中风险可能会导致损失的责任转嫁给他的单位。另外，风险转移也与风险控制存在较大差别，它并非直接的对风险因素进行调节，而是通过风险转移这种间接的方式，达到减少自身损失的目的。
风险转移具体包括保险、期货、合同等等，其中，合同还可被细分为单价合同、成本报酬合同、固定总价合同等等。保险包括人身保险、责任保险等等。合同对于不同的承包商和开发商往往具有不同的影响程度，开发商一般可结合项目的实际情况选择恰当的合同形式，对风险进行合理转移[5]。
3.4风险自留
所谓风险自留，也就是在房地产开发过程中，由于开发商自己承担风险所导致的损失，对于一些无法转移、难以控制且取法回避的风险，或在受到较大利益的驱使，在不影响大局利益和开发商自身利益时所采取的风险措施。风险自留一般可被称为两种，即计划性和非计划性。其中，前者主要是对风险进行主动自留，及具体措施包括以下几个方面：损失摊销、专属保险、自己保险、自付额保险等等。后者则是对风险被动的自留，借助风险应急准备金进行应对。正常情况下，可将风险控制措施和风险自留措施进行联合应用，但在实施风险自留措施时，一定要确保项目已实施风险控制计划或已保险。必要时，还可将保险对策和风险自留对策进行相互比较，从而能够更加快速、精准、合理的做出成本管理决策。 3.5风险利用
即开发商利用人们追求安全、畏惧风险的心理，通过对存在风险开发活动的参与，并结合自身的风险管理经验，实现经济效益的最大化。在风险管理工作中，风险利用层次较高，因此，对于管理人员的专业素养和综合能力也往往具有更高要求，其必须要具备丰富的实践经验，同时也包括熟练的业务能力，如此才能对风险的应用价值和可利用性进行全面分析。随着土地市场的不断变化，经营地土地一般需要通过招拍挂的方式进行获取，但个别开发商却经常另辟蹊径，通过对土地一级开发权进行争取，为二级开发权奠定基础，如此便是对政策风险的有效利用[6]。
4、房地产开发项目全面风险应对中的注意事项
4.1提升应对措施的针对性
在风险管理过程中，风险应对计划的制定是至关重要的环节之一，由于项目的唯一性和特殊性，因此，在制定应对计划时，往往不可对原有计划进行照抄照搬，而是要结合项目评估和识别的结果以及项目自身实际情况，提出针对性的方案，最大限度的节约费用成本，从根本上克服制定应对计划时的侥幸心理，对项目风险进行有效防范。
4.2对风险管理办法进行优化组合
不管是风险自留、风险控制，还是风险回避，虽然这些措施的实施都可取得一定成效，但同时也不可避免的存在局限性，面对复杂多变的市场环境和风险，建议对多种风险应对措施进行优化组合应用，同时还可结合项目的实际情况，提出其他不同的应对方案。实践过程中，要按照优先级进行排序，以免由于單一方案应用无效而导致的不良后果[7]。
4.3提升应对管理的经济性
在对项目风险进行预防的过程中，为获得较高的经济回报，通常要本着“节约”的基本原则，同时还要对应对措施的经济性和有效性进行全面评估。例如，在应对不可预测风险的过程中，通常可优先选择风险自留和保险等方式，之后对这两种方式的经济性进行对比，通过对风险预留金支出和投保费用进行对比，能够从中选择出最佳方案。
结语：
综上所述，房地产项目开发属于一个较为漫长和系统的过程，由于项目具有不可重复和一次性等特征，因此经常会存在很多不确定因素，最终演变成项目风险。鉴于此，本文提出几种有效的风险应对对策，并对实践过程中的注意事项进行了简要概述，目的在于最大限度的发挥出这些措施的实际作用和价值，避免风险问题的发生对项目开发产生消极影响。
参考文献：
[1]袁文起.论全面风险管理在房地产开发项目中的应用[J].中国房地产，2014（11）：651-662.
[2]李卉欣，刘雄心.房地产开发项目全面风险管理微探[J].城市建设理论研究：电子版，2013，125：457-236.
[3]顾烽.浅析房地产项目现场施工管理与风险应对策略[J].城市建设理论研究：电子版，2015（15）.
[4]邹荣.对房地产开发项目实施全面风险管理的策略分析[J].中国房地产业，2014（6）：270-270.
[5]薛瑶，卢静.基于全面风险管理的房地产业内部审计研究[J].财会通讯，2016（28）：976-968.
作者简介：
袁志强，中海宏洋地产（银川）有限公司，宁夏银川。