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摘要：近年来，随着我国经济的持续快速发展，人民收入稳步增长，节假日外出旅游、度假已成为一种时尚。腾冲县作为国家级重点风景名胜区，拥有得天独厚的自然资源优势、生态优势和区位优势，更为旅游地产产业运作提供了良好的环境，旅游业在腾冲的发展持续升温，为旅游房地产提供了巨大的发展空间。作为一种新兴产业模式，旅游房地产在腾冲有着广阔的发展前景，市场运营已初露端倪。但由于旅游房地产在腾冲尚处于起步阶段，发展过程中暴露出了一些问题，我们应该采取相应的措施，加强监督管理，对促进旅游房地产的规范发展，具有十分重要的意义。
关键词：腾冲 发展 旅游 房地产
1、旅游房地产概述。“旅游房地产是以旅游度假休闲会议为目的，通过旅游业与房地产相结合的开发、经营模式所形成的各种物业的总称。”这是中国房地产协会旅游地产项目组负责人蔡芸女士给出的定义，这也是目前业内对旅游房地产比较普遍的解释。蔡芸认为，旅游房地产主要是满足城市居民短期居住，作为置业者第二居所的可售物业，它以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求为主要功能。具体包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式以及时权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、登山、滑雪运动度假村等产品形态。广泛而言就是直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发都属于旅游房地产。旅游房地产是通过整合规划、设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络和酒店管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。其性质是实现全部或部分旅游功能的房地产。一般说来，旅游房地产可分为以下几类：一是景区住宅、风景名胜度假村等，是指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。二是时权酒店，指将酒店的每个单位分为一定的时间份(如一年51周)，出售每一个时间份的一定年限的使用权，消费者拥有一定年限内在该酒店的居住权。三是产权酒店，指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司进行分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。四是养老型酒店，指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下，该度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售，收益归其继承人所有。五是高尔夫、登山、滑雪运动度假村，指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动场地附近开发的度假别墅项目。旅游房地产因其具有优越的环境和居住空间的休闲性、舒适性及功能方面的实用性，在中国有着巨大的发展空间。
2、腾冲风景区发展旅游房地产的优势。作为边境一个欠发达的小县城，腾冲能够吸引世界各地游客，原因何在?这主要得益于腾冲良好的自然资源优势、生态优势、区位优势和文化优势：
2.1 腾冲得天独厚的环境资源。腾冲位于滇西边陲，西部与缅甸毗邻，历史上曾是古西南丝绸之路的要冲。腾冲是著名的侨乡、文化之邦和著名的翡翠集散地，也是省级历史文化名城。腾冲在西汉时称滇越，东汉属永昌郡，唐设羁靡州，南诏时设腾冲府。由于地理位置重要，历代都派重兵驻守，明代还建造了石头城，称之为“极边第一城”。
2.2 深厚的文化底蕴。腾冲历史文化悠久，有着深厚的文化底蕴，腾越文化是云南独具特色的地域文化之一，在云南和东南亚一贯享有盛誉。腾越历史上曾管辖和影响着怒江以西的广大地域。自唐代起，腾充(冲)、藤(腾)越之称即交替使用。后自明代嘉靖三年(公元1524年)至民国19年(公元1930年)的406年间，怒江以西的一个广阔的大行政区域(州、厅、道)一直以腾越命名(其间民国元年和二年称腾冲府)。因此，在这片土地上孕育、融汇、发展并于清代中叶逐渐成型的滇西边地文化，便被称为腾越文化。
2.3 便利的交通。腾冲市位于滇西边陲，西部与缅甸毗邻，历史上曾是古西南丝绸之路的要冲。腾冲是著名文化之邦和翡翠集散地，也是省级历史文化名城。昆明到达腾冲的商速公路里程为770km，乘飞机由昆明直达腾冲约45分钟。
成功的旅游地产必须具备两个最重要的条件：一是天然资质。所谓天生的资质，就是说自然资源要好，开发商在接手项目时首先对它的天然的素材要进行很好地挖掘，一定要从旅游的意义上看房产，要以旅游的方式看地产。腾冲作为国家级风景名胜区，天然资质如何已经不言而喻。二是良好的题材。旅游地产除了需要有自然的真山、真水以外，还需要有一定的历史文化，有了这样的历史文化，才能形成自然与人文的结合，把自然与人文结合起来之后，才能吸引大家来旅游。
3、腾冲旅游房地产的前景分析。近年来，我国国民生活水平提高和休假制度改革培育了大规模的度假旅游市场，由此催生了以旅游为目的的房地产开发、经营和销售模式。我国的旅游房地产是在借鉴国外分时度假成功经验的基础上，结合国内实际情况逐渐成长起来的。作为旅游业和房地产业的完美结合，旅游房地产兼具服务性、经济性、灵活性和投资性，既满足了旅游度假者的游憩需求，又为部分投资置业者提供了新的投资渠道，成为房地产领域内的新亮点。中国旅游房地产的发展前景专家学者一致认为，我国旅游房地产有着广阔的发展前景，具体表现在：
3.1 国家政策的支持。党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的政策，无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔的发展平台，政府将旅游业列为新的经济增长点以及拉动旅游的相关政府法规的出台，成为旅游房地产发展的坚实基础和动力保证。这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。
3.2 市场潜力巨大。旅游旺季到来时，各地大小酒店供不应求，人满为患，住宿价格居高不下；但是当淡季来临时，大量客房积压，酒店资源不能充分利用。发展旅游房地产，特别是利用产权酒店、时权酒店形式，将可有效解决这一问题。同时，随着旅游消费者消费观念的成熟，度假旅游需求逐渐取代传统的旅游需求方式，并形成了每年2.4％的增长幅度。根据国际通行发展惯例，度假需求从生产到具备一定的规模需要3-5年的时间，也就是说旅游房地产的潜在需求潜力巨大。经营模式灵活，休闲度假停留时间长，家居服务模式，回归自然。
3.3 投资回报率高。旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源、标准化的管理服务模式来吸引投资者，然后在经营中获利。旅游房地产的交易金额比较大，但同一旅游房地产可以将不同的时段卖给不同的消费者，提高房产的资金回收效率。对于一般旅游产品而言，投资回收是缓慢的。景区主要依靠每日的门票，酒店依靠房间的出租——小额的交易使其投资的回收期漫长。而对于购买旅游房地产的人来说，首先可以将旅游房地产作为一种投资品种选择，自己出钱买下其中的一个或多个单元，成为业主，然后再委托酒店管理公司去管理经营，获取相对稳定的投资回报。在英国， 购置房产历来被人们视为最佳的投资方式之一。以美国过去20年各项主要投资做比较，房地产的收益比股票还要略高一些，高于物价指数的升幅，这显示出房地产投资均具有抗通胀、保值的功能。
4、腾冲风景区发展旅游房地产必须注意的问题。
4.1 公共设施建设。加强交通基础设施建设，提高现有公路等级，健全交通运输网络。同时，为了迎合旅游房地产飞速发展的需要，也须发展一系列的旅游综合配套设施，如扩建一批主题公园，配备一些健身器材，搞好腾冲历史文化和乡土文化的开发，加强文化阵地建设，整理文化资源，发展文化产业，加强对腾越文化艺术的宣传。方便人民休闲娱乐，栽种各种花草树木，配备一些回收设施，保护环境卫生。
4.2 多元化主题旅游房地产的出现和发展。多元化主题旅游房地产的出现和发展，必将为腾冲的旅游市场和房地产市场找到切合点，并在互动中寻求更好的发展方向和更快的发展速度。但是国家相关管理部门对旅游房地产的概念尚示作出明确界定，地产商在进行这类投资行为时，实际上承担了来自政策、环境、需求等多方面的风险。开发旅游地产首先需要有充足的理论准备，需要了解世界旅游行业的发展趋势。现在旅游的地域概念及规划越来越大，而人们关注的只是某一特定景区的稀缺性和特殊性。另外要注意到旅游已从传统的“到此一游”、“走马观花”演变为分时度假、休闲度假和户外探险运动等方式上。最后必须清楚旅游地产投资是战略性投资。严格的说，旅游地产不是在做项目，而是在做战略，旅游地产的投资特点是边投资边回收，随着时间的延长，利益回报成正比递增。
4.3 符合旅游度假的设计方案。旅游房地产开发的主要步骤之一便是满足人们的需求。旅游房地产的开发注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一利，旅游文化。使消费者脱离日常工作压力、复杂人际关系的困扰，寻找自己的一片净土，身心得到调节。茂密的森林、青青草地、悠悠蓝天……均是旅游房地产开发所追求的，其建筑风格多突出休闲色彩。这远远超出了传统房地产开发对单纯住宿条件的要求。
4.4 招商引资政策优惠。政府要制定好更加优惠的政策，比如资金、信贷方面的工作；另外简化各种手续，让投资更快捷方便，还要处理好各方关系。腾冲县党委、政府应始终牢固树立“服务投资者，让所有到腾冲投资的客商都有效益”的观念，实行全程无偿代办制，为投资者协调各方关系，做好项目的产前、产中、产后跟踪服务。
4.5 旅游地产开发的特殊性。旅游地产的开发应该有一个核心的观点，即尊重并保护敏感的生态体系，良好的生态体系可以为项目带来良好的收益，如果开发只考虑单一开发目的，造成生态环境的破坏，开发项目也就失去了营销的依托。所以，旅游房地产的开发应该是基于对现存的敏感的生态体系的一种调整和完善。旅游地产的主题不管是选择自然主题还是选择文化主题，规划设计的精髓就在于旅游资源和房地产之问必须是穿插、融合的，而且一定是自然的过渡，只有完美的融合，才能实现旅游地产项目的增值。只有根植于地方的、尊重自然和土地的设计才会真正体现出旅游地产所追求的文化精神。
5、发展腾冲旅游房地产的几点建议。
5.1 加强旅游房地产的创新。尤其是营销手段与传统房地产不同，旅游房地产的所有权不一定发生转移，它出卖的是它的功能、它的服务、它的软性消费品。所以在营销手段上，必须进行技术创新，向国际潮流靠拢，不一定将自己限定于房地产业的销售模式上。例如推行贵宾会员卡、异业联名卡，甚至可以进行跨行业结盟，跨国度联动，实现对消费资源最大限度的挖掘。
5.2 加强规划，整合旅游与房地产资源。风景名胜地旅游资源的数量、质量及所坐落的地理位置和可进入程度决定了房地产开发规模和利用程度。只有对旅游景点客源市场需求进行分析，并细分休闲旅游、度假旅游、体育运动旅游等市场，才能通过房地产规划、设计，稳步有序地进行开发，进行营销及全过程的信息管理服务，进而形成一个全新的产业运行模式。
5.3 制定有利于旅游房地产发展的相关法规。《商品房销售管理办法》规定，不得采取售后包租返本销售或分割拆零方式销售商品房。这对于旅游房地产项目中的产权酒店、养老型酒店的开发进行了明确限制。为此，国家旅游局应与建设部协商，对属于旅游业的酒店、度假村的房地产，鉴于它使用变化大的特点，制定相关的法规，促进旅游房地产的发展。同时，应全面落实带薪休假制度。各企事业单位应结合具体条件进一步推行带薪休假制度，并联系单位实际情况，由个人自主选择休假时间，这样可避免旅游度假消费的过度集中，使得旅游房地产一年四季得到更重复的利用。
5.4 健全法律约束机制，加强监督管理。当前，关于旅游房地产的法律法规还不完善，发展过程中出现了违法乱纪的现象，投资者的利益受到严重损害。政府应进一步制定相关法规，使得执法部门能有法可依。同时，应加大执法力度，加强监督管理，对损害投资者利益的经营者坚决给予法律制裁，以营造一个公平公正的法治环境，使旅游房地产健康、快速地发展。
关键词：腾冲 发展 旅游 房地产
1、旅游房地产概述。“旅游房地产是以旅游度假休闲会议为目的，通过旅游业与房地产相结合的开发、经营模式所形成的各种物业的总称。”这是中国房地产协会旅游地产项目组负责人蔡芸女士给出的定义，这也是目前业内对旅游房地产比较普遍的解释。蔡芸认为，旅游房地产主要是满足城市居民短期居住，作为置业者第二居所的可售物业，它以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求为主要功能。具体包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式以及时权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、登山、滑雪运动度假村等产品形态。广泛而言就是直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发都属于旅游房地产。旅游房地产是通过整合规划、设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络和酒店管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。其性质是实现全部或部分旅游功能的房地产。一般说来，旅游房地产可分为以下几类：一是景区住宅、风景名胜度假村等，是指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。二是时权酒店，指将酒店的每个单位分为一定的时间份(如一年51周)，出售每一个时间份的一定年限的使用权，消费者拥有一定年限内在该酒店的居住权。三是产权酒店，指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司进行分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。四是养老型酒店，指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下，该度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售，收益归其继承人所有。五是高尔夫、登山、滑雪运动度假村，指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动场地附近开发的度假别墅项目。旅游房地产因其具有优越的环境和居住空间的休闲性、舒适性及功能方面的实用性，在中国有着巨大的发展空间。
2、腾冲风景区发展旅游房地产的优势。作为边境一个欠发达的小县城，腾冲能够吸引世界各地游客，原因何在?这主要得益于腾冲良好的自然资源优势、生态优势、区位优势和文化优势：
2.1 腾冲得天独厚的环境资源。腾冲位于滇西边陲，西部与缅甸毗邻，历史上曾是古西南丝绸之路的要冲。腾冲是著名的侨乡、文化之邦和著名的翡翠集散地，也是省级历史文化名城。腾冲在西汉时称滇越，东汉属永昌郡，唐设羁靡州，南诏时设腾冲府。由于地理位置重要，历代都派重兵驻守，明代还建造了石头城，称之为“极边第一城”。
2.2 深厚的文化底蕴。腾冲历史文化悠久，有着深厚的文化底蕴，腾越文化是云南独具特色的地域文化之一，在云南和东南亚一贯享有盛誉。腾越历史上曾管辖和影响着怒江以西的广大地域。自唐代起，腾充(冲)、藤(腾)越之称即交替使用。后自明代嘉靖三年(公元1524年)至民国19年(公元1930年)的406年间，怒江以西的一个广阔的大行政区域(州、厅、道)一直以腾越命名(其间民国元年和二年称腾冲府)。因此，在这片土地上孕育、融汇、发展并于清代中叶逐渐成型的滇西边地文化，便被称为腾越文化。
2.3 便利的交通。腾冲市位于滇西边陲，西部与缅甸毗邻，历史上曾是古西南丝绸之路的要冲。腾冲是著名文化之邦和翡翠集散地，也是省级历史文化名城。昆明到达腾冲的商速公路里程为770km，乘飞机由昆明直达腾冲约45分钟。
成功的旅游地产必须具备两个最重要的条件：一是天然资质。所谓天生的资质，就是说自然资源要好，开发商在接手项目时首先对它的天然的素材要进行很好地挖掘，一定要从旅游的意义上看房产，要以旅游的方式看地产。腾冲作为国家级风景名胜区，天然资质如何已经不言而喻。二是良好的题材。旅游地产除了需要有自然的真山、真水以外，还需要有一定的历史文化，有了这样的历史文化，才能形成自然与人文的结合，把自然与人文结合起来之后，才能吸引大家来旅游。
3、腾冲旅游房地产的前景分析。近年来，我国国民生活水平提高和休假制度改革培育了大规模的度假旅游市场，由此催生了以旅游为目的的房地产开发、经营和销售模式。我国的旅游房地产是在借鉴国外分时度假成功经验的基础上，结合国内实际情况逐渐成长起来的。作为旅游业和房地产业的完美结合，旅游房地产兼具服务性、经济性、灵活性和投资性，既满足了旅游度假者的游憩需求，又为部分投资置业者提供了新的投资渠道，成为房地产领域内的新亮点。中国旅游房地产的发展前景专家学者一致认为，我国旅游房地产有着广阔的发展前景，具体表现在：
3.1 国家政策的支持。党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的政策，无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔的发展平台，政府将旅游业列为新的经济增长点以及拉动旅游的相关政府法规的出台，成为旅游房地产发展的坚实基础和动力保证。这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。
3.2 市场潜力巨大。旅游旺季到来时，各地大小酒店供不应求，人满为患，住宿价格居高不下；但是当淡季来临时，大量客房积压，酒店资源不能充分利用。发展旅游房地产，特别是利用产权酒店、时权酒店形式，将可有效解决这一问题。同时，随着旅游消费者消费观念的成熟，度假旅游需求逐渐取代传统的旅游需求方式，并形成了每年2.4％的增长幅度。根据国际通行发展惯例，度假需求从生产到具备一定的规模需要3-5年的时间，也就是说旅游房地产的潜在需求潜力巨大。经营模式灵活，休闲度假停留时间长，家居服务模式，回归自然。
3.3 投资回报率高。旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源、标准化的管理服务模式来吸引投资者，然后在经营中获利。旅游房地产的交易金额比较大，但同一旅游房地产可以将不同的时段卖给不同的消费者，提高房产的资金回收效率。对于一般旅游产品而言，投资回收是缓慢的。景区主要依靠每日的门票，酒店依靠房间的出租——小额的交易使其投资的回收期漫长。而对于购买旅游房地产的人来说，首先可以将旅游房地产作为一种投资品种选择，自己出钱买下其中的一个或多个单元，成为业主，然后再委托酒店管理公司去管理经营，获取相对稳定的投资回报。在英国， 购置房产历来被人们视为最佳的投资方式之一。以美国过去20年各项主要投资做比较，房地产的收益比股票还要略高一些，高于物价指数的升幅，这显示出房地产投资均具有抗通胀、保值的功能。
4、腾冲风景区发展旅游房地产必须注意的问题。
4.1 公共设施建设。加强交通基础设施建设，提高现有公路等级，健全交通运输网络。同时，为了迎合旅游房地产飞速发展的需要，也须发展一系列的旅游综合配套设施，如扩建一批主题公园，配备一些健身器材，搞好腾冲历史文化和乡土文化的开发，加强文化阵地建设，整理文化资源，发展文化产业，加强对腾越文化艺术的宣传。方便人民休闲娱乐，栽种各种花草树木，配备一些回收设施，保护环境卫生。
4.2 多元化主题旅游房地产的出现和发展。多元化主题旅游房地产的出现和发展，必将为腾冲的旅游市场和房地产市场找到切合点，并在互动中寻求更好的发展方向和更快的发展速度。但是国家相关管理部门对旅游房地产的概念尚示作出明确界定，地产商在进行这类投资行为时，实际上承担了来自政策、环境、需求等多方面的风险。开发旅游地产首先需要有充足的理论准备，需要了解世界旅游行业的发展趋势。现在旅游的地域概念及规划越来越大，而人们关注的只是某一特定景区的稀缺性和特殊性。另外要注意到旅游已从传统的“到此一游”、“走马观花”演变为分时度假、休闲度假和户外探险运动等方式上。最后必须清楚旅游地产投资是战略性投资。严格的说，旅游地产不是在做项目，而是在做战略，旅游地产的投资特点是边投资边回收，随着时间的延长，利益回报成正比递增。
4.3 符合旅游度假的设计方案。旅游房地产开发的主要步骤之一便是满足人们的需求。旅游房地产的开发注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一利，旅游文化。使消费者脱离日常工作压力、复杂人际关系的困扰，寻找自己的一片净土，身心得到调节。茂密的森林、青青草地、悠悠蓝天……均是旅游房地产开发所追求的，其建筑风格多突出休闲色彩。这远远超出了传统房地产开发对单纯住宿条件的要求。
4.4 招商引资政策优惠。政府要制定好更加优惠的政策，比如资金、信贷方面的工作；另外简化各种手续，让投资更快捷方便，还要处理好各方关系。腾冲县党委、政府应始终牢固树立“服务投资者，让所有到腾冲投资的客商都有效益”的观念，实行全程无偿代办制，为投资者协调各方关系，做好项目的产前、产中、产后跟踪服务。
4.5 旅游地产开发的特殊性。旅游地产的开发应该有一个核心的观点，即尊重并保护敏感的生态体系，良好的生态体系可以为项目带来良好的收益，如果开发只考虑单一开发目的，造成生态环境的破坏，开发项目也就失去了营销的依托。所以，旅游房地产的开发应该是基于对现存的敏感的生态体系的一种调整和完善。旅游地产的主题不管是选择自然主题还是选择文化主题，规划设计的精髓就在于旅游资源和房地产之问必须是穿插、融合的，而且一定是自然的过渡，只有完美的融合，才能实现旅游地产项目的增值。只有根植于地方的、尊重自然和土地的设计才会真正体现出旅游地产所追求的文化精神。
5、发展腾冲旅游房地产的几点建议。
5.1 加强旅游房地产的创新。尤其是营销手段与传统房地产不同，旅游房地产的所有权不一定发生转移，它出卖的是它的功能、它的服务、它的软性消费品。所以在营销手段上，必须进行技术创新，向国际潮流靠拢，不一定将自己限定于房地产业的销售模式上。例如推行贵宾会员卡、异业联名卡，甚至可以进行跨行业结盟，跨国度联动，实现对消费资源最大限度的挖掘。
5.2 加强规划，整合旅游与房地产资源。风景名胜地旅游资源的数量、质量及所坐落的地理位置和可进入程度决定了房地产开发规模和利用程度。只有对旅游景点客源市场需求进行分析，并细分休闲旅游、度假旅游、体育运动旅游等市场，才能通过房地产规划、设计，稳步有序地进行开发，进行营销及全过程的信息管理服务，进而形成一个全新的产业运行模式。
5.3 制定有利于旅游房地产发展的相关法规。《商品房销售管理办法》规定，不得采取售后包租返本销售或分割拆零方式销售商品房。这对于旅游房地产项目中的产权酒店、养老型酒店的开发进行了明确限制。为此，国家旅游局应与建设部协商，对属于旅游业的酒店、度假村的房地产，鉴于它使用变化大的特点，制定相关的法规，促进旅游房地产的发展。同时，应全面落实带薪休假制度。各企事业单位应结合具体条件进一步推行带薪休假制度，并联系单位实际情况，由个人自主选择休假时间，这样可避免旅游度假消费的过度集中，使得旅游房地产一年四季得到更重复的利用。
5.4 健全法律约束机制，加强监督管理。当前，关于旅游房地产的法律法规还不完善，发展过程中出现了违法乱纪的现象，投资者的利益受到严重损害。政府应进一步制定相关法规，使得执法部门能有法可依。同时，应加大执法力度，加强监督管理，对损害投资者利益的经营者坚决给予法律制裁，以营造一个公平公正的法治环境，使旅游房地产健康、快速地发展。