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由于土地指标的限制，一些建有商业用地和住宅用地的别墅项目，不得不在处理商业用地部分的建筑形态时多做一份打算，这一点，都江堰一青城山板块内的置信·芙蓉青城和泰达·上青城两个项目的对比就比较明显。而旅游地产性质的40年产权联建别墅项目产品设计和物业服务模式向产权式酒店靠拢。选择这类度假“别墅”，在不高的总价下，拥有一套家族专用度假物业而已不是没有可能。老实说，对于度假来说，四十年时间也不算短了。商业比例太大。产品怎么凑?
2011年上半年，中水电开发有限公司都江堰分公司正为手上的一块地发愁：地块位于成灌快铁出口附近，总容积率在2.0一下，商业用地要占到40％左右，这样的地块，怎样进行产品设计?住宅部分已经和区域内的额其他项目一样，定位为度假别墅物业。而近乎一半的商业用地，除了考虑为小区内提供必要的商业配套外，又该如何处理才好?
或许，有两个项目可供参考：置信·芙蓉青城的商业产权部分，规划为项目第三期的叠院产品，户型面积区间从40多平方米到200平方米左右不等；泰达·上青城则将商业产权部分处理成了别墅社区的底商。然而，这两种产品在开发商销售和购房者接受的过程中，也有着各自的波折。
很多时候，开发商在拿地的同时也收到地块使用的限制：政府有时会规定商业用地所占比例。对于一个动辄上百亩甚至数百亩的项目而言，如何处理商业用地就变成了一件费心的事。再加上容积率的限制，许多开发商很自然地将眼光转向了别墅形态。
有备而来叠院旺，调研不足商铺冷
因为有水。电后期费用，以及产权年限的劣势，此类跨界度假产品就只能在设计上更下功夫。置信·芙蓉青城的商业产权叠院产品就是一例。无论是配套环境打造，还是面积区间的设置，它都为买家考虑得比较细致。除了底层为200多平方米的大平层，叠院第二层的面积区间都不高：40平方米左右的产品其实是一个单间，60多平方米的也只是个简单的“套一”，更贴近短期度假属性。
相对的，是开发者在外部环境话费的大量心思。叠院的庭院、天井、楼梯转角处，都精心设置了情景雕塑、精装修的院落环境，让迈入叠院入户大门的客户，第一时间就能感受到较为舒适的度假气氛，留下良好的项目印象。
2010年夏天，置信·芙蓉青城趁着当时别墅市场正处于成交高峰期和以龙湖·小院青城等特色项目引发的附加物业销售热潮，将三期产品推向了市场，而原本规划中二期的70年产权的合院产品则并未按照计划推出。产品推出后也吸引了不少意向客户前去项目咨询和下单。但在度假物业普遍遇冷的2011年，剩余的叠院产品则销售平平。
相比置信·芙蓉青城，泰达·上青城的情况就要差一些了。来自天津的泰达地产，显然还来不及研究都江堰板块的别墅物业特征和成都本土客群的消费惯性，就将商业用地指标部分变成了别墅建筑组团的第一层商铺。在招商前景堪忧，且住、商混杂影响居住的状况下，商铺和别墅物业销售双双遭遇冷场。瞄准客户群。联建房向产权式酒店取经
2008年地震后，成都市出台的灾后重建政策催生了联建房。2011年上半年，都江堰一青城山板块中20个左右的联建别墅项目集中供应，形成了成都特有的“跨界”型度假别墅物业供应潮。
联建房多属于小开发公司运作或舒适个人合资运作一个项目，资金实力不能与传统70年住宅产权的别墅项目开发商相比，这就使得开发者必须在对产品的资金投入限制之下，寻找新的途径，增加产品附加值的提高市场接受度。
多数开发商选择了向酒店式度假公寓取经：除了产品面积区间普遍较小，更类似于度假酒店的单间或小套房。另一方面，开发商对物业服务模式也做出了更多的尝试：自在青城项目根据地块特征，在入口地势最低的位置修建了半地下式商业配套，为业主提供必要的生活配套服务和休闲度假相关服务，并表示在后期物业管理中可代为租赁物业；位于泰安古镇入口处不远的青城别院项目更是直接将产品做成了度假酒店，今年2月份，记者到项目现场采访时，现场正在进行水电、门窗安装，而硬装修部分已经基本完成，所呈现的产品格局，确与酒店公寓无异，但就整体品质而言，恐难达到较高的星级标准。
心态要摆正，到底是住还是租?
理想状态而言，在自己不住的时候，度假物业就该租出去赚租金，作为一种投资回报。但不得不指出的事实是：即便物管非常给力，度假物业品相非常好、名声非常大，租赁服务体系非常完备，租赁情况还是很一般。
原因大致有三点：其一，成都的度假别墅物业，主要分布在都江堰一青城山板块，度假旺季为每年的7-9月，往往正是业主自家前来避暑的时候；而夏季结束，青城山天气转凉、气候潮湿，居住体验并不那么舒适，也就鲜有人前来“错峰”度假；其二，目前众多度假项目中，与中高端度假消费想匹配的生活和商业配套仍然存在一定滞后，外地客人前来度假，与其选择租住度假别墅，不如选择星级酒店或者是农家乐；其三，在成都的度假物业项目中，真正能提供酒店式物业服务的仍是极少数。前几年，一些别墅项目承诺为业主代租赁物业，却未能提供相应的物业后勤服务，只管租不管打理。在租出去一段时间后，业主变发现房间被租客“糟蹋”得不成样子，索性便不出租了。
在四十年产权的度假别墅物业中，能够提供类似龙湖·小院青城的物业服务水准的项目，基本空缺；而联建度假别墅物业中，一些项目又纯粹修造成了酒店公寓，租赁反倒成了最主要的经营方式，如果人手这样的别墅产品，就得做好房屋被租客“糟蹋”的现实。
2011年上半年，中水电开发有限公司都江堰分公司正为手上的一块地发愁：地块位于成灌快铁出口附近，总容积率在2.0一下，商业用地要占到40％左右，这样的地块，怎样进行产品设计?住宅部分已经和区域内的额其他项目一样，定位为度假别墅物业。而近乎一半的商业用地，除了考虑为小区内提供必要的商业配套外，又该如何处理才好?
或许，有两个项目可供参考：置信·芙蓉青城的商业产权部分，规划为项目第三期的叠院产品，户型面积区间从40多平方米到200平方米左右不等；泰达·上青城则将商业产权部分处理成了别墅社区的底商。然而，这两种产品在开发商销售和购房者接受的过程中，也有着各自的波折。
很多时候，开发商在拿地的同时也收到地块使用的限制：政府有时会规定商业用地所占比例。对于一个动辄上百亩甚至数百亩的项目而言，如何处理商业用地就变成了一件费心的事。再加上容积率的限制，许多开发商很自然地将眼光转向了别墅形态。
有备而来叠院旺，调研不足商铺冷
因为有水。电后期费用，以及产权年限的劣势，此类跨界度假产品就只能在设计上更下功夫。置信·芙蓉青城的商业产权叠院产品就是一例。无论是配套环境打造，还是面积区间的设置，它都为买家考虑得比较细致。除了底层为200多平方米的大平层，叠院第二层的面积区间都不高：40平方米左右的产品其实是一个单间，60多平方米的也只是个简单的“套一”，更贴近短期度假属性。
相对的，是开发者在外部环境话费的大量心思。叠院的庭院、天井、楼梯转角处，都精心设置了情景雕塑、精装修的院落环境，让迈入叠院入户大门的客户，第一时间就能感受到较为舒适的度假气氛，留下良好的项目印象。
2010年夏天，置信·芙蓉青城趁着当时别墅市场正处于成交高峰期和以龙湖·小院青城等特色项目引发的附加物业销售热潮，将三期产品推向了市场，而原本规划中二期的70年产权的合院产品则并未按照计划推出。产品推出后也吸引了不少意向客户前去项目咨询和下单。但在度假物业普遍遇冷的2011年，剩余的叠院产品则销售平平。
相比置信·芙蓉青城，泰达·上青城的情况就要差一些了。来自天津的泰达地产，显然还来不及研究都江堰板块的别墅物业特征和成都本土客群的消费惯性，就将商业用地指标部分变成了别墅建筑组团的第一层商铺。在招商前景堪忧，且住、商混杂影响居住的状况下，商铺和别墅物业销售双双遭遇冷场。瞄准客户群。联建房向产权式酒店取经
2008年地震后，成都市出台的灾后重建政策催生了联建房。2011年上半年，都江堰一青城山板块中20个左右的联建别墅项目集中供应，形成了成都特有的“跨界”型度假别墅物业供应潮。
联建房多属于小开发公司运作或舒适个人合资运作一个项目，资金实力不能与传统70年住宅产权的别墅项目开发商相比，这就使得开发者必须在对产品的资金投入限制之下，寻找新的途径，增加产品附加值的提高市场接受度。
多数开发商选择了向酒店式度假公寓取经：除了产品面积区间普遍较小，更类似于度假酒店的单间或小套房。另一方面，开发商对物业服务模式也做出了更多的尝试：自在青城项目根据地块特征，在入口地势最低的位置修建了半地下式商业配套，为业主提供必要的生活配套服务和休闲度假相关服务，并表示在后期物业管理中可代为租赁物业；位于泰安古镇入口处不远的青城别院项目更是直接将产品做成了度假酒店，今年2月份，记者到项目现场采访时，现场正在进行水电、门窗安装，而硬装修部分已经基本完成，所呈现的产品格局，确与酒店公寓无异，但就整体品质而言，恐难达到较高的星级标准。
心态要摆正，到底是住还是租?
理想状态而言，在自己不住的时候，度假物业就该租出去赚租金，作为一种投资回报。但不得不指出的事实是：即便物管非常给力，度假物业品相非常好、名声非常大，租赁服务体系非常完备，租赁情况还是很一般。
原因大致有三点：其一，成都的度假别墅物业，主要分布在都江堰一青城山板块，度假旺季为每年的7-9月，往往正是业主自家前来避暑的时候；而夏季结束，青城山天气转凉、气候潮湿，居住体验并不那么舒适，也就鲜有人前来“错峰”度假；其二，目前众多度假项目中，与中高端度假消费想匹配的生活和商业配套仍然存在一定滞后，外地客人前来度假，与其选择租住度假别墅，不如选择星级酒店或者是农家乐；其三，在成都的度假物业项目中，真正能提供酒店式物业服务的仍是极少数。前几年，一些别墅项目承诺为业主代租赁物业，却未能提供相应的物业后勤服务，只管租不管打理。在租出去一段时间后，业主变发现房间被租客“糟蹋”得不成样子，索性便不出租了。
在四十年产权的度假别墅物业中，能够提供类似龙湖·小院青城的物业服务水准的项目，基本空缺；而联建度假别墅物业中，一些项目又纯粹修造成了酒店公寓，租赁反倒成了最主要的经营方式，如果人手这样的别墅产品，就得做好房屋被租客“糟蹋”的现实。