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一、创意地产概论
本世纪初，我国房地产业产生发展一种与时尚创意产业相关的新房地产形态，称为创意地产。创意地产是房地产业与创意产业融合的交叉产业，它是房地产业的一种门类，又是创意产业的一个分支，具有双重隶属关系。在一定的范围来说：房地产业若干部分可以为创意产业提供土地资源和建筑空间，创意产业相关部分为这些土地载体和建筑空间提供运营内容。
上海自1999年刚开始尝试改建旧仓库及厂房为创意产业以来。已经发展了lO余年的时间。2001年，香港瑞安集团首先提出一种创意地产的理念，对上海的老式石库门进行改造，成功地开发了被文化部命名为“国家文化产业基地”的上海新天地广场。2005-2006年是上海市创意地产加速增长的高峰期，并且以不同的形态展现在世人的面前，比如光复路的创意仓库、M50、泰康路的田子坊、八号桥和1933老场坊等。而到目前为止，上海各种各样的创意产业聚集区已经达到了75个，总面积达225万平方米左右。
二、实施现状
(一)项目开发
创意地产的项目开发分为老建筑改建和新建筑开发两种类型，即通过对一些老工厂旧仓库、老民居进行改造和整修，或者重新打造成商业街、文娱艺术区、创意园区、创意基地、创意社区等类型。
上海的创意地产主要是以老建筑改建为主。首先，因为上海作为一个土地资源极其匮乏的城市，土地租金很高，对于开发商而言，改建老建筑可以减少很大的开发成本。其次，上海是我国近代工业的发源地，大量优秀历史工业建筑浓缩了19世纪40年代以来上海城市和工业文明的发展史，众多老厂房、老仓库、旧楼宇记载了中国工业从起步到发展、壮大的印迹。因此，上海市经济委员会与各区政府通过保护性开发老厂房、老仓库和老大楼形成创意产业集聚区。
(二)开发模式
创意地产的开发模式主要分为三个部分，分别为创意商铺、创意办公楼和创意园区。
1 创意商铺
创意商铺在建筑设计上可以是一条商业街，也可以是一栋商厦或者是若干家商铺。创意商铺的建筑空间和其提供的商品或服务一样，可以把建筑、景观和步行结合起来，其建筑空间兼具商业性、娱乐性和游览性。
如由著名艺术家陈逸飞先生生前策划的上海逸飞创意商业街，冲破传统商业街缺乏文化底蕴，物质至上的弊端。整条街区以文化为主，高档休闲为辅，引聚国际国内大批艺术大师及创意设计室，融艺术性和创意性于一身，彰显现代、时尚、创新的特色。并力求以文化的光环与商业的浪潮合力，形成有影响力的、标志性的、聚集人气的休闲娱乐型商业街区。
2 创意办公楼
由于上海经济的蓬勃发展，写字楼的租金也节节攀升。尤其是近年上海房价增长迅速，对于一些创意产业类型的公司，很难接受这样逐年增长的租金。于是，一些创意办公楼以其较低的租金向商家招商。例如海上海LOFT、德邻公寓等。其中，沪上首个以创意产业为目标客户的创意办公物业——海上海LOFT面积在1600平方米左右，租金价格在2.50-4.00元／日／平米，与上海其他商务楼、办公楼相比，租金较低，因此海上海LOFT受到许多创意人士的追捧热销。
3 创意园区
创意园区自身是创意地产的一个类型，其本身的构成具有各种创意元素。创意园区的主干是创意产业集聚区，它以产业集群为特征。创意园区的开发是为创意产业的产业集群提供集聚空间，通过产业中相互关联的、在地理位置上相对集中的若干企业和机构的集合，提升创意产业群体竞争优势和集聚发展的规模效应。
比较典型的是位于莫干山路50号的M50创意产业集聚区，这是上海目前最大的当代艺术创意园地之一。随着上海纺织行业的改造，这片破旧的厂房被几个独具慧眼的艺术家相中，逐渐成为艺术人士、创意产业的集聚地。
三、发展前景预测
创意地产作为一种新型商业地产运作，从政府极力支持的现代服务业的视野出发，前景更为广阔。这些企业大多属于现代服务业，随着上海第三服务业的迅猛发展，创意地产具有广阔持久的发展前景。
(一)业态定位多样化
创意地产的业态定位在形式上应该不拘泥于传统商业模式，而是逐渐将文化艺术和娱乐消费一体化。
创意园区不仅为艺术家和设计工作者提供创作，同时具备艺术沙龙、餐厅、酒吧、酒店等设施，进而吸引了更多时尚人士，最终形成高人气的旅游、购物、休闲、娱乐的城市地标。发展现代艺术的同时提供了艺术与消费群体的交流，促进艺术品的销售，并可以持续性地带动商业地产的发展，将创意产业的价值发挥到最大。基于人的生活方式精神性需求的日益增长，通过具有创意性的购物、休闲、餐饮、娱乐、健身、会展等场所，传播和引领了时尚消费。尤其是有些园区被选为全国创意产业旅游示范基地，极大地提升了城市面貌和影响力。
例如田子坊在选择的业态定位上就十分多样化。在那些石库门组成的弄堂中，不仅有许多艺术家的创意工作室，还有不少异国特色酒吧、中西式餐饮、时尚展示发布、个性零售店等。将世界各地区不同的娱乐文化、艺术文化、时尚文化潮流汇聚。通过互动体验和快乐消费，为消费者倡导了一种新的生活概念：“生活艺术化，艺术生活化。”
(二)形成产业集群和集聚效应
依托上海创意地产强劲的发展势头，打造创意产业的产业空间，形成以创意和设计为主的产业集聚效应乃至产业集群。
创意园区大多分布在上海城区，个别分布在郊区。在已经授牌的75家创意园区中，徐汇区、虹口区、长宁区的数量最多。这些地区存在较多可供开发的老厂房，并且存在着极大的地理位置上的优势，便捷的交通和密集的人流对创意产业的集聚效应产生了很大的作用。
创意产业从原先的单纯招商、招租来获取利润，逐渐在集聚区内形成产业链，实现技术、资金、市场客户、劳动力及信息资源共享的产业运行业态过渡，最后形成完整的产业链。比如，为某些艺术或服装设计公司提供销售渠道；在园区中提供配套服务；帮助公司进行媒体推广宣传等等。同时，高集聚区的园区也会吸引更多的企业入驻，形成良性循环。
(三)政府扶持促进创意地产的发展
创意地产给上海房地产市场带来了新的开发模式，优化了社会资源的合理配置，政府也针对创意地产给予不同的支持。
上海市政府大力发展创意地产，也拟定了创意产业或文化产业的发展规划，在全国率先提出推进创意产业，同时带动了第三产业的迅速增长。基本上，每个入驻政府授牌的创意产业集聚区的企业，在办理公司注册和税收方面都将得到政府的一些优惠政策，这些政策吸引了不少国有企业和民营企业。而外商独资企业和中外合资企业也会随着中国市场经济的进一步深化，在创意企业中逐步占据重要地位。
上海创意产业协会新媒体专业委员会戴承良主任认为，有限的土地上能够承载的建筑是有限的，但是能够承载的创意是无限的。创意地产通过打造创意产业粘性产业空间，改造旧工业厂房，形成创意产业集聚效应乃至产业集群。此举保护了历史建筑，又保留了城市的文化底蕴，使有限的土地资源得到集约性的利用，对于新型商业地产有巨大的发展空间。(作者单位：上海大学房地产学院经济系)，
本世纪初，我国房地产业产生发展一种与时尚创意产业相关的新房地产形态，称为创意地产。创意地产是房地产业与创意产业融合的交叉产业，它是房地产业的一种门类，又是创意产业的一个分支，具有双重隶属关系。在一定的范围来说：房地产业若干部分可以为创意产业提供土地资源和建筑空间，创意产业相关部分为这些土地载体和建筑空间提供运营内容。
上海自1999年刚开始尝试改建旧仓库及厂房为创意产业以来。已经发展了lO余年的时间。2001年，香港瑞安集团首先提出一种创意地产的理念，对上海的老式石库门进行改造，成功地开发了被文化部命名为“国家文化产业基地”的上海新天地广场。2005-2006年是上海市创意地产加速增长的高峰期，并且以不同的形态展现在世人的面前，比如光复路的创意仓库、M50、泰康路的田子坊、八号桥和1933老场坊等。而到目前为止，上海各种各样的创意产业聚集区已经达到了75个，总面积达225万平方米左右。
二、实施现状
(一)项目开发
创意地产的项目开发分为老建筑改建和新建筑开发两种类型，即通过对一些老工厂旧仓库、老民居进行改造和整修，或者重新打造成商业街、文娱艺术区、创意园区、创意基地、创意社区等类型。
上海的创意地产主要是以老建筑改建为主。首先，因为上海作为一个土地资源极其匮乏的城市，土地租金很高，对于开发商而言，改建老建筑可以减少很大的开发成本。其次，上海是我国近代工业的发源地，大量优秀历史工业建筑浓缩了19世纪40年代以来上海城市和工业文明的发展史，众多老厂房、老仓库、旧楼宇记载了中国工业从起步到发展、壮大的印迹。因此，上海市经济委员会与各区政府通过保护性开发老厂房、老仓库和老大楼形成创意产业集聚区。
(二)开发模式
创意地产的开发模式主要分为三个部分，分别为创意商铺、创意办公楼和创意园区。
1 创意商铺
创意商铺在建筑设计上可以是一条商业街，也可以是一栋商厦或者是若干家商铺。创意商铺的建筑空间和其提供的商品或服务一样，可以把建筑、景观和步行结合起来，其建筑空间兼具商业性、娱乐性和游览性。
如由著名艺术家陈逸飞先生生前策划的上海逸飞创意商业街，冲破传统商业街缺乏文化底蕴，物质至上的弊端。整条街区以文化为主，高档休闲为辅，引聚国际国内大批艺术大师及创意设计室，融艺术性和创意性于一身，彰显现代、时尚、创新的特色。并力求以文化的光环与商业的浪潮合力，形成有影响力的、标志性的、聚集人气的休闲娱乐型商业街区。
2 创意办公楼
由于上海经济的蓬勃发展，写字楼的租金也节节攀升。尤其是近年上海房价增长迅速，对于一些创意产业类型的公司，很难接受这样逐年增长的租金。于是，一些创意办公楼以其较低的租金向商家招商。例如海上海LOFT、德邻公寓等。其中，沪上首个以创意产业为目标客户的创意办公物业——海上海LOFT面积在1600平方米左右，租金价格在2.50-4.00元／日／平米，与上海其他商务楼、办公楼相比，租金较低，因此海上海LOFT受到许多创意人士的追捧热销。
3 创意园区
创意园区自身是创意地产的一个类型，其本身的构成具有各种创意元素。创意园区的主干是创意产业集聚区，它以产业集群为特征。创意园区的开发是为创意产业的产业集群提供集聚空间，通过产业中相互关联的、在地理位置上相对集中的若干企业和机构的集合，提升创意产业群体竞争优势和集聚发展的规模效应。
比较典型的是位于莫干山路50号的M50创意产业集聚区，这是上海目前最大的当代艺术创意园地之一。随着上海纺织行业的改造，这片破旧的厂房被几个独具慧眼的艺术家相中，逐渐成为艺术人士、创意产业的集聚地。
三、发展前景预测
创意地产作为一种新型商业地产运作，从政府极力支持的现代服务业的视野出发，前景更为广阔。这些企业大多属于现代服务业，随着上海第三服务业的迅猛发展，创意地产具有广阔持久的发展前景。
(一)业态定位多样化
创意地产的业态定位在形式上应该不拘泥于传统商业模式，而是逐渐将文化艺术和娱乐消费一体化。
创意园区不仅为艺术家和设计工作者提供创作，同时具备艺术沙龙、餐厅、酒吧、酒店等设施，进而吸引了更多时尚人士，最终形成高人气的旅游、购物、休闲、娱乐的城市地标。发展现代艺术的同时提供了艺术与消费群体的交流，促进艺术品的销售，并可以持续性地带动商业地产的发展，将创意产业的价值发挥到最大。基于人的生活方式精神性需求的日益增长，通过具有创意性的购物、休闲、餐饮、娱乐、健身、会展等场所，传播和引领了时尚消费。尤其是有些园区被选为全国创意产业旅游示范基地，极大地提升了城市面貌和影响力。
例如田子坊在选择的业态定位上就十分多样化。在那些石库门组成的弄堂中，不仅有许多艺术家的创意工作室，还有不少异国特色酒吧、中西式餐饮、时尚展示发布、个性零售店等。将世界各地区不同的娱乐文化、艺术文化、时尚文化潮流汇聚。通过互动体验和快乐消费，为消费者倡导了一种新的生活概念：“生活艺术化，艺术生活化。”
(二)形成产业集群和集聚效应
依托上海创意地产强劲的发展势头，打造创意产业的产业空间，形成以创意和设计为主的产业集聚效应乃至产业集群。
创意园区大多分布在上海城区，个别分布在郊区。在已经授牌的75家创意园区中，徐汇区、虹口区、长宁区的数量最多。这些地区存在较多可供开发的老厂房，并且存在着极大的地理位置上的优势，便捷的交通和密集的人流对创意产业的集聚效应产生了很大的作用。
创意产业从原先的单纯招商、招租来获取利润，逐渐在集聚区内形成产业链，实现技术、资金、市场客户、劳动力及信息资源共享的产业运行业态过渡，最后形成完整的产业链。比如，为某些艺术或服装设计公司提供销售渠道；在园区中提供配套服务；帮助公司进行媒体推广宣传等等。同时，高集聚区的园区也会吸引更多的企业入驻，形成良性循环。
(三)政府扶持促进创意地产的发展
创意地产给上海房地产市场带来了新的开发模式，优化了社会资源的合理配置，政府也针对创意地产给予不同的支持。
上海市政府大力发展创意地产，也拟定了创意产业或文化产业的发展规划，在全国率先提出推进创意产业，同时带动了第三产业的迅速增长。基本上，每个入驻政府授牌的创意产业集聚区的企业，在办理公司注册和税收方面都将得到政府的一些优惠政策，这些政策吸引了不少国有企业和民营企业。而外商独资企业和中外合资企业也会随着中国市场经济的进一步深化，在创意企业中逐步占据重要地位。
上海创意产业协会新媒体专业委员会戴承良主任认为，有限的土地上能够承载的建筑是有限的，但是能够承载的创意是无限的。创意地产通过打造创意产业粘性产业空间，改造旧工业厂房，形成创意产业集聚效应乃至产业集群。此举保护了历史建筑，又保留了城市的文化底蕴，使有限的土地资源得到集约性的利用，对于新型商业地产有巨大的发展空间。(作者单位：上海大学房地产学院经济系)，