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摘 要：住房需求是人们的基本需求，但是城市的中低收入群体的住房需求往往不能得到满足。为了解决这个问题，政府推行保障性住房政策。然而保障性住房政策实施的效果没有达到政策制定的预期。本文以武汉市为例，分析了其保障性住房建设与管理中存在的问题，并提出相应的对策。
关键词：保障性住房；住房需求；对策
1 引言
自2016年以来，我国大中城市的房价经历了新一轮的暴涨风潮。国家相继出台了一系列的限购、限价政策，但是房价依然在文中上涨。以武汉市为例，中心城区的平均房价在2.5万元每平方米，而远城区的房价也纷纷突破到了1万元每平方米。相对较高的房价使得城市的中低收入群体的住房需求得不到满足，由此会导致一系列问题的发生，不利于中国梦的实现。为了解决这个问题，保证城市中低收入群体的基本住房需求，各级政府都出台一系列保障性住房的政策。保障性住房政策是政府为了应对房地产市场“失灵”而出台的，其目的是为了满足城市中低收入群体的基本住房需求，是建设和谐社会、实现中国梦的必然要求。但是随着我国经济社会的不断发展，我国的很多保障性住房政策在实施过程之中存在较大的问题。
住房需求是人们的基本需求，住房需求不能满足，人们的工作生活就会受到很大的影响。城市的中低收入群体由于个人收入的问题往往不能独立依靠住房市场来解决住房问题，必须要依靠政府的福利帮助。保障性住房是解决城市中低收入群体住房需求不能有效满足的一个有效手段，但是从实际来看，我国很多城市的保障性住房项目的效果不佳，存在较多的问题。因此，本文以武汉市为例分析武汉市保障性住房发展过程存在的问题并提出相应的解决对策。
2 武汉市保障性住房发展概况及存在的问题
2.1 武汉市住房保障发展概况
武汉市是中国中部的中心城市。在建设城市、发展城市的过程中，武汉一直都非常重视住房保障政策的实施和保障性住房的建设，在1988年武汉就开始探索解决城市困难群体的住房问题，1992年构建了建设经济适用房的“汉康工程”的计划，并在同一年成立了经济适用住房发展中心，1993年开始了武汉市第一个经济适用房工程的建设，也是全国首批开始经济适用房建设的城市。从1994年开始，武汉市紧跟国家的住房保障政策，颁发了多个文件对武汉的住房保障政策进行发展和完善，解决了武汉市住房保障政策在实施中的一些问题。在2005年，武汉市明确了保障性住房的申请、购入细则，并利用互联网，在网上进行信息披露和利用计算机进行摇号，并在电视和网上直播，增强整个保障性住房供给的透明性。在2008年和2009年，武汉市相继颁发了廉租房、经济适用房管理办法等，使得武汉市对城市的中低收入群体、外来务工人员和新就业的家庭等都能有其居。
在近十年中，武汉市先后在武昌区、江岸区、汉阳区等建立起多个保障性住房小区，例如在2011年规划建设11.7万套保障性住房，在整个“十二五”中规划新建保障性住房面积1000万平方米，在截止到目前，武汉市的住房保障体系已经较为完善。
2.2 武汉市保障性住房存在的问题
2.2.1 运作不合理
保障性住房的核心目的是为了解决城市中低收入群体的住房需求，但是在实际的运作过程之中却存在较多的不合理的地方。因为保障性住房是一种公益性服务，政府在保障性住房中往往不能取得收益，并且对一些开发商的收益还做了限制。这就导致了开发商对于开发保障性住房的积极性不够。其次，保障性住房的土地出让对于政府来说是无法获取收益的，因此，政府基本上不会把核心地段、交通优势明显的地块建设保障性住房，往往是交通不发达、工业园区等等地块作为保障性住房的首选建设之地。
最后，保障性住房对于一个城市来说是供不应求的。因此，武汉市的保障性保障基本是也是需要排队、抽签等方式来进行分配。这种分配方式在经济学是存在极大的浪费现象的，没有效率，又容易出现各种“寻租行为”，例如申请造假、分配不公等，可能会把真正需要保障性住房的居民排除在外。不解决住房问题，武汉的中低收入群体难以安心工作、幸福生活，城市的发展将会受到阻碍，甚至是国家的经济发展的战略大局也会受到影响。
2.2.2 配套措施不完善
保障性住房的建设与管理是一个系统性的工程，需要完善的配套措施才能使得武汉市的保障性住房得以发挥最大的效率。但是，目前而且武汉市的保障性住房还存在以下配套措施的不足。
首先，保障性住房的中小学教育配套相对不足。中小学教育是居民非常看中的一个配套措施，但是目前，武汉市的很多保障性住房缺乏完善的中小学教育配套资源，或者是相对于其他的地段，保障性住房地段的中小学资源是没有竞争优势的。其次，保障性住房缺乏完善的信息披露。很多武汉市的居民对于本区有哪些保障性住房都不是很清楚，应该如何申请保障性住房也不清楚。没有完善的信息披露形式就会造成社会对于保障性住房的监督不力，结果就会出现在保障性住房的申请、分配以及管理之中存在问题。
2.2.3 无法有效满足需求
保障性住房首先从量上来讲是有限的，但是城市的中低收入居民的保障性住房需求确实远远大于其有限的供给。这就造成了很多居民需要排队来等待保障性住房的分配。其次，随着经济社会的不断进步和发展，城市的中低收入群体对于保障性住房的需求也是在不断变化的，他们也更加希望住的舒適。最后，不同类型的住户以及不同月收入的住户对保障性住房的区位、建筑结构的期望是不一样的，就是存在需求差异，因此从实际来说，要满足他们的需求，就要提供差异化的保障性住房。
武汉市在保障性住房的建设过程之中要充分调查中低收入群体的住房需求，依据他们真正的需求提供合适的保障性住房，例如可以提供卧室数量较多、户型较好、房屋面积较大的租赁型住房以满足他们的住房需求。对于租金的制定也要因地制宜，考虑到住户的实际，切不可“一刀切”的“粗暴”管理，要积极探索各种租金的补贴形式，以取得最好的补贴效果。 2.2.4 缺乏有效的准入和退出机制
武汉市的保障性住房基本申请流程是自愿申请，然后由政府进行审查。但是目前而言，还缺少有效的准入机制，使得一些没有达到要求的居民也可以申请到保障性住房，例如对收入的审查这一块上可能就存在很大的不确定性，因为一些居民可能没有正式的工作，但是其月收入依然是超出了申请保障性住房的准入条件。
而保障性住房的退出机制一直是困扰着我国保障性住房管理的难题。在武汉市也是这样，退出机制效率不高，退出的标准不够明确。在武汉市的保障性住房的实际管理过程之中，有很多小区几乎是没有退出的，并且房租的涨幅也非常的小，甚至还出现了，一些申请到了保障性住房的居民在居住了一段时间之后将其对外出租。这些问题的出现都表明没有有效的退出机制就会导致保障性住房的供给效率十分低下。保障性住房建设和管理应该以相关法律为基础，但是目前，我国相关的法律不健全，这就导致了武汉市在制定准入和退出机制的时候缺乏有效的法律支持。
3 完善武汉市保障性住房政策建议
3.1 规范保障性住房项目的运作
武汉市保障性住房要以国家的相关法律和政策为核心，规范整个运作过程，要强调整个过程的公正、公平和公开，确保居民申请、分配保障性住房的过程是规范的。并且要加强整个过程的监督，强化社会监督，充分发挥广大人民群众的监督效能，要按政策办事，也就是保障性住房项目的立项、规划、建设、申请、分配以及管理等都必须依据各种政策、法律等，保证规范，保障公平，只要这样才能减少在保障性住房项目运作中的各种“腐败行为”，才能最大程度保证保障性住房的初衷，满足中低收入群体的住房需求。将腐败现象扼杀在摇篮，促进保障性住房建设和管理体系效率的提升。
其次，规范保障性住房项目运作的一个重要方面是确保保障性住房项目合理布局，避免浪费。武汉市现有的保障性住房区位较为偏僻，例如惠民苑，居民出行不方便，影响到了居民的生活。其次在制定保障性住房项目时要综合考虑，要分析各个区的经济发展水平和人口、资源的承载能力，要确保保障性住房项目的建设资金是充足的，房屋质量是优秀的，住户出行是方便的，人们生活是幸福的，从而发挥保障性住房最大的效果。尤其是武汉市地铁交通网络已经逐步成型的背景下，其保障性住房规划应该与地铁交通网络进行对接，以有效地满足保障性住房居民的交通出行要求。
3.2 完善保障性住房的配套措施建设
目前，居民对于保障性住房的配套措施比较看重的是医疗、教育和物业管理等。对于武汉市来说，要做好以下的相关配套措施：重视医疗、教育和物业管理基础性的配套措施，尤其是教育和医疗基础配套措施。在保障性住房的项目的规划过程中，要保证基本的教育资源、公交站的配套规划，让保障性住房的居民住着安心与舒适。
其次，要加强信息的披露，要建立起武汉地产项目、住房市场信息披露的常态机制，要从电视、广播、报纸杂志、网络等多渠道披露信息，保障住房市场的信息透明、准确；其次要采用市场、行政等多手段相结合的方式来促进房屋租赁的价格，要兼顾效率和公平，通过市场的手段来对保障性住房供给进行有效的调节加大保障性住房的覆盖面。
最后，武汉市要尝试市场交易的手段来加大保障性住房的供给。在一些中心城区，政府可以通过购买商业化住宅的手段来增加保障性住房的供给量。同时通过相关的金融措施的配套，扩大保障性住房项目建设资金来源，以此促进保障性住房的供给。
3.3 科学把握和预测保障性住房的需求
住房的需求决定了住房的供给，只有正好满足需求，才能最大限度发挥保障性住房制度的效果，才能维护社会的公平正义。城市的发展、城市人口的持续增长与一定时间内住房供给的稳定性，以及不同人群的住房差异，使得一个城市的住房供给和需求总是存在矛盾的，而保障性住房总是供给相对不足，造成了一个城市保障性住房的供给和需求的矛盾更加突出。因此研究城市不同人群的住房需求差异，准确、科学地理解住房需求对于解决住房供给和需求的矛盾、保障中低收入群体的基本住房需求具有重要的意义。武汉市首先要建立完善的居民信息数据库，涵盖各个层次的居民，包括外来务工人员、新就业的职工、中高收入群体等，使得对于住房的需求的数据可以做到准确及时地掌握，并且这个信息库的建立可以在很大程度上组织虚假申请。同时也要建立武汉住房信息数据库，对于各类住房信息进行归纳和总结，使得居民和政府都可以实时地查询到武汉市住房的供给信息，如此政府在制定保障性住房时，可以比对两个数据库，让政策制定更为准确有效。最后，武汉市可以借助一些新的技术来科学预测保障性住房的需求，例如通过大数据、神经网络等方法可以有效解决保障性住房需求预测时候的非线性问题，使得预测结果更加科學可信。
3.4 完善各类保障性住房的准入申请和退出机制
法律是政府管理的基础。因此，武汉市首先应该出台相关的地方性法律，使得保障性住房的申请具有法律效应，受到法律的保护；其次保障性住房的申请系统要与银行、个人征信数据库、民政局和公安局等数据进行数据汇总和比对，对于申请首先要通过系统数据库的核查，然后要定期或不定期地进行检查，对于存在违法、违规的虚假、欺骗行为要记录于其个人的征信系统中，一经发现违法违规行为要永远取消他们申请保障性住房的资格，坚决杜绝不符合规定的人群居住在保障性住房；最后则要建立起信息披露机制，加强申请人和保障性住房分配等各种信息的公示力度，发挥人民群众的监督才能，对人民群众的举报实行奖励，最大程度上减少虚假申请的可能性。
在保障性住房的退出上，武汉市应该出台一些政策鼓励他们退出保障性住房。首先，要创新现有的保障性住房的物业模式，要发挥物业管理对保障性住房住户的直接监管，严厉打击保障性住房的转租、出售等违法违规行为；其次，要通过政策、法律和市场等手段相结合，以鼓励自愿退出、主动退出为主，对于理应退出而故意不退出的住户，要强制性退出，并予以公布其信息，对于那些不符合条件的不退出的居民，可以按照市场价格收取租金，通过租金的杠杆来推动他们主动退出保障性住房。
参考文献
[1] 呙淑文，王司凯.武汉市保障房配建模式研究[J].江西建材，2015（05）：255-256.
[2] 罗吉，黄亚平，赵丽元，陈瞻，张妮娅.城市低收入群体二元居住需求与住房供给研究——基于微观实证调查[J].城市规划，2015，39（03）：86-93.
关键词：保障性住房；住房需求；对策
1 引言
自2016年以来，我国大中城市的房价经历了新一轮的暴涨风潮。国家相继出台了一系列的限购、限价政策，但是房价依然在文中上涨。以武汉市为例，中心城区的平均房价在2.5万元每平方米，而远城区的房价也纷纷突破到了1万元每平方米。相对较高的房价使得城市的中低收入群体的住房需求得不到满足，由此会导致一系列问题的发生，不利于中国梦的实现。为了解决这个问题，保证城市中低收入群体的基本住房需求，各级政府都出台一系列保障性住房的政策。保障性住房政策是政府为了应对房地产市场“失灵”而出台的，其目的是为了满足城市中低收入群体的基本住房需求，是建设和谐社会、实现中国梦的必然要求。但是随着我国经济社会的不断发展，我国的很多保障性住房政策在实施过程之中存在较大的问题。
住房需求是人们的基本需求，住房需求不能满足，人们的工作生活就会受到很大的影响。城市的中低收入群体由于个人收入的问题往往不能独立依靠住房市场来解决住房问题，必须要依靠政府的福利帮助。保障性住房是解决城市中低收入群体住房需求不能有效满足的一个有效手段，但是从实际来看，我国很多城市的保障性住房项目的效果不佳，存在较多的问题。因此，本文以武汉市为例分析武汉市保障性住房发展过程存在的问题并提出相应的解决对策。
2 武汉市保障性住房发展概况及存在的问题
2.1 武汉市住房保障发展概况
武汉市是中国中部的中心城市。在建设城市、发展城市的过程中，武汉一直都非常重视住房保障政策的实施和保障性住房的建设，在1988年武汉就开始探索解决城市困难群体的住房问题，1992年构建了建设经济适用房的“汉康工程”的计划，并在同一年成立了经济适用住房发展中心，1993年开始了武汉市第一个经济适用房工程的建设，也是全国首批开始经济适用房建设的城市。从1994年开始，武汉市紧跟国家的住房保障政策，颁发了多个文件对武汉的住房保障政策进行发展和完善，解决了武汉市住房保障政策在实施中的一些问题。在2005年，武汉市明确了保障性住房的申请、购入细则，并利用互联网，在网上进行信息披露和利用计算机进行摇号，并在电视和网上直播，增强整个保障性住房供给的透明性。在2008年和2009年，武汉市相继颁发了廉租房、经济适用房管理办法等，使得武汉市对城市的中低收入群体、外来务工人员和新就业的家庭等都能有其居。
在近十年中，武汉市先后在武昌区、江岸区、汉阳区等建立起多个保障性住房小区，例如在2011年规划建设11.7万套保障性住房，在整个“十二五”中规划新建保障性住房面积1000万平方米，在截止到目前，武汉市的住房保障体系已经较为完善。
2.2 武汉市保障性住房存在的问题
2.2.1 运作不合理
保障性住房的核心目的是为了解决城市中低收入群体的住房需求，但是在实际的运作过程之中却存在较多的不合理的地方。因为保障性住房是一种公益性服务，政府在保障性住房中往往不能取得收益，并且对一些开发商的收益还做了限制。这就导致了开发商对于开发保障性住房的积极性不够。其次，保障性住房的土地出让对于政府来说是无法获取收益的，因此，政府基本上不会把核心地段、交通优势明显的地块建设保障性住房，往往是交通不发达、工业园区等等地块作为保障性住房的首选建设之地。
最后，保障性住房对于一个城市来说是供不应求的。因此，武汉市的保障性保障基本是也是需要排队、抽签等方式来进行分配。这种分配方式在经济学是存在极大的浪费现象的，没有效率，又容易出现各种“寻租行为”，例如申请造假、分配不公等，可能会把真正需要保障性住房的居民排除在外。不解决住房问题，武汉的中低收入群体难以安心工作、幸福生活，城市的发展将会受到阻碍，甚至是国家的经济发展的战略大局也会受到影响。
2.2.2 配套措施不完善
保障性住房的建设与管理是一个系统性的工程，需要完善的配套措施才能使得武汉市的保障性住房得以发挥最大的效率。但是，目前而且武汉市的保障性住房还存在以下配套措施的不足。
首先，保障性住房的中小学教育配套相对不足。中小学教育是居民非常看中的一个配套措施，但是目前，武汉市的很多保障性住房缺乏完善的中小学教育配套资源，或者是相对于其他的地段，保障性住房地段的中小学资源是没有竞争优势的。其次，保障性住房缺乏完善的信息披露。很多武汉市的居民对于本区有哪些保障性住房都不是很清楚，应该如何申请保障性住房也不清楚。没有完善的信息披露形式就会造成社会对于保障性住房的监督不力，结果就会出现在保障性住房的申请、分配以及管理之中存在问题。
2.2.3 无法有效满足需求
保障性住房首先从量上来讲是有限的，但是城市的中低收入居民的保障性住房需求确实远远大于其有限的供给。这就造成了很多居民需要排队来等待保障性住房的分配。其次，随着经济社会的不断进步和发展，城市的中低收入群体对于保障性住房的需求也是在不断变化的，他们也更加希望住的舒適。最后，不同类型的住户以及不同月收入的住户对保障性住房的区位、建筑结构的期望是不一样的，就是存在需求差异，因此从实际来说，要满足他们的需求，就要提供差异化的保障性住房。
武汉市在保障性住房的建设过程之中要充分调查中低收入群体的住房需求，依据他们真正的需求提供合适的保障性住房，例如可以提供卧室数量较多、户型较好、房屋面积较大的租赁型住房以满足他们的住房需求。对于租金的制定也要因地制宜，考虑到住户的实际，切不可“一刀切”的“粗暴”管理，要积极探索各种租金的补贴形式，以取得最好的补贴效果。 2.2.4 缺乏有效的准入和退出机制
武汉市的保障性住房基本申请流程是自愿申请，然后由政府进行审查。但是目前而言，还缺少有效的准入机制，使得一些没有达到要求的居民也可以申请到保障性住房，例如对收入的审查这一块上可能就存在很大的不确定性，因为一些居民可能没有正式的工作，但是其月收入依然是超出了申请保障性住房的准入条件。
而保障性住房的退出机制一直是困扰着我国保障性住房管理的难题。在武汉市也是这样，退出机制效率不高，退出的标准不够明确。在武汉市的保障性住房的实际管理过程之中，有很多小区几乎是没有退出的，并且房租的涨幅也非常的小，甚至还出现了，一些申请到了保障性住房的居民在居住了一段时间之后将其对外出租。这些问题的出现都表明没有有效的退出机制就会导致保障性住房的供给效率十分低下。保障性住房建设和管理应该以相关法律为基础，但是目前，我国相关的法律不健全，这就导致了武汉市在制定准入和退出机制的时候缺乏有效的法律支持。
3 完善武汉市保障性住房政策建议
3.1 规范保障性住房项目的运作
武汉市保障性住房要以国家的相关法律和政策为核心，规范整个运作过程，要强调整个过程的公正、公平和公开，确保居民申请、分配保障性住房的过程是规范的。并且要加强整个过程的监督，强化社会监督，充分发挥广大人民群众的监督效能，要按政策办事，也就是保障性住房项目的立项、规划、建设、申请、分配以及管理等都必须依据各种政策、法律等，保证规范，保障公平，只要这样才能减少在保障性住房项目运作中的各种“腐败行为”，才能最大程度保证保障性住房的初衷，满足中低收入群体的住房需求。将腐败现象扼杀在摇篮，促进保障性住房建设和管理体系效率的提升。
其次，规范保障性住房项目运作的一个重要方面是确保保障性住房项目合理布局，避免浪费。武汉市现有的保障性住房区位较为偏僻，例如惠民苑，居民出行不方便，影响到了居民的生活。其次在制定保障性住房项目时要综合考虑，要分析各个区的经济发展水平和人口、资源的承载能力，要确保保障性住房项目的建设资金是充足的，房屋质量是优秀的，住户出行是方便的，人们生活是幸福的，从而发挥保障性住房最大的效果。尤其是武汉市地铁交通网络已经逐步成型的背景下，其保障性住房规划应该与地铁交通网络进行对接，以有效地满足保障性住房居民的交通出行要求。
3.2 完善保障性住房的配套措施建设
目前，居民对于保障性住房的配套措施比较看重的是医疗、教育和物业管理等。对于武汉市来说，要做好以下的相关配套措施：重视医疗、教育和物业管理基础性的配套措施，尤其是教育和医疗基础配套措施。在保障性住房的项目的规划过程中，要保证基本的教育资源、公交站的配套规划，让保障性住房的居民住着安心与舒适。
其次，要加强信息的披露，要建立起武汉地产项目、住房市场信息披露的常态机制，要从电视、广播、报纸杂志、网络等多渠道披露信息，保障住房市场的信息透明、准确；其次要采用市场、行政等多手段相结合的方式来促进房屋租赁的价格，要兼顾效率和公平，通过市场的手段来对保障性住房供给进行有效的调节加大保障性住房的覆盖面。
最后，武汉市要尝试市场交易的手段来加大保障性住房的供给。在一些中心城区，政府可以通过购买商业化住宅的手段来增加保障性住房的供给量。同时通过相关的金融措施的配套，扩大保障性住房项目建设资金来源，以此促进保障性住房的供给。
3.3 科学把握和预测保障性住房的需求
住房的需求决定了住房的供给，只有正好满足需求，才能最大限度发挥保障性住房制度的效果，才能维护社会的公平正义。城市的发展、城市人口的持续增长与一定时间内住房供给的稳定性，以及不同人群的住房差异，使得一个城市的住房供给和需求总是存在矛盾的，而保障性住房总是供给相对不足，造成了一个城市保障性住房的供给和需求的矛盾更加突出。因此研究城市不同人群的住房需求差异，准确、科学地理解住房需求对于解决住房供给和需求的矛盾、保障中低收入群体的基本住房需求具有重要的意义。武汉市首先要建立完善的居民信息数据库，涵盖各个层次的居民，包括外来务工人员、新就业的职工、中高收入群体等，使得对于住房的需求的数据可以做到准确及时地掌握，并且这个信息库的建立可以在很大程度上组织虚假申请。同时也要建立武汉住房信息数据库，对于各类住房信息进行归纳和总结，使得居民和政府都可以实时地查询到武汉市住房的供给信息，如此政府在制定保障性住房时，可以比对两个数据库，让政策制定更为准确有效。最后，武汉市可以借助一些新的技术来科学预测保障性住房的需求，例如通过大数据、神经网络等方法可以有效解决保障性住房需求预测时候的非线性问题，使得预测结果更加科學可信。
3.4 完善各类保障性住房的准入申请和退出机制
法律是政府管理的基础。因此，武汉市首先应该出台相关的地方性法律，使得保障性住房的申请具有法律效应，受到法律的保护；其次保障性住房的申请系统要与银行、个人征信数据库、民政局和公安局等数据进行数据汇总和比对，对于申请首先要通过系统数据库的核查，然后要定期或不定期地进行检查，对于存在违法、违规的虚假、欺骗行为要记录于其个人的征信系统中，一经发现违法违规行为要永远取消他们申请保障性住房的资格，坚决杜绝不符合规定的人群居住在保障性住房；最后则要建立起信息披露机制，加强申请人和保障性住房分配等各种信息的公示力度，发挥人民群众的监督才能，对人民群众的举报实行奖励，最大程度上减少虚假申请的可能性。
在保障性住房的退出上，武汉市应该出台一些政策鼓励他们退出保障性住房。首先，要创新现有的保障性住房的物业模式，要发挥物业管理对保障性住房住户的直接监管，严厉打击保障性住房的转租、出售等违法违规行为；其次，要通过政策、法律和市场等手段相结合，以鼓励自愿退出、主动退出为主，对于理应退出而故意不退出的住户，要强制性退出，并予以公布其信息，对于那些不符合条件的不退出的居民，可以按照市场价格收取租金，通过租金的杠杆来推动他们主动退出保障性住房。
参考文献
[1] 呙淑文，王司凯.武汉市保障房配建模式研究[J].江西建材，2015（05）：255-256.
[2] 罗吉，黄亚平，赵丽元，陈瞻，张妮娅.城市低收入群体二元居住需求与住房供给研究——基于微观实证调查[J].城市规划，2015，39（03）：86-93.