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摘要：本文针对鄂尔多斯市房地产的一些市场现状，存在问题，解决方案进行研讨和整理，鄂尔多斯市房地产主要分为城区和旗区两个主要的市场，我们通过对于铁西区和天骄路的项目进行的调查，找出可以遵循的规律，探索今后的发展情况和问题解决，为鄂尔多斯市房地产今后的发展提出意见和指导性方法。
关键词：鄂尔多斯市，房地产，市场现状，问题和解决办法
1.铁西区市场现状
1.1项目开发情况
铁西区现在总开发面积达到了两百六十万平方米，住宅有两百万平方米，其余全部是公建面积，所有的楼盘都由住宅和商业两部分，住宅形态和商业楼形态也分为多种。
1.2销售情况
因为房价攀升的原因，导致了西区的在过去的零几年的时候住宅类销售火爆，销售量达到百分之九十左右，高档别墅类型的区康和丽舍达到了几乎百分之九十五的好业绩。
但是现在而言，总体来说整个城市的房产销售呈现低迷现象，刚需较少，房产饱和是主要问题，但是对于二手房来说，销售情况相对应比一手房好。二手房也因为自己独特的魅力，呈现一种供不应求的态势，房价不断攀升，有个别房主不愿意出售。
1.3市场分析
在住宅产业中，高端的市场有很大的需求，但是因为最近政策的问题，开发风险存在很大的风险，一百平左右的户型比较受到亲睐，但是总体的销售都不好，但是总体而言一百平左右的户型相对销售量不错。
因为中国的经济形势快速发展，城乡化城镇化的脚步加快，人口也在不断飙升，鄂尔多斯市的住宅类产品会在未来的五年内保持平稳状态，但是总体的销售情况也不会太乐观，后期的具体情况就要看中国政府的态势，一个能够容纳五到十万人的大型企业就能够带动旁边的十万到四十万人口的城镇，同样，如果一个能够容纳十万人到四十万人的城区没有产业来支撑起经济发展的重任，那么这个城区就会贫穷。现在的鄂尔多斯市就已经开始呈现饱和状态，总体的房屋资源较多，购买人群都持观望态度。
对于整体的分析，商业开发部分，与地区的外化和开放程度有着直接关系，同时，政府的决策使得商业部分有着很高的决断权，招商引资的结果导致了项目开发的未来，如果能够通过鄂尔多斯市的招商引资让一个厂矿落户，那么就能让一个十到二十万人口的城区就业，吸引外地的厂商和外来人口不断进入，带动本地的城市和企业不断开阔，那么商业性住宅也有一个长足的发展，毕竟房产，特别是商业类型的房产，和经济息息相关，同时，如果没有经济发展的支柱，那么商业开发就会受到制约，只有在政府的帮助下，发展企业和经济，不断扩大城市影响力，政策的不断出台中找到共鸣，但是吸引企业和投资者，是一个漫长的过程，特别是生产类的企业，也会促进鄂尔多斯的繁荣和发展，形成很好的局面，造成经济发展，从而导致住宅和商业项目的丰收和发展。
2.东城旧区发展现状
2.1项目开发情况
东城旧区是一个老旧的商业中心，在天骄中路拥有大量的商业项目存在，天骄北路则中低档住宅类为主要，大量的拆迁房和人员，造成了大量的成本，导致了现在问题的严重，因为经济发展相对较好，所以旧城区有他自己的独到的经济发展形势和类别，开发住宅也有不错的效果，但是相较于新城区，这个城区的成本高，收益不多是现在主要的问题。另外因为现在的拆迁费越来越贵，然后销售情况不好，导致了很多的房产都进入不赚钱或者亏损的状态。
2.2销售情况
相比起新商业核心，现在的东城区销售没有铁西区的销售情况好，总体来说铁西区的利润比是最高的。但是整个鄂尔多斯市的房产销售进入了一种低迷状态。
3.总结
3.1市场现状分析
铁西区和天骄路，鄂尔多斯市的房产市场总体能够分为四个部分进行讨论：
（1）高端大户型的住宅：自从零五年中国的房地产市场不断发展，零六年之后的市场就变成了相对稳定的供需，价格稳定攀升，零七年上半年的时候，在房地产不断攀升的时候维持了一定的稳定性，在最近房地产总体销售下滑较严重。
（2）中低端小户型住宅类型：现在的市场情况是这样的，哪怕是不断增加中低档住宅的建设，但是仍然供不应求，因为价格和二手房市场有着很大的关系，所以导致了价钱不高，但是现在的总体需求量不高，同比起高端大户型的产品总价低。
（3）底商市场：底商仍然是一种供不应求状态，因为政府的原因，导致了住宅区的底商供应不多，总体数量不多，在生活不便的同时，也使得开发商无法使用底商价格来减少住宅价格。
（4）商业市场，零六年开始，对于商业的开发不断增加，零七年底的时候，大量的商业市场交付使用，供需量平稳，但是因为政府对于一些企业的引进的步伐平稳，导致了同期的市场有着同期的反应，长期来看就是乐观的氛围，现在看来比较乐观，但是如果不能够长期的有效地招商引资，那么这一市场存在的风险就比较大，但是因为人民对于住宅的总体需求下降，商业市场虽然照比几年前有所下降，但是就现在的态势中，已经算不错的销售量了。
3.2开发情况
（1）企业不断扩大，在零六年的时候，房产企业在鄂尔多斯市有将近一百五十家，大部分企业开发能力额经验都有限，基本上不具备开发大型项目的条件，房地产的条件宽松，品质不高，市场乱，实力差异较大，行业内没有规范性管理，让鄂尔多斯市的总体情况需要清理和整顿，在政府的帮助下需要整顿管理房地产行业，需要规范一些不具备开发资质的企业，让一些条件成熟的企业发展起来。
（2）资金强势，因为人民经济发展较快，导致了房地产也成为了现在鄂尔多斯市的一个支柱型产业，带动了一些其他产业的发展，在今后也会形成不断发展的态度，但是政府部门也应该积极相应让房地产企业健康发展，企业在开发之前也应该调研，策划，不能够头脑一热进行开发，避免造成不必要的损失。
（3）房地产企业的效益较好，因为现在的房地产行业仍然是一种稳步晋升发展的态势，一般的房地产企业能够良好运作，普遍效益较好。
4.鄂尔多斯房地产行业的总体优劣势
优势：
（1）市场仍然虽然有些饱和，中国经济不断发展，本地的经济也在快速持续的发展，国际型的能源稀缺，导致了鄂尔多斯市的经济发展幅度较大。
（2）政府的规划较好，城区的分化，一市三区规模比较贴近当地的经济发展形势，城市规划导向政策好。
（3）原来的旧城区的房地产市场不太稳固，导致了现在的新市场有着很大发展空间。
劣势：
（1）水资源缺乏，在某种程度上控制了人口增长和经济发展。
（2）环境较差，人口发展不够快，偏远。
（3）经济类型不多样化，没有对于整体经济有支柱性的支撑。
（4）人口不够多，导致了大型超大型的商超无法进入。
机遇：
（1）国际经济不断发展导致了现在城市发展。
（2）西部大开发的策略会影响到鄂尔多斯市总体的经济和人口发展。
总结：鄂尔多斯市的发展前景相当广阔，但是对于房地产在鄂尔多斯市的发展并没有什么帮助，发展的前景已经不被看好，现在对于房地产的发展，跟政府的调控，招商引资有着密切的关系，人口和经济发展情况也影响着鄂尔多斯的房地产发展，只有城市不断壮大，人口不断发展，消费水平提高，政策不断改善，才能够拉动人民买房的需求，才能够提高房地产行业的总体发展。
参考文献：
[1]内部资料.规划管理局规划条件通知书[Z]，2009.
[2]季丰，张勇.2010年房地产业发展政策导向探析[J].上海房产，2010（2）.
[3]杜江.中国房地产市场发展非均衡与商品房价格因素分析[J].中国地质大学学报（社会科学版），2010，（2）：93
关键词：鄂尔多斯市，房地产，市场现状，问题和解决办法
1.铁西区市场现状
1.1项目开发情况
铁西区现在总开发面积达到了两百六十万平方米，住宅有两百万平方米，其余全部是公建面积，所有的楼盘都由住宅和商业两部分，住宅形态和商业楼形态也分为多种。
1.2销售情况
因为房价攀升的原因，导致了西区的在过去的零几年的时候住宅类销售火爆，销售量达到百分之九十左右，高档别墅类型的区康和丽舍达到了几乎百分之九十五的好业绩。
但是现在而言，总体来说整个城市的房产销售呈现低迷现象，刚需较少，房产饱和是主要问题，但是对于二手房来说，销售情况相对应比一手房好。二手房也因为自己独特的魅力，呈现一种供不应求的态势，房价不断攀升，有个别房主不愿意出售。
1.3市场分析
在住宅产业中，高端的市场有很大的需求，但是因为最近政策的问题，开发风险存在很大的风险，一百平左右的户型比较受到亲睐，但是总体的销售都不好，但是总体而言一百平左右的户型相对销售量不错。
因为中国的经济形势快速发展，城乡化城镇化的脚步加快，人口也在不断飙升，鄂尔多斯市的住宅类产品会在未来的五年内保持平稳状态，但是总体的销售情况也不会太乐观，后期的具体情况就要看中国政府的态势，一个能够容纳五到十万人的大型企业就能够带动旁边的十万到四十万人口的城镇，同样，如果一个能够容纳十万人到四十万人的城区没有产业来支撑起经济发展的重任，那么这个城区就会贫穷。现在的鄂尔多斯市就已经开始呈现饱和状态，总体的房屋资源较多，购买人群都持观望态度。
对于整体的分析，商业开发部分，与地区的外化和开放程度有着直接关系，同时，政府的决策使得商业部分有着很高的决断权，招商引资的结果导致了项目开发的未来，如果能够通过鄂尔多斯市的招商引资让一个厂矿落户，那么就能让一个十到二十万人口的城区就业，吸引外地的厂商和外来人口不断进入，带动本地的城市和企业不断开阔，那么商业性住宅也有一个长足的发展，毕竟房产，特别是商业类型的房产，和经济息息相关，同时，如果没有经济发展的支柱，那么商业开发就会受到制约，只有在政府的帮助下，发展企业和经济，不断扩大城市影响力，政策的不断出台中找到共鸣，但是吸引企业和投资者，是一个漫长的过程，特别是生产类的企业，也会促进鄂尔多斯的繁荣和发展，形成很好的局面，造成经济发展，从而导致住宅和商业项目的丰收和发展。
2.东城旧区发展现状
2.1项目开发情况
东城旧区是一个老旧的商业中心，在天骄中路拥有大量的商业项目存在，天骄北路则中低档住宅类为主要，大量的拆迁房和人员，造成了大量的成本，导致了现在问题的严重，因为经济发展相对较好，所以旧城区有他自己的独到的经济发展形势和类别，开发住宅也有不错的效果，但是相较于新城区，这个城区的成本高，收益不多是现在主要的问题。另外因为现在的拆迁费越来越贵，然后销售情况不好，导致了很多的房产都进入不赚钱或者亏损的状态。
2.2销售情况
相比起新商业核心，现在的东城区销售没有铁西区的销售情况好，总体来说铁西区的利润比是最高的。但是整个鄂尔多斯市的房产销售进入了一种低迷状态。
3.总结
3.1市场现状分析
铁西区和天骄路，鄂尔多斯市的房产市场总体能够分为四个部分进行讨论：
（1）高端大户型的住宅：自从零五年中国的房地产市场不断发展，零六年之后的市场就变成了相对稳定的供需，价格稳定攀升，零七年上半年的时候，在房地产不断攀升的时候维持了一定的稳定性，在最近房地产总体销售下滑较严重。
（2）中低端小户型住宅类型：现在的市场情况是这样的，哪怕是不断增加中低档住宅的建设，但是仍然供不应求，因为价格和二手房市场有着很大的关系，所以导致了价钱不高，但是现在的总体需求量不高，同比起高端大户型的产品总价低。
（3）底商市场：底商仍然是一种供不应求状态，因为政府的原因，导致了住宅区的底商供应不多，总体数量不多，在生活不便的同时，也使得开发商无法使用底商价格来减少住宅价格。
（4）商业市场，零六年开始，对于商业的开发不断增加，零七年底的时候，大量的商业市场交付使用，供需量平稳，但是因为政府对于一些企业的引进的步伐平稳，导致了同期的市场有着同期的反应，长期来看就是乐观的氛围，现在看来比较乐观，但是如果不能够长期的有效地招商引资，那么这一市场存在的风险就比较大，但是因为人民对于住宅的总体需求下降，商业市场虽然照比几年前有所下降，但是就现在的态势中，已经算不错的销售量了。
3.2开发情况
（1）企业不断扩大，在零六年的时候，房产企业在鄂尔多斯市有将近一百五十家，大部分企业开发能力额经验都有限，基本上不具备开发大型项目的条件，房地产的条件宽松，品质不高，市场乱，实力差异较大，行业内没有规范性管理，让鄂尔多斯市的总体情况需要清理和整顿，在政府的帮助下需要整顿管理房地产行业，需要规范一些不具备开发资质的企业，让一些条件成熟的企业发展起来。
（2）资金强势，因为人民经济发展较快，导致了房地产也成为了现在鄂尔多斯市的一个支柱型产业，带动了一些其他产业的发展，在今后也会形成不断发展的态度，但是政府部门也应该积极相应让房地产企业健康发展，企业在开发之前也应该调研，策划，不能够头脑一热进行开发，避免造成不必要的损失。
（3）房地产企业的效益较好，因为现在的房地产行业仍然是一种稳步晋升发展的态势，一般的房地产企业能够良好运作，普遍效益较好。
4.鄂尔多斯房地产行业的总体优劣势
优势：
（1）市场仍然虽然有些饱和，中国经济不断发展，本地的经济也在快速持续的发展，国际型的能源稀缺，导致了鄂尔多斯市的经济发展幅度较大。
（2）政府的规划较好，城区的分化，一市三区规模比较贴近当地的经济发展形势，城市规划导向政策好。
（3）原来的旧城区的房地产市场不太稳固，导致了现在的新市场有着很大发展空间。
劣势：
（1）水资源缺乏，在某种程度上控制了人口增长和经济发展。
（2）环境较差，人口发展不够快，偏远。
（3）经济类型不多样化，没有对于整体经济有支柱性的支撑。
（4）人口不够多，导致了大型超大型的商超无法进入。
机遇：
（1）国际经济不断发展导致了现在城市发展。
（2）西部大开发的策略会影响到鄂尔多斯市总体的经济和人口发展。
总结：鄂尔多斯市的发展前景相当广阔，但是对于房地产在鄂尔多斯市的发展并没有什么帮助，发展的前景已经不被看好，现在对于房地产的发展，跟政府的调控，招商引资有着密切的关系，人口和经济发展情况也影响着鄂尔多斯的房地产发展，只有城市不断壮大，人口不断发展，消费水平提高，政策不断改善，才能够拉动人民买房的需求，才能够提高房地产行业的总体发展。
参考文献：
[1]内部资料.规划管理局规划条件通知书[Z]，2009.
[2]季丰，张勇.2010年房地产业发展政策导向探析[J].上海房产，2010（2）.
[3]杜江.中国房地产市场发展非均衡与商品房价格因素分析[J].中国地质大学学报（社会科学版），2010，（2）：93