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在三四线城市库存高企的背景下，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大
The New Policy Difficult to Buoy Overall Property Market Recovery
距上次降准仅两个多月，4月19日，央行再次宣布，白20日起下调存款准备金率1个百分点，此外还定向对部分农村金融机构额外下调存准率0.5 -2个百分点。幅度之大超出预期。此前的2月5日，央行已进行过一次降准，但仅下调存准率0.5个百分点，上一次下调1个百分点还是在金融危机爆发后的2008年11月26日。
业内人士在接受《中国经贸聚焦》记者采访时普遍认为，尽管降准是面向整个经济的稳增长政策加码，但对房地产而言，也意味着银行可贷款额度明显增加，将有利于“3·30”房贷新政的落实，房贷利率折扣有望加大，房企融资成本有望降低，另外，在多项信贷政策叠加下，对购房者的市场预期将产生影响，部分城市或将出现量价齐涨的态势。
实际上，近半年以来，楼市已迎来一系列利好政策，包括：央行曾在去年9月底颁布“9·30”房贷新政，涉及“认房不认贷”及“最低七折利率”;去年11月22日和今年3月1日的两次降息，2月5日的降准;特別是3月30日颁布“3·30”房贷新政，二套房最低首付比例降至四成，同时，二手房营业税免征期限由5年改成2年。
这些政策的逐步落地，已对楼市产生积极影响，刚需和改善型需求得到释放，一线城市和部分重点二线城市楼市开始初步回暖，成交量连续上涨，并出现了涨价迹象。
但专家也表示，鉴于三四线城市库存居高，全国总体供求关系宽松的状况，楼市全面回暖的可能性不大，类似2009年那样价格全面高涨的局面很难出现。而从中长期来看，随着人口结构变化，资本市场牛市使得大类资产配置方向从楼市转向股市等，房地产市场的调整趋势不会改变。
政策叠加
在3月末楼市新政出台后，多地已纷纷调整公积金政策。
4月9日，上海市住房公积金管理中心公布最新政策，购买首套房及二套普通住宅，个人和家庭公积金贷款上限调至50万元、100万元;补充公积金上限冉增10万元、20万元。新政将白4月15日执行。这意味着单户家庭公积金贷款最多可达120万元。
深圳4月上旬连续两次放宽住房公积金政策。4月7日，深圳调降公积金贷款首付比例，首套房贷最低首付比例为20%，二套房则最低为30%;8天后，又将职工住房公积金贷款可贷额度南公积金账户余额的12倍提高至14倍。
早在3月份，北京和广州两地就已对公积金贷款购房的首付比例和贷款资格作出相应调整。比如，北京将原规定的个人账户余额不足2万元按照2万元计算，调整为个人账户余额不足5万元按照5万元计算;贷款最高额度为120万元。
至此，四个一线城市均已降低公积金贷款门槛。此外，四川、浙江、辽宁、安徽、福建等多地近期也陆续调整公积金政策，以支持当地居民白住和改善性住房需求。
受政策宽松影响，3月以来一些城市的成交量连续上涨。
国家统计局最新数据显示，3月份房地产市场环比销量明显回升。当月70个大中城市新建商品住宅成交量为21.7万套，比2月份增加65.9%。
CREIS中指数据显示，在3月30日至4月5日的一周内，重点监测的38个城市成交面积与去年同期相比，成交量整体上涨19.5%，其中29个城市同比上涨。分城市来看，一线城市同比涨幅最大，为51.4%。一线城市中，北京同比上涨66.9%，上海上涨35.67%，深圳上涨33.2%，广州上涨56.2%。
另有数据也显示，新政后一周（3月30日-4月5日）上海商品住宅成交面积约为20万平方米，新政后第二周（4月6日-12日）为21.92方平米，环比上涨6.58%。4月前13天（4月1日-13日），上海商品住宅成交面积约为36.2万平方米，环比3月同期约22.9万平方米的成交量，增长58%;同比2014年4月同期约29.5万平方米的成交量，则增长了22.7%。
初步回暖
“清明假期开始，我们就在加班，来看房的客户数量明显增多.晚上往往都要加班到十点以后。”上海宝山区淞南的一家房产中介公司职员告诉《中国经贸聚焦》记者。一方面购房者的购房意愿有所提高，另一方面，部分买家因为担心涨价加快了购房节奏，“以前我们一家门店一周才成交数套，现在一天就能成交几套。”
针对有媒体报道新政后不少二手房业主纷纷跳价或酝酿涨价，因为得益于营业税免征期限由5年改为2年，以往需南购房者承担的这部分税收不冉征收，他则表示，“涨价购房者未必认可，而且如果已经交了定金，跳价不成，还要损失违约金。从我们的交易情况来看，涨价的还是不多。”
媒体报道也称，定位刚需产品及初级改善产品的项目楼盘，明显占据成交主流，短期内价格不会明显上扬。4月前半月上海商品住宅成交均价约为3万元/平方米，虽然相比3月前半月约27400元，平方米上涨了近10%，但这主要与改善型置业成交量增涨有关。
周末上海各区县的房产交易中心已经排起了长队。还有相关调查结果显示，楼市新政下，上海有超过两成市民近期考虑买房。
二手住宅新增挂牌量正在不断增加。据中原地产二手住宅挂牌样本增量监测数据显示：3月30日至4月5日，上海二手住宅新增挂牌量7635套，环比增长18.9%，挂牌价格环比上涨1.08%;4月6日至4月12日，新增挂牌量升至7981套，环比冉增长4.5%，挂牌价格环比上涨1.27%。
与此同时，开发商也加快了推盘的节奏。4月前半月上海新增商品住宅供应面积约为27.5万平方米，相比3月上半月增长约72%。据新浪乐居预计，4月上海将有35个楼盘开盘或加推，其中有18个楼盘为纯新盘，冉加上临近“五一”小长假，未来几周商品住宅新增供应量会继续加大。 降准影响
值得关注的是，相比税收“5改2”对房产交易的明显推动，房贷政策还几乎没有落地。
“3·30”房贷新政发布半个月以来，对于首套房贷款利率，大部分银行较之前有所降低，国有五大行普遍推出9到95折的利率優惠，其中，中行、建行、工行均推出首套房95折的利率优惠，同时首付最低3成;农行和交行则推出首套房最低9折的利率优惠。其他股份制商业银行及部分外资银行的利率折扣力度有较大差异，从最低85折到95折不等。不过，想要真正享受最低折扣优惠并不容易，往往都有贷款金额、购买一定数额的理财产品等条件。
二套房贷方面，只有兴业、民生等少数银行实行了二套房四成首付的政策，并且利率上浮10%。个别银行像浙商银行打出二套房7折利率的旗号，但限于购买其合作楼盘的优质客户。
分析称，虽然二套房四成首付被认为对于改善型需求有较大的助推作用，但银行普遍因为可能存在的风险而持谨慎态度。
“商业房贷与公积金贷款的本质区别，在于前者政策没有刚性的影响力，银行从商业利益出发执行政策，没有执行到位完全可以理解。”德佑链家研究总监陆骑麟表示，从目前来看，营业税征收年限缩短已给市场带来立竿见影的效果，房贷政策要落地，还需有宽松的货币政策支持。
而随着央行冉次降准，上述状况或有望得到改变。同策咨询研究部总监张宏伟表示，降准之后，银行可动用的资金明显增多，增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。他还认为，在降准降息等政策刺激下会出现一波人市的行情，短期内一线城市及市场基本面良好的二线城市（库存去化周期在15个月以下，如合肥、南京、苏州、南昌等）可能卅现量价齐涨。
上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，这轮降准政策无疑会使企业融资成本继续降低，为房企降低成本释放利好效应。更重要的是，可能改变购房者预期。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国经贸聚焦》记者采访时也说，“降准对楼市来说最直接的作用是，有利于‘3·30’房贷新政的落实，降准之后，二套房首付降至四成会有更多银行执行，商业与公积金贷款的优惠政策会更多。这将有助于加快市场去库存。”
他认为，“短期内一线城市房价将步人上涨通道，二线城市房价继续分化，部分止跌上涨、部分降幅逐步收窄，三四线城市复苏则相对缓慢。总体上降准对楼市的影响，不仅是市场层面的，也将对购房者的心理产生上涨预期。”
中长期调整
不过，正如前面提到的，除了少数城市房价上涨概率较大，大多数区域的房价都不可能因为刺激政策的出台而上涨。总体楼市供需结构的逆转，已经让房价失去了全面上涨的基础。
中原地产市场总监张大伟表示，在新政影响下，房地产市场回暖明显，但另一方面也分化加剧。一二线城市已经开始出现小阳春，三四线城市楼市受到新政的影响较小。在三四线城市库存高企的背景下，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。
住建部政策研究中心主任秦虹也认为，新的政策是否会引起房价上涨主要还要取决于市场的供求关系。“3·30新政”只是将过去过严的二套房购买的信贷和税收政策回归到了常态化的政策，主基调是支持改善性住房需求。目前全国总的供求关系是偏松状态，释放改善性需求有利于消化库存，但类似2009年那样价格全面高涨的局面很难出现。
“新政策既有利于支持和满足居民的居住升级改善，也是支持宏观经济发展的必要。政策逐步在从行政干预回归到正常状态，市场有条件按正常规律运行。”秦虹说。
4月15日国家统计局数据也显示，房地产库存冉创新高。3月末，全国商品房待售面积64998万平方米，比2月末增加1076万平方米。其中，住宅待售面积增加639万平方米。
此外，有数据表明，截至2月底，80%左有的一二线城市去化周期在10个月以上，30%在15个月以上，整体去库存压力仍然很大。一线城市中广州的库存居高，至4月20日，广州住宅未售面积超过2千万平方米，未售套数151321套，以近半年月均销售数据来计算，去化周期达26.1个月或22.6个月。
外界普遍认为，对于开发商来说，应加快去存货节奏，而不是涨价以追求更高的利润。张宏伟表示，目前大多数房企产品线比较单一，所以从短期内来讲，这些公司只能通过价格策略的调整，及时跑量回笼资金，来缓解企业资产负债率高企的现象。
“房地产市场中期调整趋势不会改变。”国家信息中心宏观经济研究室主任牛犁称，第一，楼市进入了一个供过于求的总体发展态势;第二，人口结构变化，特别是20-40岁的购房年龄人群比例已经开始下降;第三，老百姓资产配置从以往购买同定资产保值增值，向股权投资等领域倾向。
数据显示，随着股市持续走牛，截至4月15日，两市融资余额已经突破1.7万亿元。
中国社科院在前不久发布的《经济蓝皮书》中亦表示，楼市价格拐点到来，投资价值逐步丧失，大量资金可能进入证券市场。
重阳投资总裁王庆则称，如果中国房份维持目前水平5年不变，中国未来实际经济增长平均6%，通货膨胀率3%左右，那么房价收入比将降至5倍。房地产市场调整通常有两种方式：一是跳崖式的暴跌，比如日本;二是房价维持不变，经济继续向上，用收入上涨消除泡沫。中国房价调整很可能以后一种方式实现，背后原因是，首先中国经济仍然成长，其次，中国负债率仍较低，不易造成暴跌。“无论以何种方式破裂，有一点可以肯定的是，中国房地产已不具有投资价值。”
The New Policy Difficult to Buoy Overall Property Market Recovery
距上次降准仅两个多月，4月19日，央行再次宣布，白20日起下调存款准备金率1个百分点，此外还定向对部分农村金融机构额外下调存准率0.5 -2个百分点。幅度之大超出预期。此前的2月5日，央行已进行过一次降准，但仅下调存准率0.5个百分点，上一次下调1个百分点还是在金融危机爆发后的2008年11月26日。
业内人士在接受《中国经贸聚焦》记者采访时普遍认为，尽管降准是面向整个经济的稳增长政策加码，但对房地产而言，也意味着银行可贷款额度明显增加，将有利于“3·30”房贷新政的落实，房贷利率折扣有望加大，房企融资成本有望降低，另外，在多项信贷政策叠加下，对购房者的市场预期将产生影响，部分城市或将出现量价齐涨的态势。
实际上，近半年以来，楼市已迎来一系列利好政策，包括：央行曾在去年9月底颁布“9·30”房贷新政，涉及“认房不认贷”及“最低七折利率”;去年11月22日和今年3月1日的两次降息，2月5日的降准;特別是3月30日颁布“3·30”房贷新政，二套房最低首付比例降至四成，同时，二手房营业税免征期限由5年改成2年。
这些政策的逐步落地，已对楼市产生积极影响，刚需和改善型需求得到释放，一线城市和部分重点二线城市楼市开始初步回暖，成交量连续上涨，并出现了涨价迹象。
但专家也表示，鉴于三四线城市库存居高，全国总体供求关系宽松的状况，楼市全面回暖的可能性不大，类似2009年那样价格全面高涨的局面很难出现。而从中长期来看，随着人口结构变化，资本市场牛市使得大类资产配置方向从楼市转向股市等，房地产市场的调整趋势不会改变。
政策叠加
在3月末楼市新政出台后，多地已纷纷调整公积金政策。
4月9日，上海市住房公积金管理中心公布最新政策，购买首套房及二套普通住宅，个人和家庭公积金贷款上限调至50万元、100万元;补充公积金上限冉增10万元、20万元。新政将白4月15日执行。这意味着单户家庭公积金贷款最多可达120万元。
深圳4月上旬连续两次放宽住房公积金政策。4月7日，深圳调降公积金贷款首付比例，首套房贷最低首付比例为20%，二套房则最低为30%;8天后，又将职工住房公积金贷款可贷额度南公积金账户余额的12倍提高至14倍。
早在3月份，北京和广州两地就已对公积金贷款购房的首付比例和贷款资格作出相应调整。比如，北京将原规定的个人账户余额不足2万元按照2万元计算，调整为个人账户余额不足5万元按照5万元计算;贷款最高额度为120万元。
至此，四个一线城市均已降低公积金贷款门槛。此外，四川、浙江、辽宁、安徽、福建等多地近期也陆续调整公积金政策，以支持当地居民白住和改善性住房需求。
受政策宽松影响，3月以来一些城市的成交量连续上涨。
国家统计局最新数据显示，3月份房地产市场环比销量明显回升。当月70个大中城市新建商品住宅成交量为21.7万套，比2月份增加65.9%。
CREIS中指数据显示，在3月30日至4月5日的一周内，重点监测的38个城市成交面积与去年同期相比，成交量整体上涨19.5%，其中29个城市同比上涨。分城市来看，一线城市同比涨幅最大，为51.4%。一线城市中，北京同比上涨66.9%，上海上涨35.67%，深圳上涨33.2%，广州上涨56.2%。
另有数据也显示，新政后一周（3月30日-4月5日）上海商品住宅成交面积约为20万平方米，新政后第二周（4月6日-12日）为21.92方平米，环比上涨6.58%。4月前13天（4月1日-13日），上海商品住宅成交面积约为36.2万平方米，环比3月同期约22.9万平方米的成交量，增长58%;同比2014年4月同期约29.5万平方米的成交量，则增长了22.7%。
初步回暖
“清明假期开始，我们就在加班，来看房的客户数量明显增多.晚上往往都要加班到十点以后。”上海宝山区淞南的一家房产中介公司职员告诉《中国经贸聚焦》记者。一方面购房者的购房意愿有所提高，另一方面，部分买家因为担心涨价加快了购房节奏，“以前我们一家门店一周才成交数套，现在一天就能成交几套。”
针对有媒体报道新政后不少二手房业主纷纷跳价或酝酿涨价，因为得益于营业税免征期限由5年改为2年，以往需南购房者承担的这部分税收不冉征收，他则表示，“涨价购房者未必认可，而且如果已经交了定金，跳价不成，还要损失违约金。从我们的交易情况来看，涨价的还是不多。”
媒体报道也称，定位刚需产品及初级改善产品的项目楼盘，明显占据成交主流，短期内价格不会明显上扬。4月前半月上海商品住宅成交均价约为3万元/平方米，虽然相比3月前半月约27400元，平方米上涨了近10%，但这主要与改善型置业成交量增涨有关。
周末上海各区县的房产交易中心已经排起了长队。还有相关调查结果显示，楼市新政下，上海有超过两成市民近期考虑买房。
二手住宅新增挂牌量正在不断增加。据中原地产二手住宅挂牌样本增量监测数据显示：3月30日至4月5日，上海二手住宅新增挂牌量7635套，环比增长18.9%，挂牌价格环比上涨1.08%;4月6日至4月12日，新增挂牌量升至7981套，环比冉增长4.5%，挂牌价格环比上涨1.27%。
与此同时，开发商也加快了推盘的节奏。4月前半月上海新增商品住宅供应面积约为27.5万平方米，相比3月上半月增长约72%。据新浪乐居预计，4月上海将有35个楼盘开盘或加推，其中有18个楼盘为纯新盘，冉加上临近“五一”小长假，未来几周商品住宅新增供应量会继续加大。 降准影响
值得关注的是，相比税收“5改2”对房产交易的明显推动，房贷政策还几乎没有落地。
“3·30”房贷新政发布半个月以来，对于首套房贷款利率，大部分银行较之前有所降低，国有五大行普遍推出9到95折的利率優惠，其中，中行、建行、工行均推出首套房95折的利率优惠，同时首付最低3成;农行和交行则推出首套房最低9折的利率优惠。其他股份制商业银行及部分外资银行的利率折扣力度有较大差异，从最低85折到95折不等。不过，想要真正享受最低折扣优惠并不容易，往往都有贷款金额、购买一定数额的理财产品等条件。
二套房贷方面，只有兴业、民生等少数银行实行了二套房四成首付的政策，并且利率上浮10%。个别银行像浙商银行打出二套房7折利率的旗号，但限于购买其合作楼盘的优质客户。
分析称，虽然二套房四成首付被认为对于改善型需求有较大的助推作用，但银行普遍因为可能存在的风险而持谨慎态度。
“商业房贷与公积金贷款的本质区别，在于前者政策没有刚性的影响力，银行从商业利益出发执行政策，没有执行到位完全可以理解。”德佑链家研究总监陆骑麟表示，从目前来看，营业税征收年限缩短已给市场带来立竿见影的效果，房贷政策要落地，还需有宽松的货币政策支持。
而随着央行冉次降准，上述状况或有望得到改变。同策咨询研究部总监张宏伟表示，降准之后，银行可动用的资金明显增多，增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。他还认为，在降准降息等政策刺激下会出现一波人市的行情，短期内一线城市及市场基本面良好的二线城市（库存去化周期在15个月以下，如合肥、南京、苏州、南昌等）可能卅现量价齐涨。
上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，这轮降准政策无疑会使企业融资成本继续降低，为房企降低成本释放利好效应。更重要的是，可能改变购房者预期。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国经贸聚焦》记者采访时也说，“降准对楼市来说最直接的作用是，有利于‘3·30’房贷新政的落实，降准之后，二套房首付降至四成会有更多银行执行，商业与公积金贷款的优惠政策会更多。这将有助于加快市场去库存。”
他认为，“短期内一线城市房价将步人上涨通道，二线城市房价继续分化，部分止跌上涨、部分降幅逐步收窄，三四线城市复苏则相对缓慢。总体上降准对楼市的影响，不仅是市场层面的，也将对购房者的心理产生上涨预期。”
中长期调整
不过，正如前面提到的，除了少数城市房价上涨概率较大，大多数区域的房价都不可能因为刺激政策的出台而上涨。总体楼市供需结构的逆转，已经让房价失去了全面上涨的基础。
中原地产市场总监张大伟表示，在新政影响下，房地产市场回暖明显，但另一方面也分化加剧。一二线城市已经开始出现小阳春，三四线城市楼市受到新政的影响较小。在三四线城市库存高企的背景下，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。
住建部政策研究中心主任秦虹也认为，新的政策是否会引起房价上涨主要还要取决于市场的供求关系。“3·30新政”只是将过去过严的二套房购买的信贷和税收政策回归到了常态化的政策，主基调是支持改善性住房需求。目前全国总的供求关系是偏松状态，释放改善性需求有利于消化库存，但类似2009年那样价格全面高涨的局面很难出现。
“新政策既有利于支持和满足居民的居住升级改善，也是支持宏观经济发展的必要。政策逐步在从行政干预回归到正常状态，市场有条件按正常规律运行。”秦虹说。
4月15日国家统计局数据也显示，房地产库存冉创新高。3月末，全国商品房待售面积64998万平方米，比2月末增加1076万平方米。其中，住宅待售面积增加639万平方米。
此外，有数据表明，截至2月底，80%左有的一二线城市去化周期在10个月以上，30%在15个月以上，整体去库存压力仍然很大。一线城市中广州的库存居高，至4月20日，广州住宅未售面积超过2千万平方米，未售套数151321套，以近半年月均销售数据来计算，去化周期达26.1个月或22.6个月。
外界普遍认为，对于开发商来说，应加快去存货节奏，而不是涨价以追求更高的利润。张宏伟表示，目前大多数房企产品线比较单一，所以从短期内来讲，这些公司只能通过价格策略的调整，及时跑量回笼资金，来缓解企业资产负债率高企的现象。
“房地产市场中期调整趋势不会改变。”国家信息中心宏观经济研究室主任牛犁称，第一，楼市进入了一个供过于求的总体发展态势;第二，人口结构变化，特别是20-40岁的购房年龄人群比例已经开始下降;第三，老百姓资产配置从以往购买同定资产保值增值，向股权投资等领域倾向。
数据显示，随着股市持续走牛，截至4月15日，两市融资余额已经突破1.7万亿元。
中国社科院在前不久发布的《经济蓝皮书》中亦表示，楼市价格拐点到来，投资价值逐步丧失，大量资金可能进入证券市场。
重阳投资总裁王庆则称，如果中国房份维持目前水平5年不变，中国未来实际经济增长平均6%，通货膨胀率3%左右，那么房价收入比将降至5倍。房地产市场调整通常有两种方式：一是跳崖式的暴跌，比如日本;二是房价维持不变，经济继续向上，用收入上涨消除泡沫。中国房价调整很可能以后一种方式实现，背后原因是，首先中国经济仍然成长，其次，中国负债率仍较低，不易造成暴跌。“无论以何种方式破裂，有一点可以肯定的是，中国房地产已不具有投资价值。”