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摘 要：已购公房在拆迁时的土地收益问题是国有企事业单位房产管理工作的难点，因为涉及到多方利益，房产管理工作人员不仅要熟悉相关政策及相关规定，还要维护和平衡好各方利益关系。本文着重探讨已购公房拆迁时土地收益相关问题。
关键词：土地收益;土地收益金;土地出让金;公房;拆迁
由我国特定的历史原因所致，各地已购公房在拆迁时都或多或少面临着权责不清的问题。该问题主要生成于：难以清晰界定土地出让金和土地收益金的缴纳主体，以及未能对划拨土地和出让土地进行历史界定。其中，“土地出让金”是指，各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）。 “土地收益金”是指，土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款。从定义中不难发现，土地出让金与土地收益金中存在着土地使用权的转换关系。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。房改房、公管房及经济适用房等所用土地都属于划拨性质。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限。开发商卖的商品房就是属于出让性质。
一、已购公房所面临的拆迁主因分析
（一）因政府搬迁改造所致
随着对城市各功能区的优化整合，因政府搬迁改造所导致的公房拆迁成为了常态。经验表明，政府搬迁之后其原址将做商品房开发之用。在我国政府的科层结构体系下，不同层级的政府部门在空间维度上都可能坐落在同一个城市中，由于历史原因各层级政府的用地也具有不同的隶属关系，如在省会城市中省级政府用地的使用权隶属于省级主管部门，地市级政府用地的使用权则隶属于市级主管部门。
（二）因原企业改扩建所致
扩大再生产构成了企业改扩建的原始动力，但随着供给侧结构性改革帷幕的打开，企业改扩建已从外延式转变为了内涵式的道路之中。从调研的情况看，多数企业会在现有地址上实施改扩建工程，而且企业之间可以在资本市场上开展兼并和并购活动，所以资本集中也可以反映在改扩建中。对于央企而言，可能会因生态效益包面的考虑而搬出原地址，如首钢。此时，企业在原址上的土地使用权则由企业的隶属行政部门所有。
（三）因市场开发商搬迁所致
市场开发商搬迁可能因城市整治和功能区重新规划所致，市场开发商作为市场经济主体，其本身只具有原市场所在区域内土地的使用权。从时间维度上，该区域内的公房年龄应远超出市场存在的时间，所以此时所面临的土地出让金和土地收益金的缴纳问题较为复杂。
（四）因居民自发拆旧建新所致
在我国因居民自发拆迁建新所致的已购公房拆迁事项较为稀少，此类事件较多存在于体制内单位或者国有企业内部。如，高校在校区内拆旧建新，国企在家属区拆旧建新。由于拆旧建新的实施主体为法人，其作为单位整体规划落实到了已购公房的拆迁中来，同时内部公房又存在着不同的“身份”，所以在拆迁时的土地出让金和土地收益金问题依然复杂。
二、针对不同主因的土地收益问题分析
（一）针对政府搬迁改造的土地收益问题分析
政府所拥有的公房可以分为：职工住房和办公用房。职工住房又可以分类为：家庭户住房、个人过度性住房。随着1998年住房货币化改革之后，家庭户住房的产权已归职工家庭户所有，而个人过度性住房的使用权仍属于所在政府。那么随着政府搬迁改造便会面临两类公房的拆迁，即产权归属职工家庭户的公房、产权归属所在政府的公房。由此，这就为明确土地出让金和土地收益金的缴纳主体提供了思路。
（二）针对原企业改扩建的土地收益问题分析
原企业改扩建所面临的已购公房拆迁事宜，一般存在于国有企业中。由历史因素所致，国企长期作为“行政单位”的性质而存在，随着上世纪80年代中期国企改革拉开序幕，国企分成了央企和地方国企两大类。那么在国企的土地使用权属上，也必然分成了中央直属和地方直属两类。国企改扩建所致的已购公房拆迁所形成的土地收益问题，需要从扩建的空间维度上来看待，即是在原址上开展改扩建，还是通过搬迁开展改扩建。
（三）针对市场开发商搬迁的土地收益问题分析
这里首先需要明确市场开发商的身份，他们作为法人实体通过与政府合作，承担特定区域的市场开发任务，并以招租的方式来吸引外来的商家，最终培育出市场商业环境。随着市场开发商的搬迁，开发商只是终止了与原有商家的合作关系，其并不会对公房所有权、土地所有权产生任何影响。需要明确的是，地方政府具有市场原址土地的占有权，开发商以租赁的方式获得该土地的使用权。开发商搬迁意味着，他所拥有的土地使用权自动失效。
（四）针对居民自发拆旧建新的土地收益问题分析
在体制内单位和国企中所存在的拆旧建新活动具有一定的民意，所以可以等同于“居民自发”。但在实践过程中，居民并不构成拆旧建新的主导者，而且在拆旧建新的过程中单位还需要对这些居民进行有效安置。因此，体制内单位和国企构成了拆旧建新的具体实施者，其在原址上所开展的“建新”应以福利的形式惠及单位职工，但其不具有在市场交易的权限。
三、政策建议
根据以上所述，笔者针对土地出让金和土地收益金主体，从以下四个方面提出政策建议：
（一）针对政府搬迁改造土地收益问题的政策建议
政府搬迁改造时，原址土地的用途一般用作商业性房产开发，或者作为公共产品（如公园、体育场所）向社会开放。若是作为商业性住房开发使用，土地出让金的缴纳主体应为房地产开发商，或者为房地产开放商集合。土地收益金的缴纳主体则根据公房的居住和使用性质区分为：产权归属职工家庭户的户主、產权归属政府机关的法人代表。为此，政府部门在搬迁之前需要对所有公房的属性进行全面的摸排。
（二）针对原企业改扩建土地收益问题的政策建议
随着城市功能区的重新规划，诸多工矿企业面临着迁入郊区开展改扩建的问题。此时，原企业的土地收益问题可以类比政府搬迁改造时的做法处理。即，使用原企业厂址的市场主体作为土地出让金的缴纳主体，如房地产开发商。由于国企根据隶属关系，归属于中央政府和地方政府管理。而且，国企根据隶属关系只拥有原有土地的占有权，而不拥有真正意义上的所有权。同时，本着对企业减负降压的考虑，土地收益金的缴纳主体应归各级国资委。
（三）针对市场开发商搬迁土地收益问题的政策建议
市场开发商并不拥有土地的所有权，所以市场开发商搬迁后的土地收益金需要区别对待：（1）若是市场开发商已经解除或者按合约自动解除了原市场土地租赁关系，那么他便不属于土地收益金的缴纳主体;（2）若是市场开发商在租赁期限内搬迁，由其土地租赁关系决定了他可以获得土地转租的租金，那么他就属于土地收益金的缴纳主体。位于原市场上的已购公房，则根据公房所属单位性质按前面政府和企业办法处理。
（四）针对居民自发拆旧建新土地收益问题的政策建议
体制内单位和国企内的居民自发拆旧建新，其本身含有社会福利性质，这也起到对房产货币化改革的一种缓冲作用。因此，这里的土地出让金和土地收益金之间存在着对冲关系。为了更好的规范拆旧建新行为，可以由单位根据居民原有住房和新房的面积差额、成本造价差额、原房产性质等要素，根据国家有关政策制订相应的抵扣制度，并由单位作为土地收益金的缴纳主体，二者差额可加入新房的购房款中。
四、结束语
已购公房因拆迁原因不同，其土地收益金的分配原则变各不相同，纳税主体也随之改变，
相关的政策在微观方面也不同的体现。作为房产管理工作者在工作过程中要掌握好分寸与尺度，协调处理好各方利益，把房产管理工作做到尽善尽美。
参考文献：
[1]刘建平.征地拆迁领域灰色势力的行为特征与形成机理探析——基于对H新区的田野调查[N].华中科技大学学报：社会科学版，2015（3）.
[2]吴秋菊.开发商介入征地拆迁：形成机制与实践后果——基于鄂东北Z村的考察[N].华中农业大学学报：社会科学版，2015（2）.
关键词：土地收益;土地收益金;土地出让金;公房;拆迁
由我国特定的历史原因所致，各地已购公房在拆迁时都或多或少面临着权责不清的问题。该问题主要生成于：难以清晰界定土地出让金和土地收益金的缴纳主体，以及未能对划拨土地和出让土地进行历史界定。其中，“土地出让金”是指，各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）。 “土地收益金”是指，土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款。从定义中不难发现，土地出让金与土地收益金中存在着土地使用权的转换关系。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。房改房、公管房及经济适用房等所用土地都属于划拨性质。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限。开发商卖的商品房就是属于出让性质。
一、已购公房所面临的拆迁主因分析
（一）因政府搬迁改造所致
随着对城市各功能区的优化整合，因政府搬迁改造所导致的公房拆迁成为了常态。经验表明，政府搬迁之后其原址将做商品房开发之用。在我国政府的科层结构体系下，不同层级的政府部门在空间维度上都可能坐落在同一个城市中，由于历史原因各层级政府的用地也具有不同的隶属关系，如在省会城市中省级政府用地的使用权隶属于省级主管部门，地市级政府用地的使用权则隶属于市级主管部门。
（二）因原企业改扩建所致
扩大再生产构成了企业改扩建的原始动力，但随着供给侧结构性改革帷幕的打开，企业改扩建已从外延式转变为了内涵式的道路之中。从调研的情况看，多数企业会在现有地址上实施改扩建工程，而且企业之间可以在资本市场上开展兼并和并购活动，所以资本集中也可以反映在改扩建中。对于央企而言，可能会因生态效益包面的考虑而搬出原地址，如首钢。此时，企业在原址上的土地使用权则由企业的隶属行政部门所有。
（三）因市场开发商搬迁所致
市场开发商搬迁可能因城市整治和功能区重新规划所致，市场开发商作为市场经济主体，其本身只具有原市场所在区域内土地的使用权。从时间维度上，该区域内的公房年龄应远超出市场存在的时间，所以此时所面临的土地出让金和土地收益金的缴纳问题较为复杂。
（四）因居民自发拆旧建新所致
在我国因居民自发拆迁建新所致的已购公房拆迁事项较为稀少，此类事件较多存在于体制内单位或者国有企业内部。如，高校在校区内拆旧建新，国企在家属区拆旧建新。由于拆旧建新的实施主体为法人，其作为单位整体规划落实到了已购公房的拆迁中来，同时内部公房又存在着不同的“身份”，所以在拆迁时的土地出让金和土地收益金问题依然复杂。
二、针对不同主因的土地收益问题分析
（一）针对政府搬迁改造的土地收益问题分析
政府所拥有的公房可以分为：职工住房和办公用房。职工住房又可以分类为：家庭户住房、个人过度性住房。随着1998年住房货币化改革之后，家庭户住房的产权已归职工家庭户所有，而个人过度性住房的使用权仍属于所在政府。那么随着政府搬迁改造便会面临两类公房的拆迁，即产权归属职工家庭户的公房、产权归属所在政府的公房。由此，这就为明确土地出让金和土地收益金的缴纳主体提供了思路。
（二）针对原企业改扩建的土地收益问题分析
原企业改扩建所面临的已购公房拆迁事宜，一般存在于国有企业中。由历史因素所致，国企长期作为“行政单位”的性质而存在，随着上世纪80年代中期国企改革拉开序幕，国企分成了央企和地方国企两大类。那么在国企的土地使用权属上，也必然分成了中央直属和地方直属两类。国企改扩建所致的已购公房拆迁所形成的土地收益问题，需要从扩建的空间维度上来看待，即是在原址上开展改扩建，还是通过搬迁开展改扩建。
（三）针对市场开发商搬迁的土地收益问题分析
这里首先需要明确市场开发商的身份，他们作为法人实体通过与政府合作，承担特定区域的市场开发任务，并以招租的方式来吸引外来的商家，最终培育出市场商业环境。随着市场开发商的搬迁，开发商只是终止了与原有商家的合作关系，其并不会对公房所有权、土地所有权产生任何影响。需要明确的是，地方政府具有市场原址土地的占有权，开发商以租赁的方式获得该土地的使用权。开发商搬迁意味着，他所拥有的土地使用权自动失效。
（四）针对居民自发拆旧建新的土地收益问题分析
在体制内单位和国企中所存在的拆旧建新活动具有一定的民意，所以可以等同于“居民自发”。但在实践过程中，居民并不构成拆旧建新的主导者，而且在拆旧建新的过程中单位还需要对这些居民进行有效安置。因此，体制内单位和国企构成了拆旧建新的具体实施者，其在原址上所开展的“建新”应以福利的形式惠及单位职工，但其不具有在市场交易的权限。
三、政策建议
根据以上所述，笔者针对土地出让金和土地收益金主体，从以下四个方面提出政策建议：
（一）针对政府搬迁改造土地收益问题的政策建议
政府搬迁改造时，原址土地的用途一般用作商业性房产开发，或者作为公共产品（如公园、体育场所）向社会开放。若是作为商业性住房开发使用，土地出让金的缴纳主体应为房地产开发商，或者为房地产开放商集合。土地收益金的缴纳主体则根据公房的居住和使用性质区分为：产权归属职工家庭户的户主、產权归属政府机关的法人代表。为此，政府部门在搬迁之前需要对所有公房的属性进行全面的摸排。
（二）针对原企业改扩建土地收益问题的政策建议
随着城市功能区的重新规划，诸多工矿企业面临着迁入郊区开展改扩建的问题。此时，原企业的土地收益问题可以类比政府搬迁改造时的做法处理。即，使用原企业厂址的市场主体作为土地出让金的缴纳主体，如房地产开发商。由于国企根据隶属关系，归属于中央政府和地方政府管理。而且，国企根据隶属关系只拥有原有土地的占有权，而不拥有真正意义上的所有权。同时，本着对企业减负降压的考虑，土地收益金的缴纳主体应归各级国资委。
（三）针对市场开发商搬迁土地收益问题的政策建议
市场开发商并不拥有土地的所有权，所以市场开发商搬迁后的土地收益金需要区别对待：（1）若是市场开发商已经解除或者按合约自动解除了原市场土地租赁关系，那么他便不属于土地收益金的缴纳主体;（2）若是市场开发商在租赁期限内搬迁，由其土地租赁关系决定了他可以获得土地转租的租金，那么他就属于土地收益金的缴纳主体。位于原市场上的已购公房，则根据公房所属单位性质按前面政府和企业办法处理。
（四）针对居民自发拆旧建新土地收益问题的政策建议
体制内单位和国企内的居民自发拆旧建新，其本身含有社会福利性质，这也起到对房产货币化改革的一种缓冲作用。因此，这里的土地出让金和土地收益金之间存在着对冲关系。为了更好的规范拆旧建新行为，可以由单位根据居民原有住房和新房的面积差额、成本造价差额、原房产性质等要素，根据国家有关政策制订相应的抵扣制度，并由单位作为土地收益金的缴纳主体，二者差额可加入新房的购房款中。
四、结束语
已购公房因拆迁原因不同，其土地收益金的分配原则变各不相同，纳税主体也随之改变，
相关的政策在微观方面也不同的体现。作为房产管理工作者在工作过程中要掌握好分寸与尺度，协调处理好各方利益，把房产管理工作做到尽善尽美。
参考文献：
[1]刘建平.征地拆迁领域灰色势力的行为特征与形成机理探析——基于对H新区的田野调查[N].华中科技大学学报：社会科学版，2015（3）.
[2]吴秋菊.开发商介入征地拆迁：形成机制与实践后果——基于鄂东北Z村的考察[N].华中农业大学学报：社会科学版，2015（2）.