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摘 要：随着国家城镇化建设的不断推进，旧城改造建设越来越多，在改造建设中拆迁补偿安置问题尤为突出。如何贯彻以人为本的理念，切实做好拆迁补偿安置工作，稳妥推进城市经济又快又好发展，是我们当前工作中亟待解决的重要课题。本文以我县水东新城改造项目为例，针对该项目拆迁安置的情况进行了分析，提出对策建议，供同行参考。
关键词：旧城改造 安置 拆迁 对策
安置房建设是推进旧城改造的基础和前提，也是旧城改造工作中的重点和难点，旧城改造安置房不仅要为被拆迁的居民提供住房保障，还需从被拆迁居民的切身利益出发，全面地考虑失地农民的生活出路问题。本文结合水东新城近年来改造安置房建设的经验，对安置房建设进行分析和思考，以期能够更好总结经验，推动安置房建设工作的开展。
一、拆迁安置和项目建设的基本情况
尤溪县水东新区的拆迁安置工作自2007年4月份开始实施，共涉及城关镇水东村、园溪村、埔头村群众558户、3000多人和县水轮泵厂、双峰林化有限公司两个规模企业以及12 个公建单位、39家中小企业厂场，搬迁面积约15.7万m2。整个拆迁工作分三期实施，第一期是对县水轮泵厂、双峰林化有限公司两个规模企业实施搬迁，搬迁面积约2.6万m2；第二期是对涉迁的503户群众和12个公建单位、39家中小企业厂场实施搬迁，搬迁面积11万平方米；第三期是对拆迁安置区东北侧山坡上影响安置区建设和新区景观的55户群众房屋进行搬迁，涉迁面积2.1万平方米。水东新区建设项目有12 个：（1）水东大桥及过境线建设项目。（2）拆迁安置区建设项目。该区位于水东新城中部，总用地面积7.58公顷，规划新建楼房32幢，其中回迁安置房18 幢，经济适用房4 幢，会所1 幢，配套房地產开发项目9 幢，总建筑面积15.9万m2，住宅总套数1208 套，并配套建设小区中心会所及商业街。工程于2008 年12月开工。（3）A 区四星级大酒店建设项目。（4）防洪工程及景观工程。新城防洪堤总长1362 米，总投资2133万元。工程于2008年1 月18 日正式动工，该工程集防洪、景观、休闲于一体，工程建成后，可使水东片区防洪标准达到20 年一遇以上，加上正在建设的沙洲公园驳岸工程和宝塔段防洪工程，将极大改善城区的生活环境，提高人民的生活品质。 （5）县中医医院迁建项目。该项目占地面积1.5707公顷，总投资6700 万元。迁建后医院按300张床位规模规划，新建集门诊部、住院部及医技综合大楼一幢，总建筑面积31434m2，建筑密度32.29% ，容积率1.75 ，绿地率30%。该项目建成后，将进一步优化尤溪县城区卫生资源配置，为全县人民提供一个安全、舒适、优质的中医药医疗、预防、保健等综合服务。（6）国税办公大楼建设项目。该项目位于水东新城B区西侧，用地面积3597.9m2，建筑面积约5800m2， 层数9 层。（7）水东村部综合楼建设项目。该项目位于水东新城B 区西南侧（水东大桥桥头），用地面积4010.69m2，8 层。（8）水东小学建设项目。该项目用地面积17823m2，按教学区、生活区、运动区三个区域规划建设，建筑面积4180.8m2。（9）拆迁自建房安置区工程。该项目位于304省道东北侧山坡较为平缓地段，用地面积约1.4万m2，建筑面积约2.0万m2。（10）天主教堂复建工程。该项目规划建设用地1763m2，建筑占地约300m2，建筑面积434m2。（11）B2、B3区商住开项目，这两个区建设地块面积47053m2，其中B2用地面积20037m2，B3用地面积27016m2，以居住、商业为主，规划建设12幢15至29层的高层住宅楼。（12）D1 区商业广场建设项目。该项目用地面积21492m2，规划建设两幢6 层和7 层商业中心。
二、拆迁具体做法
尤溪县严格按照“依法实施、按程序推进、人性化操作”的原则来实施。
依法实施，就是坚持把依法依规作为整个拆迁工作的首要原则，严格执行好相关法律法规。首先，依法制订拆迁方案。严格按照《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》和《国务院城市房屋拆迁管理条例》、《福建省城市房屋拆迁管理条例》等相关法律法规规定，认真制定房屋拆迁补偿安置方案，明确拆迁的程序、计划和补偿安置方式、奖励办法，并严格按方案组织实施，把依法依规贯穿于整个工作过程。其次，严格把好法律关。拆迁工作正式开展后，开始走法律拆迁程序，依法委托有资质的房地产评估机构对涉迁群众的房产进行评估，拆迁主管部门依法履行职责和程序，召开裁决受理听证会、裁决质证会、调解会，将评估报告提交三明市拆迁专家技术鉴定委员会鉴定等等法律程序，通过法律的保护和做过细的思想工作，最终整个片区的拆迁工作得以顺利完成。
人性化操作，就是始终把“人文”关怀作为整个拆迁工作好坏的衡量标准，确保实现“人人有房住”目标。对此，尤溪县采取了诸多的人性化措施：一是调高房屋补偿。充分考虑水东大部分群众的经济承受能力，在制订搬迁安置补偿方案时，将片区房屋以高于城区同类房屋评估价格来确定补偿标准，并将房屋成新系数相应提高，以八成新的砖混结构老房子换同等面积的框架结构新房子作为切入点，把砖木、土木、木结构的房子最低成新系数提高到7.5。同时，对单层的房屋统一增加30%的安置面积，如果这些被拆迁户选择货币补偿安置，则每平方米给予增加300元的补偿。此外，对属于农业户口的群众允许其批地自建；二是合理处置违章建筑。根据水东片区的实际情况，对违章建筑根据实际区别对待，对1990年4月1日县城总体规划实施前建设的，认定其为产权面积，按方案确定标准给予补偿和安置，对1990年4月1日以后建设的，按成本价每平方300元给予补偿。对原居住面积达不到国家规定标准的，按标准计算安置面积；三是照顾好老年人临时安置生活。对片区65到74岁年龄段的老年人统一给予每个人2600元的临时过渡安置补助，75岁以上老年人统一给予每个人3600元临时过渡安置补助；四是妥善安置特困群体。在水东片区率先执行经济适用房、廉租房政策，对困难群众给予拥有70%产权的经济适用房安置，对特困残疾人还给予增加20%的补偿费，并允许他们享受廉租房政策；五是在走强制拆迁程序中继续实施人性化措施。为了减少群众损失，在实施强制拆迁前继续实施人性化操作，根据被拆迁人签订搬迁补偿安置协议的不同时间段，允许其继续按原拟定补偿价格进行协商补偿等。从水东片区拆迁整体情况看，虽然过程中有些起伏，但在县委的正确领导和强力支持下，经过相关部门的共同努力、涉迁群众的支持配合，整体态势较为平稳，群众对最终结果较为满意，没有信访迹象。 三、拆迁安置中存在的难点和主要问题
拆迁难一直困扰着城市新区开发和旧城改造的顺利推进，主要的难点在于群众的需求与现实的可能之间难以找到最佳平衡点。群众对安置补偿要求较高，不合法、不合理的要求掺杂其中，利益错综复杂。而政府能够提供的让利资源有限，群众的诉求难以全面满足，导致征迁工作迟迟难以推进。拆迁安置工作中存在的主要问题是：
1. 拆迁户的期望值较高，要求较多。这表现在：有的是对拆迁政策不理解，过分强调自身利益的保护，而坚持过高的要求或主张；有的属于“老拆迁”，在城市改造拆迁的过程中，曾经因拆迁受益，因而想通过坚持过高要求，再次得到好处；有的受“老拆迁”、“拆迁富”的影响，漫天要价，无理取闹，总想通过坚持过高要求而达到超额补偿；有的甚至受“缠访户”、“闹访户”的影响，不惜一切代价向拆迁人施压，通过阻挠拆迁进程，迫使拆迁人提高补偿标准，满足其无理要求。在这些被拆迁人的过高要求面前，评估价格往往是形同虚设，无法执行。
2.国家补偿标准偏低。现阶段， 我国实行的征地补偿制度是一种适当补偿制度，但这个补偿制度已明显不适应我国经济社会发展的水平， 也是目前征地拆迁户反映的焦点之一， 他们普遍认为征地补偿标准偏低、分配制度不合理。
3.政府资源有限。大部分的公建项目需要政府投入，供水、供电、学校、医院、桥梁、道路等基础设施和配套需要政府的大量资金投入，而旧城改造安置房占相当大的比例，能够用于商业出让的地块本就不多，拆迁安置的成本比新区建设更大。政府在旧城改造获得的收益除全部投入用于该区块的基础设施及配套服务建设外，还要另外筹集资金建设学校、医院、防洪、景观工程等。旧城改造更多的目的是提高城市品位，提高人民群众幸福生活指数，政府不仅无法在旧城改造中获利，更需要投入非常之大的人力、物力和财力。
四、做好旧城拆迁安置的建议
1.严格依法依规拆迁。严格依法办事是做好拆迁安置工作的基础和前提。在征地补偿标准方面， 建议以市场为基础， 以市场价格为参考来确定征地补偿费用， 以避免土地征用征收价格与市场地价之间的差距过大，这样才能体现市场经济的公平性。在征地补偿范围方面， 建议由原来仅限于与被征用征收土地直接相关的损失扩大到包括直接相关的损失和间接损失两方面。除了补偿土地价值、劳动力安置、青苗损失及地面附着物外， 还要增加农民在土地承包期内正常收益权损失、土地潜在收益损失、相邻土地的损害、土地增值的价格损失，以及其他各种因征地而支出的必要费用等可确定、可量化的财产损失， 缩小土地征用征收价格与市场地价的差距，确保征地动迁户的合法权益不受侵犯。
2.贯彻以人为本理念。安置房建设的快慢与水平高低直接决定着新城建设进程和品质。在安置小区设计、环境、户型及配套设施等方面注重体现以人为本，要以百姓满不满意为标准，从规划设计到建设管理，提高安置小区的建设品位和档次。以水东新区开工建设后，被拆迁群众均不时自发到现场参观，对项目规划与建设质量均十分满意，都说房子很不错，不知该选哪幢楼好，政府讲诚信，没有欺骗人。三明市建设部门也组织了相关专家对安置区房屋进行了检测，对检測结果十分满意。
3.秉持公正公开，高效透明办事。避免暗箱操作，一切拆迁方案、补偿标准、工作程序、财务收支等等都需要公开透明。一把尺子量到底，所有问题摆桌面，力求所有事情让群众知道，让群众参与，共同寻求解决之道，力争让所有群众满意。
五、结语
综上所述，房屋拆迁关系到每个房屋所有权人的切身利益，如何在城市化进程中既维护公共利益的实现，又能让个体利益主体得到最大限度的法律保护，这是一个既涉及到城市的有序发展和社会和谐稳定的重要问题，又关系到能否有效走出房屋拆迁难困境的关键。为改变目前房屋拆迁过程中存在的拆迁难现象，通过分析目前房屋拆迁中存在的问题，查找拆迁问题产生的种种原因 ，在征地拆迁实施中我们必须要充分保护被拆迁人的合法权益，力争广大被拆迁人的理解与支持， 拆迁难的问题将可得到逐步破解。
参考文献：
[1]王才亮.房屋拆迁纠纷焦点释疑[M].北京：法律出版社，2005.
[2]陈厚亮.城市改造中郊区农民的安置房的建设与管理.中国城市经济.2011.
[3]童中贤.城市建设中的征地拆迁与权益保障[J].中共四川省委党校学报，2004.
关键词：旧城改造 安置 拆迁 对策
安置房建设是推进旧城改造的基础和前提，也是旧城改造工作中的重点和难点，旧城改造安置房不仅要为被拆迁的居民提供住房保障，还需从被拆迁居民的切身利益出发，全面地考虑失地农民的生活出路问题。本文结合水东新城近年来改造安置房建设的经验，对安置房建设进行分析和思考，以期能够更好总结经验，推动安置房建设工作的开展。
一、拆迁安置和项目建设的基本情况
尤溪县水东新区的拆迁安置工作自2007年4月份开始实施，共涉及城关镇水东村、园溪村、埔头村群众558户、3000多人和县水轮泵厂、双峰林化有限公司两个规模企业以及12 个公建单位、39家中小企业厂场，搬迁面积约15.7万m2。整个拆迁工作分三期实施，第一期是对县水轮泵厂、双峰林化有限公司两个规模企业实施搬迁，搬迁面积约2.6万m2；第二期是对涉迁的503户群众和12个公建单位、39家中小企业厂场实施搬迁，搬迁面积11万平方米；第三期是对拆迁安置区东北侧山坡上影响安置区建设和新区景观的55户群众房屋进行搬迁，涉迁面积2.1万平方米。水东新区建设项目有12 个：（1）水东大桥及过境线建设项目。（2）拆迁安置区建设项目。该区位于水东新城中部，总用地面积7.58公顷，规划新建楼房32幢，其中回迁安置房18 幢，经济适用房4 幢，会所1 幢，配套房地產开发项目9 幢，总建筑面积15.9万m2，住宅总套数1208 套，并配套建设小区中心会所及商业街。工程于2008 年12月开工。（3）A 区四星级大酒店建设项目。（4）防洪工程及景观工程。新城防洪堤总长1362 米，总投资2133万元。工程于2008年1 月18 日正式动工，该工程集防洪、景观、休闲于一体，工程建成后，可使水东片区防洪标准达到20 年一遇以上，加上正在建设的沙洲公园驳岸工程和宝塔段防洪工程，将极大改善城区的生活环境，提高人民的生活品质。 （5）县中医医院迁建项目。该项目占地面积1.5707公顷，总投资6700 万元。迁建后医院按300张床位规模规划，新建集门诊部、住院部及医技综合大楼一幢，总建筑面积31434m2，建筑密度32.29% ，容积率1.75 ，绿地率30%。该项目建成后，将进一步优化尤溪县城区卫生资源配置，为全县人民提供一个安全、舒适、优质的中医药医疗、预防、保健等综合服务。（6）国税办公大楼建设项目。该项目位于水东新城B区西侧，用地面积3597.9m2，建筑面积约5800m2， 层数9 层。（7）水东村部综合楼建设项目。该项目位于水东新城B 区西南侧（水东大桥桥头），用地面积4010.69m2，8 层。（8）水东小学建设项目。该项目用地面积17823m2，按教学区、生活区、运动区三个区域规划建设，建筑面积4180.8m2。（9）拆迁自建房安置区工程。该项目位于304省道东北侧山坡较为平缓地段，用地面积约1.4万m2，建筑面积约2.0万m2。（10）天主教堂复建工程。该项目规划建设用地1763m2，建筑占地约300m2，建筑面积434m2。（11）B2、B3区商住开项目，这两个区建设地块面积47053m2，其中B2用地面积20037m2，B3用地面积27016m2，以居住、商业为主，规划建设12幢15至29层的高层住宅楼。（12）D1 区商业广场建设项目。该项目用地面积21492m2，规划建设两幢6 层和7 层商业中心。
二、拆迁具体做法
尤溪县严格按照“依法实施、按程序推进、人性化操作”的原则来实施。
依法实施，就是坚持把依法依规作为整个拆迁工作的首要原则，严格执行好相关法律法规。首先，依法制订拆迁方案。严格按照《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》和《国务院城市房屋拆迁管理条例》、《福建省城市房屋拆迁管理条例》等相关法律法规规定，认真制定房屋拆迁补偿安置方案，明确拆迁的程序、计划和补偿安置方式、奖励办法，并严格按方案组织实施，把依法依规贯穿于整个工作过程。其次，严格把好法律关。拆迁工作正式开展后，开始走法律拆迁程序，依法委托有资质的房地产评估机构对涉迁群众的房产进行评估，拆迁主管部门依法履行职责和程序，召开裁决受理听证会、裁决质证会、调解会，将评估报告提交三明市拆迁专家技术鉴定委员会鉴定等等法律程序，通过法律的保护和做过细的思想工作，最终整个片区的拆迁工作得以顺利完成。
人性化操作，就是始终把“人文”关怀作为整个拆迁工作好坏的衡量标准，确保实现“人人有房住”目标。对此，尤溪县采取了诸多的人性化措施：一是调高房屋补偿。充分考虑水东大部分群众的经济承受能力，在制订搬迁安置补偿方案时，将片区房屋以高于城区同类房屋评估价格来确定补偿标准，并将房屋成新系数相应提高，以八成新的砖混结构老房子换同等面积的框架结构新房子作为切入点，把砖木、土木、木结构的房子最低成新系数提高到7.5。同时，对单层的房屋统一增加30%的安置面积，如果这些被拆迁户选择货币补偿安置，则每平方米给予增加300元的补偿。此外，对属于农业户口的群众允许其批地自建；二是合理处置违章建筑。根据水东片区的实际情况，对违章建筑根据实际区别对待，对1990年4月1日县城总体规划实施前建设的，认定其为产权面积，按方案确定标准给予补偿和安置，对1990年4月1日以后建设的，按成本价每平方300元给予补偿。对原居住面积达不到国家规定标准的，按标准计算安置面积；三是照顾好老年人临时安置生活。对片区65到74岁年龄段的老年人统一给予每个人2600元的临时过渡安置补助，75岁以上老年人统一给予每个人3600元临时过渡安置补助；四是妥善安置特困群体。在水东片区率先执行经济适用房、廉租房政策，对困难群众给予拥有70%产权的经济适用房安置，对特困残疾人还给予增加20%的补偿费，并允许他们享受廉租房政策；五是在走强制拆迁程序中继续实施人性化措施。为了减少群众损失，在实施强制拆迁前继续实施人性化操作，根据被拆迁人签订搬迁补偿安置协议的不同时间段，允许其继续按原拟定补偿价格进行协商补偿等。从水东片区拆迁整体情况看，虽然过程中有些起伏，但在县委的正确领导和强力支持下，经过相关部门的共同努力、涉迁群众的支持配合，整体态势较为平稳，群众对最终结果较为满意，没有信访迹象。 三、拆迁安置中存在的难点和主要问题
拆迁难一直困扰着城市新区开发和旧城改造的顺利推进，主要的难点在于群众的需求与现实的可能之间难以找到最佳平衡点。群众对安置补偿要求较高，不合法、不合理的要求掺杂其中，利益错综复杂。而政府能够提供的让利资源有限，群众的诉求难以全面满足，导致征迁工作迟迟难以推进。拆迁安置工作中存在的主要问题是：
1. 拆迁户的期望值较高，要求较多。这表现在：有的是对拆迁政策不理解，过分强调自身利益的保护，而坚持过高的要求或主张；有的属于“老拆迁”，在城市改造拆迁的过程中，曾经因拆迁受益，因而想通过坚持过高要求，再次得到好处；有的受“老拆迁”、“拆迁富”的影响，漫天要价，无理取闹，总想通过坚持过高要求而达到超额补偿；有的甚至受“缠访户”、“闹访户”的影响，不惜一切代价向拆迁人施压，通过阻挠拆迁进程，迫使拆迁人提高补偿标准，满足其无理要求。在这些被拆迁人的过高要求面前，评估价格往往是形同虚设，无法执行。
2.国家补偿标准偏低。现阶段， 我国实行的征地补偿制度是一种适当补偿制度，但这个补偿制度已明显不适应我国经济社会发展的水平， 也是目前征地拆迁户反映的焦点之一， 他们普遍认为征地补偿标准偏低、分配制度不合理。
3.政府资源有限。大部分的公建项目需要政府投入，供水、供电、学校、医院、桥梁、道路等基础设施和配套需要政府的大量资金投入，而旧城改造安置房占相当大的比例，能够用于商业出让的地块本就不多，拆迁安置的成本比新区建设更大。政府在旧城改造获得的收益除全部投入用于该区块的基础设施及配套服务建设外，还要另外筹集资金建设学校、医院、防洪、景观工程等。旧城改造更多的目的是提高城市品位，提高人民群众幸福生活指数，政府不仅无法在旧城改造中获利，更需要投入非常之大的人力、物力和财力。
四、做好旧城拆迁安置的建议
1.严格依法依规拆迁。严格依法办事是做好拆迁安置工作的基础和前提。在征地补偿标准方面， 建议以市场为基础， 以市场价格为参考来确定征地补偿费用， 以避免土地征用征收价格与市场地价之间的差距过大，这样才能体现市场经济的公平性。在征地补偿范围方面， 建议由原来仅限于与被征用征收土地直接相关的损失扩大到包括直接相关的损失和间接损失两方面。除了补偿土地价值、劳动力安置、青苗损失及地面附着物外， 还要增加农民在土地承包期内正常收益权损失、土地潜在收益损失、相邻土地的损害、土地增值的价格损失，以及其他各种因征地而支出的必要费用等可确定、可量化的财产损失， 缩小土地征用征收价格与市场地价的差距，确保征地动迁户的合法权益不受侵犯。
2.贯彻以人为本理念。安置房建设的快慢与水平高低直接决定着新城建设进程和品质。在安置小区设计、环境、户型及配套设施等方面注重体现以人为本，要以百姓满不满意为标准，从规划设计到建设管理，提高安置小区的建设品位和档次。以水东新区开工建设后，被拆迁群众均不时自发到现场参观，对项目规划与建设质量均十分满意，都说房子很不错，不知该选哪幢楼好，政府讲诚信，没有欺骗人。三明市建设部门也组织了相关专家对安置区房屋进行了检测，对检測结果十分满意。
3.秉持公正公开，高效透明办事。避免暗箱操作，一切拆迁方案、补偿标准、工作程序、财务收支等等都需要公开透明。一把尺子量到底，所有问题摆桌面，力求所有事情让群众知道，让群众参与，共同寻求解决之道，力争让所有群众满意。
五、结语
综上所述，房屋拆迁关系到每个房屋所有权人的切身利益，如何在城市化进程中既维护公共利益的实现，又能让个体利益主体得到最大限度的法律保护，这是一个既涉及到城市的有序发展和社会和谐稳定的重要问题，又关系到能否有效走出房屋拆迁难困境的关键。为改变目前房屋拆迁过程中存在的拆迁难现象，通过分析目前房屋拆迁中存在的问题，查找拆迁问题产生的种种原因 ，在征地拆迁实施中我们必须要充分保护被拆迁人的合法权益，力争广大被拆迁人的理解与支持， 拆迁难的问题将可得到逐步破解。
参考文献：
[1]王才亮.房屋拆迁纠纷焦点释疑[M].北京：法律出版社，2005.
[2]陈厚亮.城市改造中郊区农民的安置房的建设与管理.中国城市经济.2011.
[3]童中贤.城市建设中的征地拆迁与权益保障[J].中共四川省委党校学报，2004.